현명한 부동산 투자

TIC 부동산 투자와 세금 보고

2009-03-08T19:25:00.000-07:00

Q: 2008년 3월에 개인명의로 소유하고 있던 아파트를 팔고 TIC 부동산투자로 1031교환을 했습니다.

분산투자를 하기 위해 아파트 판 금액의 50%는 상가건물 TIC로 다른 50%는 아파트 TIC로 했으며 매달 이익배당을 받고 있습니다.

근래에 TIC 건물관리회사에서 2008년 세금보고용으로 건물의 수입과 지출 내용 보고서를 보내어 왔는데 저의 세금보고를 담당하시는 분이 K-1이 필요하다고 합니다. TIC 투자인 경우는 세금보고를 어떻게 해야하는지요?

A:결론부터 말하면 TIC 소유자의 형태로 보고합니다. 귀하와 같이 개인이 TIC 소유주이면 일반부동산 소유와 마찬가지로 Form 1040 스켸쥴 E로 보고하며 LLC나 S코퍼레이션이 TIC 소유주이면 K-1을 받게 됩니다.

그런데 개인이 TIC를 소유해도 SMLLC(Single Member LLC)를 만들고 이 SMLLC를 개인투자가가 소유하는 형태로 조직함으로 K-1이 필요한 것이 아닌가 하는 생각을 하게 됩니다.

SMLLC를 만드는 이유는 TIC 투자가의 일부가 파산 신청을 할 경우 다른 TIC를 보호하기 위한 방법입니다. 그러나 세법상 SMLLC은 pass-through entity로 취급되어 주식회사와 같이 따로 세금을 내거나 세금보고를 하지 않으며 소유주가 직접 세금을 내게 됩니다.

그럼으로 귀하께서는 TIC 투자하기 전에 소유하고 있던 아파트를 Form 1040에 보고하셨듯이 TIC도 같은 방법으로 Schedule E에 보고하면 됩니다.

대부분의 TIC 건물 관리회사는 건물의 전체 수입지출 내용서와 TIC 투자가들의 지분 보고서를 같이 제공합니다. 만약 지분보고서를 따로받지 못한 경우에는 전체에서 자신의 지분만 적용하면 됩니다. 자신의 TIC 투자지분은 양도증서에서 찾을 수 있으며 이 양도증서(Grant Deed) 서류와 타이틀 보험이 건물을 직접 소유하고 있다는 증거 입니다.

그리고 TIC 투자와 관리를 하기위해 변호사 경비나 여행경비 홈오피스 경비 등이 발생 했으면 추가로 공제가 가능합니다.

한가지 수입지출 보고서에 나오지 않는 항목은 감가상각 경비 입니다. 이유는 TIC 투자가가 1031 교환으로 투자했는지 아니면 현금으로 투자했는지에 따라 감가상각 계산이 달라지기 때문입니다.

귀하와 같이 아파트를 팔고 1031 교환으로 TIC 투자한 경우는 세법에 의해 현금으로 투자한 사람보다 감각상각 경비가 훨씬 적을수가 있습니다. 그리고 아파트는 27.5년 감가상각 기간이나 상가는 39년 이라는 점도 염두에 둬야 합니다.

현금으로 투자한 경우는 매달 받는 임대수입이 감가상각 경비 공제로 세금을 내지 않는 경우가 대부분입니다. 그러나 팔았던 아파트를 오래 소유하고 있어서 감가상각 경비가 적거나 다른 부동산에서 임대 수입이 있을 경우는 부동산 원가분리를 활용해서 감가상각 경비를 임의로 많이 발생시킴으로 임대수입에서 상쇄하는 것이 절세에 유리합니다.

부동산 원가분리는 건물의 내용물들을 성격에 따라 동산과 부동산으로 나누어 각기 다른 감가상각 기간을 적용함으로 소유 초기에 더욱 많은 경비를 발생시킬 수 있는 방법입니다. 그러나 전문적인 지식을 요구하고 잘못 적용될 경우 역효과가 날 수도 있음으로 사전에 장단점을 잘 아는것이 바람직 합니다.

세금은 연기할 수록 재산증식에 유리하며 합법적으로 안낼 수 있으면 더욱 좋습니다. 부동산투자는 1031 교환으로 세금을 무한연기할 수 있으며 상속시 Step-up Basis라는 세법을 활용해 그동안 증식해왔던 이익에 대해서도 세금을 말소 시킬수 있음으로 재산증식과 상속계획에 중요한 역활을 합니다.

복리이자와 레버리지

2009-02-18T10:58:00.000-08:00

안녕하십니까.
일전에 반기문 UN총장께서 연설 중에 ‘준비하는 자만이 새로운 미래를 만든다’ 라고 하셨습니다.
그분은 다른 scope 에서 하신 말이지만 Financial Freedom 을 추구하는 일반인들에게도 적용 된다고 생각 합니다.
저의 이번 컬럼은 재정적 자유를 준비함에 가장 기본적인 concept 인 복리와 레버리지를 부동산투자에 적용해 보았습니다.
우리모두 지금의 경제위기를 기회로 삼을수 있는 준비를 할수 있길 바랍니다.
고맙습니다.
차비호 드림

복리이자와 레버리지

차비호 CPA / WISDOM 부동산투자 대표

서울 강남에 있는 은마아파트 32평이 1985년에 3000만원 정도였다고 하는데 20년이 지난 2005년에는 시가가 30배가 상승한 9억원이 되었다.

30배 라는 것은 3000%를 의미하는데 20년동안 3000%가 올랐으니 언뜻 들으면 매년 상승율이 150% 정도 되는 것 같다.그

런데 복리이자로 계산을 해보면 연평균 상승율은 18.5% 남짓이다. 다른 말로 은마아파트가 1985년부터 20년간 매년 18.5%씩 꾸준히 상승했으면 2005년에 싯가가 9억이 된다는 것이다. 장기투자와 복리의 힘을 단적으로 보여주는 좋은 예이다.

같은 시절에 캘리포니아 샌호세의 집값을 비교해보자. 1985년 방 3개짜리 일반 주택이 약 15만달러였다. 2005년 같은 집의 시가는 100만달러 정도였으니 외형으로는 약 6.7배가 오른 것이고 금액으로는 85만달러가 올랐다.

그러나 85만달러 이익은 만약 집주인이 다운을 10%인 1만5000달러를 했으면 57배가 오른 것이고 20%인 3만달러를 했으면 28배가 오른 것이다. 레버리지의 힘을 보여주는 좋은 케이스이다.

투자용 부동산에서도 이런 수익이 가능할까? 개인 주거용 주택과 비교할 때 임대 수익율과 관련 세법이 많이 다르지만 아래와 같이 은행융자와 세법을 잘 활용하면 그에 못지않은 재산증식이 가능하다고 생각된다.

2009년 현재 LA에서 1000만달러 정도 건물은 40%인 400만달러를 다운하면 나머지 600만달러는 은행융자로 살 수 있으며 2007년과는 달리 CAP 7.5 정도에 좋은 건물을 살 수 있다.

CAP 7.5 라는 뜻은 은행융자 없이 1000만달러짜리 건물을 사면 연간 임대순수입(NOI)이 75만달러라는 말이다. 600만달러 융자가 6.5% 이자에 25년 상환기간이면 매년 원금과 이자를 합한 상환액이 48만6000달러이다.

75만달러 임대순수입에서 은행융자를 갚고 매년 26만4000달러의 현금수입을 남기면서 25년이 지나면 600만달러 융자액을 다 갚을 수 있다는 계산이다.

현금수입 26만4000달러는 투자액 400만달러의 6.6% 수익율인데 이 수입의 대부분은 감가상각 세금혜택을 통해 일단은 세금을 내지 않게돼 재투자가 가능하다. 만약 매년 26만4000달러를 재투자해서 7% 복리로 증식시킬 수 있다면 25년 후에는 약 1670만달러가 된다. 이 부분은 현금수입에 대한 재산증식이고 시가상승은 따로 계산해야 한다.

임대 순수입이 매년 3%씩 증가한다고 가정하면 25년 후에는 75만달러가 약 157만달러정도 된다. 이 수익에 CAP 7을 적용하면 건물 시가는 약 2250만달러 정도 된다. 그리고 25년 후에는 은행융자를 다 갚은 상태임으로 건물 전체가 자신의 재산인 것이다.

그러므로 현금수입 증식 1670만달러와 건물시가 2250만달러를 합치면 전체 3920만달러가 된다. 이는 처음에 투자한 400만달러의 약 10배 즉 1000%에 상당하는 증식이며 중간에 1031교환이나 재융자를 통한 확장은 고려하지 않은 상태이다.

만약 25년 사이에 1031 교환을 한두번 정도 성공적으로 할 수 있으면 수익율은 위에 언급한 주택 못지않게 높을 수도 있다.

위기가 기회 (2)

2009-02-02T09:28:00.000-08:00

위기가 기회 (2)

차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표

Q:지난번 컬럼에 현재 부동산 침체가 준비된 바이어가 되면 좋은 가격에 부동산을 구입할수 있는 기회라고 하셨습니다.

저는 약 15년 전에 구입한 상가가 있는데 그동안 은행 융자도 거의 갚았고 싯가도 많이 올라 에쿼티를 활용해서 상가나 아파트를 하나 더 구입하고 싶습니다.

제 건물의 싯가가 어느정도 되는지 또 은행융자는 얼마나 가능한지 어떻게 알수 있습니까?

A:요즈음 상업용 재융자 중 많은 부분이 에쿼티를 활용해서 싼 가격에 부동산을 구입하려는 경우 입니다. 물론 융자가 경색되어 에쿼티가 많은 경우에만 가능 하겠지만 자금을 확보 할수 있으면 더 없이 좋은 투자의 기회라고 생각 됩니다.

저희는 이런경우 'Property Evaluation' 이라는 형식을 통해 고객이 현재 소유하고 있는 부동산의 재정상태를 조사하고 에쿼티를 활용한 투자가 가능한지 조언 합니다.

2009년 1월 현재 상가를 재융자해서 받을수 있는 금액은 싯가에 약 70% 까지를 5년 고정이자 7% 수준에서 받을 수 있습니다. 따라서 고객의 부동산가치에서 70% 까지 재융자를 받아 현재 융자액을 갚고 나머지 에쿼티로 다른 부동산에 투자가 가능합니다.

은행에서 가치를 결정할 때 건물을 appraisal (감정)하게 되지만 사전에 미리 예상치를 뽑아보는 방법은 첫째 현재의 NOI (Net Operating Income)를 정확하게 계산해서 가상치 CAP를 적용해 시가를 가늠하는 것입니다.

다음은 재융자 금액을 갚을 수 있는 능력을 조사하는 DCR (Debt Coverage Ratio) 테스트를 하는 것입니다. DCR 은 NOI 나누기 은행 융자 상환액으로 현재로는 1.25배 이상이 되는 것이 좋습니다.

예를들어 Triple Net 상가의 렌트수입 (NOI) 이 연 70만달러라면 CAP 7을 적용할 경우 시가가 1000만달러 정도되며 CAP 8 을 적용할 경우 시가는 약 875만달러가 됩니다. 정확한 시가는 은행이 요구하는 감정서에서 나오겠지만 만약 건물이 900만달러 정도 된다고 가정할때 70%를 재융자하면 630만달러입니다.

DCR은 연 70만달러의 NOI가 은행융자 상환액의 1.25 배 이상이 되느냐 하는 테스트 입니다. 이는 은행 융자를 갚기에 충분하고 여유가 있는지를 보는 것입니다. 참고로 630만달러를 7%에 25년 융자하면 연 상환액은 약 53만5000달러입니다. 이경우 DCR은 1.31이 되며 (70만 나누기 53만5000) 일반적으로 은행이 요구하는 1.25 배보다 높아 융자 가능성이 좋은 경우 입니다.

융자액이 꼭 시가의 70% 일 필요는 없습니다. 적게 할수록 DCR이 높아져서 상대적으로 융자가 유리하다고 볼 수 있습니다. 위의 경우 시가의 50%만 재융자하면 융자금액은 450만달러입니다. 이에 대한 연 상환액은 38만2000달러가 되며 DCR은 1.8 정도 (70만 나누기 38만2000) 되어 융자가 더욱 가능합니다.

Property Evaluation Form은 에쿼티를 활용해서 부동산 재산 증식을 돕기도 하지만 Zoning 을 조사해 땅과 건물의 최대한 활용도를 찿고 ROI (Return on Investment)와 ROE (Return on Equity) 등을 분석해서 운영을 향상 시킬수 있는 방법을 모색할 수도 있습니다. 감가상각과 1031 교환을 통한 세금 혜택도 조언 할수 있는 등 다각도로 활용되고 있습니다.

▷문의: (213)268-9929 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com에서 다시 볼 수 있습니다

투자용 부동산과 은행융자

2009-01-19T16:01:00.000-08:00

부동산투자시 가장 중요한 부분 중 하나는 Financing (은행융자) 입니다.
돈을 빌려주는 은행의 융자심사 기준을 이해 할수 있으면 더욱 현명한 투자가가 될수 있습니다.
이번 저의 컬럼은 융자시 가장 중요한 지표들을 설명 했습니다.

1-19-2009 년 중앙일보 경제면은 ‘(상업용) 부동산 경기 (2009) 가을에 바닥’ 이라는 기사를 남가주 주요 경제학자들의 말을 인용해서 실었습니다.
저도 이 내용에 동의하며 2009년 6월에서 12월 사이가 상가 등 부동산 투자에 좋은 시점이라고 봅니다.

이 기회를 활용 할려면 준비된 바이어가 되어야하고 Acquisition Marketing 을 지금부터 시작 하는 것이 좋다고 생각 됩니다.
Acquisition Marketing 이란 투자 할 건물의 종류, 수익율, 지역, 규모 등 Acquisition Criteria 를 미리 정하고 건물주와 실력있는 리스팅 브로커 들에게 알리는 일 입니다.

WISDOM 은 Los Angeles 와 Orange County 에 있는 상가 (시가 약 $10 Million 정도) 소유주 600명 의 리스트를 확보하고 이들에게 WISDOM 이 준비된 바이어 임을
정기적으로 알려서 좋은 건물을 확보하고 있습니다.

부동산 세법과 투자에 관해 상의 하실점 있으면 언제든 연락 주십시오.
고맙습니다.

차비호 드림
1-19-2009

투자용 부동산과 은행융자

차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표

2009년 1월 현재 투자용부동산 융자가 전례없이 어렵다. 지난주 미 최대 은행중 하나가 상가융자 가이드라인을 대폭 불리한 방향으로 조정해 중소은행들을 긴장하게 만들었고 가뜩이나 얼어붙은 투자심리는 융자의 까다로움으로 더욱 위축되고 있다.그

리고 건물 소유주들도 다가오는 융자 만기 시점에 재융자의 조건이 더욱 불리해 질수 있다는 우려 때문에 상업용 부동산 시장은 큰 어려움을 겪을 것이라는 전망이다.

은행에서 상용건물 융자를 심사할때 많은 자료를 참고 하지만 아래 세가지 지표가 중요하다.

1. LTV (Loan-to-Value): LTV 란 은행이 특정 건물에 융자할수 있는 한도금액을 뜻하며 계산방법은 Loan Amount (융자액) 나누기 Appraised Value (감정가격)이다. 경기가 평균이거나 좋을 때는 건물가격의 약 70% - 80% 를 융자해 주는 것이 일반적이다.

그러나 위 은행의 경우 경기 위축으로 입주자가 폐업하거나 렌트비를 줄여 주어야 할 경우가 많아질 것을 예상하여 융자액을 건물 감정가의 50%로 한정한다는 것이다. 이렇게 LTV가 낮아지면 건물을 팔아야 하는 경우 바이어가 다운을 많이해야 함으로 상대적으로 팔기가 어려워진다.

그리고 많은 경우 상용건물 융자는 5년 혹은 7년 후 융자액을 상환해야 하는데 건물 구입시 50% 다운을 하지 않았으면 재융자시 다운을 더 해야하는 경우가 생겨 건물주에게 큰 부담을 줄 수가 있다.

2. DCR (Debt-Coverage-Ratio): 건물에서 발생하는 수입이 건물운영 경비를 제외하고 은행융자를 갚기에 충분한가를 가늠하는 수치이다. 임대수입에서 재산세 보험 수리비 관리비 등 경비를 빼면 운영수입(NOI: Net Operating Income)이 나온다.

DCR 은 이 운영수입이 은행융자를 갚는데 얼마나 충분한가를 나타내며 운영수입을 은행 페이먼트로 나눈 수치이다. 일반적으로 상용건물은 운영수입이 은행 페이먼트의 1.3배 정도 이상 됨이 바람직하다.

위 은행의 경우 앞으로의 경제 상태가 부정적이라는 예상하에 DCR 을 1.4배 이상으로 바꾸었고 또 융자 상환 기간을 보통 25년에서 15년으로 줄여 매달 페이먼트 액수가 늘어남으로 실질적으로는 DCR 을 1.5배 이상 요구한 것이나 마찬가지가 되어 결국은 융자를 극히 제한 한다는 방침이다.

3. Break-Even Occupancy Ratio: 은행이 융자를 해주면서 꼭 알고 싶은 점은 건물 입주율이 어느 정도에서 은행 페이먼트에 문제가 생기는가 하는 계산이다.입주율이 100%이면 페이먼트에 문제가 없겠지만 80% 혹은 70% 로 떨어지면 운영수입도 낮아져서 페이먼트가 어려워진다.

운영경비와 은행융자를 갚을수 있는 수입이 들어오는 정도의 입주율을 Break-Even Occupancy Ratio 라고 하며 계산방법은 아래와 같다.

a. Operating Expenses (운영경비) + Debt Service (은행 페이먼트) = Break-Even Rental Income

b. Break-Even Rental Income 나누기 Gross Potential Income = Break-Even Economic Occupancy Ratio

일반적으로 약 75% 의 입주율로 운영경비와 은행 융자를 갚을 수 있으면 즉 Break-Even 이 되면 융자시 유리하다.

부동산투자에서 은행융자는 꼭 필요하다. 그리고 위에서 보다시피 은행은 아주 보수적인 대출업자다. 이는 은행이 요구하는 조건을 충족시킬수 있는 부동산은 그만큼 안전하다는 말도 된다.

건물을 매입하거나 재융자를 할때 위에 있는 지표들을 사전에 이해하면 은행과 좋은 관계유지에 도움이 되고 나아가 재산증식에 활용할 수 있다.

대부분의 전문가들은 2009년 부동산 경기가 어려울 것으로 예측한다. 그러나 이런 어려운 시기가 모두에게 나쁜 것만은 아니다.

오히려 준비된 바이어에게는 이런 위기 상태가 좋은 기회가 될수 있다는 점이 아주 중요하다.

[부동산투자] 위기가 기회

2009-01-05T08:44:00.000-08:00

새해 복 많이 받으십시오!!!

여러분도 저도 많이 웃을수 있는 좋은 한해가 되길 바랍니다.
2009년은 부동산투자의 좋은 시점이 될 수 있다고 생각 됩니다.
이번 저의 컬럼은 이런 기회를 활용할수 있는 아이디어를 적었습니다.

실제 저에게도 많은 건물이 소개되어오며 WISDOM 과 같이 공동으로 투자할 사람들을 모집하고 있습니다.
WISDOM 은 Los Angeles 와 Orange 카운티에 있는 상가, $8 - $15 Million 가치, 의 건물에 전문적으로 투자하고 있습니다.
타주에 있는 부동산은 SCI Real Estate Investments, LLC, www.sciproperties.com/rds/bihocha 에서 보실수 있습니다.

부동산투자와 세법에 관한 의문이 있으시면 언제든 연락 주십시오.
여러분과 같이 성장할수 있는 좋은 부동산투자회사가 될수 있도록 노력 하겠습니다.
고맙습니다.

차비호 드림

[부동산투자] 위기가 기회

차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표

2008년 말 현재 미국을 포함한 세계경제가 위기에 빠져 있다는 것은 모두 잘 알고 있다. 서브프라임 주택융자로 불거진 경제 침체이기에 부동산시장은 다른 어느 산업보다 더욱 큰 어려움를 겪고 있고 아직도 주택거래의 많은 부분이 차압물건이며 상업용 부동산도 은행에서 대출을 꺼리고 있어 더욱 경색될 전망이다.

이렇듯 위기라는 말은 위험한 고비나 시기를 가르키는데 요즘같은 불안한 경기가 부동산 투자가에게는 어떻게 기회가 될수 있을까? 한가지 대답은 잘 알려진 명언대로 '기회는 준비된 자에게 주어진다' 는 것이다.

부동산 시장에 현재같은 불경기가 오면 셀러는 많아지고 바이어는 적어진다. 바이어가 건물을 사고 싶어도 감정가격이 제대로 나오지 않고 은행융자가 까다로워지기에 매매는 경색된다. 더우기 시간이 지남에따라 가격이 더 떨어지기를 기다리는 바이어 심리도 작용해 부동산 거래는 더욱 줄어들게 된다.

그런데 무슨 이유든지 부동산을 꼭 팔아야하는 경우가 있다. 가장 흔한 예로는 DDD (Death (죽음) Divorce (이혼) & Dispute (분쟁))인 경우나 은퇴후 건강악화로 부동산 관리가 어려워 팔아야 하는 경우 개발업자가 개발이 끝난 후 파는 경우 은행이 차압한 건물 또는 보험회사나 뮤츄얼펀드 회사가 소유하고 있다가 재정상 꼭 팔아야 하는 경우 등 많은 이유로 부동산은 항상 시중에 공급된다.

부동산 경기가 평균이거나 호황일 때는 수요가 많고 은행융자도 풍부해 이런 공급이 적절한 가격에 소화된다. 그러나 지금같은 극심한 불경기에는 상황이 다르다. 꼭 팔아야하는 셀러는 많은데 준비된 바이어는 숫자가 극히 한정되어 있기 때문이다.

이런 부동산 불경기 위기상황이 준비된 바이어에게 기회를 제공하는 것이다.

그렇다면 이런 기회를 잘 활용할 수 있는 준비된 바이어는 누구인가? 대답은 건물을 팔아야하는 셀러가 원하는 바이어인데 일반적으로 Ready & Willing Buyer 라는 말을 쓴다. 이뜻은 바이어가 건물을 살 돈이 준비 되어있고 가격이 맞으면 계약을 할 의도와 권리가 있는 상태를 가르킨다.

건물을 꼭 팔아야하는 셀러에게는 바이어의 능력과 의도가 가격보다 우선이다. 그럼으로 준비된 바이어는 더욱 좋은 가격에 건물을 살 수 있는 것이다.

이렇듯 위기속에 기회가 있는 것은 확실한데 어려운 일은 경제 불황으로 투자할 자본력이 없다는 것이다.

한가지 해결책은 여러사람의 자본을 합치는 방법이다. 나에게 개인적으로 20만달러가 있어도 이돈으로 투자할 수 있는 부동산은 한계가 있다. 그러나 나같은 사람 20명이 모이면 자본력은 400만달러가 된다. 400만달러 자본금에 은행융자 400만달러를 할 수 있으면 전체 투자액은 800만달러가 된다.

이렇게 800만달러가 준비된 상태에서 원하는 부동산 종류와 수익률 위치 등을 건물주와 리스팅브로커들에게 알리면 요즈음 같은 부동산 불경기에는 하루에도 수십개씩 팔려는 건물들을 받아 볼 수 있고 또 가격을 흥정할 수 있는 힘도 생긴다.

이것이 위기속에 기회인 것이다. 만약 투자가중 일부가 자신은 건물을 보고난 후에 마음에 들면 투자를 하겠다면 준비된 바이어가 되기 어렵다.

조심스러운 것은 이렇게 공동으로 돈을모아 투자하는 신디케이션(Syndication)이 좋은 기회가 될수도 있지만 잘못하면 사기를 당하거나 법적인 분쟁이 될수도 있으니 철처한 사전조사가 필요하다.

▷문의:(213)427-1123 이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼 수 있습니다.

부동산 도매업(2)…규모 크면 TIC•LLC 병행 바람직

2008-12-30T11:13:00.001-08:00

안녕하십니까.

여러분 모두 좋은 연말연시를 맞으시길 바랍니다.
이번주 저의 컬럼은 현재 미국에서 부동산 도매업을 할수 있는 가장 유리한 구조를 설명했습니다.
제가 창업한 WISDOM 부동산투자회사도 이런 구조로 개인 투자가들에게 남가주 (Orange & Los Angeles 카운티) 에 있는 상가건물에 투자 할수 있는 기회를 마련하고 있습니다.
남가주 이외 지역은 제가 Marketing Director 로 있는 SCI 와 지속적으로 관계를 유지하고 있습니다.

부동산투자는 재정적 자유를 가지기에 가장 현명한 방법입니다.
그러나 개인이 소액으로 부동산에 투자해서 성공 하기에는 많은 어려움이 있습니다.
WISDOM (위즈덤) 은 시너지 효과를 낼수 있는 공동투자를 통하여 부동산투자의 장점은 살리고 단점을 보완하기위해 많은 노력을 하고 있습니다.

앞으로도 여러분의 많은 성원 부탁드리며 부동산투자에 관한 질문이 있으면 언제든 연락 주십시오.
고맙습니다.

Happy Holidays!!!!!

차비호 드림

부동산 도매업(2)…규모 크면 TIC·LLC 병행 바람직

차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표

Q. 오랫동안 상가에 투자해 왔습니다. 지난 칼럼에서 LLC 혹은 TIC 형태로 부동산 도매업을 할 수 있다고 했는데 마침 좋은 상가를 좋은 가격에 매입 할 수 있는 기회가 생겼습니다.

만약 구입한 후에 TIC 혹은 LLC 형태로 지분을 쪼개서 개인 투자가들에게 소매가격 형태로 팔면 어떤 형태가 더욱 유리 한지요.

또 현재 소유하고 있는 건물도 이런 방법으로 소유권을 나누어서 팔수 있는지요.

A. 현재 가장 많이 사용되고 있는 형태는 LLC 입니다. 이유는 구성 과정에서 유연성이 많고 세금 혜택이 유리하기 때문입니다.

그러나 LLC의 단점은 해당 건물의 소유권(Grant Deed) 명의가 LLC 이름으로 되어 있기에 개인투자가들은 투자 과정과 건물의 판매 과정에서 1031 교환의 혜택을 누릴 수 없고 또 투자가 모집 과정에서 증권법(Security Law)에 저촉 될 수도 있다는 것입니다.

이 단점을 보완할 수 있는 방법이 TIC 입니다.

TIC 형태는 각 개인투자가들 지분만큼 소유권(Grant Deed)이 발급됨으로 처음에 투자 과정과 나중에 건물이 팔릴때 투자가 각자가 1031 교환을 자유롭게 할 수 있고 또 부동산으로 취급되어 제대로 조직되면 증권법에도 저촉을 받지 않을 수 있습니다.

그러나 세법에 의해 투자가 숫자가 35명 이하로 제한되어 있으며 한 TIC 소유권자가 파산을 할 경우 다른 TIC 소유주들에게 영향을 미칠 수 있으므로 SPLLC (Single Purpose LLC) 등이 고려 되어야 합니다.

가장 바람직한 형태는 TIC와 LLC를 병행하는 방법입니다.

소액 투자가 여러명이 LLC를 만들어서 이 LLC가 하나의 TIC가 되고 큰 금액 투자가는 35명 이하의 TIC로 구성되는 형태입니다.

이 방법은 35명 제한을 피할 수 있어 여러명의 소액 투자가들이 참여할 수 있고 또 투자가가 자신의 건물을 팔고 1031 교환으로 참여 할 수 있기에 많은 호응을 받고 있습니다.

그러나 조직이 복잡하고 법적인 책임이 클 수 있기에 규모가 적은 부동산투자에는 적합하지 않습니다.

현재 소유하고 있는 건물도 위의 방법으로 할 수 있습니다. 그러나 어떤 형태로 하든 개인 투자가들 사이에 건물 소유와 운영에 관한 합의서가 필요 합니다.

그럼으로 건물을 완전히 파는 경우보다 소유권의 일부를 팔아 재투자를 위한 자금확보 방법으로 많이 고려되고 있습니다.

참고로 CAP 7에 건물을 사서 개인투자가들에게 CAP 6에 쪼개 팔면 수익률은 약 17% 입니다.이는 은행융자가 없을 경우를 가정한 것인데 만약 건물가격의 50% 은행융자 했으면 레버리지(Leverage) 효과로 수익률은 30% 이상이 될 수 있습니다.

CAP 8 에 건물을 50% 융자해서 사서 CAP 6에 팔면 수익률은 60% 이상이 될 수도 있습니다.

부동산 도매업은 이처럼 수익성이 높은 사업이 될수 있지만 부동산법 세법 계약법 등 여러 분야에 전문성이 필요하고 부동산 경기 변화에 대처 할수 있는 자금력이나 전문 인력이 필요합니다.

▷문의:(213)268-9929 이글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.

Biho Cha (차비호)
CPA / WISDOM 부동산투자 대표
부동산투자 컬럼 (미주중앙일보): www.bihocha.blogspot.com
TIC 부동산투자 건물: www.sciproperties.com/rds/bihocha
Tel: 213-268-9929
Fax: 213-427-0328
3700 Wilshire Blvd. #455
Los Angeles, CA 90010

부동산 도매업 (Wholesale)

2008-12-08T10:58:00.000-08:00

[부동산 투자] 부동산 도매업(Wholesale)···투자자 요구 만족시켜야 성공[LA중앙일보]

차비호/CPA·WISDOM 부동산투자 대표
기사입력: 12.07.08 15:34

우리가 소비하는 대부분의 물건들은 생산 유통 소비라는 단계을 거친다. 식품점에서 구입하는 한국 농산물도 한국에서 생산되고 수입이라는 유통(도매업)을 거치고 소매상을 통해 식탁에 올라오게 된다.

이는 식품 뿐만 아니고 금융 교육 기술 등 생활 전 분야에 적용되며 각 과정에서 종사하는 사업체는 이윤을 남기는 것이 목표이다.

이 과정중에 중요한 핵심은 마지막 단계인 소비자의 필요성(needs)을 이해하고 적당한(affordable) 가격에 제공해야 하는 점이다.

요즘 파산위기에 몰려있는 미국 자동차산업도 시작 할때는 소비자의 필요성을 적당한 가격에 충족시켜 크게 발전했지만 100여년이 지나면서 자기성취감에 도태해 후발주자인 일본이나 한국에게 소비자를 빼앗긴 상태이다. 그렇다고 자동차의 필요성이 없어진 것은 아니다.

부동산도 자동차와 같이 우리 생활에 꼭 필요하다.

다른 점이 있다면 부동산은 자동차나 컴퓨터같이 소모용으로 끝나는 것이 아니고 대부분의 경우 세월이 지나면서 오히려 가치가 증가되는 투자용이 될 수 있다는 점이다.

단기적인 경기사이클로 손해를 볼 수도 있겠지만 인간이 기본으로 추구하는 'Improving Standards of Living' 을 고려할 때 한정된 땅에서 늘어나는 인구와 경제규모 확대로 부동산 수요는 더욱 증가하여 장기적으로는 가치가 상승한다는 것이다.

가치증가 뿐만 아니라 부동산에만 주어지는 세금혜택과 은행자금이용(Leverage)은 미국에서 부동산투자시 누릴 수 있는 특혜다.

이런 투자혜택을 잘 개발하면 부동산 도매업이 가능하다.실력있고 자금력 있는 부동산전문업체가 가치가 높은 부동산을 도매 가격에 구입해서 적당한 이윤을 남기고 소비자들 즉 부동산투자가들에게 소매가격으로 파는 형태이다.

이 과정에서 부동산투자의 가장 어려운 점 중 하나인 관리 문제를 해결해 줄 수 있으면 개인투자가들에게는 더욱 바람직한 투자상품이 될 수 있다.

이런 부동산 도매업 개념이 사실 많이 있다.큰 자본력을 가지고 좋은 시기에 부동산을 묶어서(portfolio) 싼 가격에 사서 하나씩 나누어 파는 회사도 있고 또 LLC TIC Limited Partnership 혹은 주식회사를 통해 개인들의 자본을 모아 신디케이션(Syndication)을 만들어 이익을 배당하기도 하며 REIT (Real Estate Investment Trust) 같은 뮤츄얼펀드 회사로 공동이익을 추구하기도 한다.

어떤 형태로 부동산 도매업을 운영하든지 궁극적으로는 소비자(투자가)의 필요성을 장기적으로 만족시켜야 성공할 수 있다.

투자의 수익 가능성과 그에 비교한 안전도을 고려해야 하며 투자금액 정도와 필요할 경우 회수성 세금혜택과 법적 책임 등을 투명하게 밝히고 투자가의 권리와 의무를 사전에 교육 시키면 '묻지마 투자' 에서 생기는 폐단을 대부분 방지 할수 있는 부동산 도매업을 할 수 있을 것이다.▷문의:(213)268-9929

'부동산 전문가' 되면 절세 자격

2008-11-24T09:25:00.000-08:00

부동산 소유주 - 부동산 전문가 되면 절세 자격

Q:약 3년전 부동산 경기가 좋을때 상가를 구입했습니다. 그런데 올해들어 두명의 테넌트가 장사가 되지 않는다며 렌트를 못내고 있으며 오히려 렌트비를 깎아서 재계약을 하자고 요구하고 있습니다. 주위에 상가들도 비슷한 입장이여서 나가라고 하기가 두렵습니다.

그리고 은행이자도 변동으로 했기에 많이 올라 매달 페이먼트 시 많은 손해를 보고 있습니다. 다행이 남편이 오래 의사생활을 했기에 미국병원에서 많은 월급을 받고 있어 페이먼트는 하고 있지만 상가에서 매달 생기는 손해는 의사 월급이 많다는 이유로 세금혜택을 받지 못하고 있습니다.

이런 경우 상가 운영시 발생하는 손해에 대한 세금혜택을 받을수 있는 방법이 있는지요.

A:방법은 있습니다. 두분 중 한분이 세법이 허락하는 '부동산 전문가(Real Estate Professional)' 자격을 갖추는 방법입니다.

현 세법은 감가상각을 포함한 임대부동산에서 생기는 손실은 연 2만5000달러까지 일반수입에서 상쇄 할 수 있지만 일반수입이 15만달러가 넘으면 공제 받을 수 없습니다. 이렇게 공제 받지 못한 손해는 그 다음해로 이월하여 수입이 15만달러 이하일 때까지 묶여 있거나 건물을 팔때까지 기다려야 합니다.

그러나 부동산 전문가(Real Estate Professional)로 자격을 갖추면 부동산 소유시 생기는 세금상 손해를 위에 언급한 2만5000달러 제한 없이 다른 수입과 상쇄 할수 있으며 아래 두가지의 조건을 충족하면 자격이 가능 합니다.

◇ Hours Requirement (시간 조건):

1. 자신이 하는 일중에 반 이상을 부동산에 관련된 일들을 (Qualified Real Estate Activities) 해야한다.

2. 일년에 750 시간 이상을 부동산에 관련된 일을 해야한다.

질문한 분의 경우 남편은 직업이 있으므로 질문하신 분이 위의 조건을 갖추면 좋을 것 같습니다.

◇부동산에 관련된 일들 (Qualified Real Estate Activities):

'Qualified Real Estate Activities' 란 부동산 개발 재개발 시공 구입 판매 운영 관리 리스 와 판매 등 부동산을 소유하고 운영하는 전반적인 일들을 포함하며 부동산 중개 변호사 융자 업무 등도 해당되고 이 모든 활동에 쓰인 시간이 750 시간 이상이면 됩니다.

질문한 분의 경우처럼 매달 손해가 3000달러 발생하면 1년 동안 약 3만6000달러 정도 실제 손해가 나며 일년 건물 감가상각 경비가 8만달러 이면 세금상 손해는 11만달러가 넘습니다.

현재 캘리포니아 거주인의 최고세율이 약 45%이므로 약 5만달러의 세금을 절약할 수 있습니다.

한가지 중요한 점은 750시간 이상 해당되는 일을 한 기록입니다. 이 기록은 세금 보고시 제출 하는 것은 아니지만 감사시에는 꼭 필요 합니다. 기록은 특정한 양식은 없지만 닐짜 활동 내용 (어디서 누구와 무엇을 왜) 소요 시간 등 을 자세히 기록해서 보관하는 것이 중요합니다.

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중앙일보 경제 2008-11-24

LLC 소유권과 1031 교환 – Drop & Swap

2008-11-13T14:30:00.001-08:00

LLC 소유권과 1031 교환 – Drop & Swap

Q: 오래전에 형제와 주위분 몇사람이 모여 LLC 를 설립해서 쇼핑센터에 공동으로 투자했습니다. 근래에 투자가 중 몇분이 자신의 지분을 팔고 다른 곳에 투자 하고 싶다고 합니다. 그 동안 쇼핑센터 가격은 많이 올랐지만 재융자로 나가고 싶은 분들의 지분을 갚기에는 충분하지 않습니다.

저는 쇼핑센터를 팔고 난 후에도 계속 1031 교환으로 재투자하고 싶지만 같이 투자 한 분들의 의견은 서로 다릅니다. 이런 경우에는 어떻게하면 세금도 연기하면서 각자의 길을 갈수 있는지요?

A: 귀하의 경우는 Drop & Swap 이라는 개념을 활용하면 투자가들이 각자의 길을 가더라도 1031 교환은 가능 합나다. 공동투자시 시간이 지남에따라 투자가의 형편이나 투자목표가 달라질수 있기에 지속적으로 같은 멤버가 투자에 참여하는 것이 쉽지 않습니다. 귀하의 경우에는 아래에서 보듯이 1031 교환시 지켜야 할 4가지 조건중 마지막 조항에서 문제가 있습니다.

1. 매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다.2. 매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다.3. 매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다.4. 매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다.

귀하의 현재 쇼핑센터 소유권 (Grant Deed) 은 LLC 명의로 되어 있습니다. 그럼으로 LLC가 건물을 소유하고 있는 한 같은 LLC 로 1031 교환을 해야 합니다. Drop & Swap 은 LLC 를 해체하여 (Dissolution) 소유권이 LLC 로 부터 각투자가에게 지분만큼 Grant Deed 를 재 발급함으로 (이과정이 Drop 임) 쇼핑센터의 소유권이 LLC 에서 TIC (Tenancy-in-Common: 각 투자가) 로 바뀌게 됩니다.

TIC 가 되고난 후 각 투자가는 자신의 지분만큼 1031 교환을 통해 재투자를 하여 세금을 연기 할수도 있고 (이 과정이 Swap 임) 또 해당세금을 내고 현금을 사용 할수도 있습니다. 근래에 TIC 형태의 공동투자가 인기가 있는 이유도 이런 유연성 때문 입니다.

공동투자 방법중에 LLC 와 파트너쉽은 Drop & Swap 을 통해 세금을 연기하며 1031 교환이 가능하지만 주식회사 형태로 건물을 소유핬을 경우에는 가능하지 않습니다. 이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문입니다.

이런 이유로 사업은 주식회사로 하되 부동산 소유는 주식회사로 하지 않음이 세법상 유리 합니다.반면 LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 'Pass-Through Entity' 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산에서 생긴 양도소득이 개인 소유주에게 이월되어 세금이 연기 됩니다.

LLC 해체는 소유건물의 매매계약 이전에 하는 것이 바람직하며 IRC 761(a) 를 통해 국세청 (IRS) 에 더이상 LLC 가 아니라는 것을 알리는 것도 중요 합니다.

문의: (213) 427-1123 (이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.)

모텔 매각과 1031

2008-10-24T11:54:00.000-07:00

[부동산 투자] 모텔 매각과 1031

차비호 CPA/부동산 브로커

Q= 시애틀 근교에서 오랫동안 모텔을 운영했습니다. 이제 은퇴를 하고 싶은데 자녀들은 타주에서 살며 모텔 사업에 관심이 없습니다. 그래서 모텔을 팔고 기후가 좋은 타주로 이사하려 합니다.
이 모텔은 그동안 1031로 한번 익스체인지 했고 시가가 올라 세금문제가 중요할 것으로 생각됩니다. 모텔을 팔고 타주에 있는 부동산에 재투자해 1031 혜택을 볼 수 있는지요?

A= 있습니다. 1031은 미국 어느 지역에 있는 부동산과도 교환이 가능합니다.

시애틀에 있는 모텔을 팔고 캘리포니아의 상가로 교환해도 되고 텍사스의 대학생 아파트와 교환해도 되며 두 곳에 나누어 분산투자해도 됩니다.

또 2002년 이후 많이 활용되고 있는 TIC 부동산 공동투자로 안전하게 1031을 할 수 있습니다.

재투자하는 부동산이 있는 주에 본인이 거주할 필요는 없습니다. 그러나 외국에 있는 부동산과는 익스체인지가 가능하지 않습니다. 즉 미국 부동산을 팔고 한국에 있는 부동산에 재투자하면 익스체인지가 성립되지 않습니다.

모텔은 일반 부동산과 한가지 다른 점이 있습니다. 사업과 부동산이 같이 있다는 점입니다.

규모가 적은 모텔인 경우 바이어의 동의하에 사업과 부동산을 따로 구분하지 않고 매매할 수 있습니다. 그러나 바이어가 구분을 요구하거나 규모가 큰 경우에는 부동산과 사업체를 따로 분리해 에스크로가 진행됩니다.

사업체로 분리된 금액은 동산으로 취급돼 1031이 가능하지 않습니다.

예를들어 모텔을 600만달러에 팔 때 부동산 500만달러 모텔사업 100만달러로 구분해 매각하면 부동산 부분(500만달러)은 1031를 통해 세금 유예혜택이 가능하지만 사업체 부분(100만만달러)에 대해서는 세금을 내야 합니다.

그러므로 파는 사람의 입장에서 부동산에 되도록 많은 금액이 책정되는 것이 세금상 유리 합니다.

일반적으로 부동산 투자에서 나오는 임대 수입은 감가상각 혜택으로 세금을 내지 않습니다.

그러나 1031으로 재투자할 경우 발생하는 임대수입의 일부는 세금 대상이 될 수 있습니다.

이유는 재투자된 건물의 감가상각 중 일부는 예전 건물의 택스 베이시스(Tax Basis)를 사용해야 하기 때문입니다.

이 경우 절세할 수 있는 방법은 재투자 건물을 비용분할(Cost Segregation)하는 것입니다. 비용분할 리포트는 재투자한 건물을 여러 분류로 나눠 조사한 보고서로 감가상각을 최대화시켜 합법적으로 절세할 수 있게 해 줍니다.

1031을 전문적으로 취급하는 TIC 공동투자에서 많이 활용되고 있습니다.

▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2008. 02. 04
수정시간 :2008. 2. 3 21: 30
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투자 종류별 수익 알아보니…TIC > 아파트 > 은행 CD

2008-10-24T11:50:00.000-07:00

[재테크]
투자 종류별 수익 알아보니…TIC > 아파트 > 은행 CD

TIC(Tenant in Common), 관리도 대형 투자사가 다 해줘, 익스체인지 허용된 2002년부터 활기
▶최근들어 한인사회서도 TIC에 대한 투자 관심이 높아지고 있다.

아파트,수입은 적어도 가치상승 기대은행 CD, 안정적이지만 이자 수입뿐지난해부터 타운에 본격적으로 선보이기 시작한 TIC(Tenant in Common)투자에 한인들의 관심이 쏠리고 있다.

TIC투자는 타이틀 등기의 한 형태로 공동투자자 개인한테 Grand Deed가 발급된다.미 주류사회서 TIC투자는 2002년부터 시작됐다.

IRS(국세청)에서 개인의 TIC투자에 대해 1031 익스체인지(세금 연기)가 가능하도록 가이드 라인을 정하고 부터다.

TIC투자의 장점은 일정액의 최소 투자금액(보통 20만달러~30만달러)으로 수천만달러짜리 초대형 샤핑센터나 아파트 등을 다른 사람들과 공동으로 구입할 수 있다는데 있다.

TIC투자를 다른 투자종목과 비교해 봤다.　　

투자금액은 100만달러. 투자종목은 은행 CD와 10유닛 아파트, TIC투자 등 3가지다.(표 참조)은행 CD는 타운서 가장 이자율이 높은 은행을 선택했고 아파트는 현재 Loopnet(아파트 리스팅 서비스)에 올라있는 물건이다.

TIC는 애리조나에 있는 대학촌 아파트와 오클라호마에 위치한 브라이언트 사핑센터다.

▲은행:1년간 1백만달러를 CD로 예치할 경우 이자율은 5.1%다. 투자금액이 1백만달러이므로 1년후 5만1천달러의 이자수입을 올린다.

은행 CD는 부동산과 달리 별도의 운영비가 없다. 따라서 이자수입은 100% 예금주의 몫이다. 그러나 여기서 세금을 빼면 수익금은 확 줄어 든다.대략 30%의 소득세율을 적용하면 손에 쥐는 돈은 3만5700달러가 된다.

5년차까지 같은 이자율을 받는다고 하면 총 소득은 17만8500달러다. 하지만 은행 CD의 수입은 여기까지다.

5년이 아니라 10년이 지나도 이자수입 이외에 가치 상승 이라는 것이 없다.

▲10유닛 아파트:리스팅 가격이 2백만달러인 아파트를 1백만달러 다운하고 나머지 금액에 대해 융자를 받았다.

이자율은 변동 8.5%로 계산했다.렌트 수입은 현재 건물주가 거둬들이는 실제금액으로 1년에 13만달러다.

아파트의 연간 수리비는 4100달러이며 재산세로 2만5000달러가 나간다. 보험료가 연간 2500달러, 관리비가 7000달러, 융자금에 대한 페이먼트가 8만5000달러로 지출 항목중 큰 비중을 차지한다.

렌트 수입에서 여러종류의 지출을 제외하고 나니 남는 금액은 6400달러다. 물론 아파트 상태에 따라 위치는 좋지 않아도 수익이 이보다 많은 곳도 있을 수 있다.

아파트는 세금보고시 감가 상각을 할 수 있으므로 렌트수입 6400달러는 사실상 거의 현금 수입이라고 해도 된다.

5년후 렌트수입은 3만2000달러다.아파트 투자는 은행 CD에 비해 현금 수입은 적지만 부동산은 수년후 가치 상승이라는 것이 있기 때문에 전세는 바로 역전된다.

만약 아파트 가치상승을 연간 4%만 잡아도 투자 첫해 2백만달러 아파트는 2백8만달러가 된다. 2년후는 2백16만3000달러, 3년후 2백25만달러, 4년후 2백34만달러, 5년후 2백43만달러가 된다.

상승률이 더 높다면 투자 수익도 그만큼 늘어난다.즉 아파트 투자는 매년 렌트수입 이외에 5년후 43만달러의 가치상승을 얻게 된다.

또 매년 렌트비를 인상할 수 있어 현금수입을 올라가게 만든다. 총 수익은 43만달러+3만2000달러=46만2000달러인 셈이다.

▲ TIC 투자:애리조나 투산에 위치한 대학촌 아파트(구입가격 3000만달러)와 오클라호마에 소재한 브라이언트 샤핑센터(구입가격 2500만달러)에 각각 50만달러를 나눠 투자했다.

두 곳의 현금 수익률은 첫해 6.5%이며 5년 평균치는 8%가 된다. 입주자의 렌트비가 매년 인상되기 때문이다.

TIC투자는 상가의 경우 전국적인 브랜드의 프랜차이즈가 장기 리스로 입점하고 있어 렌트비 인상은 규칙적으로 실행된다.

우선 1년후 현금 수입은 6만5000달러다. 이 금액 역시 아파트 투자처럼 감가상각 공제로 제로나 마이너스 수입이 된다.

당연히 6만5000달러를 고스란히 주머니에 넣을 수 있다.

2년차부터 5년까지 수익률을 8%로 잡으면 4년간 현금수입은 32만달러가 된다. 이 금액은 월단위로 나뉘어져 매월 꼬박꼬박 투자자의 은행으로 입금된다.

5년간 현금수입 합계는 38만5000달러다.5년후 건물가치 상승을 고려하면 1백만달러 투자에 대해 45만달러의 수익분이 발생한다. 여기에다 현금수입을 더하면 5년후 수익은 83만5000달러가 된다.

비교된 세가지 투자 종목중에서 수익률이 가장 앞섰다. TIC투자의 장점은 개인이 A급 클래스의 대형 건물을 소유할 수 있다는 점이다. 또 건물관리를 전문회사가 하게되므로 고칠 곳이 생겨도 수리업자를 찾으러 다닐 필요가 없다. 　

TIC투자는 대형 회사가 투자 진단을 내리기 때문에 일반 소형 건물을 살때보다 훨씬 안전하다.

박원득 기자 wonpark@koreadaily.com 신문발행일 :2007. 01. 18
수정시간 :2007. 1. 17 17: 6
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임대수입 개런티

2008-10-24T11:48:00.000-07:00

임대수입 개런티
차비호 CPA / R.E. Broker (3/2008)
213-268-9929 bihocha@bihochacpa.com

한국에서 미국 부동산 투자를 고려 하시는 분이 이런 질문을 해왔습니다.

Q: 이곳 한국에서는 새로 짓는 복합 상가건물에 지분 소유로 함께 참여시키고 경영자가 운영수익을 분배
하여주겠다고 계약한후 적자라고 수익금을 분배치않는 사례가 많아요. 미국에서는 이런경우는없는지요?

A: 말씀 하시는 케이스는 새로 짓는 복합 상가건물 입니다. 모든 투자는 정도의 차이 이지만 위험부담이 따릅니다. 신축 건물에 투자 할경우 추가 위험은 수입, 지출 내용이 예상치는 있어도 실지 기록은 없다는 점 입니다.

입주 예정자들도 완공후 각자의 사업에 대한 구상은 있겠지만 실제로 입주해서 사업을 해보지 않은 상태이기 때문에 테넌트들의 사업성도 검증이 되지 않은 상태 입니다.. 그럼으로 신축후에 건물에서 나오는 임대수입이 예상보다 못할수도 있고 지출이 예상보다 많을 수도 있습니다. 그리고 실제 입주율도 기대와 다를수 있습니다.

지은지 2년에서 10년 정도 된 상가나 아파트는 수입 지출의 기록이 있고 입주자들의 크레딧 상태와 입주 기간 계약이 있기에 투자 결정에 중요한 참고가 됩니다.

이런 이유로 미국의 유수 TIC 부동산 투자회사들은 지은지 2년이 넘은 건물을 선호 합니다. 투자 가치를 결정 할수 있는 조사, 즉Due Diligence 를 할 실질적인 자료가 있는 것이지요. 물론 지난 몇해의 수익율이 앞으로도 같을 것이라는 보장은 없지만 과거의 자료와 현 상태를 잘 비교 분석 함으로 앞으로의 예상 수익율에 그만큼 신빙성이 생기는 것 입니다.

만약 신축 건물에 투자 할 경우에는 대부분의 경우 건물 개발업자로부터 18 개월에서 24 개월 정도 Rent Guarantee (임대수입 개런티)를 받습니다. 그 기간내에 입주율이 예상치보다 못하면 이 개런티에서 모자리는 임대 수입을 발생 시키는 계약 입니다.

예를들어 Verdae Village Shopping Center 는 1987 에 지어 졌으나 2007에 완전히 재개발된 샤핑센터인데 재개발이 끝나고 TIC 스폰서 회사가 인수 할때 입주율이 90% 였습니다. 이 TIC회사는 셀러 (개발업자)에게 건물을 산 날짜로부터 18개월간 100% 입주율로 가정하고 그에 상당하는 금액을 (약 50만 달러) Rent Guarantee 로 에스크로에 묶어 두었습니다. 앞으로 18개월동안 건물의 입주율이 100% 되지 않으면 그에 상당한 금액을 매달 에스크로에서 받는 계약 입니다. 투자가들에게 수익율을 년 6-9% 주기위한 방법이라고 보면 됩니다.

주위에 이 샤핑센터와 비슷한 다섯 건물들의 입주율을 조사해보면 약 99% 정도가 되기에 18개월 이내에 입주율이 100% 정도 될 것이라는 판단 이며 이 사실을 투자가들에게 미리 설명을 합니다.

물론 18개월 후에 100% 입주하지 않을수도 있습니다. 이점을 TIC 스폰서는 사전에 철처히 분석 하지만 투자가들이 공동으로 안고있는 위험 이기도 합니다.

또한 투자가의 지분소유가 건물을 직접 소유하고 있느지 아니면 건물을 소유하고 있는 회사형태의 지분을 소유하고 있는지에 따라 관리의 투명성, 법률, 세금의 적용 여부가 달라 집니다.

현재 미국에서는 주식회사, 파트너쉽, LLC, TIC 형태로 부동산 지분투자가 가능 합니다. 처음 세가지 형태는 투자회사의 지분을 소유하며 TIC (Tenants-in-Common) 형태는 투자가가 자신의 지분만큼 Grant Deed (소유증서) 와 Title Insurance (소유증서보험) 을 갖는 것입니다. TIC 투자가 다른 형태보다 안전하다는 보장은 없습니다. 그러나 건물에 대한 직접 소유권을 가지고 있슴으로 양도와 1031 교환이 유리 합니다.

부동산 투자와 인플레이션

2008-10-24T11:46:00.000-07:00

[부동산] 중앙일보 컬럼

[부동산 투자] 부동산 투자와 인플레이션

차비호 CPA / TIC 부동산 전문 브로커

인플레이션이란 물건이나 서비스의 가격이 시간이 지남에 따라 상승함을 가르킨다.

같은 뜻으로 돈의 가치는 시간이 지남에 따라 하락한다는 말이다. 오늘 100달러로 기름 한통을 살 수 있으면 같은 100달러로 5년이나 10년후에는 반통 정도밖에 못사는 경우다.

오늘 은행 CD에 10만 달러가 있고 연평균 인플레이션이 4% 이면 5년후에 돈의 가치는 약 20%인 2만달러가 줄어든 8만달러 정도 될수 있다는 것이다.

은행에서 이자를 받아도 세금을 내고나면 인플레이션도 못따라가는 경우가 대부분이다. 그래서 원금을 보장하는 CD는 단기적으로 안전하지만 장기적으로는 손해가 확실하다는 말이 인플레이션 결과로 나온 말이다.

금화은화를 돈으로 사용했던 고대에는 인플레이션이 없었다. 그러나 숫자적으로 상징적인 가치만을 지닌 지폐나 채권을 사용하면서 인플레이션이 생겨나게 되었고 그 영향력은 재산 관리에 중요한 요소가 되었다.

부동산 가치와 인플레이션은 어떤 관계가 있을까?

많은 사람들이 부동산은 인플레이션 헤지(Hedge)라고 하는 이유는 무엇인가? 대답은 부동산이란 말 자체에서 찿을수 있다.

부동산은 기본적으로 땅과 건물인데 10년전에 100만달러로 지은 건물을 다시 지으려면 그동안 오른 땅값 건물 자재값 인건비 보험료 등 여러 비용을 오른만큼 지불해야 같은 건물을 지을수 있다.

특별한 경우가 있을 수도 있으나 일반적으로는 10년간의 인플레이션이 자동적으로 건물의 싯가 상승에 작용되어 있다는 점이다.

건물의 가치를 결정하는 임대 수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자물가지수) 정도 상승한다. 이점이 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다.

그러나 부동산의 싯가는 지역에 따라 인플레이션 만큼 상승하지 않을수도 있다.

첫째는 건물이 낡아지거나 사용용도가 변경될 수 있다는 것이다.

둘째로 더욱 일반적인 이유는 수요와 공급의 불균형인데 이 불균형을 초래하는 것은 인구의 증가율과 지역 경제 규모의 변화이다.

지난 약 20여년간 미국의 인구 증가는 선벨트(Sunbelt) 지역 (남쪽 따뜻한 지역 캘리포니아 애리조나플로리다 등) 지역과 대도시 근처에 치중되고 있으며 이런 추세는 해당지역의 부동산 가격을 평균이상 상승 시켰고 인구가 줄거나 늘지 않은 북쪽 지역 여러 곳은 부동산 시가상승이 평균 이하이거나 하락하는 추세를 보이고 있다.

인구가 늘어나는 곳이 자연히 지역경제 규모가 커지며 이에따른 부동산 수요가 많아지고 이런 지역에 있는 부동산은 인플레이션을 포함한 시가상승이 유리해진다.

또 현재 이러한 추세는 베이비부머 세대가 은퇴를 시작한 2000년 초부터 가속화되어 앞으로 수십년간 지속될 전망이다.

은행 CD 채권 주식 뮤츄얼 펀드는 물건이 아닌 숫자적인 상징이다. 이 상징들은 나름대로 법적인 권리가 있어 가치가 있고 수요와 공급에 의해 시가가 변하기도 한다.

워렌 버펫이 이야기하는 좋은 기업의 주식은 장기적으로 시가 상승이 유리한 것도 확실하다. 그러나 부동산의 경우처럼 시중의 물건 가격이 인플레이션으로 상승 한다고 그 주식이 동반 상승하는 것은 아니다.

▷문의:213-268-9929
신문발행일 :2008. 06. 02
수정시간 :2008. 6. 1 22: 43
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부동산 투자로 절세하는 방법중 한가지 – Real Estate Professional Designation (감가상각을 통한 절세)

2008-10-24T11:44:00.000-07:00

[재테크]
[부동산 투자] 부동산 투자로 절세하는 방법중 한가지 – Real Estate Professional Designation (감가상각을 통한 절세)

차비호 CPA

지난 번 칼럼에서 언급한 바와 같이 감가상각(depreciation)을 활용해 세법상 생기는 손해로 다른 일반 수입 사업상 이득이나 월급 등을 상쇄할 수 있으면 더 많은 세금 혜택을 볼 수 있다.

그러나 현 세법은 연간 수입 10만달러(AGI 기준)까지는 부동산 투자에서 생기는 2만5000달러까지를 손해로 인정하기 때문에 세금 혜택을 누릴 수 있으나 AGI가 15만달러를 넘는 사람은 이 손해를 공제하지 못하고 그 다음해로 이월하게 정해져 있다.

따라서 세금 혜택을 보려면 수입이 감소하거나 해당 부동산을 팔 때까지 기다려야 한다.

예를 들어 연간 수입이 25만달러인 사업가가 100달러짜리 부동산을 20만달러 다운하고 구입했다고 가정하자.

그리고 이 부동산 투자에서 나오는 임대료에서 모든 경비와 은행 이자를 지불하고 첫해에 남는 현금 수입이 1만달러라고 가정하면 투자액 20만달러의 5% (cash-on-cash yield)가 수입이다.

첫해 감가상각이 2만5000달러이므로 세법상으론 1만5000달러의 손해가 발생한다.캐시플로는 1만달러 이익이지만 세금상으로는 건물에 대한 감가상각이 경비로 취급되기 때문에 오히려 손해가 발생하는 것이다.

위에서 말한 경비는 부동산 투자시 생길 수 있는 모든 경비와 관리상 일어나는 경비를 포함한 것이다. 은행융자 부동산 세금 보험 관리인 비용 수리 비용 뿐만 아니라 전문 컨설팅 비용 여행 경비 자동차 경비 홈오피스 경비 등이 해당된다.

그러므로 1만달러 현금 수입에 대한 세금을 내지 않아도 되는데 만약 1만5000달러의 세금상 손해를 25만달러의 사업상 수입과 상쇄하면 현행 세법상 약 45%인 6750달러의 세금을 추가로 줄일 수 있다.

즉 1만달러 현금 수입에 6750달러의 세금을 줄여 합계 1만6750달러의 현금 혜택을 볼 수 있는 것이다.

그러나 passive loss limitation 규정상 해당 연도에 다른 수입과 상쇄할 수 없어 계속 이월되다가 그 부동산이 팔릴 때 한꺼번에 수입에서 공제하게 돼 있다.

한가지 방법은 자신이나 배우자 중 한사람이 '부동산 전문가(real estate professional)'로 간주되는 길이다.

세법에서는 부동산 투자업을 전문으로 하는 사람은 손해의 크고 작음에 상관없이 연말 세금보고 정산시 다른 수입과 상쇄할 수 있게 해준다.

부부의 경우에는 세금상 창출된 부동산 손해를 가지고 배우자의 수입에서 세금 혜택을 볼 수도 있다는 것이다.

위의 경우 1만5000달러의 손해를 25만달러의 사업상 수입에서 상쇄하는 것이 가능하다. 현 세법에서 정의하는 부동산 전문가는 부동산을 구입 관리 처분하기 위해 자신이 하는 일 가운데 51% 이상을 부동산에 관계된 활동에 사용해야 하며 연 751시간 이상을 기록으로 남겨야 하는 등 규정이 까다롭다.

그러나 이 규정들을 잘 이해하고 사전에 계획한다면 부동산 투자로 절세와 증식을 동시에 꾀할 수 있다.

▷문의: (213)427-1123
신문발행일 :2007. 10. 01
수정시간 :2007. 9. 30 17: 34
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부동산 상속과 절세 방법

2008-10-24T11:41:00.000-07:00

[부동산] 중앙일보 6-30-2008

[부동산 투자] 부동산 상속과 절세 방법

차비호 CPA/부동산 브로커

Q=부동산을 상속할 경우 세금은 어떻게 계산이 되는지요.

A=상속세 (Estate Tax)는 본인이 사망하면서 남긴 모든 재산 즉 부동산 사업체 차 현금 자동차 생명 보험 등에서 부채를 빼고 순재산에 대해서 부과됩니다.

2008년에 사망한 경우는 순재산의 200만달러까지는 상속세가 면제되며 넘는 부분에 대한 세율은 45%입니다.

2010 년에는 상속세 면제액이 무한정이어서 아무리 많은 재산을 남겨도 상속세금은 없습니다. 그러나 2011 부터는 면제액이 100만 달러로 줄어들게 됩니다.

부부인 경우는 리빙트러스트를 활용해서 면제액을 200만달러에서 400만달러로 증가 시킬수 있으며 아래 도표와 같이 상속세를 줄일수 있습니다.〈표참조〉

도표에서 볼수 있듯이 400만달러가 넘는 순재산을 남기면 상속계획을 해도 상속세를 내게되며 재산이 많을 경우에는 상속세를 내기 위해서 부동산이나 사업체를 급히 팔아야 할 경우가 생깁니다.

이런 경우 상속세를 내기위한 생명보험을 따로 갗고 있는 것이 유리 할수 있으며 이 목적을 위한 생명보험은 Irrevocable Trust 로 설정하셔야 보험액이 상속 재산에 포함되지 않습니다.(자세한 내용은 상속전문 변호사와 상의하시기 바랍니다.)

리빙트러스트의 다른 장점으로는 유언검증(Probate) 과정과 그에 따른 변호사 경비를 피할 수 있다는 점입니다.

리빙트러스트가 없이 사망하면 남긴 재산을 자녀에게 넘기는 과정을 법원에서 관리하게 됩니다. 이 과정 유언검증(Probate)은 보통 1년 이상 소요 될수 있으며 변호사 경비는 남긴 재산 전체 금액에 대해 책정 됩니다.

상속세는 부채를 제외한 순재산에 의해 부과되지만 유언검증 변호사 경비는 부채를 포함한 전체 금액에 대해 내게 됩니다.

그러나 리빙트로스트를 만들면 재산 분배와 분배 과정을 관리할 관리인(Trustee)을 설정해 놓은 상태임으로 시간도 적게 들고 또 유언검증을 할 필요가 없어지는 것입니다.

부동산을 유산으로 남기는 경우 생전에 발생한 시가 상승에 대해서는 세금이 부과되지 않습니다.

예를들어 100만달러에 산 상가를 유산으로 남겼는데 시가가 300만달러 였으면 200만달러 시가 상승에 대해서는 세금이 나오지 않습니다. 그러나 위에 언급한 상속세 대상이 됩니다.

1031 교환으로 부동산 재산을 증식시킨 경우에도 같은 세법이 적용 됩니다. 만약 자녀분이 300만달러에 상가를 상속 받아서 일년후에 350만달러에 팔면 50만달러의 양도 소득에 대한 세금을 내게되며 자녀분이 1031 교환을 통해 재투자하면 이 세금 마저도 연기 혹은 면제 받을수 있습니다.

상속법과 관련된 세법은 자주 변경되며 개인마다 다른 필요성이 있음으로 꼭 전문인과 상의 하시기 바랍니다.

▷문의: (213)427-1123 bihocha@bihochacpa.com
신문발행일 :2008. 06. 30
수정시간 :2008. 6. 29 18: 25
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부동산 공동투자와 1031 익스체인지

2008-10-24T11:39:00.000-07:00

[부동산 투자상식] 부동산 공동투자와 1031 익스체인지

-차비호 CPA-

부동산 공동투자는 파트너십, 코퍼레이션, LLC(Limited Liability Company), TIC(Tenancy-in-Common) 등이 대표적인 형태이다.

옛말에 '뭉치면 산다'고 했다. 부동산 투자도 마찬가지여서 여러명이 자금을 모으면 다음과 같은 시너지 효과를 꾀할 수 있다.첫째 크고 좋은 부동산을 살 수 있다.

투자용 부동산은 A B C D급으로 나눌 수 있는데 A B급의 장점은 좋은 위치에 위치한 새 건물에 신용이 좋은 테넌트들이 입주해 있어 안전하고 수입이 안정돼 있다는 점이다.

보통 기관투자가나 보험회사에서 주로 구입한다. 일반 개인은 혼자 구입하기 어렵지만 공동으로 힘을 모으면 가능하다.

둘째 은행 융자조건이 유리하다. 좋은 위치 좋은 테넌트들이 있기에 은행들이 융자를 좋은 조건에 해준다.

예를들어 부동산 투자전문회사인 SCI에서는 뉴저지의 샤핑센터를 6900만달러에 구입하고 4200만달러를 융자받았는데 조건은 10년 고정에 이자율 5.83%이었다. 당시 프라임 이자율이 8.25%이었던 점을 감안할 때 개인 투자가가 얻기 힘든 좋은 융자 조건임을 알 수 있다.

셋째 관리회사를 따로 둬 편리하다. 어떤 귀한 물건과 마찬가지로 구입만큼 관리가 중요하다. 특히 입주자의 권리가 강한 미국의 투자용 부동산은 외부관리를 잘 하는 것도 중요하지만 테넌트 관리도 못지 않게 조심스럽다.

공동투자해서 크고 좋은 부동산을 구입하면 일반적으로 그 건물에 걸맞는 전문 관리회사를 고용하기 때문에 개인은 관리부담에서 벗어날 수 있다.

넷째 매달 수익율이 개인투자에 비해 높다. 부동산 투자시 기대할 수 있는 수익은 매달받는 임대 수입과 시가 상승이다.

그리고 이 두가지를 합한 것이 총수입이며 두가지 중 어느 하나도 무시할 수없이 중요하다. 일부 투자가들은 매달 수입은 별로 없어도 나중에 시가가 상승하면 만족하다고 하는데 이와 반대로 전문 부동산 투자회사는 매달 수익과 시가 상승을 동시에 기대한다.

이렇듯 공동투자는 여러모로 유리하지만 자신의 지분을 마음대로 팔거나 1031 익스체인지를 하기 어려워 많은 투자가들이 외면해 왔다.

예를 들어 투자가 10명이 자금을 모아 파트너십 주식회사 LLC 형태로 건물을 사면 Grant Deed 와 타이틀보험이 그 단체(entity) 명의로 등록된다.

투자가는 단체의 일부를 소유하지만 건물을 직접 소유하는 것은 아니다. 연방 국세청(IRS)에서는 이를 간접 소유권(Indirect Ownership Interest)이라 칭한다.

그러므로 10명중 한명이 형편상 자신의 소유지분을 팔고 싶을 때 나머지 9명이 건물 전체를 팔고싶지 않는 한 매각에 어려움을 겪을 수 있으며 1031 익스체인지도 불가능하다.

이러한 단점을 보완한 방법이 IRS에서 Revenue Procedure 2002-22를 통해 발표한 TIC 공동투자이다.

TIC로 부동산에 공동투자하면 자신의 지분만큼 Grant Deed와 타이틀보험을 투자가가 직접 소유하게 된다.

또 IRS에서 TIC 소유권을 일반 부동산과 동일하게 취급하기에 소유지분의 판매가 자유롭고 다른 어느 부동산과도 1031 익스체인지가 가능하다.

▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2007. 07. 30 - 중앙일보
수정시간 :2007. 7. 29 17: 26
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미국 부동산 투자시 한국세법

2008-10-24T11:37:00.000-07:00

[재테크]
[부동산 투자] 미국 부동산 투자시 한국세법

차비호 CPA

한국인들의 미국 부동산 투자 문의가 점점 늘어나고 있다. 2007년부터 개인은 300만달러까지 해외 부동산에 투자할 수 있고 2009년에는 규제가 완전히 없어지기 때문에 한국인들의 미국 부동산 투자는 점차 증가할 것으로 보인다.

한국인이 미국에 있는 부동산을 소유했을 때 일반적으로 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)와 함께 미국과 한국의 세무협정(US Tax Treaty with Republic of South Korea)이 동시에 적용된다. 그

리고 연방세법과 부동산이 위치한 주의 세법이 같이 관련된다. 예를 들어 한국인이 캘리포니아에서 주택이나 상가를 소유하고 임대를 했을 경우 그 수입은 매년 연방 국세청(IRS)과 캘리포니아 주정부에 보고해야 한다.

미국과 한국의 세무협정은 일단 이중과세를 하지 않는 것을 전제로 하고 있다. 그래서 한국인이 미국 부동산에 투자해 임대수입이나 양도소득이 발생했을 때 미국법에 따른 세금을 먼저 내고 이 세금은 한국세금 계산에서 공제해 준다.

그럼으로 한국세금이 미국보다 많지 않은 이상 더이상 세금을 낼 필요가 없다. 그리고 미국법에 의한 세금은 미국 시민권자와 동일하다. 즉 한국인이 100만달러를 투자해 연간 임대 순수입이 7만달러라고 가정할 때 해당되는 연방세와 주정부 세금은 미국인이 100만달러를 투자해서 번 7만달러와 같다는 말이다.

미국 세법에서는 임대 순수입에서 감가상각을 경비로 상쇄할 수 있어 실제로 받는 수입에 대한 세금이 없을 경우가 대부분이다. 다만 외국인 투자가의 경우 수입의 30%는 세금 예납 명목으로 IRS에 보내야 하는데 From W8-ECI를 활용하면 예납하지 않아도 된다.

그리고 이 임대 순수입을 한국으로 가져가도 한국에서 세금 대상이 되지 않는다. 연간 수입은 물론 외국인이 부동산을 팔아서 생긴 이득도 일단 예납해야 한다.

부동산을 매각할 경우 IRS에 내야 하는 예납세금은 판매금액의 10%이고 또 주정부 세금을 예납해야하는 경우도 있다.

그러나 세법 조항 1031 익스체인지를 활용하면 미국인과 마찬가지로 세금을 유보내지 말소시킬 수 있다.

미국에는 부동산 소유주에게 많은 세금 혜택이 있는데 그중 대표적인 것이 'IRC Section 1031 Tax Deferred Exchange'이다.

IRC(Internal Revenue Code)는 IRS의 세법 전서이며 이중 조항 1031에 의해 부동산 팔 때 생기는 양도소득을 그 다음 부동산에 투자할 경우 세금을 유보해 주며 계속 유보하다가 유산으로 남기면 양도소득세를 전액 면제받을 수 있다.

미국의 부동산 부자들 대부분이 이 세법을 활용해 재산을 키웠다고 해도 과언이 아닐만큼 1031 익스체인지는 오랫동안 널리 사용돼 왔다.

그리고 1031은 외국인 투자가에게도 적용돼 부동산 증식과정에서 똑같은 혜택을 누릴수 있다. 문제는 한국 세법이다. 한국의 현행 세법은 양도이득에 대해 미국의 1031 익스체인지와 같이 연기나 말소를 해주는 제도가 없다.

▷문의: (213)268-9929 www.sciproperties.com/rds/bihocha
신문발행일 :2007. 08. 13
수정시간 :2007. 8. 12 19: 57
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따져 볼 본국인 투자

2008-10-24T11:33:00.000-07:00

[최신기사]
[프로페셔널 라인] 따져 볼 본국인 투자

차비호 공인회계사

본국인들의 투자용 해외부동산 취득한도가 올해부터 종전 100만달러에서 300만달러로 상향 조정된 이후 미국 부동산에 관심이 높아졌고 문의도 부쩍 늘었다.

그러나 정작 투자를 하려 해도 마땅한 부동산을 찾기 어려운 것이 현실이다.다른 분야 전문의들과 상의한 결과 아래와 같은 이유 때문에 한국인의 미국부동산 투자에 어려움을 겪고 있다고 생각된다.

우선 투자자와 투자금액이 한국에 있다는 것이다. 부동산 소유주가 건물을 팔 때 가장 원하는 사람은 '돈이 마련되어 있고 투자의 목표가 뚜렷하며 구매 여부를 즉각 결정을 할 수 있는' 준비된 바이어이다.

셀러는 가격이 비록 조금 낮더라도 매매를 빨리 진행시킬 수 있는 바이어를 선호한다. 투자자는 당연히 물건을 보고 결정하고 싶은데 '좋은 물건'은 한국인이 와서 보고 결정할 때까지 기다려 주지 않는다.

한국인의 경우 여건상 '준비된 바이어'가 되기 힘들다. 잠깐 미국을 방문해서 투자를 결정하고 에스크로가 끝날 때까지 미국에 머무르는 것은 현실적으로 어렵기 때문이다.

또 외국인이라 은행 융자도 까다롭고 관리 문제도 해결해야 한다.

수익률도 따져야 한다. 투자이득은 크게 임대 수입과 싯가 상승분이다. 그러나 투자이득은 세금과 직결되는 문제임을 명심해야 한다.

만약 임대 수입이 투자액에 7%라도 세금이 비싸면 큰 득이 없다. 가격이 많이 올라도 세금으로 30%-40% 뺏기면 곤란하다.

다행히 미국은 부동산 소유주에게 세금 등 많은 혜택을 부여하고 있다.

반면 입주자의 권리도 상당히 많음으로 법적으로 신경써야 할 부분이다.

투자 영역 역시 생각해 볼 문제다. 한국인들은 주택 투자에만 집중하는 것 같고 또 투자 지역도 다소 친숙한 캘리포니아나 뉴욕 정도만 고려하는 것 같다.

그러나 투자는 감정적인 결정보다는 좀 더 이성적인 목표에 의해 이루어져야 한다.부동산 매입 후 관리 상속 등 도 중요한 사안이다.

필자는 번듯한 부동산을 매입하고도 관리 소홀로 소송 등 어려움에 처하자 헐값으로 처분하는 경우를 많이 보아왔다. 미국인이 조차 관리하기가 힘든데 하물며 한국인의 미국 부동산 관리는 얼마나 더 어려울 지 쉽게 상상할 수 있을 것이다.

많은 사람들이 중개인이 부동산을 관리해 주길 기대하지만 부동산 관리는 전문 회사에 의뢰하는 게 바람직하다.

또 부동산 처분에 따른 양도소득에 대한 세금을 유보해주는 '1031 교환' 조항도 잘 활용해야 한다. 실제로 미국의 부동산 부자 90%는 '1031 교환'을 활용해 부동산 재산을 키웠다고 해도 과언이 아니다.

마지막으로 투자 자체를 전문화시킬 필요가 있다. 미국은 부동산 소유 등 투자 방법이 매우 다양하다. 혼자 주택이나 단독 건물을 사서 소유 할 수도 있고 공동으로 투자하는 방법도 많다.

특히 공동 투자는 시너지 효과를 누릴 수 있다. 일단 돈을 모아 대형 부동산을 살 수 있고 건물이 크고 좋으니 은행 융자를 개인보다 유리한 조건에 얻을 수 있다. 여기에 안전하고 안정된 투자도 기대할 수 있다.

물론 공동 투자가 무조건 좋다는 것은 아니다. 사안별로 고려할 수 있다는 말이다. 본국인들이 미국 부동산에 투자하는 것은 이 처럼 쉬운 일이 아니다. 한국과 환경과 법이 다른 만큼 이를 자세히 확인한 뒤 관련 전문가들과 상의 추진해야 할 것이다.

신문발행일 :2007. 05. 08
수정시간 :2007. 5. 7 23: 11
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REIT 와 TIC의 차이점

2008-10-24T11:30:00.000-07:00

[재테크] 중앙일보 11-12-2007

[부동산 투자상식] REIT와 TIC의 차이점

차비호 CPA / 부동산 투자 컨설턴트

REIT(Real Estate Investment Trust)는 여러 투자가의 돈을 뮤추얼펀드 형식으로 모아 아파트나 상가 오피스 건물 등에 투자하는 회사를 지칭한다.

현재 미국 증권시장에 상장돼 있는 REIT 회사는 약 200개 비상장 사모펀드는 800개 정도다.REIT를 부동산 투자라고 생각하는 사람들이 있는데 사실은 증권투자다.

REIT 회사는 여러 투자가에게 증권을 발행하고 돈을 모아 부동산에 투자해 생기는 수익을 주식배당 형태로 나눠 준다.

건물의 시가상승에 따른 주가상승이 투자가의 수익이 되는 셈이다.그러므로 REIT 회사에 투자해 발생한 이익에 대한 세금은 부동산에 투자했을 때와는 다르다.

예를 들어 100만달러를 REIT 회사에 투자했을 경우 연평균 4% 정도 주식배당을 받는다면 4만달러의 소득이 생긴다.

소득세율 40%를 적용했을 때 실제로 투자가에게 남는 수입은 2만4000달러 정도다.그리고 몇년이 지나 소유 주식을 팔고 다시 REIT나 뮤추얼펀드에 재투자할 경우 시가상승에 대한 세금을 내야 한다.

이와는 반대로 100만달러를 다운페이하고 200만달러 가치의 TIC(Tenancy-in-Common) 부동산에 투자하면 다음과 같은 세금혜택을 누릴 수 있다.〈아래표 참조>

첫째 대부분의 TIC 투자는 5년 소유시 연평균 7% 정도의 수익을 배당받는다.100만달러를 투자했다면 연간 약 7만달러를 현금으로 받게 되지만 감가상각을 적용하면 세금을 내지 않을 경우가 대부분이다.

그러므로 7만달러의 현금 수입을 재투자 등의 방식으로 고스란히 활용할 수 있다.둘째 REIT에 100만달러를 투자할 경우 은행은 증권을 담보로 융자해 주지 않는다.

결국 100만달러를 투자해 100만달러 가치의 증권을 소유하는 것에 불과하다.그러나 TIC 투자는 은행에서 적어도 100만달러의 융자를 받아 200만달러 가치의 건물을 살 수 있기 때문에 시가 상승시 이익의 폭이 크다.

셋째 REIT 등 한 종류의 주식이나 뮤추얼펀드에서 다른 종목으로 바꾸거나 분산하는 경우 팔아서 생기는 이득에 대해선 세금을 내야 그 다음에 재투자가 가능하다.

그러나 TIC 부동산 투자는 1031 익스체인지를 활용하면 더 큰 부동산에 투자할 수 있으며 세금을 유보 내지는 면제받아 재산증식에 유리하다.

이렇듯 REIT와 TIC는 부동산에 투자한다는 공통점을 갖고 있지만 세금적용과 재산증식 속도에 많은 차이가 있다.

▷문의: (213)427-1123
신문발행일 :2007. 11. 12
수정시간 :2007. 11. 11 13: 43
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드롭 & 스왑 (Drop & Swap) 과 1031 익스체인지

2008-10-24T11:25:00.000-07:00

[부동산 투자] 드롭 & 스왑 과 1031 익스체인지

차비호 CPA / 부동산 브로커

Q=몇년 전 친구 5명이 파트너십 형태로 아파트에 투자 했습니다. 그동안 시가가 올라 투자이익이 발생했지만 파트너들 사이의 의견 차이와 관리상 어려움으로 인해 아파트를 팔려고 합니다.

그런데 투자자들의 일부는 파트너십으로 재투자 하기보다는 각자의 길을 가기를 원합니다. 이런 경우 양도 소득세를 내지 않고 1031 익스체인지가 가능한지요?

A=결론적으로 1031 익스체인지가 가능합니다. 'Drop & Swap'이라는 방법을 활용하면 됩니다. 현행 1031 익스체인지는 아래와 같은 조건을 충족시켜야 합니다.

1. 매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다.
2. 매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다.
3. 매각 부동산의 은행 융자액이 재투자된 부동산의 융자액보다 적어야 한다.
4. 매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다.
5. 매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다.

귀하의 경우는 5번째 조건에서 문제가 생깁니다. 파트너십 자체가 아파트 소유권(Grant Deed)를 가지고 있기 때문에 재투자하는 건물도 같은 파트너십이 소유해야 1031 익스체인지가 가능합니다.

그러나 파트너 중 일부는 따로 가고 싶어 하기에 같은 파트너십으로는 1031 재투자가 불가능합니다.

Drop & Swap은 일단 파트너십을 해체(Drop)해서 각 파트너의 지분 만큼 TIC(Tenants-in-Common)로 만드는 것 입니다. 일단 TIC가 되고 난 후에는 TIC 각자가 재투자(Swap)할 부동산을 따로 결정해도 위에 있는 조건을 충족시키면 됩니다.

몇명의 TIC가 모여 새로운 파트너십을 만들어도 상관없고 독립적으로 재투자하고 싶은 사람만 빠져 나가면 됩니다.

근래에 TIC 부동산 투자가 인기를 끄는 이유도 이런 유연성 때문입니다.참고할 점은 파트너들이 헤어질 것을 결정했다면 가능한 빨리 파트너십을 해체해 TIC가 되는 것이 유리합니다.

또 IRC 761(a)를 활용해 연방 국세청(IRS)에 더이상 파트너십이 아니라는 사실을 알리는 것도 중요합니다.

공동으로 부동산에 투자할 수 있는 형태는 파트너십 외에도 주식회사와 LLC(Limited Liability Company) TIC가 있습니다.

TIC의 경우 소유주는 언제든지 자신의 지분을 팔고 1031 익스체인지가 가능합니다. 파트너십이나 LLC의 경우도 Drop & Swap을 사용해 TIC로 바꾸면 세금을 내지 않고 재투자가 가능합니다.

그러나 주식회사의 경우는 C 코퍼레이션이나 S 코퍼레이션에 상관없이 세금 문제가 생깁니다.이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문입니다.

반면 LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 'pass-through entity' 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산에서 생긴 양도소득이 개인 소유주에게 이월됩니다. 파트너십을 해체하고 TIC가 된 이후에 위에 명시된 조건으로 1031 익스체인지를 하지 않으면 양도소득에 대한 세금을 내야 합니다.

▷문의: (213)268-9929
신문발행일 :2008. 01. 07
수정시간 :2008. 1. 6 16: 54
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부동산 원가 분리 (Cost Segregation)

2008-10-24T11:24:00.000-07:00

부동산 원가 분리 (Cost Segregation)

Q: 오랫동안 소유하고 있던 아파트를 팔고 1031 교환으로 상가를 구입 했습니다. 상가에서 나오는 임대수입을 감가상각 (Depreciation) 경비로 상쇄해서 세금을 최소화 하고 싶은데 판 아파트의 원가 일부가 상가로 이전되어 감가상각이 기대보다 적어 졌습니다. 감가상각을 좀 더 크게 창출 할수 있는 방법이 있는지요?

A: 있습니다. Cost Segregation, 즉, 부동산 원가 분리 방법을 사용하면 감가상각 경비를 합법적으로 증가시켜 절세 할수 있습니다.

감가상각이란 소유하고 있는 부동산이 세월이 지남에 따라 가치가 하락 한다는 가정하에 건물 가격의 일부를 매년 경비로 취급 할수 있는 세법 입니다. 상가인 경우는 땅을 제외한 건물을 39년간 나누어 경비화 할수 있으며 아파트나 주택등은 27.5년을 사용할수 있습니다. 감가상각은 부동산 가치가 상승할 경우에도 적용되며 임대수입에서 발생 할수 있는 세금을 최소화 할수 있는 방법으로 부동산 소유주에게는 아주 유리한 세법입니다.

소유하고 있던 부동산을 팔고 1031 교환으로 더 큰 부동산에 재투자 할경우에는 판건물에서 생긴 양도소득 (Capital Gain) 과 그동안 감가상각 혜택을 본 금액에 대한 세금을 내지 않고 다음 부동산 (Replacement Property) 에 재투자 됩니다. 그런데 이 과정에서 재투자 한 건물에 대한 새로운 감가상각 경비가 줄어들수 있습니다.

예를들어 2백만 달러에 산 아파트를 10년 소유한 후에 3백만 달러에 팔고 1031 교환으로 4백만 달러의 상가로 재투자 할 경우를 보겠습니다. 1031 교환이 아닌 경우는 4백만 달러의 상가는 땅을 제외한 금액으로 감가상각을 할수 있으나 1031 인 경우는 상가의 가격에서 아파트 매도시 세금을 연기한 양도소득 금액과 감가상각으로 혜택을 본 액수를 빼고난 금액에 대해서만 새로이 감가 상각을 할수 있습니다. 그럼으로 상가에 대한 감가상각은 4백만 달러가 아닌 약250 만 달러에 대해서만 해야 할 경우가 생깁니다. (400만 달러에서 100만달러 양도소득과 약 50만 달러 10년간 감가상각 한 금액을 뺀 액수)

이럴경우 새로이 늘어난 임대수입에 비해 감가상각 경비는 상대적으로 줄어들어 세금산출에 불리해 집니다. Cost Segregation (부동산 원가분리) 방법은 이런 경우와 감가상각을 더욱 필요한 다른 경우에도 유리하게 적용될수 있습니다.

부동산 원가분리란 건물을 부동산 (IRC Section 1250) 과 유형동산 (IRC Section 1245) 로 세분화해서 부동산으로 측정된 금액에 대해서는 상가 39년 아파트 27.5년을 적용하고 유형동산인 부분에 대해서는 5년, 7년, 15년 등 부동산 보다 짫은 기간에 감가상각을 할수 있게 됨으로 감가상각비를 가속화하여 세금을 줄이는 방법입니다.

예를들어 TIC 부동산 투자를 전문으로 하는 SCI (LLC)에서 뉴저지에 있는 샤핑센터를 4800만달러(땅을 제외한 건물 값)을 주고 샀는데 이 건물을 원가분리 한 결과 450만달러는 5년 프로퍼티 650만달러는 15년 프로퍼티 나머지 3700만달러는 39년 프로퍼티로 책정되었습니다.이 때문에 첫해에 약 100만달러 이상 감가상각이 더 창출됐고 개인 투자가들은 자신의 지분 소유율에 따라 세금을 더 줄일 수 있는 선택권을 같게 되었습니다.

원가분리는 복잡한 분야이며 잘못 사용시 불리한 점이 있을수 있슴으로 반드시 사전에 전문인과 상의 하기를 바랍니다.

차비호 CPA / R.E. Broker, (213)427-1123, bihocha@bihochacpa.com

개미군단의 부동산 공동투자

2008-10-22T14:39:00.000-07:00

개미군단의 부동산 공동투자

“한인 '개미투자자' 110명, 1640만달러 쇼핑몰 샀다.”

이 제목은 9월 12일 중앙일보 뉴욕판에 실린 글로 한국계 부동산 공동투자회사 Withinvestors, LLC 가 소액 투자가들을 모아 8차 부동산공동투자 한 내용을 기사화 한 것이다.

1640만달러 중 650만달러를 110명이 다운(투자) 했으니 개인 투자가는 평균 약 6만달러씩 투자한 셈이다.
투자가들이 연평균 투자대비수익율 (Cash-on-Cash rate) 을 6-8% 을 기대할수 있는 이 8차투자는 2006년에 회사가 설립된 후 가장 큰 규모로 Withinvestors 가 신뢰 할수있는 부동산투자회사로서 자리매김을 하는데 중요한 전환점이다.

이 회사를 창립자이자 현재 대표인 N교수는 부동산 공동투자와 분산투자를 통해 한인들에게 진정한 부자가 될수 있는 방법을 교육하고 미국에 살면서 현실적으로 투자 할수 있는 길을 마련해 주고 싶다고 했다.
(웹사이트 www.withinvestors.com 참고)

부동산 공동투자가 개인소유와 비교할때 장점이 무엇일까?

첫째 적은액수로 부동산 투자에 참여 할수 있다는 점이다. 둘째 적은 돈으로 참여 할수 있어 분산투자가 가능하여 위험 부담을 줄일수 있다는 것이다. 세째는 여러 투자가들로부터 자본금을 모아 개인이 살수 있는 건물보다 크고 좋은 부동산에 투자 할수 있다는 점이다. 네째는 크고 좋은 부동산에 투자 함으로 은행융자 조건이 개인보다 유리 하다는 점이다. 다섯번째는 공동투자시 주최 측에서 관리를 맡거나 전문 관리인을 고용하기에 부동산 투자에서 가장 어려운 관리의 어려움에서 벗어 날수 있다는 것이다.

그렇다고 공동투자가 장점만 있는 것은 아니다. 아래와 같은 단점도 고려해야한다.

첫째 투자건물 선택과 관리 그리고 매매를 제삼자에게 의존하기에 개인 투자가의 의사가 직접 반영되지 않을수 있다. 한마디로 내 마음대로 할수 없고 팔고 싶어도 다른 투자가와 합의한 내용을 따라야 한다는 것이다. 둘째는 서류가 복잡 할수 있다는 것이다. 혼자서 건물을 사고 팔면 매매 계약 서류가 대부분이지만 공동투자시에는 투자가들의 합의서가 필요하고 은행서류도 복잡해진다. 세째는 신뢰 할수 있는 공동투자 주최측, 즉 Syndication 혹은 Sponsor 를 찿아야 사기를 피할수 있다는 것이다.

세상에 크고 좋은 것은 대부분 공동소유이다. 마이크로소프트 회사도 수백만명의 투자가가 주식 형태로 공동으로 소유하고 있고 윌셔에 있는 고급 사무실 건물들 대부분도 여러 투자가가 공동으로 소유하고 있다.

‘한국사람들은 파트너쉽 안돼’ 하는 말 수없이 듣는다. 미국같이 공동소유가 진보된 나라에 살면서도 장단점을 따져 보지도 않고 결론부터 내리는 경우가 많다. 그리고 공동투자에 참여 하면서도 주최측의 뒷 배경이나 Track Records (투자결과), 합의서 내용을 조사하지 않고 감정에 치우치거나 제시된 수익율만 보고 선뜻 투자 결정하는 경우도 본다.

이젠 Withinvestors 같이 신뢰 할수 있는 한국계 부동산 공동투자회사가 뉴욕만 아니고 LA 등 여러 곳에서 생겨 열심히 일하는 한인들에게 좋은 부동산투자로 Financial Freedom (재정적 자유) 를 마련해 줄 수 있을 때가 되었다고 생각한다.

문의: (213) 427-1123, 이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.

TIC 수익률과 세금 계산

2008-10-21T08:03:00.000-07:00

TIC 수익률과 세금 계산

[부동산 투자] 기사입력: 10.10.08 19:36 [LA중앙일보]

얼마전 있었던 '1031 교환 TIC 부동산 투자 세미나' 에 참석하신 분의 질문입니다.

Q.TIC 부동산 투자의 투자대비 수익률(Cash-on-Cash rate) 이 년 6~8% 또 수익에 대한 세금을 내지 않을수 있다고 했는데 수익률은 어떻게 산정되며 왜 세금을 내지 않는지요.

A.가장 많이 받는 질문 중 하나는 투자가가 개인적으로 부동산에 투자하면 임대수입에서 재산세와 보험 등의 경비를 내고 은행융자를 갚고나면 수익률이 거의 없거나 마이너스인데 어떻게 TIC 투자는 수익률을 6% 이상 낼수 있느냐 입니다.

우선 TIC 스폰서 회사마다 투자하는 건물의 종류와 수익률 그리고 투자위험 정도가 다를 수 있다는 것을 아실 필요가 있습니다.

사업수익이 위주인 호텔이나 골프장 양로원 등에 공동투자할 경우는 사업을 잘 운영해야 수익률이 발생합니다.

이 운영 위험 부담은 임대수입에 의존하는 아파트 대학생 아파트 상가 등에 공동투자 할 경우보다 일반적으로 높기 때문에 투자가들이 높은 수익률을 요구하는 것이 보통입니다.

TIC 스폰서가 CAP rate (건물수익율) 이 7%인 아파트에 투자 한다는 뜻은 이 건물에서 발생하는 임대수입에서 건물 소유와 운영에 필요한 모든 경비를 제외하고 남는 순수익 (NOI: 감가상각 경비는 포함되지 않은 금액) 이 건물가격의 7%가 된다는 말입니다.

예를 들면 1000만달러 시가의 아파트가 CAP 7 이면 이 아파트에서 발생하는 임대수입에서 소유와 관리에 필요한 경비를 지불하고 난 후에 투자가의 손에 남는 현금수입이 1000만달러의 7% 즉 70만 달러가 남는다는 뜻입니다.

CAP rate은 건물의 수익률을 대표하는 수치이며 산출시에는 은행융자는 없다는 가정하에 계산 됩니다. 이유는 바이어가 어떤 조건의 융자를 할지 모르기 때문 입니다..

투자대비수익률은 (Cash-on-Cash rate)은 은행융자액을 갚고난 후 수익을 투자액 (다운) 에 나눈 수치이며 Cash Flow 라는 명칭을 쓰기도 하고 투자가에게는 가장 중요한 수치 입니다.

만약 40%를 다운(투자)하고 60% 인 600만달러를 은행융자 하면서 이자율이 CAP rarte과 같은 경우는 은행융자를 갚고 난후 투자가의 손에 남는 수익률(Cash-on-Cash rate: 투자대비 수익율) 이 CAP 과 같게 됩니다.

이 경우는 7% 입니다. 그러나 은행이자율이 CAP 보다 높으면 투자대비 수익률이 상대적으로 낮아지고 은행이자가 CAP 보다 낮으면 투자대비 수익률이 높아 집니다.

TIC 스폰서가 투자대비수익률을 6% 이상 줄 수 있는 이유는 건물 구입 후 CAP rate 을 미리 계산하고 또 개인 보다는 유리한 조건의 은행융자를 얻기 때문입니다.

그러나 이 수익률은 예상치(pro-forma)이며 건물 소유 기간 동안 여러 이유로 실수익률은 더욱 좋을 수도 나쁠 수도 있습니다.

TIC 투자에서 받은 수입이 세금을 내지 않는 이유는 감가상각 (Depreciation)의 혜택 때문입니다. 예를 들어 40만달러를 투자해서 연 6% 수익률을 받으면 수입은 2만4000달러 입니다.

현금은 받았지만 연말 세금보고시 감가상각 계산은 투자한 건물가격 (다운 40만달러 은행융자 60만달러 전체 100만달러)에 대해 산출함으로 수입 2만4000 달러보다 더 큰 경우가 대부분 입니다.

그러나 1031 교환으로 TIC 투자 한 경우는 세금계산이 달라질수 있슴으로 본인의 CPA 와 상의 하심이 바람직합니다.

▷문의:(213)427-1123 (이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.)

금융위기와 장래 (9-24-2008)

2008-09-24T15:59:00.000-07:00

금융위기와 장래

Q: ‘위기의 금융시장’ ‘부실정리기구’ ‘미국식 자본주의의 끝’ ….연일 쏟아져 나오는 뉴스에 혼돈스럽고 불안 합니다. 왜 이런일이 생겼고 미 정부는 어떻게 조치하고 있으며 앞으로는 어떻게 될 것이지 궁금 합니다.

A: 발단 – 2000 년대 초부터 시작된 부동산 호황과 낮은 이자율은 모게지 대출 확대를 부추겼습니다. 대출 중에 약 90%는 우량대출 (Prime) 이었지만 나머지는 비우량대출 즉 서브프라임 (Sub-Prime) 이었습니다. 문제는 급격히 올랐던 집값이 2006 년 부터 하락했고 동시에 금리가 오르면서 대출받은 사람들이 원리금을 제대로 상환하지 못했기 때문 입니다.

전개 – 만약 비유량대출을 해준 은행이 모게지를 소유하고 있는 상태에서 집값이 하락하여 그 주택이 차압으로 끝이 났으면 부동산시장의 침체와 모게지 소유 은행의 손해는 있었겠지만 현재와 같은 전반적인 금융위기까지는 오지 않았을 것입니다.

그러나 서브프라임 대출을 한 금융회사들은 주택 차압시 손해 볼수있는 위험을 피하기 위하여 서브프라임 모게지를 모아 주택저당증권 (MBS: Mortgage-Backed-Security) 를 만들어 금융시장에 팔았습니다. 여기서 끝난 것이 아니고 이런 MBS 를 기초자산으로 해서 다른 파생상품인 채무담보부증권 (CDO: Collateralized Debt Obligations) 이 발행되었고 수익율을 최대화 하려는 Investment Banks (IB: 리먼브라더스 나 모건스탠리 같은 투자은행) 와 헤지펀드 들이 이런 증권을 사고 여기에 개인이나 기관이 합세하게 되면서 지렛대 (Leverage) 효과로 이런 파생상품이 원가치보다 훨씬 부풀려진 거품을 유도하였습니다.

또 CDO 투자가들은 사들인 채권이 기업의 도산시 손해에 대비한 신용파산스왑 (CDS: Credit Default Swap) 라는 보험을 들었는데 이 보험권리를 사고 팔면서 투기적인 수단으로 변형되어 서브프라임을 기초로한 자산에 부실이 생기자 이를 기반으로해서 만든 CDO 와 CDS 에 연쇄적으로 문제가 생긴 것입니다.

결과 – 은행은 크게 상업은행 (CB: Commercial Bank) 와 투자은행 (IB: Investment Bank) 로 나눌수 있는데 CB 는 고객의 예금을 받아 이를 대출하면서 수입을 얻는 것이 주 업무이고 IB 는 주식이나 채권에 투자하거나 거래를 중개하면서 이익을 내는 회사입니다.

IB 는 이익을 극대화 하기 위해서 복잡한 파생금융상품에 관려했고 서브프라임이 터지면서 큰 손실을 냈습니다. 또 고객예금을 받지못해 신용도가 하락해서 자금조달이 더욱 어려워졌습니다. 그래서 미국의 최대은행들 (Bank of America 혹은 Citi Bank) 등은 아직도 건재 하지만 최대 투자은행들은 도산 하거나 합병하는 등 어려움을 겪고 있습니다.

정부조치 – ‘대마불사’ ‘모럴헤저드’ 등 미정부의 구제 방안에 찬반 의견이 분분 합니다. 그러나 제가 보기에는 미국정부의 구제금융 조치여부는 개별 금융회사의 위기인지 금융시장 전체 시스템을 위협하는지가 기준인 것 같습니다. 그래서 프래디맥 과 AIG 는 살아났고 리먼브라더스는 파산했다고 고려 됩니다.

장래 – 비 온 뒤 땅이 더 단단 합니다. FRB (Federal Reserve Board) 는 서브프라임 같은 파동을 예방하고 주택을 담보로 한 금융상품들을 모니터 하기위해 FHFA (Federal Housing Finance Agency) 를 2008년 7월에 출범시켰습니다. 남은 2대 IB 은행 (골맨삭스 와 모건스탠리) 을 증권회사에서 더욱 규제가 강한 은행지주회사로 전환시켰습니다. 그리고 금융회사의 부실채권을 사들인 뒤 합병, 증자를 통해 경영 정상화를 추진 할수 있도록 정리신탁공사 (RTS: Resolution Trust Corporation) 을 1995년 이후 다시 출범 시킬 예정입니다.

자본주의 시장경제가 숱한 우여곡절과 위기를 겪으며 발전해 왔듯이 미국은 이런 여러 조치를 통해 금융회사의 탐욕을 막고 정부의 방만한 관리제도를 강화시켜 금융위기를 극복 할 것이라고 생각 합니다.

문의: (213) 427-1123, bihocha@sciproperties.com
(이 글은 http://www.bihocha.blogspot.com/ 에서 다시 보실수 있습니다.)

TIC 투자 건물 as of 9-15-2008 (3)

2008-09-19T15:03:00.002-07:00

‘크고 좋은 부동산투자’ 전문회사인 SCI Real Estate Investments, LLC 와 TIC 투자 할수 있는 건물 들 :

1. (New) Preserve at Arbor Hills 아파트 – Plano (달라스), 택사스

- 330 유닛, 2000 년 완공
- 전채가격 $32 Million, 전체 투자액 $15 Million, 최소 투자액 35만달러, 첫해 예상 현금수익
배당 6.25% 와 건물 시가상승
- 근처 가구당 수입 20만 달러가 넘는 부촌에 위치, 2000 에서 2007년 사이 인구 증가율
150%
- 주위에 큰 병원과 큰 회사들이 많아 직업 창출이 좋은 지역
- 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산 투자
- http://www.sciproperties.com/summaries/thepreserve/bihocha/d/2p 를 클릭 하시면 더
욱 자세히 보실수 있습니다.

2. ITC North Shopping Center (뉴저지):

- 뉴욕시에서 약 50 마일 떨어져 있으며 가구당 수입이 13 만달러가 넘는 부촌에 위치
- 전체가격 $24 Million, 투자액 $12 Million, 최소 투자액은 $25 만달러, 첫해 예상 수익율은
(현금 배당) 약 6.5% 이며 시가상승도 기대
- 2002 년에 완공 했으며 Staples 와 Sam’s Club 등 여러 테넌트 (97% 입주율)
- ITC South Shopping Center (같은 지역) 는 SCI 에서 2006 에 $69 Million 에 구입한 건물
로 현재 잘 운영 되고 있슴
- 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산 투자

http://www.sciproperties.com/summaries/itcnorth/bihocha/d/2p 를 클릭 하시면 더욱 자
세히 보실수 있습니다.

3. King’s Cove 아파트 (휴스턴, 택사스):

A. 인구 성장율이 높고 가구당 14만 달러가 넘는 부촌에 위치한 Class A 192 유닛 아파트
단지
B. 2008년 완공 현재 94% 입주율
C. 전체가격 $22 Million, 전체 투자액 $10 Million, 최소 투자액 25만달러, 첫해 수익율
6.5% (예상) 과 시가상승
D. Kings Harbor Waterfront Village 에 위치
E. 좋은 학군과 좋은 집들 근처에 위치
F. 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산투자

http://www.sciproperties.com/summaries/kingscove/bihocha/d/2p 를 클릭하면 더욱 자
세한 내용을 보실수 있습니다.

고맙습니다.
차비호

Biho Cha (차비호)
CPA / R.E. Broker
President, WISDOM Real Estate Investments, LLC
Regional Director, SCI Real Estate Investments, LLC
www.sciproperties.com/rds/bihocha
3700 Wilshire Blvd. #455
Los Angeles, CA. 90010
Tel: 213-427-1123
Fax: 213-427-0328