대학가 아파트에 투자 몰린다 – 한국일보
입력일자:2007-02-08
최근 몇 년간 부동산 투자자들에게 대학촌 아파트 매입이 열기를 띠고 있다.
부동산 경기, 특히 주택 경기가 전반적인 침체 양상을 보이고 있는 가운데 수요가 급증하고 있는 렌탈 아파트 마켓으로 투자자금이 몰리고 있는 것이다.
렌탈 아파트 마켓 중에서도 대학생을 겨냥한 아파트가 새로운 인기 투자대상으로 떠오르고 있다.
기숙사 태부족에 학교주변 수요 넘쳐부모가 계약서 사인, 렌트수입도 ‘안전’“일반 아파트의 두배정도 수익 가능”
▲대학교 아파트에 투자가 몰리는 이유:
이처럼 대학 캠퍼스 인근에 위치한 아파트에 부동산 투자자들이 몰리는 까닭은 간단하게 수요에 비해 공급이 턱없이 모자라기 때문이다.
전국 대학생 숫자는 1995년 1,400만명에서 오는 2012년 1,800만명으로 급증할 것으로 예상되지만 학교 당국의 예산 부족으로 학생들을 수용할 수 있는 기숙사 시설은 턱없이 부족하기 때문이다.
지난해 ‘칼리지 플래닝 & 매니지먼트 매거진’이 127개 대학을 대상으로 실시한 기숙사 현황 자료에 따르면 전체 재학생중 30.1%만이 기숙사에 입주할 수 있었다.
그러나 주립대학의 경우 조사대상 73개 주립대의 기숙사 수용률은 20.6%에 불과했다.한인 학생들이 많이 재학 중인 UCLA의 경우만 해도 2004년 현재 3만7,500여명의 재학생 가운데 학교 기숙사 수용 비율은 19.2%인 7,200명에 불과했다.
기숙사 시설이 워낙 부족해 UCLA 인근의 주택이나 아파트를 임대하는 것은 하늘의 별을 따는 것처럼 경쟁이 치열하고 렌트도 부르는 게 값일 정도이다.
기존 일반인을 겨냥한 아파트나 주택을 겨냥했던 개발업자들이 대학생 아파트의 시장성을 인정하면서 대학교 근처에 학생 아파트를 앞 다퉈 짓기 시작하고 있다.
여기에 부동산 투자자나 개인 투자자들도 대학교 캠퍼스 인근 아파트 매입에 적극 나서고 있어 앞으로의 투자전망을 밝게 하고 있다.
대학생 아파트 투자의 장점은 학부모들이 학생들을 대신해 리스 계약에 사인하기 때문에 안전한 렌트 수입을 기대할 수 있다는 것이다.
여기에 매년 20~30%의 입주 학생들이 졸업하고 그 자리를 신입생들이 채우면서 매년 일반 아파트에 비해 훨씬 높은 렌트비 인상을 기대할 수 있다.
<투자유망 대학교 주변>
자료: 프라임 프라퍼티 투자자, Inc.
▲대학생 아파트 투자 방법
전문가들은 투자에 가장 좋은 대학교 아파트를 고르려면 기숙사 수용률을 살펴보라고 권한다. 총학생수 대비 기숙사 베드 수를 계산해 보면 되는데 전문가들은 기숙사 수용률이 30%이하면 좋은 투자라고 말한다.
또 매년 학생수가 2~3%라도 꾸준히 증가추세에 있는 대학교를 선별하는 것이 성공의 지름길이다. 대학교도 주립대나 대형 명문대가 학생 수가 많다보니 투자율이나 안전성 면에서 좋은 투자라고 할 수 있다.
미국에서도 망하는 대학들이 종종 있기 때문에 무조건 아무런 대학 아파트라고 다 투자하는 것은 위험하다.
공동투자(TIC: Tenants in Common) 전문회사로 최근 대학생 아파트를 집중 매입하고 있는 ‘SCI’(www.sciproperties.com/rds/bihocha )사의 디렉터 차비호 CPA 는 “대부분의 학생 아파트는 방학기간을 빼고 10개월간 운영 이익으로 시가가 정해지는데 일부 학생 아파트는 연중 내내 입주자들이 많다”며 “운영의 묘를 살리면 단기간에 일반 아파트보다 훨씬 높은 운영 수익을 낼 수 있다”고 말했다. www.sciproperties.com/rds/bihocha <조환동 기자>
▲ 기숙사 부족으로 대학생들을 겨냥한 아파트 투자가 안전성과 수익성으로 인해 새롭게 떠오르고 있다.
Sunday, September 14, 2008
Friday, September 12, 2008
부동산 투자와 타이밍 (Timing)
부동산 투자와 타이밍 (Timing)
CPA 사무실을 운영할때 가장 많이 받는 질문 중 하나는 ‘차선생님, 요즘 어떤 사업이 좋습니까?’ 였다. 이제 부동산 투자업을 하면서 가장 많이 받는 질문은 ‘언제가 투자 하기 좋을 시기 입니까? 좀 더 기다리는 것이 좋을까요?’ 라는 질문이다.
CPA 일만 할때는 ‘제 생각에는 사업의 종류 보다는 사업주의 능력이 더욱 중요 한 것 같습니다’ 라고 대답했고 요즘 부동산 투자 타이밍에 대한 질문은 ‘제 생각에는 부동산 투자에 가장 좋은 시점은 당신이 준비 되었을 때 입니다’ 라고 대답한다.
세상에 그 무엇도 모든 사람을 만족시킬수는 없기에 내 대답에 공감 하는 사람도 있고 또 그렇지 않은 사람도 많을수 있다는 것을 안다.
만약 사업의 종류가 성사를 가름 한다면 일정 사업은 항상 잘되어야 한다. 그러나 우리가 너무나도 잘 알듯이 같은 종류의 식당을 운영해도 어떤 사람은 성공하고 어떤 사람은 실패한다. 잘되는 식당을 사서 망쳐 놓은 사람이 있고 또 망해가는 식당을 인수해서 성공하는 사업체로 키우는 사람도 있다. 많은 사업가를 대해 왔지만 능력있는 사업가는 경기 상태에 그렇게 민감하지 않은 것 같다.
부동산에 투자하는 고객도 마찬가지 인것 같다. 어떤 사람은 손해를 보고 어떤 사람은 크게 돈을 번다. 왜 그럴까?
모든 사람의 생각이 같지 않기에 어떤 대답도 일율적으로 맞지는 않겠지만 투자가의 준비 상태가 가장 큰 이유인 것같다. 필자는 1985 년에 CPA 사무실을 시작하면서 1986 년에 Fourplex 아파트를 투자용으로 산적이 있다. 고객 중에 여러분이 부동산 소유로 이미 재산을 형성한 것을 보았고 부동산에 대한 관대한 세법도 활용 하려고 부동산에 투자 한 것이다. 아이디어는 좋았는데 실제로 결과는 손해였다. 이유는 내가 아파트 관리가 어려울 수 있다는 것을 전혀 생각하지 못했기 때문이다.
1988 년 택스시즌에 필자는 CPA 일을 하느라고 무척 바쁜 중 이었는데 아파트 테넌트들이 화장실이 고장났다, 다음 주에 이사 나가겠다, 옆 아파트에서 너무 시꺼러워 잠을 잘수 없다 등 여러 연락이 왔고 택스시즌 중에 이런 관리의 어려움을 극복 하지 못한채 결국 싸게라도 팔아버린 것이다. 부동산 투자는 장기 투자인데 2년도 소유 못하고 팔았으니 손해 보는 것은 당연했다. 나는 아파트에 투자할 자금 여력은 있었지만 관리 할 준비가 안되어 있었던 것이다.
부동산 투자가 관리의 어려움으로 실패 할수도 있지만 Cash-Flow (현금흐름) 의 어려움으로 실패할 경우는 더욱 많다. 다운페이를 너무 적게 했다든지 입주자들이 렌트를 제대로 내지 않거나 구입후 공실율이 높은 경우 또 은행 융자가 변동이자여서 이자율이 상승하여 매달 페이먼트가 많아 지는 경우도 있고 예상치 못했던 수리나 법적인 비용이 발생 하면 현금부족으로 더 이상 견딜수가 없게되고 결국은 차압 당하거나 싸게 팔게 된다. 땅에다 투자 한 경우는 수입이 전혀 없이 지출만 발생 하기에 더욱 어려울 수가 있다.
이러한 어려움들을 투자하기 전에 조사하고 대처 방법을 생각해 놓을수 있으면 그 자체가 나는 준비된 상태라고 생각하며 이 시점이 부동산에 투자하기 가장 좋은 시점이라 생각한다.. 사업을 운영 하거나 전문직이여서 바쁜 사람들에게는 더욱 준비된 상태가 중요하고 은퇴 후 안전하게 돈을 관리해야하는 분들에게는 더더욱 중요하다.
25 여년 동안 CPA, Financial Planner 그리고 부동산업을 겪으며 여러 경우를 보았는데 경기에 따라 또는 감정에 치우쳐 부동산이나 주식을 사고파는 사람중에 큰 재산을 모으는 분은 별로 보지 못했다. 좋은 부동산 좋은 주식도 항상 좋을수는 없다. 어려운 시점이 있을수 있다는 것을 이해하고 준비하는 사람이 가장 현명한 투자가라고 생각한다.
문의 (213) 268-9929, bihocha@sciproperties.com
CPA 사무실을 운영할때 가장 많이 받는 질문 중 하나는 ‘차선생님, 요즘 어떤 사업이 좋습니까?’ 였다. 이제 부동산 투자업을 하면서 가장 많이 받는 질문은 ‘언제가 투자 하기 좋을 시기 입니까? 좀 더 기다리는 것이 좋을까요?’ 라는 질문이다.
CPA 일만 할때는 ‘제 생각에는 사업의 종류 보다는 사업주의 능력이 더욱 중요 한 것 같습니다’ 라고 대답했고 요즘 부동산 투자 타이밍에 대한 질문은 ‘제 생각에는 부동산 투자에 가장 좋은 시점은 당신이 준비 되었을 때 입니다’ 라고 대답한다.
세상에 그 무엇도 모든 사람을 만족시킬수는 없기에 내 대답에 공감 하는 사람도 있고 또 그렇지 않은 사람도 많을수 있다는 것을 안다.
만약 사업의 종류가 성사를 가름 한다면 일정 사업은 항상 잘되어야 한다. 그러나 우리가 너무나도 잘 알듯이 같은 종류의 식당을 운영해도 어떤 사람은 성공하고 어떤 사람은 실패한다. 잘되는 식당을 사서 망쳐 놓은 사람이 있고 또 망해가는 식당을 인수해서 성공하는 사업체로 키우는 사람도 있다. 많은 사업가를 대해 왔지만 능력있는 사업가는 경기 상태에 그렇게 민감하지 않은 것 같다.
부동산에 투자하는 고객도 마찬가지 인것 같다. 어떤 사람은 손해를 보고 어떤 사람은 크게 돈을 번다. 왜 그럴까?
모든 사람의 생각이 같지 않기에 어떤 대답도 일율적으로 맞지는 않겠지만 투자가의 준비 상태가 가장 큰 이유인 것같다. 필자는 1985 년에 CPA 사무실을 시작하면서 1986 년에 Fourplex 아파트를 투자용으로 산적이 있다. 고객 중에 여러분이 부동산 소유로 이미 재산을 형성한 것을 보았고 부동산에 대한 관대한 세법도 활용 하려고 부동산에 투자 한 것이다. 아이디어는 좋았는데 실제로 결과는 손해였다. 이유는 내가 아파트 관리가 어려울 수 있다는 것을 전혀 생각하지 못했기 때문이다.
1988 년 택스시즌에 필자는 CPA 일을 하느라고 무척 바쁜 중 이었는데 아파트 테넌트들이 화장실이 고장났다, 다음 주에 이사 나가겠다, 옆 아파트에서 너무 시꺼러워 잠을 잘수 없다 등 여러 연락이 왔고 택스시즌 중에 이런 관리의 어려움을 극복 하지 못한채 결국 싸게라도 팔아버린 것이다. 부동산 투자는 장기 투자인데 2년도 소유 못하고 팔았으니 손해 보는 것은 당연했다. 나는 아파트에 투자할 자금 여력은 있었지만 관리 할 준비가 안되어 있었던 것이다.
부동산 투자가 관리의 어려움으로 실패 할수도 있지만 Cash-Flow (현금흐름) 의 어려움으로 실패할 경우는 더욱 많다. 다운페이를 너무 적게 했다든지 입주자들이 렌트를 제대로 내지 않거나 구입후 공실율이 높은 경우 또 은행 융자가 변동이자여서 이자율이 상승하여 매달 페이먼트가 많아 지는 경우도 있고 예상치 못했던 수리나 법적인 비용이 발생 하면 현금부족으로 더 이상 견딜수가 없게되고 결국은 차압 당하거나 싸게 팔게 된다. 땅에다 투자 한 경우는 수입이 전혀 없이 지출만 발생 하기에 더욱 어려울 수가 있다.
이러한 어려움들을 투자하기 전에 조사하고 대처 방법을 생각해 놓을수 있으면 그 자체가 나는 준비된 상태라고 생각하며 이 시점이 부동산에 투자하기 가장 좋은 시점이라 생각한다.. 사업을 운영 하거나 전문직이여서 바쁜 사람들에게는 더욱 준비된 상태가 중요하고 은퇴 후 안전하게 돈을 관리해야하는 분들에게는 더더욱 중요하다.
25 여년 동안 CPA, Financial Planner 그리고 부동산업을 겪으며 여러 경우를 보았는데 경기에 따라 또는 감정에 치우쳐 부동산이나 주식을 사고파는 사람중에 큰 재산을 모으는 분은 별로 보지 못했다. 좋은 부동산 좋은 주식도 항상 좋을수는 없다. 어려운 시점이 있을수 있다는 것을 이해하고 준비하는 사람이 가장 현명한 투자가라고 생각한다.
문의 (213) 268-9929, bihocha@sciproperties.com
1031 교환시 TIC 와 LLC 의 다른 점
1031 교환시 TIC 와 LLC 의 다른 점
Q: 파트너들 몇명이 모여서 부동산에 투자하려 합니다. 장기적인 투자를 계획하고 있으며 1031 교환으로 계속 키워가고 싶습니다. LLC (Limited Liability Company) 형태로 투자 할때와 TIC (Tenancy-in-Common) 형태로 할때 1031 교환시 차이가 무엇 인지요?
A: 우선 공동투자 방법으로는 파트너쉽, 주식회사, LLC, TIC 등의 방법이 있는데 TIC 형태가 다른 형태보다 가장 특이한 점은 각 투자가들이 투자지분 만큼 건물 소유권 (Grant Deed 등)과 Title Insurance 를 가질수 있다는 것입니다. 세법에서는 이런 TIC 소유 형태를 부동산 직접소유권 (Direct Ownership Interest) 으로 인정 합니다.
TIC 를 제외한 다른 형태는 각 투자가가 건물을 직접 소유하는 대신 투자회사의 지분을 소유하게 됩니다. Grant Deed 대신 LLC 회사의 소유권을 일부 갖게 되는 것이며 세법에서는 이런 상황을 간접 소유권 (Indirect Ownership Interest) 으로 정의 합니다.
1031 교환시 지켜야 할 조건 중 하나는 부동산 대 부동산 즉 ‘Like-Kind’ (동종) 과 교환을 해야 하는 것인데 TIC 소유권은 부동산을 직접 소유한 것으로 동종으로 인정이 되나 다른 공동투자 형태의 소유권은 간접 소유한 것으로 부동산이 아닌 Security (증권등 동산) 으로 구분되어 교환이 성립되지 않는 것입니다.
이 말은 LLC 회사 전체로는 1031 교환이 가능하나 LLC 지분 소유주는 자기 지분을 따로 1031 교환 할수 없고 TIC 지분소유주는 가능 합니다. 이 점은 파트너쉽이나 주식회사도 마찬가지 입니다.
한가지 유용한 점은 주식회사를 제외한 LLC 와 파트너쉽은 투자가들이 각자의 길을 가고 싶으면 Drop & Swap 이라는 방법을 적용해서 회사를 Dissolve (해체) 한 후에 TIC 형태로 되어서 세금을 내지않고 각자가 다른 길로 1031 교환을 할수 있습니다.
TIC (Tenants-in-Common) 형태로 부동산을 공동소유, 관리, 투자 하는 형태는 오래된 방법이지만 2002년 미국세청 (IRS) 에서 TIC 부동산이 1031 교환시 ‘Like-Kind’ (동종) 부동산으로 인정 하면서 활용도가 급성장 하게 되었습니다.
LLC 회사는 투자가들이 동의한 Operating Agreement (운영합의서) 로 운영되며 TIC 도 이와 비슷한 TIC Agreement 로 운영이 됩니다. TIC 형태로 소유시 한가지 주의 할 점은 투자가중에 한명이 파산을 신청 할때 입니다. 이럴 경우 TIC 특성상 건물 전체와 다른 투자가들도 파산에 휘말릴 수 있습니다. 그럼으로 각 TIC 투자가들이 SMLLC (Single Member LLC) 와 SPLLC (Single Purpose LLC) 를 구성해서 TIC 가 됨으로 이런 위험을 사전에 예방 할수 있습니다.
공동투자는 여러 장점이 많지만 한인들이 파트너쉽은 어렵다고 피하는 이유는 합의서를 처음에 제대로 작성하지 않고 또 파트너들이 합의서 내용을 잘 이해하지 못한 경우가 대부분 인것 같습니다.
합의서의 기본은 Formation (시작), Operation (운영) 그리고 Dissolution (해체) 입니다. 많은 경우 시작은 파트너들이 이해하고 동의하지만 운영과 해체에서 분쟁이 많은 것 같습니다. 그러므로 공동투자를 하기전에 전문가와 상의해서 합의서를 만들고 또 투자가 모두가 합의서 내용을 잘 이해하는 것이 파트너쉽 성공의 기초라고 생각 됩니다.
문의 (213) 268-9929 bihocha@sciproperties.com
(이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 보실수 있습니다.)
Q: 파트너들 몇명이 모여서 부동산에 투자하려 합니다. 장기적인 투자를 계획하고 있으며 1031 교환으로 계속 키워가고 싶습니다. LLC (Limited Liability Company) 형태로 투자 할때와 TIC (Tenancy-in-Common) 형태로 할때 1031 교환시 차이가 무엇 인지요?
A: 우선 공동투자 방법으로는 파트너쉽, 주식회사, LLC, TIC 등의 방법이 있는데 TIC 형태가 다른 형태보다 가장 특이한 점은 각 투자가들이 투자지분 만큼 건물 소유권 (Grant Deed 등)과 Title Insurance 를 가질수 있다는 것입니다. 세법에서는 이런 TIC 소유 형태를 부동산 직접소유권 (Direct Ownership Interest) 으로 인정 합니다.
TIC 를 제외한 다른 형태는 각 투자가가 건물을 직접 소유하는 대신 투자회사의 지분을 소유하게 됩니다. Grant Deed 대신 LLC 회사의 소유권을 일부 갖게 되는 것이며 세법에서는 이런 상황을 간접 소유권 (Indirect Ownership Interest) 으로 정의 합니다.
1031 교환시 지켜야 할 조건 중 하나는 부동산 대 부동산 즉 ‘Like-Kind’ (동종) 과 교환을 해야 하는 것인데 TIC 소유권은 부동산을 직접 소유한 것으로 동종으로 인정이 되나 다른 공동투자 형태의 소유권은 간접 소유한 것으로 부동산이 아닌 Security (증권등 동산) 으로 구분되어 교환이 성립되지 않는 것입니다.
이 말은 LLC 회사 전체로는 1031 교환이 가능하나 LLC 지분 소유주는 자기 지분을 따로 1031 교환 할수 없고 TIC 지분소유주는 가능 합니다. 이 점은 파트너쉽이나 주식회사도 마찬가지 입니다.
한가지 유용한 점은 주식회사를 제외한 LLC 와 파트너쉽은 투자가들이 각자의 길을 가고 싶으면 Drop & Swap 이라는 방법을 적용해서 회사를 Dissolve (해체) 한 후에 TIC 형태로 되어서 세금을 내지않고 각자가 다른 길로 1031 교환을 할수 있습니다.
TIC (Tenants-in-Common) 형태로 부동산을 공동소유, 관리, 투자 하는 형태는 오래된 방법이지만 2002년 미국세청 (IRS) 에서 TIC 부동산이 1031 교환시 ‘Like-Kind’ (동종) 부동산으로 인정 하면서 활용도가 급성장 하게 되었습니다.
LLC 회사는 투자가들이 동의한 Operating Agreement (운영합의서) 로 운영되며 TIC 도 이와 비슷한 TIC Agreement 로 운영이 됩니다. TIC 형태로 소유시 한가지 주의 할 점은 투자가중에 한명이 파산을 신청 할때 입니다. 이럴 경우 TIC 특성상 건물 전체와 다른 투자가들도 파산에 휘말릴 수 있습니다. 그럼으로 각 TIC 투자가들이 SMLLC (Single Member LLC) 와 SPLLC (Single Purpose LLC) 를 구성해서 TIC 가 됨으로 이런 위험을 사전에 예방 할수 있습니다.
공동투자는 여러 장점이 많지만 한인들이 파트너쉽은 어렵다고 피하는 이유는 합의서를 처음에 제대로 작성하지 않고 또 파트너들이 합의서 내용을 잘 이해하지 못한 경우가 대부분 인것 같습니다.
합의서의 기본은 Formation (시작), Operation (운영) 그리고 Dissolution (해체) 입니다. 많은 경우 시작은 파트너들이 이해하고 동의하지만 운영과 해체에서 분쟁이 많은 것 같습니다. 그러므로 공동투자를 하기전에 전문가와 상의해서 합의서를 만들고 또 투자가 모두가 합의서 내용을 잘 이해하는 것이 파트너쉽 성공의 기초라고 생각 됩니다.
문의 (213) 268-9929 bihocha@sciproperties.com
(이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 보실수 있습니다.)
부동산 투자와 수익율
부동산 투자와 수익률
차비호 CPA / R.E. Broker
부동산에 투자해서 돈을 벌 수 있는 방법은 두가지다.하나는 임대수입에서 나오는 현금 수입(cash flow)이며 두번째는 건물의 시가 상승이다.
현금 수입은 매달 임대 수입에서 건물 소유와 관리에 필요한 모든 경비를 빼고 투자가에게 남는 순이익이다. 예를 들어 A가 100만달러를 투자하고 은행융자 150만달러를 빌려서 250만달러짜리 아파트를 샀다고 하자. 매달 아파트에서 나오는 임대 수입에서 유틸리티 수리 비용 부동산 세금 보험 관리인 비용 등 모든 경비를 지불하고 남는 금액이 운영수입 즉 NOI(net operating income)이다.
NOI에서 은행 융자금을 갚고 난 후 순수히 A에게 남는 수입이 현금 수입이고 이 수입과 자신의 투자 금액을 비율로 표시할 때 'cash-on-cash return'이라는 용어를 쓴다.
A의 경우 100만달러를 투자해 일년에 현금 수입이 6만달러면 cash-on-cash return은 6%가 된다. 전통적으로 cash-on-cash return 은 투자액에 약 6~9%가 되는 것이 바람직하며 만약 5년간 건물을 소유하고 있는 동안 연평균 8%씩 현금 수입 수익율이 생기면 투자가는 자신이 투자한 금액의 40%를 벌 수 있는 것이다.
일반 투자가들이 건물을 고를때 캡레이트(CAP rate)을 잘 보는 것도 중요하지만 실질적으로는 cash-on-cash return 수익률이 더 중요하다.
부동산 투자시 세법상 특혜는 현금 수입에 대한 세금을 내지 않을 수 있다는 점이다. 부동산에 투자할 때 장기적으로는 시가 상승(appreciation)을 기대할 수 있지만 세법에서는 건물의 사용으로 시간이 지남에 따라 낡는다고 가정하기에 감가상각(depreciation)이라는 세법상의 경비가 생기고 이 경비는 현금 수입과 상쇄된다.
대부분의 경우 수입 전액를 비과세 처리할 수 있어 6% 부동산 수익율은 세금을 내어야 하는 다른 종류 투자의 10% 수익율과 동등하다.어떤 투자가들은 현금 수입이 없어도 시가 상승만 있으면 된다고 생각하지만 이것은 투기에 가까운 위험한 생각이다.
부동산 투자는 단기적으로는 현금 수입을 기대하지만 장기적으로는 시가 상승도 기대할 수 있다.상승폭은 부동산 경기 사이클에 영향을 받지만 아파트 위치가 괜찮고 테넌트가 좋으며 건물 상태가 양호한 경우 평균적으로 매년 3~7%씩 시가가 상승한다.
위에 예를 든 A의 경우 매년 4%씩 시가가 상승한다고 가정하면 5년후 약 20%의 시가 상승을 올릴 수 있다.언뜻 보기에는 큰 이득이 없는 것 처럼 보이나 실지로 50만달러 시가 상승은 자신이 투자한 100만달러에 비해 50%가 오른 금액이다.
5년에 50%가 올랐으니 연 평균 10%씩 시가 상승에서 번 셈이다.은행돈을 활용해서 이렇게 많은 수익을 남길 수 있는 투자는 부동산에 한정돼 있으며 많은 부동산 부자들은 이 방법(leverage)을 잘 이해하고 활용하고 있다.조심할 점은 현금 수입이다.
다운페이를 적게 하고 은행 융자를 많이 할 경우는 임대 수입이 조금만 적게 들어와도 운영상 크게 어려워 질 수 있다. 또 이자율이 변동일 경우 이자가 올라가면 매달 페이먼트 부담도 크게 올라간다. 그
럼으로 투자시 현금 수입을 잘 조사하고 만약 임대 수입이 좀 줄더라도 견뎌 나갈 수 있는 장기적인 계획을 세우는 것이 바람직하다.
▷문의: (213)268-9929
중앙일보 신문발행일 :2007. 06. 18 / 수정시간 :2007. 6. 18 16: 5
차비호 CPA / R.E. Broker
부동산에 투자해서 돈을 벌 수 있는 방법은 두가지다.하나는 임대수입에서 나오는 현금 수입(cash flow)이며 두번째는 건물의 시가 상승이다.
현금 수입은 매달 임대 수입에서 건물 소유와 관리에 필요한 모든 경비를 빼고 투자가에게 남는 순이익이다. 예를 들어 A가 100만달러를 투자하고 은행융자 150만달러를 빌려서 250만달러짜리 아파트를 샀다고 하자. 매달 아파트에서 나오는 임대 수입에서 유틸리티 수리 비용 부동산 세금 보험 관리인 비용 등 모든 경비를 지불하고 남는 금액이 운영수입 즉 NOI(net operating income)이다.
NOI에서 은행 융자금을 갚고 난 후 순수히 A에게 남는 수입이 현금 수입이고 이 수입과 자신의 투자 금액을 비율로 표시할 때 'cash-on-cash return'이라는 용어를 쓴다.
A의 경우 100만달러를 투자해 일년에 현금 수입이 6만달러면 cash-on-cash return은 6%가 된다. 전통적으로 cash-on-cash return 은 투자액에 약 6~9%가 되는 것이 바람직하며 만약 5년간 건물을 소유하고 있는 동안 연평균 8%씩 현금 수입 수익율이 생기면 투자가는 자신이 투자한 금액의 40%를 벌 수 있는 것이다.
일반 투자가들이 건물을 고를때 캡레이트(CAP rate)을 잘 보는 것도 중요하지만 실질적으로는 cash-on-cash return 수익률이 더 중요하다.
부동산 투자시 세법상 특혜는 현금 수입에 대한 세금을 내지 않을 수 있다는 점이다. 부동산에 투자할 때 장기적으로는 시가 상승(appreciation)을 기대할 수 있지만 세법에서는 건물의 사용으로 시간이 지남에 따라 낡는다고 가정하기에 감가상각(depreciation)이라는 세법상의 경비가 생기고 이 경비는 현금 수입과 상쇄된다.
대부분의 경우 수입 전액를 비과세 처리할 수 있어 6% 부동산 수익율은 세금을 내어야 하는 다른 종류 투자의 10% 수익율과 동등하다.어떤 투자가들은 현금 수입이 없어도 시가 상승만 있으면 된다고 생각하지만 이것은 투기에 가까운 위험한 생각이다.
부동산 투자는 단기적으로는 현금 수입을 기대하지만 장기적으로는 시가 상승도 기대할 수 있다.상승폭은 부동산 경기 사이클에 영향을 받지만 아파트 위치가 괜찮고 테넌트가 좋으며 건물 상태가 양호한 경우 평균적으로 매년 3~7%씩 시가가 상승한다.
위에 예를 든 A의 경우 매년 4%씩 시가가 상승한다고 가정하면 5년후 약 20%의 시가 상승을 올릴 수 있다.언뜻 보기에는 큰 이득이 없는 것 처럼 보이나 실지로 50만달러 시가 상승은 자신이 투자한 100만달러에 비해 50%가 오른 금액이다.
5년에 50%가 올랐으니 연 평균 10%씩 시가 상승에서 번 셈이다.은행돈을 활용해서 이렇게 많은 수익을 남길 수 있는 투자는 부동산에 한정돼 있으며 많은 부동산 부자들은 이 방법(leverage)을 잘 이해하고 활용하고 있다.조심할 점은 현금 수입이다.
다운페이를 적게 하고 은행 융자를 많이 할 경우는 임대 수입이 조금만 적게 들어와도 운영상 크게 어려워 질 수 있다. 또 이자율이 변동일 경우 이자가 올라가면 매달 페이먼트 부담도 크게 올라간다. 그
럼으로 투자시 현금 수입을 잘 조사하고 만약 임대 수입이 좀 줄더라도 견뎌 나갈 수 있는 장기적인 계획을 세우는 것이 바람직하다.
▷문의: (213)268-9929
중앙일보 신문발행일 :2007. 06. 18 / 수정시간 :2007. 6. 18 16: 5
Friday, September 5, 2008
내가 부동산에 투자하는 9가지 이유
A. 부동산이 돈이 되는9 가지 이유
Introduction: 노력에 비해 가장 믿을수 있는 돈버는 방법이다
1. 세금 혜택이 크다. (Depreciation & Other Tax Benefits)
2. 재산 증식에 유리하다. (IRC Section 1031 Exchange)
3. 매입 가격의 전부를 현금으로 줄 필료가 없다 – (Leverage)
4. 싯가 보다 싸게 살수있는 기회가 있다
5. 간단한 수리, 현명한 관리로 가치를 크게 상승 시킬수 있다.
6. 팔지 않고도 싯가 상승의 이익을 누릴수 있다.
7. 다른 투자보다 이득이 많다. (부동산 투자 vs. 주식투자vs. 은행CD)
8. 임대 수입 상승과 부동산 가치 상승을 예상 할수있다.
9. 싯가 상승이 평균보다 높은 위치를 쉽게 파악 할수 있다.
B. 부동산 투자의 단점 9 가지
1. 부동산 투자도 사업인데 일반인들은 다른 업종에 종사하기에 시간이 없다.
2. 관리하기가 어렵고 법적인 책임이 클수가 있다.
3. 투자하기에 좋은 부동산을 찿기가 어렵고 1031 Exchange 시 시간이 너무 촉박하다.
4. 투자한 금액이나 싯가상승한 equity 비해 임대수입이 너무 적다.
5. 은행 융자가 변동이자일 경우 이자 상승시 불안하다.
6. 투자액을 현금화 하는데 시간이 오래 걸린다. (Liquidity).
7. 싯가 하락시 Leverage 가 반대로 작용해 손해가 클수도있다.
8. Due Diligence (투자가치를 결정하기 위한 조사) 가 생소하고 어렵다.
9. 투자시 목돈이 필요하며 분산투자가 어렵다.
.
C. 개인 투자와 공동 투자
개인투자와 공동 투자의 비교
공동투자의 종류와 장단점
부동산 소유 형태와 장단점
Introduction: 노력에 비해 가장 믿을수 있는 돈버는 방법이다
1. 세금 혜택이 크다. (Depreciation & Other Tax Benefits)
2. 재산 증식에 유리하다. (IRC Section 1031 Exchange)
3. 매입 가격의 전부를 현금으로 줄 필료가 없다 – (Leverage)
4. 싯가 보다 싸게 살수있는 기회가 있다
5. 간단한 수리, 현명한 관리로 가치를 크게 상승 시킬수 있다.
6. 팔지 않고도 싯가 상승의 이익을 누릴수 있다.
7. 다른 투자보다 이득이 많다. (부동산 투자 vs. 주식투자vs. 은행CD)
8. 임대 수입 상승과 부동산 가치 상승을 예상 할수있다.
9. 싯가 상승이 평균보다 높은 위치를 쉽게 파악 할수 있다.
B. 부동산 투자의 단점 9 가지
1. 부동산 투자도 사업인데 일반인들은 다른 업종에 종사하기에 시간이 없다.
2. 관리하기가 어렵고 법적인 책임이 클수가 있다.
3. 투자하기에 좋은 부동산을 찿기가 어렵고 1031 Exchange 시 시간이 너무 촉박하다.
4. 투자한 금액이나 싯가상승한 equity 비해 임대수입이 너무 적다.
5. 은행 융자가 변동이자일 경우 이자 상승시 불안하다.
6. 투자액을 현금화 하는데 시간이 오래 걸린다. (Liquidity).
7. 싯가 하락시 Leverage 가 반대로 작용해 손해가 클수도있다.
8. Due Diligence (투자가치를 결정하기 위한 조사) 가 생소하고 어렵다.
9. 투자시 목돈이 필요하며 분산투자가 어렵다.
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C. 개인 투자와 공동 투자
개인투자와 공동 투자의 비교
공동투자의 종류와 장단점
부동산 소유 형태와 장단점
1031 교환 - 조건과 응용법
1031 교환 - 조건과 응용법
부동산에 투자해서 재산을 증식 시키는데 가장 중요한 방법중 하나는 1031 교환 (Exchange) 이다. 1031 교환은 투자용 부동산을 팔고 더 큰 부동산으로 재투자 할 경우 양도소득과 그동안 세금 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 되기에 더욱 큰 부동산에 재투자 될수 있고 이 효과가 시간이 지남에 따라 투자가들에게는 복리이자 형태의 수익율로 돌아와 더욱 큰 재산을 형성 할수 있는 것이다.
1031 교환은 부동산 투자에서만 누릴수 있는 감가상각 혜택과 은행돈을 이용 (Leverage) 할수 있는 등 3대 장점중의 하나로 대부분의 부동산 부자들은 1031 교환으로 부자가 되었다고 해도 과언이 아닐정도로 널리 활용되고 있다.
1031 교환은 회수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해왔던 양도소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 동시에 말소 됨으로 자손들에게 더 큰 재산을 남길수 있다.
이렇듯 유리한 세법이지만 교환을 합법적으로 하려면 아래와 같은 까다로운 조건을 충족해야 한다.
1. 부동산을 팔고 (close of escrow) 45일 이내로 대체용 부동산을 찿아야하며 180일 이내로
재투자를 완결해야 한다. 이 조건이 가장 어렵다. 45일 이내로 투자 할만한 부동산을 찿고 필요한 조사 과정을 마친다는 것이 어떤 경우는 비현실적이기 때문이다.
다행히 세법은 대채 부동산을 3개까지 지정 할수 있도록 허용하며 그 중에 하나만 선택해도 교환이 성립된다. 근래에 인기 있는 방법은 3개 중에 하나를 TIC 부동산 으로 지정해 놓으면 다른 건물들이 조사과정 (Due Diligence) 에서 마음에 들지 않거나 또 45일 이내에 찿을수 없는 경우에도 TIC로 무난히 교환을 성취할수 있다는 점이다.
2. 판 부동산의 소유주와 재투자하는 부동산의 소유주가 같아야 한다. 예를들어 홍길동 부부가 공동명의로 부동산을 소유 했었다면 재투자하는 건물의 소유주도 홍길동 부부 여야 한다. 둘 중 한사람이 빠지거나 자녀의 이름을 추가 하는등의 소유주 변경이 있으면 교환은 성립되지 않는다.
여러 사람이 모여 파트너쉽이나 LLC 형태로 투자했던 경우 건물을 팔고 파트너끼리 각자의 길을 가기를 원할수도 있다. 이런 경우는 파트너쉽을 해체 (Dissolution) 하고 TIC 가 된 후에 각자가 따로 1031 교환을 할수 있다. 주식회사로 부동신을 소유했을 경우는 해체하는 방법이 가능하지 않다.
3. 판 부동산에서 나오는 현금 모두가 그 다음 건물에 투자 되어야 한다. 만약 현금의 일부를 재투자하지 않고 다른 용도로 사용하게 되면 그만큼에 대한 세금이 추징된다. 판 건물에 에쿼티가 많아서 일부를 활용하고 싶은 경우는 팔기전에 재융자를 하면된다.
부동산은 다른 투자와는 달리 시가상승에 대한 에쿼티 대출이 가능하고 대출금액에 대한 과세도 없다. 세금 계산은 건물이 담보로된 대출액을 기준으로 산출되는 것이 아니고 판가격과 산가격 그리고 감가상각 혜택 여부에 따라 결정되기 때문이다.
4. 판 부동산 가격보다 같거나 더 큰 부동산에 재투자 되어야 한다. 당연한 것 같지만 경우에 따라서 그렇지 않을수가 더 많다. 예를들어 2백만 달러에 판건물에 100만달러 모게지가 있었다면 에쿼티는 100만 달러이다.
재투자하는 건물의 시가가 3백만 달러라면 100만달러 에쿼티를 빼고 2백만달러 은행융자를 해야하나 건물 감정가격이나 부동산 시장의 사정등으로 은행에서 융자를 거부할수도 있다. 이런 경우 자신의 돈을 더 투자해야 한다. TIC 투자인 경우에는 최소투자가 약 30만달러에 시작하고 소유지분이 유연하기에 이런 어려움들이 거의 없다.
1031 교환이 어려워서 차라리 세금을 내겠다고 하는 소리를 가끔 듣는다. 또 어차피 연기해주는 세금 언젠가는 내어야 하는데 이번에 내겠다는 소리도 가끔 듣는다. 그러나 대부분의 경우에는 세금을 일단 연기해야 더 큰 자금으로 더 큰 부동산에 투자해서 복리 증식의 효과를 누릴수 있다. 그
리고 대부분의 부동산 소유주들은 유산으로 부동산을 남기며 이때에 그동안 연기 되었던 세금이 말소되기 때문에 더 큰 재산을 가족에게 남길수 있는 것이다.
차비호 CPA / R.E. Broker
2-25-2008
bihocha@bihochacpa.com
부동산에 투자해서 재산을 증식 시키는데 가장 중요한 방법중 하나는 1031 교환 (Exchange) 이다. 1031 교환은 투자용 부동산을 팔고 더 큰 부동산으로 재투자 할 경우 양도소득과 그동안 세금 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 되기에 더욱 큰 부동산에 재투자 될수 있고 이 효과가 시간이 지남에 따라 투자가들에게는 복리이자 형태의 수익율로 돌아와 더욱 큰 재산을 형성 할수 있는 것이다.
1031 교환은 부동산 투자에서만 누릴수 있는 감가상각 혜택과 은행돈을 이용 (Leverage) 할수 있는 등 3대 장점중의 하나로 대부분의 부동산 부자들은 1031 교환으로 부자가 되었다고 해도 과언이 아닐정도로 널리 활용되고 있다.
1031 교환은 회수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해왔던 양도소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 동시에 말소 됨으로 자손들에게 더 큰 재산을 남길수 있다.
이렇듯 유리한 세법이지만 교환을 합법적으로 하려면 아래와 같은 까다로운 조건을 충족해야 한다.
1. 부동산을 팔고 (close of escrow) 45일 이내로 대체용 부동산을 찿아야하며 180일 이내로
재투자를 완결해야 한다. 이 조건이 가장 어렵다. 45일 이내로 투자 할만한 부동산을 찿고 필요한 조사 과정을 마친다는 것이 어떤 경우는 비현실적이기 때문이다.
다행히 세법은 대채 부동산을 3개까지 지정 할수 있도록 허용하며 그 중에 하나만 선택해도 교환이 성립된다. 근래에 인기 있는 방법은 3개 중에 하나를 TIC 부동산 으로 지정해 놓으면 다른 건물들이 조사과정 (Due Diligence) 에서 마음에 들지 않거나 또 45일 이내에 찿을수 없는 경우에도 TIC로 무난히 교환을 성취할수 있다는 점이다.
2. 판 부동산의 소유주와 재투자하는 부동산의 소유주가 같아야 한다. 예를들어 홍길동 부부가 공동명의로 부동산을 소유 했었다면 재투자하는 건물의 소유주도 홍길동 부부 여야 한다. 둘 중 한사람이 빠지거나 자녀의 이름을 추가 하는등의 소유주 변경이 있으면 교환은 성립되지 않는다.
여러 사람이 모여 파트너쉽이나 LLC 형태로 투자했던 경우 건물을 팔고 파트너끼리 각자의 길을 가기를 원할수도 있다. 이런 경우는 파트너쉽을 해체 (Dissolution) 하고 TIC 가 된 후에 각자가 따로 1031 교환을 할수 있다. 주식회사로 부동신을 소유했을 경우는 해체하는 방법이 가능하지 않다.
3. 판 부동산에서 나오는 현금 모두가 그 다음 건물에 투자 되어야 한다. 만약 현금의 일부를 재투자하지 않고 다른 용도로 사용하게 되면 그만큼에 대한 세금이 추징된다. 판 건물에 에쿼티가 많아서 일부를 활용하고 싶은 경우는 팔기전에 재융자를 하면된다.
부동산은 다른 투자와는 달리 시가상승에 대한 에쿼티 대출이 가능하고 대출금액에 대한 과세도 없다. 세금 계산은 건물이 담보로된 대출액을 기준으로 산출되는 것이 아니고 판가격과 산가격 그리고 감가상각 혜택 여부에 따라 결정되기 때문이다.
4. 판 부동산 가격보다 같거나 더 큰 부동산에 재투자 되어야 한다. 당연한 것 같지만 경우에 따라서 그렇지 않을수가 더 많다. 예를들어 2백만 달러에 판건물에 100만달러 모게지가 있었다면 에쿼티는 100만 달러이다.
재투자하는 건물의 시가가 3백만 달러라면 100만달러 에쿼티를 빼고 2백만달러 은행융자를 해야하나 건물 감정가격이나 부동산 시장의 사정등으로 은행에서 융자를 거부할수도 있다. 이런 경우 자신의 돈을 더 투자해야 한다. TIC 투자인 경우에는 최소투자가 약 30만달러에 시작하고 소유지분이 유연하기에 이런 어려움들이 거의 없다.
1031 교환이 어려워서 차라리 세금을 내겠다고 하는 소리를 가끔 듣는다. 또 어차피 연기해주는 세금 언젠가는 내어야 하는데 이번에 내겠다는 소리도 가끔 듣는다. 그러나 대부분의 경우에는 세금을 일단 연기해야 더 큰 자금으로 더 큰 부동산에 투자해서 복리 증식의 효과를 누릴수 있다. 그
리고 대부분의 부동산 소유주들은 유산으로 부동산을 남기며 이때에 그동안 연기 되었던 세금이 말소되기 때문에 더 큰 재산을 가족에게 남길수 있는 것이다.
차비호 CPA / R.E. Broker
2-25-2008
bihocha@bihochacpa.com
Thursday, September 4, 2008
부동산 투자와 인플레이션
부동산 투자와 인플레이션
차비호 CPA / TIC 부동산 전문 브로커
인플레이션이란 물건이나 서비스의 가격이 시간이 지남에 따라 상승함을 가르킨다. 같은 뜻으로 돈의 가치는 시간이 지남에 따라 하락한다는 말이다.
오늘 100달러로 기름 한통을 살 수 있으면 같은 100달러로 5년이나 10년후에는 반통 정도밖에 못사는 경우다. 오늘 은행 CD에 10만 달러가 있고 연평균 인플레이션이 4% 이면 5년후에 돈의 가치는 약 20%인 2만달러가 줄어든 8만달러 정도 될수 있다는 것이다. 은행에서 이자를 받아도 세금을 내고나면 인플레이션도 못따라가는 경우가 대부분이다. 그래서 원금을 보장하는 CD는 단기적으로 안전하지만 장기적으로는 손해가 확실하다는 말이 인플레이션 결과로 나온 말이다.
금화은화를 돈으로 사용했던 고대에는 인플레이션이 없었다. 그러나 숫자적으로 상징적인 가치만을 지닌 지폐나 채권을 사용하면서 인플레이션이 생겨나게 되었고 그 영향력은 재산 관리에 중요한 요소가 되었다.
부동산 가치와 인플레이션은 어떤 관계가 있을까? 많은 사람들이 부동산은 인플레이션 헤지(Hedge)라고 하는 이유는 무엇인가? 대답은 부동산이란 말 자체에서 찿을수 있다.
부동산은 기본적으로 땅과 건물인데 10년전에 100만달러로 지은 건물을 다시 지으려면 그동안 오른 땅값 건물 자재값 인건비 보험료 등 여러 비용을 오른만큼 지불해야 같은 건물을 지을수 있다.
특별한 경우가 있을 수도 있으나 일반적으로는 10년간의 인플레이션이 자동적으로 건물의 싯가 상승에 작용되어 있다는 점이다. 건물의 가치를 결정하는 임대 수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자물가지수) 정도 상승한다. 이점이 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다.
그러나 부동산의 싯가는 지역에 따라 인플레이션 만큼 상승하지 않을수도 있다.
첫째는 건물이 낡아지거나 사용용도가 변경될 수 있다는 것이다.
둘째로 더욱 일반적인 이유는 수요와 공급의 불균형인데 이 불균형을 초래하는 것은 인구의 증가율과 지역 경제 규모의 변화이다. 지난 약 20여년간 미국의 인구 증가는 선벨트(Sunbelt) 지역 (남쪽 따뜻한 지역 캘리포니아 애리조나플로리다 등) 지역과 대도시 근처에 치중되고 있으며 이런 추세는 해당지역의 부동산 가격을 평균이상 상승 시켰고 인구가 줄거나 늘지 않은 북쪽 지역 여러 곳은 부동산 시가상승이 평균 이하이거나 하락하는 추세를 보이고 있다.
인구가 늘어나는 곳이 자연히 지역경제 규모가 커지며 이에따른 부동산 수요가 많아지고 이런 지역에 있는 부동산은 인플레이션을 포함한 시가상승이 유리해진다. 또 현재 이러한 추세는 베이비부머 세대가 은퇴를 시작한 2000년 초부터 가속화되어 앞으로 수십년간 지속될 전망이다.
은행 CD 채권 주식 뮤츄얼 펀드는 물건이 아닌 숫자적인 상징이다. 이 상징들은 나름대로 법적인 권리가 있어 가치가 있고 수요와 공급에 의해 시가가 변하기도 한다. 워렌 버펫이 이야기하는 좋은 기업의 주식은 장기적으로 시가 상승이 유리한 것도 확실하다.
그러나 부동산의 경우처럼 시중의 물건 가격이 인플레이션으로 상승 한다고 그 주식이 동반 상승하는 것은 아니다.
▷문의:213-268-9929 신문발행일 :2008. 06. 02
수정시간 :2008. 6. 1 22: 43
ⓒ KoreaDaily.com 미주중앙일보 All rights reserved.
차비호 CPA / TIC 부동산 전문 브로커
인플레이션이란 물건이나 서비스의 가격이 시간이 지남에 따라 상승함을 가르킨다. 같은 뜻으로 돈의 가치는 시간이 지남에 따라 하락한다는 말이다.
오늘 100달러로 기름 한통을 살 수 있으면 같은 100달러로 5년이나 10년후에는 반통 정도밖에 못사는 경우다. 오늘 은행 CD에 10만 달러가 있고 연평균 인플레이션이 4% 이면 5년후에 돈의 가치는 약 20%인 2만달러가 줄어든 8만달러 정도 될수 있다는 것이다. 은행에서 이자를 받아도 세금을 내고나면 인플레이션도 못따라가는 경우가 대부분이다. 그래서 원금을 보장하는 CD는 단기적으로 안전하지만 장기적으로는 손해가 확실하다는 말이 인플레이션 결과로 나온 말이다.
금화은화를 돈으로 사용했던 고대에는 인플레이션이 없었다. 그러나 숫자적으로 상징적인 가치만을 지닌 지폐나 채권을 사용하면서 인플레이션이 생겨나게 되었고 그 영향력은 재산 관리에 중요한 요소가 되었다.
부동산 가치와 인플레이션은 어떤 관계가 있을까? 많은 사람들이 부동산은 인플레이션 헤지(Hedge)라고 하는 이유는 무엇인가? 대답은 부동산이란 말 자체에서 찿을수 있다.
부동산은 기본적으로 땅과 건물인데 10년전에 100만달러로 지은 건물을 다시 지으려면 그동안 오른 땅값 건물 자재값 인건비 보험료 등 여러 비용을 오른만큼 지불해야 같은 건물을 지을수 있다.
특별한 경우가 있을 수도 있으나 일반적으로는 10년간의 인플레이션이 자동적으로 건물의 싯가 상승에 작용되어 있다는 점이다. 건물의 가치를 결정하는 임대 수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자물가지수) 정도 상승한다. 이점이 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다.
그러나 부동산의 싯가는 지역에 따라 인플레이션 만큼 상승하지 않을수도 있다.
첫째는 건물이 낡아지거나 사용용도가 변경될 수 있다는 것이다.
둘째로 더욱 일반적인 이유는 수요와 공급의 불균형인데 이 불균형을 초래하는 것은 인구의 증가율과 지역 경제 규모의 변화이다. 지난 약 20여년간 미국의 인구 증가는 선벨트(Sunbelt) 지역 (남쪽 따뜻한 지역 캘리포니아 애리조나플로리다 등) 지역과 대도시 근처에 치중되고 있으며 이런 추세는 해당지역의 부동산 가격을 평균이상 상승 시켰고 인구가 줄거나 늘지 않은 북쪽 지역 여러 곳은 부동산 시가상승이 평균 이하이거나 하락하는 추세를 보이고 있다.
인구가 늘어나는 곳이 자연히 지역경제 규모가 커지며 이에따른 부동산 수요가 많아지고 이런 지역에 있는 부동산은 인플레이션을 포함한 시가상승이 유리해진다. 또 현재 이러한 추세는 베이비부머 세대가 은퇴를 시작한 2000년 초부터 가속화되어 앞으로 수십년간 지속될 전망이다.
은행 CD 채권 주식 뮤츄얼 펀드는 물건이 아닌 숫자적인 상징이다. 이 상징들은 나름대로 법적인 권리가 있어 가치가 있고 수요와 공급에 의해 시가가 변하기도 한다. 워렌 버펫이 이야기하는 좋은 기업의 주식은 장기적으로 시가 상승이 유리한 것도 확실하다.
그러나 부동산의 경우처럼 시중의 물건 가격이 인플레이션으로 상승 한다고 그 주식이 동반 상승하는 것은 아니다.
▷문의:213-268-9929 신문발행일 :2008. 06. 02
수정시간 :2008. 6. 1 22: 43
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Friday, July 18, 2008
투자용 부동산 종류와 수익율
투자용 부동산 종류와 수익율
투자용 부동산 종류를 살펴보면 임대수입을 창출하는 부동산과 사업상 수익을 창출하는 부동산으로 나눌수 있으며 종류에 따라 수익율과 투자 위험성도 다르다. 일반적으로 투자용 부동산은 아파트, 상가, 오피스빌딩, 상업용 건물, 호텔/모텔 (Lodging Service), 빈땅 정도로 구분할수 있으며 골프장이나 Nursing Home (양로원) 등 특별한 경우도 있다.
임대수입 부동산
아파트: 임대수입과 싯가 상승을 기대 할수 있으며 여러 입주자가 있고 새입주가가 들어 올 경우 고급 아파트 일수록 TI (Tenant Improvements) 등 큰 경비가 들지 않아 가장 안정된 수입을 기대 할수 있다. 이런 이유로 대부분의 경우 은행 융자가 가장 유리하다. 대학생 아파트도 이런 경우에 속한다.,
상가: 아파트와 같이 순수 임대 수입과 시가 상승에 전체 수익율을 의지하며 많은 경우 장기리스이며 입주자가 자신의 사업에 맞게 TI (Tenant Improvements) 를 하고 Triple Net 리스 계약인 경우가 많아 건물 유지 경비를 테넌트가 부담함으로 Cash Flow 가 유리하다. 그러나 여러 테넌트가 아니고 단독 테넌트인 경우는 한 테넌트에 수입을 의존 해야함으로 위험 부담이 높아진다. 이런 이유로 대부분의 경우 Multi-Tenants 가 Single-Tenant 보다 위험부담도 낮고 은행 융자도 유리하다.
오피스빌딩: 아파트나 상가와 같이 임대를 할수 있는 부동산이나 새로운 테넌트가 들어올 경우 TI (Tenant Improvements) 를 건물주가 해주는 경우가 대부분이다. 이런 이유로 상가보다 테넌트가 나가기가 쉽고 리스기간도 상가 테넌트보다 일반적으로 짧아서 잘 운영되지 않으면 공실율이 높을 가능성이 많다.
상업용 건물: 주로 공장이나 창고등 특정 산업이 있는 곳에 위치해 있슴으로 건물의 로케이션이 바람직하지 않을수가 있다. 또 특정산업이 불황일 경우에는 테넌트 유치가 다른 임대용 부동산보다 불리할수 있으며 임대용 부동산으로서는 일반적으로 위험부담이 가장 큰 경우라 할수 있다. 이런 이유로 대부분의 경우 자신의 사업용으로 구입할 경우가 많다.
사업수익 부동산
호텔/모텔: 임대수입 보다는 사업의 운영에 의해 수익율이 결정되며 비슷한 호텔이여도 사업수익에 따라 가격 차이가 크게 날수 있다. 이런 이유로 CAP (가격대비 수익율) 이 임대수익 부동산 보다 높으며 은행 이자도 일반적으로 임대수익 부동산 보다 비싸다..
골프장: 골프장의 수익여부도 임대수입 보다는 골프장 운영에 의해 좌우된다. 그러므로 임대수입에 의존하는 부동산 보다는 수익율이 높을수가 있으나 그만큼 위험 부담도 높다.
양로원 (Nursing Home): 양로원은 입주자들에게 제공하는 서비스 정도에따라 몇가지로 구분될수 있다. 간호원이 있거나 의료 책임을 져야하는 경우는 임대 사업보다 규정도 까다롭고 법적 책임이 클수도 있다. 은퇴 인구가 늘어 나면서 양로원 사업이 장래성은 있지만 서비스 정도에 따라 수익성과 법적 책임을 자세히 알아보는 것이 바람직하다.
땅에 투자하는 경우는 임대수입이나 사업수익이 없으면서 재산세와 보험등 유지 경비는 계속 발생하는 경우이다. 이런 이유로 빈땅은 은행 융자 받기가 어려우며 직접 개발을 계획하는 경우나 아주 장기간 소유 할 계획이 아니면 일반 투자가들에게는 가장 불리한 투자로 고려된다.
부동산이든 주식이든 투자에서 가장 중요한 것은 안전성이다. 그리고 부동산 투자는 Cash Flow 가 이 안전성을 유지 할수 있는 가장 중요한 요소중 하나이다. 사업을 포함한 부동산의 수익율이 임대 부동산 수입보다 높아야 하는 것이 당연한 것은 그만큼 위험 부담도 크기 때문이다.
투자에 앞서 합리적으로 계산하고 자신이 변수에 적응할 준비가 되어 있는지를 따져보며 개인의 감정이나 표면적인 수익율에 치우치지 않는것이 현명한 투자가의 자세인것 같다.
차비호 CPA / R.E. Broker, bihocha@sciproperties.com
투자용 부동산 종류를 살펴보면 임대수입을 창출하는 부동산과 사업상 수익을 창출하는 부동산으로 나눌수 있으며 종류에 따라 수익율과 투자 위험성도 다르다. 일반적으로 투자용 부동산은 아파트, 상가, 오피스빌딩, 상업용 건물, 호텔/모텔 (Lodging Service), 빈땅 정도로 구분할수 있으며 골프장이나 Nursing Home (양로원) 등 특별한 경우도 있다.
임대수입 부동산
아파트: 임대수입과 싯가 상승을 기대 할수 있으며 여러 입주자가 있고 새입주가가 들어 올 경우 고급 아파트 일수록 TI (Tenant Improvements) 등 큰 경비가 들지 않아 가장 안정된 수입을 기대 할수 있다. 이런 이유로 대부분의 경우 은행 융자가 가장 유리하다. 대학생 아파트도 이런 경우에 속한다.,
상가: 아파트와 같이 순수 임대 수입과 시가 상승에 전체 수익율을 의지하며 많은 경우 장기리스이며 입주자가 자신의 사업에 맞게 TI (Tenant Improvements) 를 하고 Triple Net 리스 계약인 경우가 많아 건물 유지 경비를 테넌트가 부담함으로 Cash Flow 가 유리하다. 그러나 여러 테넌트가 아니고 단독 테넌트인 경우는 한 테넌트에 수입을 의존 해야함으로 위험 부담이 높아진다. 이런 이유로 대부분의 경우 Multi-Tenants 가 Single-Tenant 보다 위험부담도 낮고 은행 융자도 유리하다.
오피스빌딩: 아파트나 상가와 같이 임대를 할수 있는 부동산이나 새로운 테넌트가 들어올 경우 TI (Tenant Improvements) 를 건물주가 해주는 경우가 대부분이다. 이런 이유로 상가보다 테넌트가 나가기가 쉽고 리스기간도 상가 테넌트보다 일반적으로 짧아서 잘 운영되지 않으면 공실율이 높을 가능성이 많다.
상업용 건물: 주로 공장이나 창고등 특정 산업이 있는 곳에 위치해 있슴으로 건물의 로케이션이 바람직하지 않을수가 있다. 또 특정산업이 불황일 경우에는 테넌트 유치가 다른 임대용 부동산보다 불리할수 있으며 임대용 부동산으로서는 일반적으로 위험부담이 가장 큰 경우라 할수 있다. 이런 이유로 대부분의 경우 자신의 사업용으로 구입할 경우가 많다.
사업수익 부동산
호텔/모텔: 임대수입 보다는 사업의 운영에 의해 수익율이 결정되며 비슷한 호텔이여도 사업수익에 따라 가격 차이가 크게 날수 있다. 이런 이유로 CAP (가격대비 수익율) 이 임대수익 부동산 보다 높으며 은행 이자도 일반적으로 임대수익 부동산 보다 비싸다..
골프장: 골프장의 수익여부도 임대수입 보다는 골프장 운영에 의해 좌우된다. 그러므로 임대수입에 의존하는 부동산 보다는 수익율이 높을수가 있으나 그만큼 위험 부담도 높다.
양로원 (Nursing Home): 양로원은 입주자들에게 제공하는 서비스 정도에따라 몇가지로 구분될수 있다. 간호원이 있거나 의료 책임을 져야하는 경우는 임대 사업보다 규정도 까다롭고 법적 책임이 클수도 있다. 은퇴 인구가 늘어 나면서 양로원 사업이 장래성은 있지만 서비스 정도에 따라 수익성과 법적 책임을 자세히 알아보는 것이 바람직하다.
땅에 투자하는 경우는 임대수입이나 사업수익이 없으면서 재산세와 보험등 유지 경비는 계속 발생하는 경우이다. 이런 이유로 빈땅은 은행 융자 받기가 어려우며 직접 개발을 계획하는 경우나 아주 장기간 소유 할 계획이 아니면 일반 투자가들에게는 가장 불리한 투자로 고려된다.
부동산이든 주식이든 투자에서 가장 중요한 것은 안전성이다. 그리고 부동산 투자는 Cash Flow 가 이 안전성을 유지 할수 있는 가장 중요한 요소중 하나이다. 사업을 포함한 부동산의 수익율이 임대 부동산 수입보다 높아야 하는 것이 당연한 것은 그만큼 위험 부담도 크기 때문이다.
투자에 앞서 합리적으로 계산하고 자신이 변수에 적응할 준비가 되어 있는지를 따져보며 개인의 감정이나 표면적인 수익율에 치우치지 않는것이 현명한 투자가의 자세인것 같다.
차비호 CPA / R.E. Broker, bihocha@sciproperties.com
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