[재테크] 중앙일보 11-12-2007
[부동산 투자상식] REIT와 TIC의 차이점
차비호 CPA / 부동산 투자 컨설턴트
REIT(Real Estate Investment Trust)는 여러 투자가의 돈을 뮤추얼펀드 형식으로 모아 아파트나 상가 오피스 건물 등에 투자하는 회사를 지칭한다.
현재 미국 증권시장에 상장돼 있는 REIT 회사는 약 200개 비상장 사모펀드는 800개 정도다.REIT를 부동산 투자라고 생각하는 사람들이 있는데 사실은 증권투자다.
REIT 회사는 여러 투자가에게 증권을 발행하고 돈을 모아 부동산에 투자해 생기는 수익을 주식배당 형태로 나눠 준다.
건물의 시가상승에 따른 주가상승이 투자가의 수익이 되는 셈이다.그러므로 REIT 회사에 투자해 발생한 이익에 대한 세금은 부동산에 투자했을 때와는 다르다.
예를 들어 100만달러를 REIT 회사에 투자했을 경우 연평균 4% 정도 주식배당을 받는다면 4만달러의 소득이 생긴다.
소득세율 40%를 적용했을 때 실제로 투자가에게 남는 수입은 2만4000달러 정도다.그리고 몇년이 지나 소유 주식을 팔고 다시 REIT나 뮤추얼펀드에 재투자할 경우 시가상승에 대한 세금을 내야 한다.
이와는 반대로 100만달러를 다운페이하고 200만달러 가치의 TIC(Tenancy-in-Common) 부동산에 투자하면 다음과 같은 세금혜택을 누릴 수 있다.〈아래표 참조>
첫째 대부분의 TIC 투자는 5년 소유시 연평균 7% 정도의 수익을 배당받는다.100만달러를 투자했다면 연간 약 7만달러를 현금으로 받게 되지만 감가상각을 적용하면 세금을 내지 않을 경우가 대부분이다.
그러므로 7만달러의 현금 수입을 재투자 등의 방식으로 고스란히 활용할 수 있다.둘째 REIT에 100만달러를 투자할 경우 은행은 증권을 담보로 융자해 주지 않는다.
결국 100만달러를 투자해 100만달러 가치의 증권을 소유하는 것에 불과하다.그러나 TIC 투자는 은행에서 적어도 100만달러의 융자를 받아 200만달러 가치의 건물을 살 수 있기 때문에 시가 상승시 이익의 폭이 크다.
셋째 REIT 등 한 종류의 주식이나 뮤추얼펀드에서 다른 종목으로 바꾸거나 분산하는 경우 팔아서 생기는 이득에 대해선 세금을 내야 그 다음에 재투자가 가능하다.
그러나 TIC 부동산 투자는 1031 익스체인지를 활용하면 더 큰 부동산에 투자할 수 있으며 세금을 유보 내지는 면제받아 재산증식에 유리하다.
이렇듯 REIT와 TIC는 부동산에 투자한다는 공통점을 갖고 있지만 세금적용과 재산증식 속도에 많은 차이가 있다.
▷문의: (213)427-1123
신문발행일 :2007. 11. 12
수정시간 :2007. 11. 11 13: 43
ⓒ KoreaDaily.com 미주중앙일보 All rights reserved.
Friday, October 24, 2008
드롭 & 스왑 (Drop & Swap) 과 1031 익스체인지
[부동산 투자] 드롭 & 스왑 과 1031 익스체인지
차비호 CPA / 부동산 브로커
Q=몇년 전 친구 5명이 파트너십 형태로 아파트에 투자 했습니다. 그동안 시가가 올라 투자이익이 발생했지만 파트너들 사이의 의견 차이와 관리상 어려움으로 인해 아파트를 팔려고 합니다.
그런데 투자자들의 일부는 파트너십으로 재투자 하기보다는 각자의 길을 가기를 원합니다. 이런 경우 양도 소득세를 내지 않고 1031 익스체인지가 가능한지요?
A=결론적으로 1031 익스체인지가 가능합니다. 'Drop & Swap'이라는 방법을 활용하면 됩니다. 현행 1031 익스체인지는 아래와 같은 조건을 충족시켜야 합니다.
1. 매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다.
2. 매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다.
3. 매각 부동산의 은행 융자액이 재투자된 부동산의 융자액보다 적어야 한다.
4. 매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다.
5. 매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다.
귀하의 경우는 5번째 조건에서 문제가 생깁니다. 파트너십 자체가 아파트 소유권(Grant Deed)를 가지고 있기 때문에 재투자하는 건물도 같은 파트너십이 소유해야 1031 익스체인지가 가능합니다.
그러나 파트너 중 일부는 따로 가고 싶어 하기에 같은 파트너십으로는 1031 재투자가 불가능합니다.
Drop & Swap은 일단 파트너십을 해체(Drop)해서 각 파트너의 지분 만큼 TIC(Tenants-in-Common)로 만드는 것 입니다. 일단 TIC가 되고 난 후에는 TIC 각자가 재투자(Swap)할 부동산을 따로 결정해도 위에 있는 조건을 충족시키면 됩니다.
몇명의 TIC가 모여 새로운 파트너십을 만들어도 상관없고 독립적으로 재투자하고 싶은 사람만 빠져 나가면 됩니다.
근래에 TIC 부동산 투자가 인기를 끄는 이유도 이런 유연성 때문입니다.참고할 점은 파트너들이 헤어질 것을 결정했다면 가능한 빨리 파트너십을 해체해 TIC가 되는 것이 유리합니다.
또 IRC 761(a)를 활용해 연방 국세청(IRS)에 더이상 파트너십이 아니라는 사실을 알리는 것도 중요합니다.
공동으로 부동산에 투자할 수 있는 형태는 파트너십 외에도 주식회사와 LLC(Limited Liability Company) TIC가 있습니다.
TIC의 경우 소유주는 언제든지 자신의 지분을 팔고 1031 익스체인지가 가능합니다. 파트너십이나 LLC의 경우도 Drop & Swap을 사용해 TIC로 바꾸면 세금을 내지 않고 재투자가 가능합니다.
그러나 주식회사의 경우는 C 코퍼레이션이나 S 코퍼레이션에 상관없이 세금 문제가 생깁니다.이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문입니다.
반면 LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 'pass-through entity' 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산에서 생긴 양도소득이 개인 소유주에게 이월됩니다. 파트너십을 해체하고 TIC가 된 이후에 위에 명시된 조건으로 1031 익스체인지를 하지 않으면 양도소득에 대한 세금을 내야 합니다.
▷문의: (213)268-9929
신문발행일 :2008. 01. 07
수정시간 :2008. 1. 6 16: 54
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차비호 CPA / 부동산 브로커
Q=몇년 전 친구 5명이 파트너십 형태로 아파트에 투자 했습니다. 그동안 시가가 올라 투자이익이 발생했지만 파트너들 사이의 의견 차이와 관리상 어려움으로 인해 아파트를 팔려고 합니다.
그런데 투자자들의 일부는 파트너십으로 재투자 하기보다는 각자의 길을 가기를 원합니다. 이런 경우 양도 소득세를 내지 않고 1031 익스체인지가 가능한지요?
A=결론적으로 1031 익스체인지가 가능합니다. 'Drop & Swap'이라는 방법을 활용하면 됩니다. 현행 1031 익스체인지는 아래와 같은 조건을 충족시켜야 합니다.
1. 매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다.
2. 매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다.
3. 매각 부동산의 은행 융자액이 재투자된 부동산의 융자액보다 적어야 한다.
4. 매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다.
5. 매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다.
귀하의 경우는 5번째 조건에서 문제가 생깁니다. 파트너십 자체가 아파트 소유권(Grant Deed)를 가지고 있기 때문에 재투자하는 건물도 같은 파트너십이 소유해야 1031 익스체인지가 가능합니다.
그러나 파트너 중 일부는 따로 가고 싶어 하기에 같은 파트너십으로는 1031 재투자가 불가능합니다.
Drop & Swap은 일단 파트너십을 해체(Drop)해서 각 파트너의 지분 만큼 TIC(Tenants-in-Common)로 만드는 것 입니다. 일단 TIC가 되고 난 후에는 TIC 각자가 재투자(Swap)할 부동산을 따로 결정해도 위에 있는 조건을 충족시키면 됩니다.
몇명의 TIC가 모여 새로운 파트너십을 만들어도 상관없고 독립적으로 재투자하고 싶은 사람만 빠져 나가면 됩니다.
근래에 TIC 부동산 투자가 인기를 끄는 이유도 이런 유연성 때문입니다.참고할 점은 파트너들이 헤어질 것을 결정했다면 가능한 빨리 파트너십을 해체해 TIC가 되는 것이 유리합니다.
또 IRC 761(a)를 활용해 연방 국세청(IRS)에 더이상 파트너십이 아니라는 사실을 알리는 것도 중요합니다.
공동으로 부동산에 투자할 수 있는 형태는 파트너십 외에도 주식회사와 LLC(Limited Liability Company) TIC가 있습니다.
TIC의 경우 소유주는 언제든지 자신의 지분을 팔고 1031 익스체인지가 가능합니다. 파트너십이나 LLC의 경우도 Drop & Swap을 사용해 TIC로 바꾸면 세금을 내지 않고 재투자가 가능합니다.
그러나 주식회사의 경우는 C 코퍼레이션이나 S 코퍼레이션에 상관없이 세금 문제가 생깁니다.이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문입니다.
반면 LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 'pass-through entity' 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산에서 생긴 양도소득이 개인 소유주에게 이월됩니다. 파트너십을 해체하고 TIC가 된 이후에 위에 명시된 조건으로 1031 익스체인지를 하지 않으면 양도소득에 대한 세금을 내야 합니다.
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신문발행일 :2008. 01. 07
수정시간 :2008. 1. 6 16: 54
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부동산 원가 분리 (Cost Segregation)
부동산 원가 분리 (Cost Segregation)
Q: 오랫동안 소유하고 있던 아파트를 팔고 1031 교환으로 상가를 구입 했습니다. 상가에서 나오는 임대수입을 감가상각 (Depreciation) 경비로 상쇄해서 세금을 최소화 하고 싶은데 판 아파트의 원가 일부가 상가로 이전되어 감가상각이 기대보다 적어 졌습니다. 감가상각을 좀 더 크게 창출 할수 있는 방법이 있는지요?
A: 있습니다. Cost Segregation, 즉, 부동산 원가 분리 방법을 사용하면 감가상각 경비를 합법적으로 증가시켜 절세 할수 있습니다.
감가상각이란 소유하고 있는 부동산이 세월이 지남에 따라 가치가 하락 한다는 가정하에 건물 가격의 일부를 매년 경비로 취급 할수 있는 세법 입니다. 상가인 경우는 땅을 제외한 건물을 39년간 나누어 경비화 할수 있으며 아파트나 주택등은 27.5년을 사용할수 있습니다. 감가상각은 부동산 가치가 상승할 경우에도 적용되며 임대수입에서 발생 할수 있는 세금을 최소화 할수 있는 방법으로 부동산 소유주에게는 아주 유리한 세법입니다.
소유하고 있던 부동산을 팔고 1031 교환으로 더 큰 부동산에 재투자 할경우에는 판건물에서 생긴 양도소득 (Capital Gain) 과 그동안 감가상각 혜택을 본 금액에 대한 세금을 내지 않고 다음 부동산 (Replacement Property) 에 재투자 됩니다. 그런데 이 과정에서 재투자 한 건물에 대한 새로운 감가상각 경비가 줄어들수 있습니다.
예를들어 2백만 달러에 산 아파트를 10년 소유한 후에 3백만 달러에 팔고 1031 교환으로 4백만 달러의 상가로 재투자 할 경우를 보겠습니다. 1031 교환이 아닌 경우는 4백만 달러의 상가는 땅을 제외한 금액으로 감가상각을 할수 있으나 1031 인 경우는 상가의 가격에서 아파트 매도시 세금을 연기한 양도소득 금액과 감가상각으로 혜택을 본 액수를 빼고난 금액에 대해서만 새로이 감가 상각을 할수 있습니다. 그럼으로 상가에 대한 감가상각은 4백만 달러가 아닌 약250 만 달러에 대해서만 해야 할 경우가 생깁니다. (400만 달러에서 100만달러 양도소득과 약 50만 달러 10년간 감가상각 한 금액을 뺀 액수)
이럴경우 새로이 늘어난 임대수입에 비해 감가상각 경비는 상대적으로 줄어들어 세금산출에 불리해 집니다. Cost Segregation (부동산 원가분리) 방법은 이런 경우와 감가상각을 더욱 필요한 다른 경우에도 유리하게 적용될수 있습니다.
부동산 원가분리란 건물을 부동산 (IRC Section 1250) 과 유형동산 (IRC Section 1245) 로 세분화해서 부동산으로 측정된 금액에 대해서는 상가 39년 아파트 27.5년을 적용하고 유형동산인 부분에 대해서는 5년, 7년, 15년 등 부동산 보다 짫은 기간에 감가상각을 할수 있게 됨으로 감가상각비를 가속화하여 세금을 줄이는 방법입니다.
예를들어 TIC 부동산 투자를 전문으로 하는 SCI (LLC)에서 뉴저지에 있는 샤핑센터를 4800만달러(땅을 제외한 건물 값)을 주고 샀는데 이 건물을 원가분리 한 결과 450만달러는 5년 프로퍼티 650만달러는 15년 프로퍼티 나머지 3700만달러는 39년 프로퍼티로 책정되었습니다.이 때문에 첫해에 약 100만달러 이상 감가상각이 더 창출됐고 개인 투자가들은 자신의 지분 소유율에 따라 세금을 더 줄일 수 있는 선택권을 같게 되었습니다.
원가분리는 복잡한 분야이며 잘못 사용시 불리한 점이 있을수 있슴으로 반드시 사전에 전문인과 상의 하기를 바랍니다.
차비호 CPA / R.E. Broker, (213)427-1123, bihocha@bihochacpa.com
Q: 오랫동안 소유하고 있던 아파트를 팔고 1031 교환으로 상가를 구입 했습니다. 상가에서 나오는 임대수입을 감가상각 (Depreciation) 경비로 상쇄해서 세금을 최소화 하고 싶은데 판 아파트의 원가 일부가 상가로 이전되어 감가상각이 기대보다 적어 졌습니다. 감가상각을 좀 더 크게 창출 할수 있는 방법이 있는지요?
A: 있습니다. Cost Segregation, 즉, 부동산 원가 분리 방법을 사용하면 감가상각 경비를 합법적으로 증가시켜 절세 할수 있습니다.
감가상각이란 소유하고 있는 부동산이 세월이 지남에 따라 가치가 하락 한다는 가정하에 건물 가격의 일부를 매년 경비로 취급 할수 있는 세법 입니다. 상가인 경우는 땅을 제외한 건물을 39년간 나누어 경비화 할수 있으며 아파트나 주택등은 27.5년을 사용할수 있습니다. 감가상각은 부동산 가치가 상승할 경우에도 적용되며 임대수입에서 발생 할수 있는 세금을 최소화 할수 있는 방법으로 부동산 소유주에게는 아주 유리한 세법입니다.
소유하고 있던 부동산을 팔고 1031 교환으로 더 큰 부동산에 재투자 할경우에는 판건물에서 생긴 양도소득 (Capital Gain) 과 그동안 감가상각 혜택을 본 금액에 대한 세금을 내지 않고 다음 부동산 (Replacement Property) 에 재투자 됩니다. 그런데 이 과정에서 재투자 한 건물에 대한 새로운 감가상각 경비가 줄어들수 있습니다.
예를들어 2백만 달러에 산 아파트를 10년 소유한 후에 3백만 달러에 팔고 1031 교환으로 4백만 달러의 상가로 재투자 할 경우를 보겠습니다. 1031 교환이 아닌 경우는 4백만 달러의 상가는 땅을 제외한 금액으로 감가상각을 할수 있으나 1031 인 경우는 상가의 가격에서 아파트 매도시 세금을 연기한 양도소득 금액과 감가상각으로 혜택을 본 액수를 빼고난 금액에 대해서만 새로이 감가 상각을 할수 있습니다. 그럼으로 상가에 대한 감가상각은 4백만 달러가 아닌 약250 만 달러에 대해서만 해야 할 경우가 생깁니다. (400만 달러에서 100만달러 양도소득과 약 50만 달러 10년간 감가상각 한 금액을 뺀 액수)
이럴경우 새로이 늘어난 임대수입에 비해 감가상각 경비는 상대적으로 줄어들어 세금산출에 불리해 집니다. Cost Segregation (부동산 원가분리) 방법은 이런 경우와 감가상각을 더욱 필요한 다른 경우에도 유리하게 적용될수 있습니다.
부동산 원가분리란 건물을 부동산 (IRC Section 1250) 과 유형동산 (IRC Section 1245) 로 세분화해서 부동산으로 측정된 금액에 대해서는 상가 39년 아파트 27.5년을 적용하고 유형동산인 부분에 대해서는 5년, 7년, 15년 등 부동산 보다 짫은 기간에 감가상각을 할수 있게 됨으로 감가상각비를 가속화하여 세금을 줄이는 방법입니다.
예를들어 TIC 부동산 투자를 전문으로 하는 SCI (LLC)에서 뉴저지에 있는 샤핑센터를 4800만달러(땅을 제외한 건물 값)을 주고 샀는데 이 건물을 원가분리 한 결과 450만달러는 5년 프로퍼티 650만달러는 15년 프로퍼티 나머지 3700만달러는 39년 프로퍼티로 책정되었습니다.이 때문에 첫해에 약 100만달러 이상 감가상각이 더 창출됐고 개인 투자가들은 자신의 지분 소유율에 따라 세금을 더 줄일 수 있는 선택권을 같게 되었습니다.
원가분리는 복잡한 분야이며 잘못 사용시 불리한 점이 있을수 있슴으로 반드시 사전에 전문인과 상의 하기를 바랍니다.
차비호 CPA / R.E. Broker, (213)427-1123, bihocha@bihochacpa.com
Wednesday, October 22, 2008
개미군단의 부동산 공동투자
개미군단의 부동산 공동투자
“한인 '개미투자자' 110명, 1640만달러 쇼핑몰 샀다.”
이 제목은 9월 12일 중앙일보 뉴욕판에 실린 글로 한국계 부동산 공동투자회사 Withinvestors, LLC 가 소액 투자가들을 모아 8차 부동산공동투자 한 내용을 기사화 한 것이다.
1640만달러 중 650만달러를 110명이 다운(투자) 했으니 개인 투자가는 평균 약 6만달러씩 투자한 셈이다.
투자가들이 연평균 투자대비수익율 (Cash-on-Cash rate) 을 6-8% 을 기대할수 있는 이 8차투자는 2006년에 회사가 설립된 후 가장 큰 규모로 Withinvestors 가 신뢰 할수있는 부동산투자회사로서 자리매김을 하는데 중요한 전환점이다.
이 회사를 창립자이자 현재 대표인 N교수는 부동산 공동투자와 분산투자를 통해 한인들에게 진정한 부자가 될수 있는 방법을 교육하고 미국에 살면서 현실적으로 투자 할수 있는 길을 마련해 주고 싶다고 했다.
(웹사이트 www.withinvestors.com 참고)
부동산 공동투자가 개인소유와 비교할때 장점이 무엇일까?
첫째 적은액수로 부동산 투자에 참여 할수 있다는 점이다. 둘째 적은 돈으로 참여 할수 있어 분산투자가 가능하여 위험 부담을 줄일수 있다는 것이다. 세째는 여러 투자가들로부터 자본금을 모아 개인이 살수 있는 건물보다 크고 좋은 부동산에 투자 할수 있다는 점이다. 네째는 크고 좋은 부동산에 투자 함으로 은행융자 조건이 개인보다 유리 하다는 점이다. 다섯번째는 공동투자시 주최 측에서 관리를 맡거나 전문 관리인을 고용하기에 부동산 투자에서 가장 어려운 관리의 어려움에서 벗어 날수 있다는 것이다.
그렇다고 공동투자가 장점만 있는 것은 아니다. 아래와 같은 단점도 고려해야한다.
첫째 투자건물 선택과 관리 그리고 매매를 제삼자에게 의존하기에 개인 투자가의 의사가 직접 반영되지 않을수 있다. 한마디로 내 마음대로 할수 없고 팔고 싶어도 다른 투자가와 합의한 내용을 따라야 한다는 것이다. 둘째는 서류가 복잡 할수 있다는 것이다. 혼자서 건물을 사고 팔면 매매 계약 서류가 대부분이지만 공동투자시에는 투자가들의 합의서가 필요하고 은행서류도 복잡해진다. 세째는 신뢰 할수 있는 공동투자 주최측, 즉 Syndication 혹은 Sponsor 를 찿아야 사기를 피할수 있다는 것이다.
세상에 크고 좋은 것은 대부분 공동소유이다. 마이크로소프트 회사도 수백만명의 투자가가 주식 형태로 공동으로 소유하고 있고 윌셔에 있는 고급 사무실 건물들 대부분도 여러 투자가가 공동으로 소유하고 있다.
‘한국사람들은 파트너쉽 안돼’ 하는 말 수없이 듣는다. 미국같이 공동소유가 진보된 나라에 살면서도 장단점을 따져 보지도 않고 결론부터 내리는 경우가 많다. 그리고 공동투자에 참여 하면서도 주최측의 뒷 배경이나 Track Records (투자결과), 합의서 내용을 조사하지 않고 감정에 치우치거나 제시된 수익율만 보고 선뜻 투자 결정하는 경우도 본다.
이젠 Withinvestors 같이 신뢰 할수 있는 한국계 부동산 공동투자회사가 뉴욕만 아니고 LA 등 여러 곳에서 생겨 열심히 일하는 한인들에게 좋은 부동산투자로 Financial Freedom (재정적 자유) 를 마련해 줄 수 있을 때가 되었다고 생각한다.
문의: (213) 427-1123, 이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.
“한인 '개미투자자' 110명, 1640만달러 쇼핑몰 샀다.”
이 제목은 9월 12일 중앙일보 뉴욕판에 실린 글로 한국계 부동산 공동투자회사 Withinvestors, LLC 가 소액 투자가들을 모아 8차 부동산공동투자 한 내용을 기사화 한 것이다.
1640만달러 중 650만달러를 110명이 다운(투자) 했으니 개인 투자가는 평균 약 6만달러씩 투자한 셈이다.
투자가들이 연평균 투자대비수익율 (Cash-on-Cash rate) 을 6-8% 을 기대할수 있는 이 8차투자는 2006년에 회사가 설립된 후 가장 큰 규모로 Withinvestors 가 신뢰 할수있는 부동산투자회사로서 자리매김을 하는데 중요한 전환점이다.
이 회사를 창립자이자 현재 대표인 N교수는 부동산 공동투자와 분산투자를 통해 한인들에게 진정한 부자가 될수 있는 방법을 교육하고 미국에 살면서 현실적으로 투자 할수 있는 길을 마련해 주고 싶다고 했다.
(웹사이트 www.withinvestors.com 참고)
부동산 공동투자가 개인소유와 비교할때 장점이 무엇일까?
첫째 적은액수로 부동산 투자에 참여 할수 있다는 점이다. 둘째 적은 돈으로 참여 할수 있어 분산투자가 가능하여 위험 부담을 줄일수 있다는 것이다. 세째는 여러 투자가들로부터 자본금을 모아 개인이 살수 있는 건물보다 크고 좋은 부동산에 투자 할수 있다는 점이다. 네째는 크고 좋은 부동산에 투자 함으로 은행융자 조건이 개인보다 유리 하다는 점이다. 다섯번째는 공동투자시 주최 측에서 관리를 맡거나 전문 관리인을 고용하기에 부동산 투자에서 가장 어려운 관리의 어려움에서 벗어 날수 있다는 것이다.
그렇다고 공동투자가 장점만 있는 것은 아니다. 아래와 같은 단점도 고려해야한다.
첫째 투자건물 선택과 관리 그리고 매매를 제삼자에게 의존하기에 개인 투자가의 의사가 직접 반영되지 않을수 있다. 한마디로 내 마음대로 할수 없고 팔고 싶어도 다른 투자가와 합의한 내용을 따라야 한다는 것이다. 둘째는 서류가 복잡 할수 있다는 것이다. 혼자서 건물을 사고 팔면 매매 계약 서류가 대부분이지만 공동투자시에는 투자가들의 합의서가 필요하고 은행서류도 복잡해진다. 세째는 신뢰 할수 있는 공동투자 주최측, 즉 Syndication 혹은 Sponsor 를 찿아야 사기를 피할수 있다는 것이다.
세상에 크고 좋은 것은 대부분 공동소유이다. 마이크로소프트 회사도 수백만명의 투자가가 주식 형태로 공동으로 소유하고 있고 윌셔에 있는 고급 사무실 건물들 대부분도 여러 투자가가 공동으로 소유하고 있다.
‘한국사람들은 파트너쉽 안돼’ 하는 말 수없이 듣는다. 미국같이 공동소유가 진보된 나라에 살면서도 장단점을 따져 보지도 않고 결론부터 내리는 경우가 많다. 그리고 공동투자에 참여 하면서도 주최측의 뒷 배경이나 Track Records (투자결과), 합의서 내용을 조사하지 않고 감정에 치우치거나 제시된 수익율만 보고 선뜻 투자 결정하는 경우도 본다.
이젠 Withinvestors 같이 신뢰 할수 있는 한국계 부동산 공동투자회사가 뉴욕만 아니고 LA 등 여러 곳에서 생겨 열심히 일하는 한인들에게 좋은 부동산투자로 Financial Freedom (재정적 자유) 를 마련해 줄 수 있을 때가 되었다고 생각한다.
문의: (213) 427-1123, 이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.
Tuesday, October 21, 2008
TIC 수익률과 세금 계산
TIC 수익률과 세금 계산
[부동산 투자] 기사입력: 10.10.08 19:36 [LA중앙일보]
얼마전 있었던 '1031 교환 TIC 부동산 투자 세미나' 에 참석하신 분의 질문입니다.
Q.TIC 부동산 투자의 투자대비 수익률(Cash-on-Cash rate) 이 년 6~8% 또 수익에 대한 세금을 내지 않을수 있다고 했는데 수익률은 어떻게 산정되며 왜 세금을 내지 않는지요.
A.가장 많이 받는 질문 중 하나는 투자가가 개인적으로 부동산에 투자하면 임대수입에서 재산세와 보험 등의 경비를 내고 은행융자를 갚고나면 수익률이 거의 없거나 마이너스인데 어떻게 TIC 투자는 수익률을 6% 이상 낼수 있느냐 입니다.
우선 TIC 스폰서 회사마다 투자하는 건물의 종류와 수익률 그리고 투자위험 정도가 다를 수 있다는 것을 아실 필요가 있습니다.
사업수익이 위주인 호텔이나 골프장 양로원 등에 공동투자할 경우는 사업을 잘 운영해야 수익률이 발생합니다.
이 운영 위험 부담은 임대수입에 의존하는 아파트 대학생 아파트 상가 등에 공동투자 할 경우보다 일반적으로 높기 때문에 투자가들이 높은 수익률을 요구하는 것이 보통입니다.
TIC 스폰서가 CAP rate (건물수익율) 이 7%인 아파트에 투자 한다는 뜻은 이 건물에서 발생하는 임대수입에서 건물 소유와 운영에 필요한 모든 경비를 제외하고 남는 순수익 (NOI: 감가상각 경비는 포함되지 않은 금액) 이 건물가격의 7%가 된다는 말입니다.
예를 들면 1000만달러 시가의 아파트가 CAP 7 이면 이 아파트에서 발생하는 임대수입에서 소유와 관리에 필요한 경비를 지불하고 난 후에 투자가의 손에 남는 현금수입이 1000만달러의 7% 즉 70만 달러가 남는다는 뜻입니다.
CAP rate은 건물의 수익률을 대표하는 수치이며 산출시에는 은행융자는 없다는 가정하에 계산 됩니다. 이유는 바이어가 어떤 조건의 융자를 할지 모르기 때문 입니다..
투자대비수익률은 (Cash-on-Cash rate)은 은행융자액을 갚고난 후 수익을 투자액 (다운) 에 나눈 수치이며 Cash Flow 라는 명칭을 쓰기도 하고 투자가에게는 가장 중요한 수치 입니다.
만약 40%를 다운(투자)하고 60% 인 600만달러를 은행융자 하면서 이자율이 CAP rarte과 같은 경우는 은행융자를 갚고 난후 투자가의 손에 남는 수익률(Cash-on-Cash rate: 투자대비 수익율) 이 CAP 과 같게 됩니다.
이 경우는 7% 입니다. 그러나 은행이자율이 CAP 보다 높으면 투자대비 수익률이 상대적으로 낮아지고 은행이자가 CAP 보다 낮으면 투자대비 수익률이 높아 집니다.
TIC 스폰서가 투자대비수익률을 6% 이상 줄 수 있는 이유는 건물 구입 후 CAP rate 을 미리 계산하고 또 개인 보다는 유리한 조건의 은행융자를 얻기 때문입니다.
그러나 이 수익률은 예상치(pro-forma)이며 건물 소유 기간 동안 여러 이유로 실수익률은 더욱 좋을 수도 나쁠 수도 있습니다.
TIC 투자에서 받은 수입이 세금을 내지 않는 이유는 감가상각 (Depreciation)의 혜택 때문입니다. 예를 들어 40만달러를 투자해서 연 6% 수익률을 받으면 수입은 2만4000달러 입니다.
현금은 받았지만 연말 세금보고시 감가상각 계산은 투자한 건물가격 (다운 40만달러 은행융자 60만달러 전체 100만달러)에 대해 산출함으로 수입 2만4000 달러보다 더 큰 경우가 대부분 입니다.
그러나 1031 교환으로 TIC 투자 한 경우는 세금계산이 달라질수 있슴으로 본인의 CPA 와 상의 하심이 바람직합니다.
▷문의:(213)427-1123 (이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.)
[부동산 투자] 기사입력: 10.10.08 19:36 [LA중앙일보]
얼마전 있었던 '1031 교환 TIC 부동산 투자 세미나' 에 참석하신 분의 질문입니다.
Q.TIC 부동산 투자의 투자대비 수익률(Cash-on-Cash rate) 이 년 6~8% 또 수익에 대한 세금을 내지 않을수 있다고 했는데 수익률은 어떻게 산정되며 왜 세금을 내지 않는지요.
A.가장 많이 받는 질문 중 하나는 투자가가 개인적으로 부동산에 투자하면 임대수입에서 재산세와 보험 등의 경비를 내고 은행융자를 갚고나면 수익률이 거의 없거나 마이너스인데 어떻게 TIC 투자는 수익률을 6% 이상 낼수 있느냐 입니다.
우선 TIC 스폰서 회사마다 투자하는 건물의 종류와 수익률 그리고 투자위험 정도가 다를 수 있다는 것을 아실 필요가 있습니다.
사업수익이 위주인 호텔이나 골프장 양로원 등에 공동투자할 경우는 사업을 잘 운영해야 수익률이 발생합니다.
이 운영 위험 부담은 임대수입에 의존하는 아파트 대학생 아파트 상가 등에 공동투자 할 경우보다 일반적으로 높기 때문에 투자가들이 높은 수익률을 요구하는 것이 보통입니다.
TIC 스폰서가 CAP rate (건물수익율) 이 7%인 아파트에 투자 한다는 뜻은 이 건물에서 발생하는 임대수입에서 건물 소유와 운영에 필요한 모든 경비를 제외하고 남는 순수익 (NOI: 감가상각 경비는 포함되지 않은 금액) 이 건물가격의 7%가 된다는 말입니다.
예를 들면 1000만달러 시가의 아파트가 CAP 7 이면 이 아파트에서 발생하는 임대수입에서 소유와 관리에 필요한 경비를 지불하고 난 후에 투자가의 손에 남는 현금수입이 1000만달러의 7% 즉 70만 달러가 남는다는 뜻입니다.
CAP rate은 건물의 수익률을 대표하는 수치이며 산출시에는 은행융자는 없다는 가정하에 계산 됩니다. 이유는 바이어가 어떤 조건의 융자를 할지 모르기 때문 입니다..
투자대비수익률은 (Cash-on-Cash rate)은 은행융자액을 갚고난 후 수익을 투자액 (다운) 에 나눈 수치이며 Cash Flow 라는 명칭을 쓰기도 하고 투자가에게는 가장 중요한 수치 입니다.
만약 40%를 다운(투자)하고 60% 인 600만달러를 은행융자 하면서 이자율이 CAP rarte과 같은 경우는 은행융자를 갚고 난후 투자가의 손에 남는 수익률(Cash-on-Cash rate: 투자대비 수익율) 이 CAP 과 같게 됩니다.
이 경우는 7% 입니다. 그러나 은행이자율이 CAP 보다 높으면 투자대비 수익률이 상대적으로 낮아지고 은행이자가 CAP 보다 낮으면 투자대비 수익률이 높아 집니다.
TIC 스폰서가 투자대비수익률을 6% 이상 줄 수 있는 이유는 건물 구입 후 CAP rate 을 미리 계산하고 또 개인 보다는 유리한 조건의 은행융자를 얻기 때문입니다.
그러나 이 수익률은 예상치(pro-forma)이며 건물 소유 기간 동안 여러 이유로 실수익률은 더욱 좋을 수도 나쁠 수도 있습니다.
TIC 투자에서 받은 수입이 세금을 내지 않는 이유는 감가상각 (Depreciation)의 혜택 때문입니다. 예를 들어 40만달러를 투자해서 연 6% 수익률을 받으면 수입은 2만4000달러 입니다.
현금은 받았지만 연말 세금보고시 감가상각 계산은 투자한 건물가격 (다운 40만달러 은행융자 60만달러 전체 100만달러)에 대해 산출함으로 수입 2만4000 달러보다 더 큰 경우가 대부분 입니다.
그러나 1031 교환으로 TIC 투자 한 경우는 세금계산이 달라질수 있슴으로 본인의 CPA 와 상의 하심이 바람직합니다.
▷문의:(213)427-1123 (이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.)
Wednesday, September 24, 2008
금융위기와 장래 (9-24-2008)
금융위기와 장래
Q: ‘위기의 금융시장’ ‘부실정리기구’ ‘미국식 자본주의의 끝’ ….연일 쏟아져 나오는 뉴스에 혼돈스럽고 불안 합니다. 왜 이런일이 생겼고 미 정부는 어떻게 조치하고 있으며 앞으로는 어떻게 될 것이지 궁금 합니다.
A: 발단 – 2000 년대 초부터 시작된 부동산 호황과 낮은 이자율은 모게지 대출 확대를 부추겼습니다. 대출 중에 약 90%는 우량대출 (Prime) 이었지만 나머지는 비우량대출 즉 서브프라임 (Sub-Prime) 이었습니다. 문제는 급격히 올랐던 집값이 2006 년 부터 하락했고 동시에 금리가 오르면서 대출받은 사람들이 원리금을 제대로 상환하지 못했기 때문 입니다.
전개 – 만약 비유량대출을 해준 은행이 모게지를 소유하고 있는 상태에서 집값이 하락하여 그 주택이 차압으로 끝이 났으면 부동산시장의 침체와 모게지 소유 은행의 손해는 있었겠지만 현재와 같은 전반적인 금융위기까지는 오지 않았을 것입니다.
그러나 서브프라임 대출을 한 금융회사들은 주택 차압시 손해 볼수있는 위험을 피하기 위하여 서브프라임 모게지를 모아 주택저당증권 (MBS: Mortgage-Backed-Security) 를 만들어 금융시장에 팔았습니다. 여기서 끝난 것이 아니고 이런 MBS 를 기초자산으로 해서 다른 파생상품인 채무담보부증권 (CDO: Collateralized Debt Obligations) 이 발행되었고 수익율을 최대화 하려는 Investment Banks (IB: 리먼브라더스 나 모건스탠리 같은 투자은행) 와 헤지펀드 들이 이런 증권을 사고 여기에 개인이나 기관이 합세하게 되면서 지렛대 (Leverage) 효과로 이런 파생상품이 원가치보다 훨씬 부풀려진 거품을 유도하였습니다.
또 CDO 투자가들은 사들인 채권이 기업의 도산시 손해에 대비한 신용파산스왑 (CDS: Credit Default Swap) 라는 보험을 들었는데 이 보험권리를 사고 팔면서 투기적인 수단으로 변형되어 서브프라임을 기초로한 자산에 부실이 생기자 이를 기반으로해서 만든 CDO 와 CDS 에 연쇄적으로 문제가 생긴 것입니다.
결과 – 은행은 크게 상업은행 (CB: Commercial Bank) 와 투자은행 (IB: Investment Bank) 로 나눌수 있는데 CB 는 고객의 예금을 받아 이를 대출하면서 수입을 얻는 것이 주 업무이고 IB 는 주식이나 채권에 투자하거나 거래를 중개하면서 이익을 내는 회사입니다.
IB 는 이익을 극대화 하기 위해서 복잡한 파생금융상품에 관려했고 서브프라임이 터지면서 큰 손실을 냈습니다. 또 고객예금을 받지못해 신용도가 하락해서 자금조달이 더욱 어려워졌습니다. 그래서 미국의 최대은행들 (Bank of America 혹은 Citi Bank) 등은 아직도 건재 하지만 최대 투자은행들은 도산 하거나 합병하는 등 어려움을 겪고 있습니다.
정부조치 – ‘대마불사’ ‘모럴헤저드’ 등 미정부의 구제 방안에 찬반 의견이 분분 합니다. 그러나 제가 보기에는 미국정부의 구제금융 조치여부는 개별 금융회사의 위기인지 금융시장 전체 시스템을 위협하는지가 기준인 것 같습니다. 그래서 프래디맥 과 AIG 는 살아났고 리먼브라더스는 파산했다고 고려 됩니다.
장래 – 비 온 뒤 땅이 더 단단 합니다. FRB (Federal Reserve Board) 는 서브프라임 같은 파동을 예방하고 주택을 담보로 한 금융상품들을 모니터 하기위해 FHFA (Federal Housing Finance Agency) 를 2008년 7월에 출범시켰습니다. 남은 2대 IB 은행 (골맨삭스 와 모건스탠리) 을 증권회사에서 더욱 규제가 강한 은행지주회사로 전환시켰습니다. 그리고 금융회사의 부실채권을 사들인 뒤 합병, 증자를 통해 경영 정상화를 추진 할수 있도록 정리신탁공사 (RTS: Resolution Trust Corporation) 을 1995년 이후 다시 출범 시킬 예정입니다.
자본주의 시장경제가 숱한 우여곡절과 위기를 겪으며 발전해 왔듯이 미국은 이런 여러 조치를 통해 금융회사의 탐욕을 막고 정부의 방만한 관리제도를 강화시켜 금융위기를 극복 할 것이라고 생각 합니다.
문의: (213) 427-1123, bihocha@sciproperties.com
(이 글은 http://www.bihocha.blogspot.com/ 에서 다시 보실수 있습니다.)
Q: ‘위기의 금융시장’ ‘부실정리기구’ ‘미국식 자본주의의 끝’ ….연일 쏟아져 나오는 뉴스에 혼돈스럽고 불안 합니다. 왜 이런일이 생겼고 미 정부는 어떻게 조치하고 있으며 앞으로는 어떻게 될 것이지 궁금 합니다.
A: 발단 – 2000 년대 초부터 시작된 부동산 호황과 낮은 이자율은 모게지 대출 확대를 부추겼습니다. 대출 중에 약 90%는 우량대출 (Prime) 이었지만 나머지는 비우량대출 즉 서브프라임 (Sub-Prime) 이었습니다. 문제는 급격히 올랐던 집값이 2006 년 부터 하락했고 동시에 금리가 오르면서 대출받은 사람들이 원리금을 제대로 상환하지 못했기 때문 입니다.
전개 – 만약 비유량대출을 해준 은행이 모게지를 소유하고 있는 상태에서 집값이 하락하여 그 주택이 차압으로 끝이 났으면 부동산시장의 침체와 모게지 소유 은행의 손해는 있었겠지만 현재와 같은 전반적인 금융위기까지는 오지 않았을 것입니다.
그러나 서브프라임 대출을 한 금융회사들은 주택 차압시 손해 볼수있는 위험을 피하기 위하여 서브프라임 모게지를 모아 주택저당증권 (MBS: Mortgage-Backed-Security) 를 만들어 금융시장에 팔았습니다. 여기서 끝난 것이 아니고 이런 MBS 를 기초자산으로 해서 다른 파생상품인 채무담보부증권 (CDO: Collateralized Debt Obligations) 이 발행되었고 수익율을 최대화 하려는 Investment Banks (IB: 리먼브라더스 나 모건스탠리 같은 투자은행) 와 헤지펀드 들이 이런 증권을 사고 여기에 개인이나 기관이 합세하게 되면서 지렛대 (Leverage) 효과로 이런 파생상품이 원가치보다 훨씬 부풀려진 거품을 유도하였습니다.
또 CDO 투자가들은 사들인 채권이 기업의 도산시 손해에 대비한 신용파산스왑 (CDS: Credit Default Swap) 라는 보험을 들었는데 이 보험권리를 사고 팔면서 투기적인 수단으로 변형되어 서브프라임을 기초로한 자산에 부실이 생기자 이를 기반으로해서 만든 CDO 와 CDS 에 연쇄적으로 문제가 생긴 것입니다.
결과 – 은행은 크게 상업은행 (CB: Commercial Bank) 와 투자은행 (IB: Investment Bank) 로 나눌수 있는데 CB 는 고객의 예금을 받아 이를 대출하면서 수입을 얻는 것이 주 업무이고 IB 는 주식이나 채권에 투자하거나 거래를 중개하면서 이익을 내는 회사입니다.
IB 는 이익을 극대화 하기 위해서 복잡한 파생금융상품에 관려했고 서브프라임이 터지면서 큰 손실을 냈습니다. 또 고객예금을 받지못해 신용도가 하락해서 자금조달이 더욱 어려워졌습니다. 그래서 미국의 최대은행들 (Bank of America 혹은 Citi Bank) 등은 아직도 건재 하지만 최대 투자은행들은 도산 하거나 합병하는 등 어려움을 겪고 있습니다.
정부조치 – ‘대마불사’ ‘모럴헤저드’ 등 미정부의 구제 방안에 찬반 의견이 분분 합니다. 그러나 제가 보기에는 미국정부의 구제금융 조치여부는 개별 금융회사의 위기인지 금융시장 전체 시스템을 위협하는지가 기준인 것 같습니다. 그래서 프래디맥 과 AIG 는 살아났고 리먼브라더스는 파산했다고 고려 됩니다.
장래 – 비 온 뒤 땅이 더 단단 합니다. FRB (Federal Reserve Board) 는 서브프라임 같은 파동을 예방하고 주택을 담보로 한 금융상품들을 모니터 하기위해 FHFA (Federal Housing Finance Agency) 를 2008년 7월에 출범시켰습니다. 남은 2대 IB 은행 (골맨삭스 와 모건스탠리) 을 증권회사에서 더욱 규제가 강한 은행지주회사로 전환시켰습니다. 그리고 금융회사의 부실채권을 사들인 뒤 합병, 증자를 통해 경영 정상화를 추진 할수 있도록 정리신탁공사 (RTS: Resolution Trust Corporation) 을 1995년 이후 다시 출범 시킬 예정입니다.
자본주의 시장경제가 숱한 우여곡절과 위기를 겪으며 발전해 왔듯이 미국은 이런 여러 조치를 통해 금융회사의 탐욕을 막고 정부의 방만한 관리제도를 강화시켜 금융위기를 극복 할 것이라고 생각 합니다.
문의: (213) 427-1123, bihocha@sciproperties.com
(이 글은 http://www.bihocha.blogspot.com/ 에서 다시 보실수 있습니다.)
Friday, September 19, 2008
TIC 투자 건물 as of 9-15-2008 (3)
‘크고 좋은 부동산투자’ 전문회사인 SCI Real Estate Investments, LLC 와 TIC 투자 할수 있는 건물 들 :
1. (New) Preserve at Arbor Hills 아파트 – Plano (달라스), 택사스
- 330 유닛, 2000 년 완공
- 전채가격 $32 Million, 전체 투자액 $15 Million, 최소 투자액 35만달러, 첫해 예상 현금수익
배당 6.25% 와 건물 시가상승
- 근처 가구당 수입 20만 달러가 넘는 부촌에 위치, 2000 에서 2007년 사이 인구 증가율
150%
- 주위에 큰 병원과 큰 회사들이 많아 직업 창출이 좋은 지역
- 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산 투자
- http://www.sciproperties.com/summaries/thepreserve/bihocha/d/2p 를 클릭 하시면 더
욱 자세히 보실수 있습니다.
2. ITC North Shopping Center (뉴저지):
- 뉴욕시에서 약 50 마일 떨어져 있으며 가구당 수입이 13 만달러가 넘는 부촌에 위치
- 전체가격 $24 Million, 투자액 $12 Million, 최소 투자액은 $25 만달러, 첫해 예상 수익율은
(현금 배당) 약 6.5% 이며 시가상승도 기대
- 2002 년에 완공 했으며 Staples 와 Sam’s Club 등 여러 테넌트 (97% 입주율)
- ITC South Shopping Center (같은 지역) 는 SCI 에서 2006 에 $69 Million 에 구입한 건물
로 현재 잘 운영 되고 있슴
- 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산 투자
http://www.sciproperties.com/summaries/itcnorth/bihocha/d/2p 를 클릭 하시면 더욱 자
세히 보실수 있습니다.
3. King’s Cove 아파트 (휴스턴, 택사스):
A. 인구 성장율이 높고 가구당 14만 달러가 넘는 부촌에 위치한 Class A 192 유닛 아파트
단지
B. 2008년 완공 현재 94% 입주율
C. 전체가격 $22 Million, 전체 투자액 $10 Million, 최소 투자액 25만달러, 첫해 수익율
6.5% (예상) 과 시가상승
D. Kings Harbor Waterfront Village 에 위치
E. 좋은 학군과 좋은 집들 근처에 위치
F. 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산투자
http://www.sciproperties.com/summaries/kingscove/bihocha/d/2p 를 클릭하면 더욱 자
세한 내용을 보실수 있습니다.
고맙습니다.
차비호
Biho Cha (차비호)
CPA / R.E. Broker
President, WISDOM Real Estate Investments, LLC
Regional Director, SCI Real Estate Investments, LLC
www.sciproperties.com/rds/bihocha
3700 Wilshire Blvd. #455
Los Angeles, CA. 90010
Tel: 213-427-1123
Fax: 213-427-0328
1. (New) Preserve at Arbor Hills 아파트 – Plano (달라스), 택사스
- 330 유닛, 2000 년 완공
- 전채가격 $32 Million, 전체 투자액 $15 Million, 최소 투자액 35만달러, 첫해 예상 현금수익
배당 6.25% 와 건물 시가상승
- 근처 가구당 수입 20만 달러가 넘는 부촌에 위치, 2000 에서 2007년 사이 인구 증가율
150%
- 주위에 큰 병원과 큰 회사들이 많아 직업 창출이 좋은 지역
- 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산 투자
- http://www.sciproperties.com/summaries/thepreserve/bihocha/d/2p 를 클릭 하시면 더
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2. ITC North Shopping Center (뉴저지):
- 뉴욕시에서 약 50 마일 떨어져 있으며 가구당 수입이 13 만달러가 넘는 부촌에 위치
- 전체가격 $24 Million, 투자액 $12 Million, 최소 투자액은 $25 만달러, 첫해 예상 수익율은
(현금 배당) 약 6.5% 이며 시가상승도 기대
- 2002 년에 완공 했으며 Staples 와 Sam’s Club 등 여러 테넌트 (97% 입주율)
- ITC South Shopping Center (같은 지역) 는 SCI 에서 2006 에 $69 Million 에 구입한 건물
로 현재 잘 운영 되고 있슴
- 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산 투자
http://www.sciproperties.com/summaries/itcnorth/bihocha/d/2p 를 클릭 하시면 더욱 자
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3. King’s Cove 아파트 (휴스턴, 택사스):
A. 인구 성장율이 높고 가구당 14만 달러가 넘는 부촌에 위치한 Class A 192 유닛 아파트
단지
B. 2008년 완공 현재 94% 입주율
C. 전체가격 $22 Million, 전체 투자액 $10 Million, 최소 투자액 25만달러, 첫해 수익율
6.5% (예상) 과 시가상승
D. Kings Harbor Waterfront Village 에 위치
E. 좋은 학군과 좋은 집들 근처에 위치
F. 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산투자
http://www.sciproperties.com/summaries/kingscove/bihocha/d/2p 를 클릭하면 더욱 자
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고맙습니다.
차비호
Biho Cha (차비호)
CPA / R.E. Broker
President, WISDOM Real Estate Investments, LLC
Regional Director, SCI Real Estate Investments, LLC
www.sciproperties.com/rds/bihocha
3700 Wilshire Blvd. #455
Los Angeles, CA. 90010
Tel: 213-427-1123
Fax: 213-427-0328
Sunday, September 14, 2008
아파트 매각과 1031 익스체인지
아파트 매각과 1031 익스체인지
(중앙일보 2-18-2008)
차비호 CPA / TIC 투자 전문
Q: 1990 년에 남가주에 있는 아파트를 50만 달러 주고 샀습니다. 그동안 모게지는 다 갚아서 현재 아파트에는 빛이 없습니다. 이제 은퇴도 하고 관리도 힘들어서 팔고 싶습니다. 만약 2백만 달러에 팔면 세금은 어느 정도 되는지요? 1031 익스체인지로 재투자를 하면 세금을 연기 혹은 면제 받는다고 하는데 은퇴 후에도 가능한지요?
A: 가능 합니다. 우선 팔고 1031 으로 재투자 하지 않는 경우 세금 계산은 다음과 갚습니다.
첫째는 양도 소득세 입니다. 판 가격 2백만 달러에서 산가격 50만 달러를 빼면 150만 달러의 양도 소득 (Capital Gain) 이 생깁니다. 이 150만 달러에 대한 세금은 연방정부 15% 그리고 캘리포니아 주정부 9.3%, 합쳐서 24.3%, 약 37만 달러를 내셔야 합니다.
둘째는 그동안 감가상각으로 세금혜택을 본 금액에 대한 세금입니다. 50만달러 아파트 산가격을 만약 10만은 땅가치로 그리고 40만달러는 건물 가치로 책정 했다면 지난 17년 소유기간 동안 감가상각 혜택을 본 금액이 약 25만 달러 입니다. (아파트 건물가격 40만 나누기 27.5년 곱하기 17년). 이 뜻은 지난 17년간 아파트를 소유하고 계시는 동안 임대 수입에서 25만달러를 감가상각 경비로 제공해서 수입세를 내지 않았다는 뜻 입니다.
현행 세법은 이금액을 Depreciation Recapture 라고 부르며 연방 세율은 최고 25% 입니다. 캘리포니아 세율은 9.3% 로 동일합니다. 그러므로 50만 달러에 대해서는 합 34.3% 의 세율이 적용되어 약 9만 달러의 세금이 부과 됩니다.
만약 1031 익스체인지를 하지 않으면 이 두가지의 세금을 내어야 하며 전체는 약 46만 달러가 됩니다. 2백만달러에 팔아서 46만 달러 세금을 내고 약 154만 달러를 갖게 됩니다. 만약 건물에 모게지가 남았다면 154만 달러에서 모게지를 갚아야 합니다.
세금 계산은 소유 건물에 현재 모게지 금액이 얼마 있던지 상관 없이 양도 소득세와 Depreciation Recapture 로 계산 됩니다.
1031 익스체인지로 재투자를 할 경우에는 46만 달러의 세금을 내실 필요 없이 2백만 달러 전체가 그 다음 부동산에 투자 됩니다. 예를들어 2백만달러를 TIC (Tenancy-in-Common) 부동산에 1031 익스체인지하면 약 5백만달러 정도의 부동산을 소유할수 있으며 관리 걱정없이 연 약 7% 정도의 투자액대비 수익배당을 (약 14만 달러) 기대할수 있습니다.
이 과정에서의 세금 혜택은 면제가 아니고 연기이며 일생동안 1031을 할수 있는 횟수에는 제한이 없습니다.
그러나 대부분의 부동산 소유주가 그렇듯이 이 재투자한 부동산을 유산으로 남기게 되면 위에 언급한 두가지의 세금이 일시에 말소가 됩니다. 또 사망시 유산금액이 상속세 한정액 보다 적으면 자녀들은 아무런 세금을 낼 필요가 없으며 재산이 많을 경우에도 생명보험으로 상속세를 대신 할수 있음으로 자녀들에게는 더 큰 재산을 남길수 있습니다.
(중앙일보 웹사이트 www.koreadaily.com 에서 검색어 ‘차비호’ 로 저의 컬럼을 보실수 있습니다)
(중앙일보 2-18-2008)
차비호 CPA / TIC 투자 전문
Q: 1990 년에 남가주에 있는 아파트를 50만 달러 주고 샀습니다. 그동안 모게지는 다 갚아서 현재 아파트에는 빛이 없습니다. 이제 은퇴도 하고 관리도 힘들어서 팔고 싶습니다. 만약 2백만 달러에 팔면 세금은 어느 정도 되는지요? 1031 익스체인지로 재투자를 하면 세금을 연기 혹은 면제 받는다고 하는데 은퇴 후에도 가능한지요?
A: 가능 합니다. 우선 팔고 1031 으로 재투자 하지 않는 경우 세금 계산은 다음과 갚습니다.
첫째는 양도 소득세 입니다. 판 가격 2백만 달러에서 산가격 50만 달러를 빼면 150만 달러의 양도 소득 (Capital Gain) 이 생깁니다. 이 150만 달러에 대한 세금은 연방정부 15% 그리고 캘리포니아 주정부 9.3%, 합쳐서 24.3%, 약 37만 달러를 내셔야 합니다.
둘째는 그동안 감가상각으로 세금혜택을 본 금액에 대한 세금입니다. 50만달러 아파트 산가격을 만약 10만은 땅가치로 그리고 40만달러는 건물 가치로 책정 했다면 지난 17년 소유기간 동안 감가상각 혜택을 본 금액이 약 25만 달러 입니다. (아파트 건물가격 40만 나누기 27.5년 곱하기 17년). 이 뜻은 지난 17년간 아파트를 소유하고 계시는 동안 임대 수입에서 25만달러를 감가상각 경비로 제공해서 수입세를 내지 않았다는 뜻 입니다.
현행 세법은 이금액을 Depreciation Recapture 라고 부르며 연방 세율은 최고 25% 입니다. 캘리포니아 세율은 9.3% 로 동일합니다. 그러므로 50만 달러에 대해서는 합 34.3% 의 세율이 적용되어 약 9만 달러의 세금이 부과 됩니다.
만약 1031 익스체인지를 하지 않으면 이 두가지의 세금을 내어야 하며 전체는 약 46만 달러가 됩니다. 2백만달러에 팔아서 46만 달러 세금을 내고 약 154만 달러를 갖게 됩니다. 만약 건물에 모게지가 남았다면 154만 달러에서 모게지를 갚아야 합니다.
세금 계산은 소유 건물에 현재 모게지 금액이 얼마 있던지 상관 없이 양도 소득세와 Depreciation Recapture 로 계산 됩니다.
1031 익스체인지로 재투자를 할 경우에는 46만 달러의 세금을 내실 필요 없이 2백만 달러 전체가 그 다음 부동산에 투자 됩니다. 예를들어 2백만달러를 TIC (Tenancy-in-Common) 부동산에 1031 익스체인지하면 약 5백만달러 정도의 부동산을 소유할수 있으며 관리 걱정없이 연 약 7% 정도의 투자액대비 수익배당을 (약 14만 달러) 기대할수 있습니다.
이 과정에서의 세금 혜택은 면제가 아니고 연기이며 일생동안 1031을 할수 있는 횟수에는 제한이 없습니다.
그러나 대부분의 부동산 소유주가 그렇듯이 이 재투자한 부동산을 유산으로 남기게 되면 위에 언급한 두가지의 세금이 일시에 말소가 됩니다. 또 사망시 유산금액이 상속세 한정액 보다 적으면 자녀들은 아무런 세금을 낼 필요가 없으며 재산이 많을 경우에도 생명보험으로 상속세를 대신 할수 있음으로 자녀들에게는 더 큰 재산을 남길수 있습니다.
(중앙일보 웹사이트 www.koreadaily.com 에서 검색어 ‘차비호’ 로 저의 컬럼을 보실수 있습니다)
부동산 투자와 복리 이자
부동산 투자와 복리 이자
차비호 CPA·부동산 브로커
예로부터 투자원리를 이해하려면 복리 이자(compound interest)의 개념을 잘 알아야 한다고 했다.
UCLA 앤더슨 경영대학원을 설립한 앤더슨은 "재산 축척에서 가장 중요한 개념은 복리이자와 1031 익스체인지"라고 말했을 정도로 복리이자는 재산을 증식하는 과정에서 가장 기본적인 개념이다.
'룰 오브 72'는 복리 계산을 쉽게하는 방정식으로 일정 금액이 두배로 증식 되는데 걸리는 기간과 필요한 수익율을 산출하는데 도움이 된다.예를들어 10만달러가 연 6% 수익율을 내고 이 수익이 다시 재투자돼 20만달러가 되는데 몇년이 걸릴까?
이 방정식을 사용하면 72/6%로 계산해 12년이 걸린다는 결론이 나온다. 단순금리의 경우 약 17년이 지나야 두배가 되지만 복리의 경우는 12년만에 배가 된다.
같은 원리로 10만달러를 5년만에 두배로 증식하기 위해서는 매년 약 15% 정도(72/5년)의 수익율이 필요하다. 같은 투자액이 복리로 증식될 때 가장 중요한 요소는 수익율과 시간이다.
10만달러를 투자해 연 10%씩 복리로 증가하면 7.2년 후에 20만달러가 되고 15년 후에 40만달러가 되며 22년 후에는 80만달러 30년 후에는 160만달러가 된다. 오래 투자할수록 복리의 힘이 점점 크게 작용한다.
한가지 고려해야 할 점은 세금이다. 만약 10만달러를 투자해 10%를 벌어 세금을 4% 내야 한다면 수익율은 6%로 낮아진다.
이 경우 10만달러가 20만달러가 되는데 12년이 걸리며 40만달러가 되는데 24년이 걸리고 80만달러가 되는데 36년 그리고 160만달러가 되는데 48년이 걸린다.
세금을 내지않고 10%를 벌 때 48년 후에 800만달러가 되는 것과는 많은 차이가 있다. 세금을 내지 않거나 혹은 최소화하면서 재산을 증식할 수 있는 방법은 없을까?
은행 CD에 돈을 예치해 이자를 발생하면 세금을 내야 한다. 주식이나 뮤추얼펀드에 투자할 때 주식배당은 매년 세금 대상이 되고 양도소득 역시 매각한 해에 수익으로 간주돼 세금을 내야 한다.
그러나 부동산 투자는 매년 임대수익이 생겨도 대부분의 경우 감가상각이라는 합법적인 공제로 세금을 내지 않아도 된다.
그리고 소유하고 있던 부동산을 팔아 재투자할 때도 1031 익스체인지를 활용하면 세금을 내지 않고 더 큰 재산을 형성할 수 있다.
예를들어 2002년부터 인기를 얻고 있는 TIC 부동산 투자의 경우 약 20만달러를 투자하면 5년의 소유기간 동안 연평균 7% 정도의 현금 수익율과 시가상승을 기대할 수 있다. 그
러나 20만달러의 투자로 50만달러 상당의 부동산을 소유하게 됨으로 창출되는 감가상각이 수익율(7%)보다 더 많아 세금을 낼 필요가 없다.
그리고 50만달러의 부동산이 시가상승해 이 것을 팔고 더 큰 부동산으로 재투자해도 1031 익스체인지를 활용하면 세금을 내지않아도 돼 복리 이자의 효과를 최대한 활용할 수 있다.
▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2008. 01. 21
수정시간 :2008. 1. 20 17: 52
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차비호 CPA·부동산 브로커
예로부터 투자원리를 이해하려면 복리 이자(compound interest)의 개념을 잘 알아야 한다고 했다.
UCLA 앤더슨 경영대학원을 설립한 앤더슨은 "재산 축척에서 가장 중요한 개념은 복리이자와 1031 익스체인지"라고 말했을 정도로 복리이자는 재산을 증식하는 과정에서 가장 기본적인 개념이다.
'룰 오브 72'는 복리 계산을 쉽게하는 방정식으로 일정 금액이 두배로 증식 되는데 걸리는 기간과 필요한 수익율을 산출하는데 도움이 된다.예를들어 10만달러가 연 6% 수익율을 내고 이 수익이 다시 재투자돼 20만달러가 되는데 몇년이 걸릴까?
이 방정식을 사용하면 72/6%로 계산해 12년이 걸린다는 결론이 나온다. 단순금리의 경우 약 17년이 지나야 두배가 되지만 복리의 경우는 12년만에 배가 된다.
같은 원리로 10만달러를 5년만에 두배로 증식하기 위해서는 매년 약 15% 정도(72/5년)의 수익율이 필요하다. 같은 투자액이 복리로 증식될 때 가장 중요한 요소는 수익율과 시간이다.
10만달러를 투자해 연 10%씩 복리로 증가하면 7.2년 후에 20만달러가 되고 15년 후에 40만달러가 되며 22년 후에는 80만달러 30년 후에는 160만달러가 된다. 오래 투자할수록 복리의 힘이 점점 크게 작용한다.
한가지 고려해야 할 점은 세금이다. 만약 10만달러를 투자해 10%를 벌어 세금을 4% 내야 한다면 수익율은 6%로 낮아진다.
이 경우 10만달러가 20만달러가 되는데 12년이 걸리며 40만달러가 되는데 24년이 걸리고 80만달러가 되는데 36년 그리고 160만달러가 되는데 48년이 걸린다.
세금을 내지않고 10%를 벌 때 48년 후에 800만달러가 되는 것과는 많은 차이가 있다. 세금을 내지 않거나 혹은 최소화하면서 재산을 증식할 수 있는 방법은 없을까?
은행 CD에 돈을 예치해 이자를 발생하면 세금을 내야 한다. 주식이나 뮤추얼펀드에 투자할 때 주식배당은 매년 세금 대상이 되고 양도소득 역시 매각한 해에 수익으로 간주돼 세금을 내야 한다.
그러나 부동산 투자는 매년 임대수익이 생겨도 대부분의 경우 감가상각이라는 합법적인 공제로 세금을 내지 않아도 된다.
그리고 소유하고 있던 부동산을 팔아 재투자할 때도 1031 익스체인지를 활용하면 세금을 내지 않고 더 큰 재산을 형성할 수 있다.
예를들어 2002년부터 인기를 얻고 있는 TIC 부동산 투자의 경우 약 20만달러를 투자하면 5년의 소유기간 동안 연평균 7% 정도의 현금 수익율과 시가상승을 기대할 수 있다. 그
러나 20만달러의 투자로 50만달러 상당의 부동산을 소유하게 됨으로 창출되는 감가상각이 수익율(7%)보다 더 많아 세금을 낼 필요가 없다.
그리고 50만달러의 부동산이 시가상승해 이 것을 팔고 더 큰 부동산으로 재투자해도 1031 익스체인지를 활용하면 세금을 내지않아도 돼 복리 이자의 효과를 최대한 활용할 수 있다.
▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2008. 01. 21
수정시간 :2008. 1. 20 17: 52
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