TIC 부동산 투자

TIC 부동산 투자

차비호 CPA / R.E. Broker

TIC(Tenant-In-Common) 부동산 투자가 주류사회에서 크게 각광받기 시작한 것은 2002년 연방 국세청(IRS)이 Revenue Procedure 2002-22를 발표하고 TIC 투자가 1031 익스체인지 대상에 포함될 수 있도록 가이드라인을 내면서 부터다.

TIC 산업규모는 2006년 현재 200억달러를 상회할 정도로 급성장하고 있다.

미국 세법이 동종 부동산 교환(Like-Kind-Exchange)을 허용하기 시작한 것은 1920년부터인데 IRC Section 1031에는 아래와 같은 조항이 있다.

1. 부동산을 팔고 45일 안에 대체할 부동산을 찾아야 한다.

2. 대체 부동산을 원래 부동산을 매각한 날짜에서 180일 안에 사야 한다.

3. 매각한 부동산에서 나오는 현금 전부는 대체 부동산에 재투자되어야 한다.

4. 대체 부동산의 가격이 매각한 부동산과 같거나 커야한다.

5. 대체 부동산의 은행 융자가 매각한 부동산과 같거나 커야 한다.

위 조항 중에서 가장 어려운 문제는 45일 안에 마음에 드는 좋은 부동산을 찾기가 힘들다는 점이다. 이 때문에 익스체인지가 이뤄지지 않아 양도소득세를 내거나 세금을 피하려다 마음에도 없는 부동산을 사는 경우도 허다하다.

부동산 관리가 너무 번거로워 부동산 투자에서 은퇴하고 싶어도 매각후 세금 문제 때문에 억지로 가지고 있는 경우도 종종 있다.

TIC 부동산 투자는 35명 이하의 소유주가 자신이 소유한 지분만큼 이익배당 세금혜택(tax shelters) 그리고 시가상승 지분을 받게 되는 투자방식이다.

파트너십이나 주식회사와는 달리 개인 소유주에게 증서(grant deed)와 타이틀보험이 주어진다.

TIC 부동산에 입주해 있는 테넌트 대부분은 유수 기업이다. 렌트 수입이 안정돼 대부분 TIC 투자자들은 투자금액의 6~9%의 수익배당을 매달 받는다.

TIC 부동산은 전문 관리회사가 운영하기 때문에 본인이 직접 관리할 때 발생하는 골치 아픈 일들이 거의 없다.

TIC는 주로 보험회사나 연금기관 REIT 등 기관투자가들이 투자하는 등급의 부동산에 투자하기 때문에 최상급의 부동산을 소유할 수 있는 기회가 있다.최저 투자금액이 20만달러에서 시작하므로 분산투자가 가능하고 위험부담을 줄일 수 있다.

TIC 투자가는 소유지분 만큼 부동산이 담보된 모기지를 분담받는다. 그러나 이 모기지는 사전에 합의된 non-recourse 융자다. 즉 빌딩이 차압돼도 개인에게는 투자금액 이상의 책임이 없다.

TIC 투자는 아래와 같은 해결책을 원하는 투자자들에게 가장 적합하다.

-1031 익스체인지를 턴-키 해결방식으로 쉽게 하고 싶은 경우-빌딩 관리 걱정에서 해방되고 싶은 경우

-매달 정기적이며 안정된 수입을 기대하는 경우

-크레딧이 가장 좋은 테넌트를 갖고 싶은 경우

-위험부담을 줄이기 위해 분산투자를 하고 싶은 경우

TIC 부동산 투자는 장기투자이기 때문에 공동 투자자들은 건물이 팔릴 때까지(보통 4~7년) 투자하는 것이 바람직하다.

가끔은 개인 투자자가 중간에 자신의 지분을 팔아야 할 경우가 생긴다. 대부분의 경우 다른 투자자들이나 스폰서가 지분을 매입하지만 가격이 합의되지 않으면 투자자자는 중개인을 고용하거나 광고를 통해 최고의 가격을 받고 지분을 매각할 수 있다.

▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2007. 12. 10
수정시간 :2007. 12. 9 19: 58
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대학생 아파트 투자의 장단점 - 중앙일보

[부동산] 중앙일보 10-15-2007

[부동산 투자] 대학생 아파트 투자의 장단점

차비호 CPA / 부동산투자 컨설턴트

서브프라임 여파로 주택시장은 이미 찬바람을 맞고 있고 대형 투자용 건물들도 자금경색으로 투자가 예전같이 활발하지 않다.

인플레이션 은행 금리 고용시장 주식시가 세금정책 등 시시각각 변하는 경제 상황 속에서 주식이나 부동산 투자는 직.간접적인 영향을 받을 수 밖에 없다.

그러나 대학가 인근의 대학생 아파트는 이런 외부 경제사정과는 거의 무관하게 수요와 공급의 원칙에 의해 성장을 누릴 수 있다는 사실이 특이한 장점이다.

현재 미국 100여개 대형 대학의 기숙사 수용율은 25% 정도다. 전체 학생의 75%는 학교 근처에 있는 민간 아파트를 사용해야 한다는 말이다. 지금도 심각한 기숙사 수용율이 다음과 같은 이유로 더욱 악화될 전망이어서 대학생 아파트 투자전망은 그만큼 밝다.

첫째 베이비부머들의 자녀 세대인 에코부머(1977~97년 사이에 태어난 8000만명)의 대학교 진학으로 2020년까지 대학생 연령인 18~22세 인구가 계속 늘어난다. 그리고 2020년 이후에도 에코부머들의 자녀들이 대학에 진학하기 때문에 증가 추세가 지속될 것으로 예상된다.

둘째 고등학교를 졸업하고 대학에 진학하는 비율이 높아졌다. 통계에 의하면 1990년대 중반만 해도 45%였던 대학 진학율이 2000년대 중반에 들어서는 65% 로 증가했다.

셋째 꾸준히 늘어나고 있는 유학생 숫자다. 미국 인구는 전세계 인구의 5%밖에 되지 않지만 세계 100개 명문대학 중 절반이 미국에 있을 정도로 세계 지식산업을 이끌어 가고 있다. 마이크로소프트는 망해도 하버드는 망하지 않는다는 농담이 있을만큼 미국의 대학산업은 건실하다.

넷째 대학들은 늘어나는 학생을 수용할 기숙사를 새로 지을 자금력이 없다. 이는 특히 주립대학에서 더욱 심각하며 현재 있는 기숙사마저 시설 미비로 학생들에게 외면을 받고 있다.

다섯째 아파트에는 학생들이 살지만 리스 계약은 학생들의 부모가 사인한다. 한마디로 부모의 개런티가 있기 때문에 수입이 안전하다.

이렇게 투자 가치가 좋은 대학생 아파트이지만 막상 개인이 투자하기는 그렇게 쉽지 않다. 제일 큰 이유는 관리 문제다.

일반 아파트에 비해 대학생 아파트는 테넌트가 자주 바뀌게 된다. 매번 테넌트를 내보내고 새로 입주시키는 일은 전문 관리회사를 고용해야 할만큼 어렵다.

둘째는 많은 대학들이 대도시 보다는 외곽에 떨어져 있어 대학생 아파트의 위치도 대도시에서 벗어난 곳에 주로 있다는 점이다. 또 요즘 대학생들은 요구 사항이 많다. 인터넷과 케이블 TV는 기본이고 가구와 수영장 피트니스 센터 등이 있는 현대적인 시설을 요구한다.

이런 관리의 어려움을 해소하기 위해서는 전문 관리회사를 고용하는 것이 필요하다.개인이 대학교 근처에 집이나 조그마한 아파트를 사서 직접 관리하는 것도 좋은 투자가 될 수 있으나 TIC(Tenancy-in-Common) 형태로 공동투자하는 것도 바람직하다.

TIC로 투자하면 관리의 어려움에서 벗어날 수 있을뿐만 아니라 좋은 건물을 사는 과정과 은행융자까지 TIC 회사에서 준비해 놓기 때문에 비교적 쉽게 대학생 아파트 투자에 참여할 수 있다.

지난 2002년 연방 국세청이 1031 익스체인지를 활용해 TIC 투자를 할 수 있도록 세법을 개정해 개인도 쉽게 대규모 대학생 아파트에 투자할 수 있는 길이 열렸다.

▷문의: (213)427-1123 신문발행일 :2007. 10. 15
수정시간 :2007. 10. 14 18: 53
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