모텔 매각과 1031

[부동산 투자] 모텔 매각과 1031

차비호 CPA/부동산 브로커

Q= 시애틀 근교에서 오랫동안 모텔을 운영했습니다. 이제 은퇴를 하고 싶은데 자녀들은 타주에서 살며 모텔 사업에 관심이 없습니다. 그래서 모텔을 팔고 기후가 좋은 타주로 이사하려 합니다.
이 모텔은 그동안 1031로 한번 익스체인지 했고 시가가 올라 세금문제가 중요할 것으로 생각됩니다. 모텔을 팔고 타주에 있는 부동산에 재투자해 1031 혜택을 볼 수 있는지요?

A= 있습니다. 1031은 미국 어느 지역에 있는 부동산과도 교환이 가능합니다.

시애틀에 있는 모텔을 팔고 캘리포니아의 상가로 교환해도 되고 텍사스의 대학생 아파트와 교환해도 되며 두 곳에 나누어 분산투자해도 됩니다.

또 2002년 이후 많이 활용되고 있는 TIC 부동산 공동투자로 안전하게 1031을 할 수 있습니다.

재투자하는 부동산이 있는 주에 본인이 거주할 필요는 없습니다. 그러나 외국에 있는 부동산과는 익스체인지가 가능하지 않습니다. 즉 미국 부동산을 팔고 한국에 있는 부동산에 재투자하면 익스체인지가 성립되지 않습니다.

모텔은 일반 부동산과 한가지 다른 점이 있습니다. 사업과 부동산이 같이 있다는 점입니다.

규모가 적은 모텔인 경우 바이어의 동의하에 사업과 부동산을 따로 구분하지 않고 매매할 수 있습니다. 그러나 바이어가 구분을 요구하거나 규모가 큰 경우에는 부동산과 사업체를 따로 분리해 에스크로가 진행됩니다.

사업체로 분리된 금액은 동산으로 취급돼 1031이 가능하지 않습니다.

예를들어 모텔을 600만달러에 팔 때 부동산 500만달러 모텔사업 100만달러로 구분해 매각하면 부동산 부분(500만달러)은 1031를 통해 세금 유예혜택이 가능하지만 사업체 부분(100만만달러)에 대해서는 세금을 내야 합니다.

그러므로 파는 사람의 입장에서 부동산에 되도록 많은 금액이 책정되는 것이 세금상 유리 합니다.

일반적으로 부동산 투자에서 나오는 임대 수입은 감가상각 혜택으로 세금을 내지 않습니다.

그러나 1031으로 재투자할 경우 발생하는 임대수입의 일부는 세금 대상이 될 수 있습니다.

이유는 재투자된 건물의 감가상각 중 일부는 예전 건물의 택스 베이시스(Tax Basis)를 사용해야 하기 때문입니다.

이 경우 절세할 수 있는 방법은 재투자 건물을 비용분할(Cost Segregation)하는 것입니다. 비용분할 리포트는 재투자한 건물을 여러 분류로 나눠 조사한 보고서로 감가상각을 최대화시켜 합법적으로 절세할 수 있게 해 줍니다.

1031을 전문적으로 취급하는 TIC 공동투자에서 많이 활용되고 있습니다.

▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2008. 02. 04
수정시간 :2008. 2. 3 21: 30
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투자 종류별 수익 알아보니…TIC > 아파트 > 은행 CD

[재테크]
투자 종류별 수익 알아보니…TIC > 아파트 > 은행 CD

TIC(Tenant in Common), 관리도 대형 투자사가 다 해줘, 익스체인지 허용된 2002년부터 활기
▶최근들어 한인사회서도 TIC에 대한 투자 관심이 높아지고 있다.

아파트,수입은 적어도 가치상승 기대은행 CD, 안정적이지만 이자 수입뿐지난해부터 타운에 본격적으로 선보이기 시작한 TIC(Tenant in Common)투자에 한인들의 관심이 쏠리고 있다.

TIC투자는 타이틀 등기의 한 형태로 공동투자자 개인한테 Grand Deed가 발급된다.미 주류사회서 TIC투자는 2002년부터 시작됐다.

IRS(국세청)에서 개인의 TIC투자에 대해 1031 익스체인지(세금 연기)가 가능하도록 가이드 라인을 정하고 부터다.

TIC투자의 장점은 일정액의 최소 투자금액(보통 20만달러~30만달러)으로 수천만달러짜리 초대형 샤핑센터나 아파트 등을 다른 사람들과 공동으로 구입할 수 있다는데 있다.

TIC투자를 다른 투자종목과 비교해 봤다.　　

투자금액은 100만달러. 투자종목은 은행 CD와 10유닛 아파트, TIC투자 등 3가지다.(표 참조)은행 CD는 타운서 가장 이자율이 높은 은행을 선택했고 아파트는 현재 Loopnet(아파트 리스팅 서비스)에 올라있는 물건이다.

TIC는 애리조나에 있는 대학촌 아파트와 오클라호마에 위치한 브라이언트 사핑센터다.

▲은행:1년간 1백만달러를 CD로 예치할 경우 이자율은 5.1%다. 투자금액이 1백만달러이므로 1년후 5만1천달러의 이자수입을 올린다.

은행 CD는 부동산과 달리 별도의 운영비가 없다. 따라서 이자수입은 100% 예금주의 몫이다. 그러나 여기서 세금을 빼면 수익금은 확 줄어 든다.대략 30%의 소득세율을 적용하면 손에 쥐는 돈은 3만5700달러가 된다.

5년차까지 같은 이자율을 받는다고 하면 총 소득은 17만8500달러다. 하지만 은행 CD의 수입은 여기까지다.

5년이 아니라 10년이 지나도 이자수입 이외에 가치 상승 이라는 것이 없다.

▲10유닛 아파트:리스팅 가격이 2백만달러인 아파트를 1백만달러 다운하고 나머지 금액에 대해 융자를 받았다.

이자율은 변동 8.5%로 계산했다.렌트 수입은 현재 건물주가 거둬들이는 실제금액으로 1년에 13만달러다.

아파트의 연간 수리비는 4100달러이며 재산세로 2만5000달러가 나간다. 보험료가 연간 2500달러, 관리비가 7000달러, 융자금에 대한 페이먼트가 8만5000달러로 지출 항목중 큰 비중을 차지한다.

렌트 수입에서 여러종류의 지출을 제외하고 나니 남는 금액은 6400달러다. 물론 아파트 상태에 따라 위치는 좋지 않아도 수익이 이보다 많은 곳도 있을 수 있다.

아파트는 세금보고시 감가 상각을 할 수 있으므로 렌트수입 6400달러는 사실상 거의 현금 수입이라고 해도 된다.

5년후 렌트수입은 3만2000달러다.아파트 투자는 은행 CD에 비해 현금 수입은 적지만 부동산은 수년후 가치 상승이라는 것이 있기 때문에 전세는 바로 역전된다.

만약 아파트 가치상승을 연간 4%만 잡아도 투자 첫해 2백만달러 아파트는 2백8만달러가 된다. 2년후는 2백16만3000달러, 3년후 2백25만달러, 4년후 2백34만달러, 5년후 2백43만달러가 된다.

상승률이 더 높다면 투자 수익도 그만큼 늘어난다.즉 아파트 투자는 매년 렌트수입 이외에 5년후 43만달러의 가치상승을 얻게 된다.

또 매년 렌트비를 인상할 수 있어 현금수입을 올라가게 만든다. 총 수익은 43만달러+3만2000달러=46만2000달러인 셈이다.

▲ TIC 투자:애리조나 투산에 위치한 대학촌 아파트(구입가격 3000만달러)와 오클라호마에 소재한 브라이언트 샤핑센터(구입가격 2500만달러)에 각각 50만달러를 나눠 투자했다.

두 곳의 현금 수익률은 첫해 6.5%이며 5년 평균치는 8%가 된다. 입주자의 렌트비가 매년 인상되기 때문이다.

TIC투자는 상가의 경우 전국적인 브랜드의 프랜차이즈가 장기 리스로 입점하고 있어 렌트비 인상은 규칙적으로 실행된다.

우선 1년후 현금 수입은 6만5000달러다. 이 금액 역시 아파트 투자처럼 감가상각 공제로 제로나 마이너스 수입이 된다.

당연히 6만5000달러를 고스란히 주머니에 넣을 수 있다.

2년차부터 5년까지 수익률을 8%로 잡으면 4년간 현금수입은 32만달러가 된다. 이 금액은 월단위로 나뉘어져 매월 꼬박꼬박 투자자의 은행으로 입금된다.

5년간 현금수입 합계는 38만5000달러다.5년후 건물가치 상승을 고려하면 1백만달러 투자에 대해 45만달러의 수익분이 발생한다. 여기에다 현금수입을 더하면 5년후 수익은 83만5000달러가 된다.

비교된 세가지 투자 종목중에서 수익률이 가장 앞섰다. TIC투자의 장점은 개인이 A급 클래스의 대형 건물을 소유할 수 있다는 점이다. 또 건물관리를 전문회사가 하게되므로 고칠 곳이 생겨도 수리업자를 찾으러 다닐 필요가 없다. 　

TIC투자는 대형 회사가 투자 진단을 내리기 때문에 일반 소형 건물을 살때보다 훨씬 안전하다.

박원득 기자 wonpark@koreadaily.com 신문발행일 :2007. 01. 18
수정시간 :2007. 1. 17 17: 6
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임대수입 개런티

임대수입 개런티
차비호 CPA / R.E. Broker (3/2008)
213-268-9929 bihocha@bihochacpa.com

한국에서 미국 부동산 투자를 고려 하시는 분이 이런 질문을 해왔습니다.

Q: 이곳 한국에서는 새로 짓는 복합 상가건물에 지분 소유로 함께 참여시키고 경영자가 운영수익을 분배
하여주겠다고 계약한후 적자라고 수익금을 분배치않는 사례가 많아요. 미국에서는 이런경우는없는지요?

A: 말씀 하시는 케이스는 새로 짓는 복합 상가건물 입니다. 모든 투자는 정도의 차이 이지만 위험부담이 따릅니다. 신축 건물에 투자 할경우 추가 위험은 수입, 지출 내용이 예상치는 있어도 실지 기록은 없다는 점 입니다.

입주 예정자들도 완공후 각자의 사업에 대한 구상은 있겠지만 실제로 입주해서 사업을 해보지 않은 상태이기 때문에 테넌트들의 사업성도 검증이 되지 않은 상태 입니다.. 그럼으로 신축후에 건물에서 나오는 임대수입이 예상보다 못할수도 있고 지출이 예상보다 많을 수도 있습니다. 그리고 실제 입주율도 기대와 다를수 있습니다.

지은지 2년에서 10년 정도 된 상가나 아파트는 수입 지출의 기록이 있고 입주자들의 크레딧 상태와 입주 기간 계약이 있기에 투자 결정에 중요한 참고가 됩니다.

이런 이유로 미국의 유수 TIC 부동산 투자회사들은 지은지 2년이 넘은 건물을 선호 합니다. 투자 가치를 결정 할수 있는 조사, 즉Due Diligence 를 할 실질적인 자료가 있는 것이지요. 물론 지난 몇해의 수익율이 앞으로도 같을 것이라는 보장은 없지만 과거의 자료와 현 상태를 잘 비교 분석 함으로 앞으로의 예상 수익율에 그만큼 신빙성이 생기는 것 입니다.

만약 신축 건물에 투자 할 경우에는 대부분의 경우 건물 개발업자로부터 18 개월에서 24 개월 정도 Rent Guarantee (임대수입 개런티)를 받습니다. 그 기간내에 입주율이 예상치보다 못하면 이 개런티에서 모자리는 임대 수입을 발생 시키는 계약 입니다.

예를들어 Verdae Village Shopping Center 는 1987 에 지어 졌으나 2007에 완전히 재개발된 샤핑센터인데 재개발이 끝나고 TIC 스폰서 회사가 인수 할때 입주율이 90% 였습니다. 이 TIC회사는 셀러 (개발업자)에게 건물을 산 날짜로부터 18개월간 100% 입주율로 가정하고 그에 상당하는 금액을 (약 50만 달러) Rent Guarantee 로 에스크로에 묶어 두었습니다. 앞으로 18개월동안 건물의 입주율이 100% 되지 않으면 그에 상당한 금액을 매달 에스크로에서 받는 계약 입니다. 투자가들에게 수익율을 년 6-9% 주기위한 방법이라고 보면 됩니다.

주위에 이 샤핑센터와 비슷한 다섯 건물들의 입주율을 조사해보면 약 99% 정도가 되기에 18개월 이내에 입주율이 100% 정도 될 것이라는 판단 이며 이 사실을 투자가들에게 미리 설명을 합니다.

물론 18개월 후에 100% 입주하지 않을수도 있습니다. 이점을 TIC 스폰서는 사전에 철처히 분석 하지만 투자가들이 공동으로 안고있는 위험 이기도 합니다.

또한 투자가의 지분소유가 건물을 직접 소유하고 있느지 아니면 건물을 소유하고 있는 회사형태의 지분을 소유하고 있는지에 따라 관리의 투명성, 법률, 세금의 적용 여부가 달라 집니다.

현재 미국에서는 주식회사, 파트너쉽, LLC, TIC 형태로 부동산 지분투자가 가능 합니다. 처음 세가지 형태는 투자회사의 지분을 소유하며 TIC (Tenants-in-Common) 형태는 투자가가 자신의 지분만큼 Grant Deed (소유증서) 와 Title Insurance (소유증서보험) 을 갖는 것입니다. TIC 투자가 다른 형태보다 안전하다는 보장은 없습니다. 그러나 건물에 대한 직접 소유권을 가지고 있슴으로 양도와 1031 교환이 유리 합니다.

부동산 투자와 인플레이션

[부동산] 중앙일보 컬럼

[부동산 투자] 부동산 투자와 인플레이션

차비호 CPA / TIC 부동산 전문 브로커

인플레이션이란 물건이나 서비스의 가격이 시간이 지남에 따라 상승함을 가르킨다.

같은 뜻으로 돈의 가치는 시간이 지남에 따라 하락한다는 말이다. 오늘 100달러로 기름 한통을 살 수 있으면 같은 100달러로 5년이나 10년후에는 반통 정도밖에 못사는 경우다.

오늘 은행 CD에 10만 달러가 있고 연평균 인플레이션이 4% 이면 5년후에 돈의 가치는 약 20%인 2만달러가 줄어든 8만달러 정도 될수 있다는 것이다.

은행에서 이자를 받아도 세금을 내고나면 인플레이션도 못따라가는 경우가 대부분이다. 그래서 원금을 보장하는 CD는 단기적으로 안전하지만 장기적으로는 손해가 확실하다는 말이 인플레이션 결과로 나온 말이다.

금화은화를 돈으로 사용했던 고대에는 인플레이션이 없었다. 그러나 숫자적으로 상징적인 가치만을 지닌 지폐나 채권을 사용하면서 인플레이션이 생겨나게 되었고 그 영향력은 재산 관리에 중요한 요소가 되었다.

부동산 가치와 인플레이션은 어떤 관계가 있을까?

많은 사람들이 부동산은 인플레이션 헤지(Hedge)라고 하는 이유는 무엇인가? 대답은 부동산이란 말 자체에서 찿을수 있다.

부동산은 기본적으로 땅과 건물인데 10년전에 100만달러로 지은 건물을 다시 지으려면 그동안 오른 땅값 건물 자재값 인건비 보험료 등 여러 비용을 오른만큼 지불해야 같은 건물을 지을수 있다.

특별한 경우가 있을 수도 있으나 일반적으로는 10년간의 인플레이션이 자동적으로 건물의 싯가 상승에 작용되어 있다는 점이다.

건물의 가치를 결정하는 임대 수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자물가지수) 정도 상승한다. 이점이 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다.

그러나 부동산의 싯가는 지역에 따라 인플레이션 만큼 상승하지 않을수도 있다.

첫째는 건물이 낡아지거나 사용용도가 변경될 수 있다는 것이다.

둘째로 더욱 일반적인 이유는 수요와 공급의 불균형인데 이 불균형을 초래하는 것은 인구의 증가율과 지역 경제 규모의 변화이다.

지난 약 20여년간 미국의 인구 증가는 선벨트(Sunbelt) 지역 (남쪽 따뜻한 지역 캘리포니아 애리조나플로리다 등) 지역과 대도시 근처에 치중되고 있으며 이런 추세는 해당지역의 부동산 가격을 평균이상 상승 시켰고 인구가 줄거나 늘지 않은 북쪽 지역 여러 곳은 부동산 시가상승이 평균 이하이거나 하락하는 추세를 보이고 있다.

인구가 늘어나는 곳이 자연히 지역경제 규모가 커지며 이에따른 부동산 수요가 많아지고 이런 지역에 있는 부동산은 인플레이션을 포함한 시가상승이 유리해진다.

또 현재 이러한 추세는 베이비부머 세대가 은퇴를 시작한 2000년 초부터 가속화되어 앞으로 수십년간 지속될 전망이다.

은행 CD 채권 주식 뮤츄얼 펀드는 물건이 아닌 숫자적인 상징이다. 이 상징들은 나름대로 법적인 권리가 있어 가치가 있고 수요와 공급에 의해 시가가 변하기도 한다.

워렌 버펫이 이야기하는 좋은 기업의 주식은 장기적으로 시가 상승이 유리한 것도 확실하다. 그러나 부동산의 경우처럼 시중의 물건 가격이 인플레이션으로 상승 한다고 그 주식이 동반 상승하는 것은 아니다.

▷문의:213-268-9929
신문발행일 :2008. 06. 02
수정시간 :2008. 6. 1 22: 43
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부동산 투자로 절세하는 방법중 한가지 – Real Estate Professional Designation (감가상각을 통한 절세)

[재테크]
[부동산 투자] 부동산 투자로 절세하는 방법중 한가지 – Real Estate Professional Designation (감가상각을 통한 절세)

차비호 CPA

지난 번 칼럼에서 언급한 바와 같이 감가상각(depreciation)을 활용해 세법상 생기는 손해로 다른 일반 수입 사업상 이득이나 월급 등을 상쇄할 수 있으면 더 많은 세금 혜택을 볼 수 있다.

그러나 현 세법은 연간 수입 10만달러(AGI 기준)까지는 부동산 투자에서 생기는 2만5000달러까지를 손해로 인정하기 때문에 세금 혜택을 누릴 수 있으나 AGI가 15만달러를 넘는 사람은 이 손해를 공제하지 못하고 그 다음해로 이월하게 정해져 있다.

따라서 세금 혜택을 보려면 수입이 감소하거나 해당 부동산을 팔 때까지 기다려야 한다.

예를 들어 연간 수입이 25만달러인 사업가가 100달러짜리 부동산을 20만달러 다운하고 구입했다고 가정하자.

그리고 이 부동산 투자에서 나오는 임대료에서 모든 경비와 은행 이자를 지불하고 첫해에 남는 현금 수입이 1만달러라고 가정하면 투자액 20만달러의 5% (cash-on-cash yield)가 수입이다.

첫해 감가상각이 2만5000달러이므로 세법상으론 1만5000달러의 손해가 발생한다.캐시플로는 1만달러 이익이지만 세금상으로는 건물에 대한 감가상각이 경비로 취급되기 때문에 오히려 손해가 발생하는 것이다.

위에서 말한 경비는 부동산 투자시 생길 수 있는 모든 경비와 관리상 일어나는 경비를 포함한 것이다. 은행융자 부동산 세금 보험 관리인 비용 수리 비용 뿐만 아니라 전문 컨설팅 비용 여행 경비 자동차 경비 홈오피스 경비 등이 해당된다.

그러므로 1만달러 현금 수입에 대한 세금을 내지 않아도 되는데 만약 1만5000달러의 세금상 손해를 25만달러의 사업상 수입과 상쇄하면 현행 세법상 약 45%인 6750달러의 세금을 추가로 줄일 수 있다.

즉 1만달러 현금 수입에 6750달러의 세금을 줄여 합계 1만6750달러의 현금 혜택을 볼 수 있는 것이다.

그러나 passive loss limitation 규정상 해당 연도에 다른 수입과 상쇄할 수 없어 계속 이월되다가 그 부동산이 팔릴 때 한꺼번에 수입에서 공제하게 돼 있다.

한가지 방법은 자신이나 배우자 중 한사람이 '부동산 전문가(real estate professional)'로 간주되는 길이다.

세법에서는 부동산 투자업을 전문으로 하는 사람은 손해의 크고 작음에 상관없이 연말 세금보고 정산시 다른 수입과 상쇄할 수 있게 해준다.

부부의 경우에는 세금상 창출된 부동산 손해를 가지고 배우자의 수입에서 세금 혜택을 볼 수도 있다는 것이다.

위의 경우 1만5000달러의 손해를 25만달러의 사업상 수입에서 상쇄하는 것이 가능하다. 현 세법에서 정의하는 부동산 전문가는 부동산을 구입 관리 처분하기 위해 자신이 하는 일 가운데 51% 이상을 부동산에 관계된 활동에 사용해야 하며 연 751시간 이상을 기록으로 남겨야 하는 등 규정이 까다롭다.

그러나 이 규정들을 잘 이해하고 사전에 계획한다면 부동산 투자로 절세와 증식을 동시에 꾀할 수 있다.

▷문의: (213)427-1123
신문발행일 :2007. 10. 01
수정시간 :2007. 9. 30 17: 34
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부동산 상속과 절세 방법

[부동산] 중앙일보 6-30-2008

[부동산 투자] 부동산 상속과 절세 방법

차비호 CPA/부동산 브로커

Q=부동산을 상속할 경우 세금은 어떻게 계산이 되는지요.

A=상속세 (Estate Tax)는 본인이 사망하면서 남긴 모든 재산 즉 부동산 사업체 차 현금 자동차 생명 보험 등에서 부채를 빼고 순재산에 대해서 부과됩니다.

2008년에 사망한 경우는 순재산의 200만달러까지는 상속세가 면제되며 넘는 부분에 대한 세율은 45%입니다.

2010 년에는 상속세 면제액이 무한정이어서 아무리 많은 재산을 남겨도 상속세금은 없습니다. 그러나 2011 부터는 면제액이 100만 달러로 줄어들게 됩니다.

부부인 경우는 리빙트러스트를 활용해서 면제액을 200만달러에서 400만달러로 증가 시킬수 있으며 아래 도표와 같이 상속세를 줄일수 있습니다.〈표참조〉

도표에서 볼수 있듯이 400만달러가 넘는 순재산을 남기면 상속계획을 해도 상속세를 내게되며 재산이 많을 경우에는 상속세를 내기 위해서 부동산이나 사업체를 급히 팔아야 할 경우가 생깁니다.

이런 경우 상속세를 내기위한 생명보험을 따로 갗고 있는 것이 유리 할수 있으며 이 목적을 위한 생명보험은 Irrevocable Trust 로 설정하셔야 보험액이 상속 재산에 포함되지 않습니다.(자세한 내용은 상속전문 변호사와 상의하시기 바랍니다.)

리빙트러스트의 다른 장점으로는 유언검증(Probate) 과정과 그에 따른 변호사 경비를 피할 수 있다는 점입니다.

리빙트러스트가 없이 사망하면 남긴 재산을 자녀에게 넘기는 과정을 법원에서 관리하게 됩니다. 이 과정 유언검증(Probate)은 보통 1년 이상 소요 될수 있으며 변호사 경비는 남긴 재산 전체 금액에 대해 책정 됩니다.

상속세는 부채를 제외한 순재산에 의해 부과되지만 유언검증 변호사 경비는 부채를 포함한 전체 금액에 대해 내게 됩니다.

그러나 리빙트로스트를 만들면 재산 분배와 분배 과정을 관리할 관리인(Trustee)을 설정해 놓은 상태임으로 시간도 적게 들고 또 유언검증을 할 필요가 없어지는 것입니다.

부동산을 유산으로 남기는 경우 생전에 발생한 시가 상승에 대해서는 세금이 부과되지 않습니다.

예를들어 100만달러에 산 상가를 유산으로 남겼는데 시가가 300만달러 였으면 200만달러 시가 상승에 대해서는 세금이 나오지 않습니다. 그러나 위에 언급한 상속세 대상이 됩니다.

1031 교환으로 부동산 재산을 증식시킨 경우에도 같은 세법이 적용 됩니다. 만약 자녀분이 300만달러에 상가를 상속 받아서 일년후에 350만달러에 팔면 50만달러의 양도 소득에 대한 세금을 내게되며 자녀분이 1031 교환을 통해 재투자하면 이 세금 마저도 연기 혹은 면제 받을수 있습니다.

상속법과 관련된 세법은 자주 변경되며 개인마다 다른 필요성이 있음으로 꼭 전문인과 상의 하시기 바랍니다.

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신문발행일 :2008. 06. 30
수정시간 :2008. 6. 29 18: 25
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부동산 공동투자와 1031 익스체인지

[부동산 투자상식] 부동산 공동투자와 1031 익스체인지

-차비호 CPA-

부동산 공동투자는 파트너십, 코퍼레이션, LLC(Limited Liability Company), TIC(Tenancy-in-Common) 등이 대표적인 형태이다.

옛말에 '뭉치면 산다'고 했다. 부동산 투자도 마찬가지여서 여러명이 자금을 모으면 다음과 같은 시너지 효과를 꾀할 수 있다.첫째 크고 좋은 부동산을 살 수 있다.

투자용 부동산은 A B C D급으로 나눌 수 있는데 A B급의 장점은 좋은 위치에 위치한 새 건물에 신용이 좋은 테넌트들이 입주해 있어 안전하고 수입이 안정돼 있다는 점이다.

보통 기관투자가나 보험회사에서 주로 구입한다. 일반 개인은 혼자 구입하기 어렵지만 공동으로 힘을 모으면 가능하다.

둘째 은행 융자조건이 유리하다. 좋은 위치 좋은 테넌트들이 있기에 은행들이 융자를 좋은 조건에 해준다.

예를들어 부동산 투자전문회사인 SCI에서는 뉴저지의 샤핑센터를 6900만달러에 구입하고 4200만달러를 융자받았는데 조건은 10년 고정에 이자율 5.83%이었다. 당시 프라임 이자율이 8.25%이었던 점을 감안할 때 개인 투자가가 얻기 힘든 좋은 융자 조건임을 알 수 있다.

셋째 관리회사를 따로 둬 편리하다. 어떤 귀한 물건과 마찬가지로 구입만큼 관리가 중요하다. 특히 입주자의 권리가 강한 미국의 투자용 부동산은 외부관리를 잘 하는 것도 중요하지만 테넌트 관리도 못지 않게 조심스럽다.

공동투자해서 크고 좋은 부동산을 구입하면 일반적으로 그 건물에 걸맞는 전문 관리회사를 고용하기 때문에 개인은 관리부담에서 벗어날 수 있다.

넷째 매달 수익율이 개인투자에 비해 높다. 부동산 투자시 기대할 수 있는 수익은 매달받는 임대 수입과 시가 상승이다.

그리고 이 두가지를 합한 것이 총수입이며 두가지 중 어느 하나도 무시할 수없이 중요하다. 일부 투자가들은 매달 수입은 별로 없어도 나중에 시가가 상승하면 만족하다고 하는데 이와 반대로 전문 부동산 투자회사는 매달 수익과 시가 상승을 동시에 기대한다.

이렇듯 공동투자는 여러모로 유리하지만 자신의 지분을 마음대로 팔거나 1031 익스체인지를 하기 어려워 많은 투자가들이 외면해 왔다.

예를 들어 투자가 10명이 자금을 모아 파트너십 주식회사 LLC 형태로 건물을 사면 Grant Deed 와 타이틀보험이 그 단체(entity) 명의로 등록된다.

투자가는 단체의 일부를 소유하지만 건물을 직접 소유하는 것은 아니다. 연방 국세청(IRS)에서는 이를 간접 소유권(Indirect Ownership Interest)이라 칭한다.

그러므로 10명중 한명이 형편상 자신의 소유지분을 팔고 싶을 때 나머지 9명이 건물 전체를 팔고싶지 않는 한 매각에 어려움을 겪을 수 있으며 1031 익스체인지도 불가능하다.

이러한 단점을 보완한 방법이 IRS에서 Revenue Procedure 2002-22를 통해 발표한 TIC 공동투자이다.

TIC로 부동산에 공동투자하면 자신의 지분만큼 Grant Deed와 타이틀보험을 투자가가 직접 소유하게 된다.

또 IRS에서 TIC 소유권을 일반 부동산과 동일하게 취급하기에 소유지분의 판매가 자유롭고 다른 어느 부동산과도 1031 익스체인지가 가능하다.

▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2007. 07. 30 - 중앙일보
수정시간 :2007. 7. 29 17: 26
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미국 부동산 투자시 한국세법

[재테크]
[부동산 투자] 미국 부동산 투자시 한국세법

차비호 CPA

한국인들의 미국 부동산 투자 문의가 점점 늘어나고 있다. 2007년부터 개인은 300만달러까지 해외 부동산에 투자할 수 있고 2009년에는 규제가 완전히 없어지기 때문에 한국인들의 미국 부동산 투자는 점차 증가할 것으로 보인다.

한국인이 미국에 있는 부동산을 소유했을 때 일반적으로 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)와 함께 미국과 한국의 세무협정(US Tax Treaty with Republic of South Korea)이 동시에 적용된다. 그

리고 연방세법과 부동산이 위치한 주의 세법이 같이 관련된다. 예를 들어 한국인이 캘리포니아에서 주택이나 상가를 소유하고 임대를 했을 경우 그 수입은 매년 연방 국세청(IRS)과 캘리포니아 주정부에 보고해야 한다.

미국과 한국의 세무협정은 일단 이중과세를 하지 않는 것을 전제로 하고 있다. 그래서 한국인이 미국 부동산에 투자해 임대수입이나 양도소득이 발생했을 때 미국법에 따른 세금을 먼저 내고 이 세금은 한국세금 계산에서 공제해 준다.

그럼으로 한국세금이 미국보다 많지 않은 이상 더이상 세금을 낼 필요가 없다. 그리고 미국법에 의한 세금은 미국 시민권자와 동일하다. 즉 한국인이 100만달러를 투자해 연간 임대 순수입이 7만달러라고 가정할 때 해당되는 연방세와 주정부 세금은 미국인이 100만달러를 투자해서 번 7만달러와 같다는 말이다.

미국 세법에서는 임대 순수입에서 감가상각을 경비로 상쇄할 수 있어 실제로 받는 수입에 대한 세금이 없을 경우가 대부분이다. 다만 외국인 투자가의 경우 수입의 30%는 세금 예납 명목으로 IRS에 보내야 하는데 From W8-ECI를 활용하면 예납하지 않아도 된다.

그리고 이 임대 순수입을 한국으로 가져가도 한국에서 세금 대상이 되지 않는다. 연간 수입은 물론 외국인이 부동산을 팔아서 생긴 이득도 일단 예납해야 한다.

부동산을 매각할 경우 IRS에 내야 하는 예납세금은 판매금액의 10%이고 또 주정부 세금을 예납해야하는 경우도 있다.

그러나 세법 조항 1031 익스체인지를 활용하면 미국인과 마찬가지로 세금을 유보내지 말소시킬 수 있다.

미국에는 부동산 소유주에게 많은 세금 혜택이 있는데 그중 대표적인 것이 'IRC Section 1031 Tax Deferred Exchange'이다.

IRC(Internal Revenue Code)는 IRS의 세법 전서이며 이중 조항 1031에 의해 부동산 팔 때 생기는 양도소득을 그 다음 부동산에 투자할 경우 세금을 유보해 주며 계속 유보하다가 유산으로 남기면 양도소득세를 전액 면제받을 수 있다.

미국의 부동산 부자들 대부분이 이 세법을 활용해 재산을 키웠다고 해도 과언이 아닐만큼 1031 익스체인지는 오랫동안 널리 사용돼 왔다.

그리고 1031은 외국인 투자가에게도 적용돼 부동산 증식과정에서 똑같은 혜택을 누릴수 있다. 문제는 한국 세법이다. 한국의 현행 세법은 양도이득에 대해 미국의 1031 익스체인지와 같이 연기나 말소를 해주는 제도가 없다.

▷문의: (213)268-9929 www.sciproperties.com/rds/bihocha
신문발행일 :2007. 08. 13
수정시간 :2007. 8. 12 19: 57
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따져 볼 본국인 투자

[최신기사]
[프로페셔널 라인] 따져 볼 본국인 투자

차비호 공인회계사

본국인들의 투자용 해외부동산 취득한도가 올해부터 종전 100만달러에서 300만달러로 상향 조정된 이후 미국 부동산에 관심이 높아졌고 문의도 부쩍 늘었다.

그러나 정작 투자를 하려 해도 마땅한 부동산을 찾기 어려운 것이 현실이다.다른 분야 전문의들과 상의한 결과 아래와 같은 이유 때문에 한국인의 미국부동산 투자에 어려움을 겪고 있다고 생각된다.

우선 투자자와 투자금액이 한국에 있다는 것이다. 부동산 소유주가 건물을 팔 때 가장 원하는 사람은 '돈이 마련되어 있고 투자의 목표가 뚜렷하며 구매 여부를 즉각 결정을 할 수 있는' 준비된 바이어이다.

셀러는 가격이 비록 조금 낮더라도 매매를 빨리 진행시킬 수 있는 바이어를 선호한다. 투자자는 당연히 물건을 보고 결정하고 싶은데 '좋은 물건'은 한국인이 와서 보고 결정할 때까지 기다려 주지 않는다.

한국인의 경우 여건상 '준비된 바이어'가 되기 힘들다. 잠깐 미국을 방문해서 투자를 결정하고 에스크로가 끝날 때까지 미국에 머무르는 것은 현실적으로 어렵기 때문이다.

또 외국인이라 은행 융자도 까다롭고 관리 문제도 해결해야 한다.

수익률도 따져야 한다. 투자이득은 크게 임대 수입과 싯가 상승분이다. 그러나 투자이득은 세금과 직결되는 문제임을 명심해야 한다.

만약 임대 수입이 투자액에 7%라도 세금이 비싸면 큰 득이 없다. 가격이 많이 올라도 세금으로 30%-40% 뺏기면 곤란하다.

다행히 미국은 부동산 소유주에게 세금 등 많은 혜택을 부여하고 있다.

반면 입주자의 권리도 상당히 많음으로 법적으로 신경써야 할 부분이다.

투자 영역 역시 생각해 볼 문제다. 한국인들은 주택 투자에만 집중하는 것 같고 또 투자 지역도 다소 친숙한 캘리포니아나 뉴욕 정도만 고려하는 것 같다.

그러나 투자는 감정적인 결정보다는 좀 더 이성적인 목표에 의해 이루어져야 한다.부동산 매입 후 관리 상속 등 도 중요한 사안이다.

필자는 번듯한 부동산을 매입하고도 관리 소홀로 소송 등 어려움에 처하자 헐값으로 처분하는 경우를 많이 보아왔다. 미국인이 조차 관리하기가 힘든데 하물며 한국인의 미국 부동산 관리는 얼마나 더 어려울 지 쉽게 상상할 수 있을 것이다.

많은 사람들이 중개인이 부동산을 관리해 주길 기대하지만 부동산 관리는 전문 회사에 의뢰하는 게 바람직하다.

또 부동산 처분에 따른 양도소득에 대한 세금을 유보해주는 '1031 교환' 조항도 잘 활용해야 한다. 실제로 미국의 부동산 부자 90%는 '1031 교환'을 활용해 부동산 재산을 키웠다고 해도 과언이 아니다.

마지막으로 투자 자체를 전문화시킬 필요가 있다. 미국은 부동산 소유 등 투자 방법이 매우 다양하다. 혼자 주택이나 단독 건물을 사서 소유 할 수도 있고 공동으로 투자하는 방법도 많다.

특히 공동 투자는 시너지 효과를 누릴 수 있다. 일단 돈을 모아 대형 부동산을 살 수 있고 건물이 크고 좋으니 은행 융자를 개인보다 유리한 조건에 얻을 수 있다. 여기에 안전하고 안정된 투자도 기대할 수 있다.

물론 공동 투자가 무조건 좋다는 것은 아니다. 사안별로 고려할 수 있다는 말이다. 본국인들이 미국 부동산에 투자하는 것은 이 처럼 쉬운 일이 아니다. 한국과 환경과 법이 다른 만큼 이를 자세히 확인한 뒤 관련 전문가들과 상의 추진해야 할 것이다.

신문발행일 :2007. 05. 08
수정시간 :2007. 5. 7 23: 11
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REIT 와 TIC의 차이점

[재테크] 중앙일보 11-12-2007

[부동산 투자상식] REIT와 TIC의 차이점

차비호 CPA / 부동산 투자 컨설턴트

REIT(Real Estate Investment Trust)는 여러 투자가의 돈을 뮤추얼펀드 형식으로 모아 아파트나 상가 오피스 건물 등에 투자하는 회사를 지칭한다.

현재 미국 증권시장에 상장돼 있는 REIT 회사는 약 200개 비상장 사모펀드는 800개 정도다.REIT를 부동산 투자라고 생각하는 사람들이 있는데 사실은 증권투자다.

REIT 회사는 여러 투자가에게 증권을 발행하고 돈을 모아 부동산에 투자해 생기는 수익을 주식배당 형태로 나눠 준다.

건물의 시가상승에 따른 주가상승이 투자가의 수익이 되는 셈이다.그러므로 REIT 회사에 투자해 발생한 이익에 대한 세금은 부동산에 투자했을 때와는 다르다.

예를 들어 100만달러를 REIT 회사에 투자했을 경우 연평균 4% 정도 주식배당을 받는다면 4만달러의 소득이 생긴다.

소득세율 40%를 적용했을 때 실제로 투자가에게 남는 수입은 2만4000달러 정도다.그리고 몇년이 지나 소유 주식을 팔고 다시 REIT나 뮤추얼펀드에 재투자할 경우 시가상승에 대한 세금을 내야 한다.

이와는 반대로 100만달러를 다운페이하고 200만달러 가치의 TIC(Tenancy-in-Common) 부동산에 투자하면 다음과 같은 세금혜택을 누릴 수 있다.〈아래표 참조>

첫째 대부분의 TIC 투자는 5년 소유시 연평균 7% 정도의 수익을 배당받는다.100만달러를 투자했다면 연간 약 7만달러를 현금으로 받게 되지만 감가상각을 적용하면 세금을 내지 않을 경우가 대부분이다.

그러므로 7만달러의 현금 수입을 재투자 등의 방식으로 고스란히 활용할 수 있다.둘째 REIT에 100만달러를 투자할 경우 은행은 증권을 담보로 융자해 주지 않는다.

결국 100만달러를 투자해 100만달러 가치의 증권을 소유하는 것에 불과하다.그러나 TIC 투자는 은행에서 적어도 100만달러의 융자를 받아 200만달러 가치의 건물을 살 수 있기 때문에 시가 상승시 이익의 폭이 크다.

셋째 REIT 등 한 종류의 주식이나 뮤추얼펀드에서 다른 종목으로 바꾸거나 분산하는 경우 팔아서 생기는 이득에 대해선 세금을 내야 그 다음에 재투자가 가능하다.

그러나 TIC 부동산 투자는 1031 익스체인지를 활용하면 더 큰 부동산에 투자할 수 있으며 세금을 유보 내지는 면제받아 재산증식에 유리하다.

이렇듯 REIT와 TIC는 부동산에 투자한다는 공통점을 갖고 있지만 세금적용과 재산증식 속도에 많은 차이가 있다.

▷문의: (213)427-1123
신문발행일 :2007. 11. 12
수정시간 :2007. 11. 11 13: 43
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드롭 & 스왑 (Drop & Swap) 과 1031 익스체인지

[부동산 투자] 드롭 & 스왑 과 1031 익스체인지

차비호 CPA / 부동산 브로커

Q=몇년 전 친구 5명이 파트너십 형태로 아파트에 투자 했습니다. 그동안 시가가 올라 투자이익이 발생했지만 파트너들 사이의 의견 차이와 관리상 어려움으로 인해 아파트를 팔려고 합니다.

그런데 투자자들의 일부는 파트너십으로 재투자 하기보다는 각자의 길을 가기를 원합니다. 이런 경우 양도 소득세를 내지 않고 1031 익스체인지가 가능한지요?

A=결론적으로 1031 익스체인지가 가능합니다. 'Drop & Swap'이라는 방법을 활용하면 됩니다. 현행 1031 익스체인지는 아래와 같은 조건을 충족시켜야 합니다.

1. 매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다.
2. 매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다.
3. 매각 부동산의 은행 융자액이 재투자된 부동산의 융자액보다 적어야 한다.
4. 매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다.
5. 매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다.

귀하의 경우는 5번째 조건에서 문제가 생깁니다. 파트너십 자체가 아파트 소유권(Grant Deed)를 가지고 있기 때문에 재투자하는 건물도 같은 파트너십이 소유해야 1031 익스체인지가 가능합니다.

그러나 파트너 중 일부는 따로 가고 싶어 하기에 같은 파트너십으로는 1031 재투자가 불가능합니다.

Drop & Swap은 일단 파트너십을 해체(Drop)해서 각 파트너의 지분 만큼 TIC(Tenants-in-Common)로 만드는 것 입니다. 일단 TIC가 되고 난 후에는 TIC 각자가 재투자(Swap)할 부동산을 따로 결정해도 위에 있는 조건을 충족시키면 됩니다.

몇명의 TIC가 모여 새로운 파트너십을 만들어도 상관없고 독립적으로 재투자하고 싶은 사람만 빠져 나가면 됩니다.

근래에 TIC 부동산 투자가 인기를 끄는 이유도 이런 유연성 때문입니다.참고할 점은 파트너들이 헤어질 것을 결정했다면 가능한 빨리 파트너십을 해체해 TIC가 되는 것이 유리합니다.

또 IRC 761(a)를 활용해 연방 국세청(IRS)에 더이상 파트너십이 아니라는 사실을 알리는 것도 중요합니다.

공동으로 부동산에 투자할 수 있는 형태는 파트너십 외에도 주식회사와 LLC(Limited Liability Company) TIC가 있습니다.

TIC의 경우 소유주는 언제든지 자신의 지분을 팔고 1031 익스체인지가 가능합니다. 파트너십이나 LLC의 경우도 Drop & Swap을 사용해 TIC로 바꾸면 세금을 내지 않고 재투자가 가능합니다.

그러나 주식회사의 경우는 C 코퍼레이션이나 S 코퍼레이션에 상관없이 세금 문제가 생깁니다.이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문입니다.

반면 LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 'pass-through entity' 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산에서 생긴 양도소득이 개인 소유주에게 이월됩니다. 파트너십을 해체하고 TIC가 된 이후에 위에 명시된 조건으로 1031 익스체인지를 하지 않으면 양도소득에 대한 세금을 내야 합니다.

▷문의: (213)268-9929
신문발행일 :2008. 01. 07
수정시간 :2008. 1. 6 16: 54
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부동산 원가 분리 (Cost Segregation)

부동산 원가 분리 (Cost Segregation)

Q: 오랫동안 소유하고 있던 아파트를 팔고 1031 교환으로 상가를 구입 했습니다. 상가에서 나오는 임대수입을 감가상각 (Depreciation) 경비로 상쇄해서 세금을 최소화 하고 싶은데 판 아파트의 원가 일부가 상가로 이전되어 감가상각이 기대보다 적어 졌습니다. 감가상각을 좀 더 크게 창출 할수 있는 방법이 있는지요?

A: 있습니다. Cost Segregation, 즉, 부동산 원가 분리 방법을 사용하면 감가상각 경비를 합법적으로 증가시켜 절세 할수 있습니다.

감가상각이란 소유하고 있는 부동산이 세월이 지남에 따라 가치가 하락 한다는 가정하에 건물 가격의 일부를 매년 경비로 취급 할수 있는 세법 입니다. 상가인 경우는 땅을 제외한 건물을 39년간 나누어 경비화 할수 있으며 아파트나 주택등은 27.5년을 사용할수 있습니다. 감가상각은 부동산 가치가 상승할 경우에도 적용되며 임대수입에서 발생 할수 있는 세금을 최소화 할수 있는 방법으로 부동산 소유주에게는 아주 유리한 세법입니다.

소유하고 있던 부동산을 팔고 1031 교환으로 더 큰 부동산에 재투자 할경우에는 판건물에서 생긴 양도소득 (Capital Gain) 과 그동안 감가상각 혜택을 본 금액에 대한 세금을 내지 않고 다음 부동산 (Replacement Property) 에 재투자 됩니다. 그런데 이 과정에서 재투자 한 건물에 대한 새로운 감가상각 경비가 줄어들수 있습니다.

예를들어 2백만 달러에 산 아파트를 10년 소유한 후에 3백만 달러에 팔고 1031 교환으로 4백만 달러의 상가로 재투자 할 경우를 보겠습니다. 1031 교환이 아닌 경우는 4백만 달러의 상가는 땅을 제외한 금액으로 감가상각을 할수 있으나 1031 인 경우는 상가의 가격에서 아파트 매도시 세금을 연기한 양도소득 금액과 감가상각으로 혜택을 본 액수를 빼고난 금액에 대해서만 새로이 감가 상각을 할수 있습니다. 그럼으로 상가에 대한 감가상각은 4백만 달러가 아닌 약250 만 달러에 대해서만 해야 할 경우가 생깁니다. (400만 달러에서 100만달러 양도소득과 약 50만 달러 10년간 감가상각 한 금액을 뺀 액수)

이럴경우 새로이 늘어난 임대수입에 비해 감가상각 경비는 상대적으로 줄어들어 세금산출에 불리해 집니다. Cost Segregation (부동산 원가분리) 방법은 이런 경우와 감가상각을 더욱 필요한 다른 경우에도 유리하게 적용될수 있습니다.

부동산 원가분리란 건물을 부동산 (IRC Section 1250) 과 유형동산 (IRC Section 1245) 로 세분화해서 부동산으로 측정된 금액에 대해서는 상가 39년 아파트 27.5년을 적용하고 유형동산인 부분에 대해서는 5년, 7년, 15년 등 부동산 보다 짫은 기간에 감가상각을 할수 있게 됨으로 감가상각비를 가속화하여 세금을 줄이는 방법입니다.

예를들어 TIC 부동산 투자를 전문으로 하는 SCI (LLC)에서 뉴저지에 있는 샤핑센터를 4800만달러(땅을 제외한 건물 값)을 주고 샀는데 이 건물을 원가분리 한 결과 450만달러는 5년 프로퍼티 650만달러는 15년 프로퍼티 나머지 3700만달러는 39년 프로퍼티로 책정되었습니다.이 때문에 첫해에 약 100만달러 이상 감가상각이 더 창출됐고 개인 투자가들은 자신의 지분 소유율에 따라 세금을 더 줄일 수 있는 선택권을 같게 되었습니다.

원가분리는 복잡한 분야이며 잘못 사용시 불리한 점이 있을수 있슴으로 반드시 사전에 전문인과 상의 하기를 바랍니다.

차비호 CPA / R.E. Broker, (213)427-1123, bihocha@bihochacpa.com

개미군단의 부동산 공동투자

개미군단의 부동산 공동투자

“한인 '개미투자자' 110명, 1640만달러 쇼핑몰 샀다.”

이 제목은 9월 12일 중앙일보 뉴욕판에 실린 글로 한국계 부동산 공동투자회사 Withinvestors, LLC 가 소액 투자가들을 모아 8차 부동산공동투자 한 내용을 기사화 한 것이다.

1640만달러 중 650만달러를 110명이 다운(투자) 했으니 개인 투자가는 평균 약 6만달러씩 투자한 셈이다.
투자가들이 연평균 투자대비수익율 (Cash-on-Cash rate) 을 6-8% 을 기대할수 있는 이 8차투자는 2006년에 회사가 설립된 후 가장 큰 규모로 Withinvestors 가 신뢰 할수있는 부동산투자회사로서 자리매김을 하는데 중요한 전환점이다.

이 회사를 창립자이자 현재 대표인 N교수는 부동산 공동투자와 분산투자를 통해 한인들에게 진정한 부자가 될수 있는 방법을 교육하고 미국에 살면서 현실적으로 투자 할수 있는 길을 마련해 주고 싶다고 했다.
(웹사이트 www.withinvestors.com 참고)

부동산 공동투자가 개인소유와 비교할때 장점이 무엇일까?

첫째 적은액수로 부동산 투자에 참여 할수 있다는 점이다. 둘째 적은 돈으로 참여 할수 있어 분산투자가 가능하여 위험 부담을 줄일수 있다는 것이다. 세째는 여러 투자가들로부터 자본금을 모아 개인이 살수 있는 건물보다 크고 좋은 부동산에 투자 할수 있다는 점이다. 네째는 크고 좋은 부동산에 투자 함으로 은행융자 조건이 개인보다 유리 하다는 점이다. 다섯번째는 공동투자시 주최 측에서 관리를 맡거나 전문 관리인을 고용하기에 부동산 투자에서 가장 어려운 관리의 어려움에서 벗어 날수 있다는 것이다.

그렇다고 공동투자가 장점만 있는 것은 아니다. 아래와 같은 단점도 고려해야한다.

첫째 투자건물 선택과 관리 그리고 매매를 제삼자에게 의존하기에 개인 투자가의 의사가 직접 반영되지 않을수 있다. 한마디로 내 마음대로 할수 없고 팔고 싶어도 다른 투자가와 합의한 내용을 따라야 한다는 것이다. 둘째는 서류가 복잡 할수 있다는 것이다. 혼자서 건물을 사고 팔면 매매 계약 서류가 대부분이지만 공동투자시에는 투자가들의 합의서가 필요하고 은행서류도 복잡해진다. 세째는 신뢰 할수 있는 공동투자 주최측, 즉 Syndication 혹은 Sponsor 를 찿아야 사기를 피할수 있다는 것이다.

세상에 크고 좋은 것은 대부분 공동소유이다. 마이크로소프트 회사도 수백만명의 투자가가 주식 형태로 공동으로 소유하고 있고 윌셔에 있는 고급 사무실 건물들 대부분도 여러 투자가가 공동으로 소유하고 있다.

‘한국사람들은 파트너쉽 안돼’ 하는 말 수없이 듣는다. 미국같이 공동소유가 진보된 나라에 살면서도 장단점을 따져 보지도 않고 결론부터 내리는 경우가 많다. 그리고 공동투자에 참여 하면서도 주최측의 뒷 배경이나 Track Records (투자결과), 합의서 내용을 조사하지 않고 감정에 치우치거나 제시된 수익율만 보고 선뜻 투자 결정하는 경우도 본다.

이젠 Withinvestors 같이 신뢰 할수 있는 한국계 부동산 공동투자회사가 뉴욕만 아니고 LA 등 여러 곳에서 생겨 열심히 일하는 한인들에게 좋은 부동산투자로 Financial Freedom (재정적 자유) 를 마련해 줄 수 있을 때가 되었다고 생각한다.

문의: (213) 427-1123, 이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.

TIC 수익률과 세금 계산

TIC 수익률과 세금 계산

[부동산 투자] 기사입력: 10.10.08 19:36 [LA중앙일보]

얼마전 있었던 '1031 교환 TIC 부동산 투자 세미나' 에 참석하신 분의 질문입니다.

Q.TIC 부동산 투자의 투자대비 수익률(Cash-on-Cash rate) 이 년 6~8% 또 수익에 대한 세금을 내지 않을수 있다고 했는데 수익률은 어떻게 산정되며 왜 세금을 내지 않는지요.

A.가장 많이 받는 질문 중 하나는 투자가가 개인적으로 부동산에 투자하면 임대수입에서 재산세와 보험 등의 경비를 내고 은행융자를 갚고나면 수익률이 거의 없거나 마이너스인데 어떻게 TIC 투자는 수익률을 6% 이상 낼수 있느냐 입니다.

우선 TIC 스폰서 회사마다 투자하는 건물의 종류와 수익률 그리고 투자위험 정도가 다를 수 있다는 것을 아실 필요가 있습니다.

사업수익이 위주인 호텔이나 골프장 양로원 등에 공동투자할 경우는 사업을 잘 운영해야 수익률이 발생합니다.

이 운영 위험 부담은 임대수입에 의존하는 아파트 대학생 아파트 상가 등에 공동투자 할 경우보다 일반적으로 높기 때문에 투자가들이 높은 수익률을 요구하는 것이 보통입니다.

TIC 스폰서가 CAP rate (건물수익율) 이 7%인 아파트에 투자 한다는 뜻은 이 건물에서 발생하는 임대수입에서 건물 소유와 운영에 필요한 모든 경비를 제외하고 남는 순수익 (NOI: 감가상각 경비는 포함되지 않은 금액) 이 건물가격의 7%가 된다는 말입니다.

예를 들면 1000만달러 시가의 아파트가 CAP 7 이면 이 아파트에서 발생하는 임대수입에서 소유와 관리에 필요한 경비를 지불하고 난 후에 투자가의 손에 남는 현금수입이 1000만달러의 7% 즉 70만 달러가 남는다는 뜻입니다.

CAP rate은 건물의 수익률을 대표하는 수치이며 산출시에는 은행융자는 없다는 가정하에 계산 됩니다. 이유는 바이어가 어떤 조건의 융자를 할지 모르기 때문 입니다..

투자대비수익률은 (Cash-on-Cash rate)은 은행융자액을 갚고난 후 수익을 투자액 (다운) 에 나눈 수치이며 Cash Flow 라는 명칭을 쓰기도 하고 투자가에게는 가장 중요한 수치 입니다.

만약 40%를 다운(투자)하고 60% 인 600만달러를 은행융자 하면서 이자율이 CAP rarte과 같은 경우는 은행융자를 갚고 난후 투자가의 손에 남는 수익률(Cash-on-Cash rate: 투자대비 수익율) 이 CAP 과 같게 됩니다.

이 경우는 7% 입니다. 그러나 은행이자율이 CAP 보다 높으면 투자대비 수익률이 상대적으로 낮아지고 은행이자가 CAP 보다 낮으면 투자대비 수익률이 높아 집니다.

TIC 스폰서가 투자대비수익률을 6% 이상 줄 수 있는 이유는 건물 구입 후 CAP rate 을 미리 계산하고 또 개인 보다는 유리한 조건의 은행융자를 얻기 때문입니다.

그러나 이 수익률은 예상치(pro-forma)이며 건물 소유 기간 동안 여러 이유로 실수익률은 더욱 좋을 수도 나쁠 수도 있습니다.

TIC 투자에서 받은 수입이 세금을 내지 않는 이유는 감가상각 (Depreciation)의 혜택 때문입니다. 예를 들어 40만달러를 투자해서 연 6% 수익률을 받으면 수입은 2만4000달러 입니다.

현금은 받았지만 연말 세금보고시 감가상각 계산은 투자한 건물가격 (다운 40만달러 은행융자 60만달러 전체 100만달러)에 대해 산출함으로 수입 2만4000 달러보다 더 큰 경우가 대부분 입니다.

그러나 1031 교환으로 TIC 투자 한 경우는 세금계산이 달라질수 있슴으로 본인의 CPA 와 상의 하심이 바람직합니다.

▷문의:(213)427-1123 (이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.)