부동산 투자로 절세하는 방법중 한가지 – Real Estate Professional Designation (감가상각을 통한 절세)

[재테크]
[부동산 투자] 부동산 투자로 절세하는 방법중 한가지 – Real Estate Professional Designation (감가상각을 통한 절세)

차비호 CPA

지난 번 칼럼에서 언급한 바와 같이 감가상각(depreciation)을 활용해 세법상 생기는 손해로 다른 일반 수입 사업상 이득이나 월급 등을 상쇄할 수 있으면 더 많은 세금 혜택을 볼 수 있다.

그러나 현 세법은 연간 수입 10만달러(AGI 기준)까지는 부동산 투자에서 생기는 2만5000달러까지를 손해로 인정하기 때문에 세금 혜택을 누릴 수 있으나 AGI가 15만달러를 넘는 사람은 이 손해를 공제하지 못하고 그 다음해로 이월하게 정해져 있다.

따라서 세금 혜택을 보려면 수입이 감소하거나 해당 부동산을 팔 때까지 기다려야 한다.

예를 들어 연간 수입이 25만달러인 사업가가 100달러짜리 부동산을 20만달러 다운하고 구입했다고 가정하자.

그리고 이 부동산 투자에서 나오는 임대료에서 모든 경비와 은행 이자를 지불하고 첫해에 남는 현금 수입이 1만달러라고 가정하면 투자액 20만달러의 5% (cash-on-cash yield)가 수입이다.

첫해 감가상각이 2만5000달러이므로 세법상으론 1만5000달러의 손해가 발생한다.캐시플로는 1만달러 이익이지만 세금상으로는 건물에 대한 감가상각이 경비로 취급되기 때문에 오히려 손해가 발생하는 것이다.

위에서 말한 경비는 부동산 투자시 생길 수 있는 모든 경비와 관리상 일어나는 경비를 포함한 것이다. 은행융자 부동산 세금 보험 관리인 비용 수리 비용 뿐만 아니라 전문 컨설팅 비용 여행 경비 자동차 경비 홈오피스 경비 등이 해당된다.

그러므로 1만달러 현금 수입에 대한 세금을 내지 않아도 되는데 만약 1만5000달러의 세금상 손해를 25만달러의 사업상 수입과 상쇄하면 현행 세법상 약 45%인 6750달러의 세금을 추가로 줄일 수 있다.

즉 1만달러 현금 수입에 6750달러의 세금을 줄여 합계 1만6750달러의 현금 혜택을 볼 수 있는 것이다.

그러나 passive loss limitation 규정상 해당 연도에 다른 수입과 상쇄할 수 없어 계속 이월되다가 그 부동산이 팔릴 때 한꺼번에 수입에서 공제하게 돼 있다.

한가지 방법은 자신이나 배우자 중 한사람이 '부동산 전문가(real estate professional)'로 간주되는 길이다.

세법에서는 부동산 투자업을 전문으로 하는 사람은 손해의 크고 작음에 상관없이 연말 세금보고 정산시 다른 수입과 상쇄할 수 있게 해준다.

부부의 경우에는 세금상 창출된 부동산 손해를 가지고 배우자의 수입에서 세금 혜택을 볼 수도 있다는 것이다.

위의 경우 1만5000달러의 손해를 25만달러의 사업상 수입에서 상쇄하는 것이 가능하다. 현 세법에서 정의하는 부동산 전문가는 부동산을 구입 관리 처분하기 위해 자신이 하는 일 가운데 51% 이상을 부동산에 관계된 활동에 사용해야 하며 연 751시간 이상을 기록으로 남겨야 하는 등 규정이 까다롭다.

그러나 이 규정들을 잘 이해하고 사전에 계획한다면 부동산 투자로 절세와 증식을 동시에 꾀할 수 있다.

▷문의: (213)427-1123
신문발행일 :2007. 10. 01
수정시간 :2007. 9. 30 17: 34
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