TIC 부동산 투자와 세금 보고

Q: 2008년 3월에 개인명의로 소유하고 있던 아파트를 팔고 TIC 부동산투자로 1031교환을 했습니다.

분산투자를 하기 위해 아파트 판 금액의 50%는 상가건물 TIC로 다른 50%는 아파트 TIC로 했으며 매달 이익배당을 받고 있습니다.

근래에 TIC 건물관리회사에서 2008년 세금보고용으로 건물의 수입과 지출 내용 보고서를 보내어 왔는데 저의 세금보고를 담당하시는 분이 K-1이 필요하다고 합니다. TIC 투자인 경우는 세금보고를 어떻게 해야하는지요?

A:결론부터 말하면 TIC 소유자의 형태로 보고합니다. 귀하와 같이 개인이 TIC 소유주이면 일반부동산 소유와 마찬가지로 Form 1040 스켸쥴 E로 보고하며 LLC나 S코퍼레이션이 TIC 소유주이면 K-1을 받게 됩니다.

그런데 개인이 TIC를 소유해도 SMLLC(Single Member LLC)를 만들고 이 SMLLC를 개인투자가가 소유하는 형태로 조직함으로 K-1이 필요한 것이 아닌가 하는 생각을 하게 됩니다.

SMLLC를 만드는 이유는 TIC 투자가의 일부가 파산 신청을 할 경우 다른 TIC를 보호하기 위한 방법입니다. 그러나 세법상 SMLLC은 pass-through entity로 취급되어 주식회사와 같이 따로 세금을 내거나 세금보고를 하지 않으며 소유주가 직접 세금을 내게 됩니다.

그럼으로 귀하께서는 TIC 투자하기 전에 소유하고 있던 아파트를 Form 1040에 보고하셨듯이 TIC도 같은 방법으로 Schedule E에 보고하면 됩니다.

대부분의 TIC 건물 관리회사는 건물의 전체 수입지출 내용서와 TIC 투자가들의 지분 보고서를 같이 제공합니다. 만약 지분보고서를 따로받지 못한 경우에는 전체에서 자신의 지분만 적용하면 됩니다. 자신의 TIC 투자지분은 양도증서에서 찾을 수 있으며 이 양도증서(Grant Deed) 서류와 타이틀 보험이 건물을 직접 소유하고 있다는 증거 입니다.

그리고 TIC 투자와 관리를 하기위해 변호사 경비나 여행경비 홈오피스 경비 등이 발생 했으면 추가로 공제가 가능합니다.

한가지 수입지출 보고서에 나오지 않는 항목은 감가상각 경비 입니다. 이유는 TIC 투자가가 1031 교환으로 투자했는지 아니면 현금으로 투자했는지에 따라 감가상각 계산이 달라지기 때문입니다.

귀하와 같이 아파트를 팔고 1031 교환으로 TIC 투자한 경우는 세법에 의해 현금으로 투자한 사람보다 감각상각 경비가 훨씬 적을수가 있습니다. 그리고 아파트는 27.5년 감가상각 기간이나 상가는 39년 이라는 점도 염두에 둬야 합니다.

현금으로 투자한 경우는 매달 받는 임대수입이 감가상각 경비 공제로 세금을 내지 않는 경우가 대부분입니다. 그러나 팔았던 아파트를 오래 소유하고 있어서 감가상각 경비가 적거나 다른 부동산에서 임대 수입이 있을 경우는 부동산 원가분리를 활용해서 감가상각 경비를 임의로 많이 발생시킴으로 임대수입에서 상쇄하는 것이 절세에 유리합니다.

부동산 원가분리는 건물의 내용물들을 성격에 따라 동산과 부동산으로 나누어 각기 다른 감가상각 기간을 적용함으로 소유 초기에 더욱 많은 경비를 발생시킬 수 있는 방법입니다. 그러나 전문적인 지식을 요구하고 잘못 적용될 경우 역효과가 날 수도 있음으로 사전에 장단점을 잘 아는것이 바람직 합니다.

세금은 연기할 수록 재산증식에 유리하며 합법적으로 안낼 수 있으면 더욱 좋습니다. 부동산투자는 1031 교환으로 세금을 무한연기할 수 있으며 상속시 Step-up Basis라는 세법을 활용해 그동안 증식해왔던 이익에 대해서도 세금을 말소 시킬수 있음으로 재산증식과 상속계획에 중요한 역활을 합니다.