복리이자와 레버리지

안녕하십니까.
일전에 반기문 UN총장께서 연설 중에 ‘준비하는 자만이 새로운 미래를 만든다’ 라고 하셨습니다.
그분은 다른 scope 에서 하신 말이지만 Financial Freedom 을 추구하는 일반인들에게도 적용 된다고 생각 합니다.
저의 이번 컬럼은 재정적 자유를 준비함에 가장 기본적인 concept 인 복리와 레버리지를 부동산투자에 적용해 보았습니다.
우리모두 지금의 경제위기를 기회로 삼을수 있는 준비를 할수 있길 바랍니다.
고맙습니다.
차비호 드림


복리이자와 레버리지

차비호 CPA / WISDOM 부동산투자 대표

서울 강남에 있는 은마아파트 32평이 1985년에 3000만원 정도였다고 하는데 20년이 지난 2005년에는 시가가 30배가 상승한 9억원이 되었다.

30배 라는 것은 3000%를 의미하는데 20년동안 3000%가 올랐으니 언뜻 들으면 매년 상승율이 150% 정도 되는 것 같다.그

런데 복리이자로 계산을 해보면 연평균 상승율은 18.5% 남짓이다. 다른 말로 은마아파트가 1985년부터 20년간 매년 18.5%씩 꾸준히 상승했으면 2005년에 싯가가 9억이 된다는 것이다. 장기투자와 복리의 힘을 단적으로 보여주는 좋은 예이다.

같은 시절에 캘리포니아 샌호세의 집값을 비교해보자. 1985년 방 3개짜리 일반 주택이 약 15만달러였다. 2005년 같은 집의 시가는 100만달러 정도였으니 외형으로는 약 6.7배가 오른 것이고 금액으로는 85만달러가 올랐다.

그러나 85만달러 이익은 만약 집주인이 다운을 10%인 1만5000달러를 했으면 57배가 오른 것이고 20%인 3만달러를 했으면 28배가 오른 것이다. 레버리지의 힘을 보여주는 좋은 케이스이다.

투자용 부동산에서도 이런 수익이 가능할까? 개인 주거용 주택과 비교할 때 임대 수익율과 관련 세법이 많이 다르지만 아래와 같이 은행융자와 세법을 잘 활용하면 그에 못지않은 재산증식이 가능하다고 생각된다.

2009년 현재 LA에서 1000만달러 정도 건물은 40%인 400만달러를 다운하면 나머지 600만달러는 은행융자로 살 수 있으며 2007년과는 달리 CAP 7.5 정도에 좋은 건물을 살 수 있다.

CAP 7.5 라는 뜻은 은행융자 없이 1000만달러짜리 건물을 사면 연간 임대순수입(NOI)이 75만달러라는 말이다. 600만달러 융자가 6.5% 이자에 25년 상환기간이면 매년 원금과 이자를 합한 상환액이 48만6000달러이다.

75만달러 임대순수입에서 은행융자를 갚고 매년 26만4000달러의 현금수입을 남기면서 25년이 지나면 600만달러 융자액을 다 갚을 수 있다는 계산이다.

현금수입 26만4000달러는 투자액 400만달러의 6.6% 수익율인데 이 수입의 대부분은 감가상각 세금혜택을 통해 일단은 세금을 내지 않게돼 재투자가 가능하다. 만약 매년 26만4000달러를 재투자해서 7% 복리로 증식시킬 수 있다면 25년 후에는 약 1670만달러가 된다. 이 부분은 현금수입에 대한 재산증식이고 시가상승은 따로 계산해야 한다.

임대 순수입이 매년 3%씩 증가한다고 가정하면 25년 후에는 75만달러가 약 157만달러정도 된다. 이 수익에 CAP 7을 적용하면 건물 시가는 약 2250만달러 정도 된다. 그리고 25년 후에는 은행융자를 다 갚은 상태임으로 건물 전체가 자신의 재산인 것이다.

그러므로 현금수입 증식 1670만달러와 건물시가 2250만달러를 합치면 전체 3920만달러가 된다. 이는 처음에 투자한 400만달러의 약 10배 즉 1000%에 상당하는 증식이며 중간에 1031교환이나 재융자를 통한 확장은 고려하지 않은 상태이다.

만약 25년 사이에 1031 교환을 한두번 정도 성공적으로 할 수 있으면 수익율은 위에 언급한 주택 못지않게 높을 수도 있다.

위기가 기회 (2)

위기가 기회 (2)

차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표

Q:지난번 컬럼에 현재 부동산 침체가 준비된 바이어가 되면 좋은 가격에 부동산을 구입할수 있는 기회라고 하셨습니다.

저는 약 15년 전에 구입한 상가가 있는데 그동안 은행 융자도 거의 갚았고 싯가도 많이 올라 에쿼티를 활용해서 상가나 아파트를 하나 더 구입하고 싶습니다.

제 건물의 싯가가 어느정도 되는지 또 은행융자는 얼마나 가능한지 어떻게 알수 있습니까?

A:요즈음 상업용 재융자 중 많은 부분이 에쿼티를 활용해서 싼 가격에 부동산을 구입하려는 경우 입니다. 물론 융자가 경색되어 에쿼티가 많은 경우에만 가능 하겠지만 자금을 확보 할수 있으면 더 없이 좋은 투자의 기회라고 생각 됩니다.

저희는 이런경우 'Property Evaluation' 이라는 형식을 통해 고객이 현재 소유하고 있는 부동산의 재정상태를 조사하고 에쿼티를 활용한 투자가 가능한지 조언 합니다.

2009년 1월 현재 상가를 재융자해서 받을수 있는 금액은 싯가에 약 70% 까지를 5년 고정이자 7% 수준에서 받을 수 있습니다. 따라서 고객의 부동산가치에서 70% 까지 재융자를 받아 현재 융자액을 갚고 나머지 에쿼티로 다른 부동산에 투자가 가능합니다.

은행에서 가치를 결정할 때 건물을 appraisal (감정)하게 되지만 사전에 미리 예상치를 뽑아보는 방법은 첫째 현재의 NOI (Net Operating Income)를 정확하게 계산해서 가상치 CAP를 적용해 시가를 가늠하는 것입니다.

다음은 재융자 금액을 갚을 수 있는 능력을 조사하는 DCR (Debt Coverage Ratio) 테스트를 하는 것입니다. DCR 은 NOI 나누기 은행 융자 상환액으로 현재로는 1.25배 이상이 되는 것이 좋습니다.

예를들어 Triple Net 상가의 렌트수입 (NOI) 이 연 70만달러라면 CAP 7을 적용할 경우 시가가 1000만달러 정도되며 CAP 8 을 적용할 경우 시가는 약 875만달러가 됩니다. 정확한 시가는 은행이 요구하는 감정서에서 나오겠지만 만약 건물이 900만달러 정도 된다고 가정할때 70%를 재융자하면 630만달러입니다.

DCR은 연 70만달러의 NOI가 은행융자 상환액의 1.25 배 이상이 되느냐 하는 테스트 입니다. 이는 은행 융자를 갚기에 충분하고 여유가 있는지를 보는 것입니다. 참고로 630만달러를 7%에 25년 융자하면 연 상환액은 약 53만5000달러입니다. 이경우 DCR은 1.31이 되며 (70만 나누기 53만5000) 일반적으로 은행이 요구하는 1.25 배보다 높아 융자 가능성이 좋은 경우 입니다.

융자액이 꼭 시가의 70% 일 필요는 없습니다. 적게 할수록 DCR이 높아져서 상대적으로 융자가 유리하다고 볼 수 있습니다. 위의 경우 시가의 50%만 재융자하면 융자금액은 450만달러입니다. 이에 대한 연 상환액은 38만2000달러가 되며 DCR은 1.8 정도 (70만 나누기 38만2000) 되어 융자가 더욱 가능합니다.

Property Evaluation Form은 에쿼티를 활용해서 부동산 재산 증식을 돕기도 하지만 Zoning 을 조사해 땅과 건물의 최대한 활용도를 찿고 ROI (Return on Investment)와 ROE (Return on Equity) 등을 분석해서 운영을 향상 시킬수 있는 방법을 모색할 수도 있습니다. 감가상각과 1031 교환을 통한 세금 혜택도 조언 할수 있는 등 다각도로 활용되고 있습니다.

▷문의: (213)268-9929 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com에서 다시 볼 수 있습니다