안녕하십니까.
여러분 모두 좋은 연말연시를 맞으시길 바랍니다.
이번주 저의 컬럼은 현재 미국에서 부동산 도매업을 할수 있는 가장 유리한 구조를 설명했습니다.
제가 창업한 WISDOM 부동산투자회사도 이런 구조로 개인 투자가들에게 남가주 (Orange & Los Angeles 카운티) 에 있는 상가건물에 투자 할수 있는 기회를 마련하고 있습니다.
남가주 이외 지역은 제가 Marketing Director 로 있는 SCI 와 지속적으로 관계를 유지하고 있습니다.
부동산투자는 재정적 자유를 가지기에 가장 현명한 방법입니다.
그러나 개인이 소액으로 부동산에 투자해서 성공 하기에는 많은 어려움이 있습니다.
WISDOM (위즈덤) 은 시너지 효과를 낼수 있는 공동투자를 통하여 부동산투자의 장점은 살리고 단점을 보완하기위해 많은 노력을 하고 있습니다.
앞으로도 여러분의 많은 성원 부탁드리며 부동산투자에 관한 질문이 있으면 언제든 연락 주십시오.
고맙습니다.
Happy Holidays!!!!!
차비호 드림
부동산 도매업(2)…규모 크면 TIC·LLC 병행 바람직
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
Q. 오랫동안 상가에 투자해 왔습니다. 지난 칼럼에서 LLC 혹은 TIC 형태로 부동산 도매업을 할 수 있다고 했는데 마침 좋은 상가를 좋은 가격에 매입 할 수 있는 기회가 생겼습니다.
만약 구입한 후에 TIC 혹은 LLC 형태로 지분을 쪼개서 개인 투자가들에게 소매가격 형태로 팔면 어떤 형태가 더욱 유리 한지요.
또 현재 소유하고 있는 건물도 이런 방법으로 소유권을 나누어서 팔수 있는지요.
A. 현재 가장 많이 사용되고 있는 형태는 LLC 입니다. 이유는 구성 과정에서 유연성이 많고 세금 혜택이 유리하기 때문입니다.
그러나 LLC의 단점은 해당 건물의 소유권(Grant Deed) 명의가 LLC 이름으로 되어 있기에 개인투자가들은 투자 과정과 건물의 판매 과정에서 1031 교환의 혜택을 누릴 수 없고 또 투자가 모집 과정에서 증권법(Security Law)에 저촉 될 수도 있다는 것입니다.
이 단점을 보완할 수 있는 방법이 TIC 입니다.
TIC 형태는 각 개인투자가들 지분만큼 소유권(Grant Deed)이 발급됨으로 처음에 투자 과정과 나중에 건물이 팔릴때 투자가 각자가 1031 교환을 자유롭게 할 수 있고 또 부동산으로 취급되어 제대로 조직되면 증권법에도 저촉을 받지 않을 수 있습니다.
그러나 세법에 의해 투자가 숫자가 35명 이하로 제한되어 있으며 한 TIC 소유권자가 파산을 할 경우 다른 TIC 소유주들에게 영향을 미칠 수 있으므로 SPLLC (Single Purpose LLC) 등이 고려 되어야 합니다.
가장 바람직한 형태는 TIC와 LLC를 병행하는 방법입니다.
소액 투자가 여러명이 LLC를 만들어서 이 LLC가 하나의 TIC가 되고 큰 금액 투자가는 35명 이하의 TIC로 구성되는 형태입니다.
이 방법은 35명 제한을 피할 수 있어 여러명의 소액 투자가들이 참여할 수 있고 또 투자가가 자신의 건물을 팔고 1031 교환으로 참여 할 수 있기에 많은 호응을 받고 있습니다.
그러나 조직이 복잡하고 법적인 책임이 클 수 있기에 규모가 적은 부동산투자에는 적합하지 않습니다.
현재 소유하고 있는 건물도 위의 방법으로 할 수 있습니다. 그러나 어떤 형태로 하든 개인 투자가들 사이에 건물 소유와 운영에 관한 합의서가 필요 합니다.
그럼으로 건물을 완전히 파는 경우보다 소유권의 일부를 팔아 재투자를 위한 자금확보 방법으로 많이 고려되고 있습니다.
참고로 CAP 7에 건물을 사서 개인투자가들에게 CAP 6에 쪼개 팔면 수익률은 약 17% 입니다.이는 은행융자가 없을 경우를 가정한 것인데 만약 건물가격의 50% 은행융자 했으면 레버리지(Leverage) 효과로 수익률은 30% 이상이 될 수 있습니다.
CAP 8 에 건물을 50% 융자해서 사서 CAP 6에 팔면 수익률은 60% 이상이 될 수도 있습니다.
부동산 도매업은 이처럼 수익성이 높은 사업이 될수 있지만 부동산법 세법 계약법 등 여러 분야에 전문성이 필요하고 부동산 경기 변화에 대처 할수 있는 자금력이나 전문 인력이 필요합니다.
▷문의:(213)268-9929 이글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.
Biho Cha (차비호)
CPA / WISDOM 부동산투자 대표
부동산투자 컬럼 (미주중앙일보): www.bihocha.blogspot.com
TIC 부동산투자 건물: www.sciproperties.com/rds/bihocha
Tel: 213-268-9929
Fax: 213-427-0328
3700 Wilshire Blvd. #455
Los Angeles, CA 90010
Tuesday, December 30, 2008
Monday, December 8, 2008
부동산 도매업 (Wholesale)
[부동산 투자] 부동산 도매업(Wholesale)···투자자 요구 만족시켜야 성공[LA중앙일보]
차비호/CPA·WISDOM 부동산투자 대표
기사입력: 12.07.08 15:34
우리가 소비하는 대부분의 물건들은 생산 유통 소비라는 단계을 거친다. 식품점에서 구입하는 한국 농산물도 한국에서 생산되고 수입이라는 유통(도매업)을 거치고 소매상을 통해 식탁에 올라오게 된다.
이는 식품 뿐만 아니고 금융 교육 기술 등 생활 전 분야에 적용되며 각 과정에서 종사하는 사업체는 이윤을 남기는 것이 목표이다.
이 과정중에 중요한 핵심은 마지막 단계인 소비자의 필요성(needs)을 이해하고 적당한(affordable) 가격에 제공해야 하는 점이다.
요즘 파산위기에 몰려있는 미국 자동차산업도 시작 할때는 소비자의 필요성을 적당한 가격에 충족시켜 크게 발전했지만 100여년이 지나면서 자기성취감에 도태해 후발주자인 일본이나 한국에게 소비자를 빼앗긴 상태이다. 그렇다고 자동차의 필요성이 없어진 것은 아니다.
부동산도 자동차와 같이 우리 생활에 꼭 필요하다.
다른 점이 있다면 부동산은 자동차나 컴퓨터같이 소모용으로 끝나는 것이 아니고 대부분의 경우 세월이 지나면서 오히려 가치가 증가되는 투자용이 될 수 있다는 점이다.
단기적인 경기사이클로 손해를 볼 수도 있겠지만 인간이 기본으로 추구하는 'Improving Standards of Living' 을 고려할 때 한정된 땅에서 늘어나는 인구와 경제규모 확대로 부동산 수요는 더욱 증가하여 장기적으로는 가치가 상승한다는 것이다.
가치증가 뿐만 아니라 부동산에만 주어지는 세금혜택과 은행자금이용(Leverage)은 미국에서 부동산투자시 누릴 수 있는 특혜다.
이런 투자혜택을 잘 개발하면 부동산 도매업이 가능하다.실력있고 자금력 있는 부동산전문업체가 가치가 높은 부동산을 도매 가격에 구입해서 적당한 이윤을 남기고 소비자들 즉 부동산투자가들에게 소매가격으로 파는 형태이다.
이 과정에서 부동산투자의 가장 어려운 점 중 하나인 관리 문제를 해결해 줄 수 있으면 개인투자가들에게는 더욱 바람직한 투자상품이 될 수 있다.
이런 부동산 도매업 개념이 사실 많이 있다.큰 자본력을 가지고 좋은 시기에 부동산을 묶어서(portfolio) 싼 가격에 사서 하나씩 나누어 파는 회사도 있고 또 LLC TIC Limited Partnership 혹은 주식회사를 통해 개인들의 자본을 모아 신디케이션(Syndication)을 만들어 이익을 배당하기도 하며 REIT (Real Estate Investment Trust) 같은 뮤츄얼펀드 회사로 공동이익을 추구하기도 한다.
어떤 형태로 부동산 도매업을 운영하든지 궁극적으로는 소비자(투자가)의 필요성을 장기적으로 만족시켜야 성공할 수 있다.
투자의 수익 가능성과 그에 비교한 안전도을 고려해야 하며 투자금액 정도와 필요할 경우 회수성 세금혜택과 법적 책임 등을 투명하게 밝히고 투자가의 권리와 의무를 사전에 교육 시키면 '묻지마 투자' 에서 생기는 폐단을 대부분 방지 할수 있는 부동산 도매업을 할 수 있을 것이다.▷문의:(213)268-9929
차비호/CPA·WISDOM 부동산투자 대표
기사입력: 12.07.08 15:34
우리가 소비하는 대부분의 물건들은 생산 유통 소비라는 단계을 거친다. 식품점에서 구입하는 한국 농산물도 한국에서 생산되고 수입이라는 유통(도매업)을 거치고 소매상을 통해 식탁에 올라오게 된다.
이는 식품 뿐만 아니고 금융 교육 기술 등 생활 전 분야에 적용되며 각 과정에서 종사하는 사업체는 이윤을 남기는 것이 목표이다.
이 과정중에 중요한 핵심은 마지막 단계인 소비자의 필요성(needs)을 이해하고 적당한(affordable) 가격에 제공해야 하는 점이다.
요즘 파산위기에 몰려있는 미국 자동차산업도 시작 할때는 소비자의 필요성을 적당한 가격에 충족시켜 크게 발전했지만 100여년이 지나면서 자기성취감에 도태해 후발주자인 일본이나 한국에게 소비자를 빼앗긴 상태이다. 그렇다고 자동차의 필요성이 없어진 것은 아니다.
부동산도 자동차와 같이 우리 생활에 꼭 필요하다.
다른 점이 있다면 부동산은 자동차나 컴퓨터같이 소모용으로 끝나는 것이 아니고 대부분의 경우 세월이 지나면서 오히려 가치가 증가되는 투자용이 될 수 있다는 점이다.
단기적인 경기사이클로 손해를 볼 수도 있겠지만 인간이 기본으로 추구하는 'Improving Standards of Living' 을 고려할 때 한정된 땅에서 늘어나는 인구와 경제규모 확대로 부동산 수요는 더욱 증가하여 장기적으로는 가치가 상승한다는 것이다.
가치증가 뿐만 아니라 부동산에만 주어지는 세금혜택과 은행자금이용(Leverage)은 미국에서 부동산투자시 누릴 수 있는 특혜다.
이런 투자혜택을 잘 개발하면 부동산 도매업이 가능하다.실력있고 자금력 있는 부동산전문업체가 가치가 높은 부동산을 도매 가격에 구입해서 적당한 이윤을 남기고 소비자들 즉 부동산투자가들에게 소매가격으로 파는 형태이다.
이 과정에서 부동산투자의 가장 어려운 점 중 하나인 관리 문제를 해결해 줄 수 있으면 개인투자가들에게는 더욱 바람직한 투자상품이 될 수 있다.
이런 부동산 도매업 개념이 사실 많이 있다.큰 자본력을 가지고 좋은 시기에 부동산을 묶어서(portfolio) 싼 가격에 사서 하나씩 나누어 파는 회사도 있고 또 LLC TIC Limited Partnership 혹은 주식회사를 통해 개인들의 자본을 모아 신디케이션(Syndication)을 만들어 이익을 배당하기도 하며 REIT (Real Estate Investment Trust) 같은 뮤츄얼펀드 회사로 공동이익을 추구하기도 한다.
어떤 형태로 부동산 도매업을 운영하든지 궁극적으로는 소비자(투자가)의 필요성을 장기적으로 만족시켜야 성공할 수 있다.
투자의 수익 가능성과 그에 비교한 안전도을 고려해야 하며 투자금액 정도와 필요할 경우 회수성 세금혜택과 법적 책임 등을 투명하게 밝히고 투자가의 권리와 의무를 사전에 교육 시키면 '묻지마 투자' 에서 생기는 폐단을 대부분 방지 할수 있는 부동산 도매업을 할 수 있을 것이다.▷문의:(213)268-9929
Monday, November 24, 2008
'부동산 전문가' 되면 절세 자격
부동산 소유주 - 부동산 전문가 되면 절세 자격
Q:약 3년전 부동산 경기가 좋을때 상가를 구입했습니다. 그런데 올해들어 두명의 테넌트가 장사가 되지 않는다며 렌트를 못내고 있으며 오히려 렌트비를 깎아서 재계약을 하자고 요구하고 있습니다. 주위에 상가들도 비슷한 입장이여서 나가라고 하기가 두렵습니다.
그리고 은행이자도 변동으로 했기에 많이 올라 매달 페이먼트 시 많은 손해를 보고 있습니다. 다행이 남편이 오래 의사생활을 했기에 미국병원에서 많은 월급을 받고 있어 페이먼트는 하고 있지만 상가에서 매달 생기는 손해는 의사 월급이 많다는 이유로 세금혜택을 받지 못하고 있습니다.
이런 경우 상가 운영시 발생하는 손해에 대한 세금혜택을 받을수 있는 방법이 있는지요.
A:방법은 있습니다. 두분 중 한분이 세법이 허락하는 '부동산 전문가(Real Estate Professional)' 자격을 갖추는 방법입니다.
현 세법은 감가상각을 포함한 임대부동산에서 생기는 손실은 연 2만5000달러까지 일반수입에서 상쇄 할 수 있지만 일반수입이 15만달러가 넘으면 공제 받을 수 없습니다. 이렇게 공제 받지 못한 손해는 그 다음해로 이월하여 수입이 15만달러 이하일 때까지 묶여 있거나 건물을 팔때까지 기다려야 합니다.
그러나 부동산 전문가(Real Estate Professional)로 자격을 갖추면 부동산 소유시 생기는 세금상 손해를 위에 언급한 2만5000달러 제한 없이 다른 수입과 상쇄 할수 있으며 아래 두가지의 조건을 충족하면 자격이 가능 합니다.
◇ Hours Requirement (시간 조건):
1. 자신이 하는 일중에 반 이상을 부동산에 관련된 일들을 (Qualified Real Estate Activities) 해야한다.
2. 일년에 750 시간 이상을 부동산에 관련된 일을 해야한다.
질문한 분의 경우 남편은 직업이 있으므로 질문하신 분이 위의 조건을 갖추면 좋을 것 같습니다.
◇부동산에 관련된 일들 (Qualified Real Estate Activities):
'Qualified Real Estate Activities' 란 부동산 개발 재개발 시공 구입 판매 운영 관리 리스 와 판매 등 부동산을 소유하고 운영하는 전반적인 일들을 포함하며 부동산 중개 변호사 융자 업무 등도 해당되고 이 모든 활동에 쓰인 시간이 750 시간 이상이면 됩니다.
질문한 분의 경우처럼 매달 손해가 3000달러 발생하면 1년 동안 약 3만6000달러 정도 실제 손해가 나며 일년 건물 감가상각 경비가 8만달러 이면 세금상 손해는 11만달러가 넘습니다.
현재 캘리포니아 거주인의 최고세율이 약 45%이므로 약 5만달러의 세금을 절약할 수 있습니다.
한가지 중요한 점은 750시간 이상 해당되는 일을 한 기록입니다. 이 기록은 세금 보고시 제출 하는 것은 아니지만 감사시에는 꼭 필요 합니다. 기록은 특정한 양식은 없지만 닐짜 활동 내용 (어디서 누구와 무엇을 왜) 소요 시간 등 을 자세히 기록해서 보관하는 것이 중요합니다.
▷문의:(213)268-9929 이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.
중앙일보 경제 2008-11-24
Q:약 3년전 부동산 경기가 좋을때 상가를 구입했습니다. 그런데 올해들어 두명의 테넌트가 장사가 되지 않는다며 렌트를 못내고 있으며 오히려 렌트비를 깎아서 재계약을 하자고 요구하고 있습니다. 주위에 상가들도 비슷한 입장이여서 나가라고 하기가 두렵습니다.
그리고 은행이자도 변동으로 했기에 많이 올라 매달 페이먼트 시 많은 손해를 보고 있습니다. 다행이 남편이 오래 의사생활을 했기에 미국병원에서 많은 월급을 받고 있어 페이먼트는 하고 있지만 상가에서 매달 생기는 손해는 의사 월급이 많다는 이유로 세금혜택을 받지 못하고 있습니다.
이런 경우 상가 운영시 발생하는 손해에 대한 세금혜택을 받을수 있는 방법이 있는지요.
A:방법은 있습니다. 두분 중 한분이 세법이 허락하는 '부동산 전문가(Real Estate Professional)' 자격을 갖추는 방법입니다.
현 세법은 감가상각을 포함한 임대부동산에서 생기는 손실은 연 2만5000달러까지 일반수입에서 상쇄 할 수 있지만 일반수입이 15만달러가 넘으면 공제 받을 수 없습니다. 이렇게 공제 받지 못한 손해는 그 다음해로 이월하여 수입이 15만달러 이하일 때까지 묶여 있거나 건물을 팔때까지 기다려야 합니다.
그러나 부동산 전문가(Real Estate Professional)로 자격을 갖추면 부동산 소유시 생기는 세금상 손해를 위에 언급한 2만5000달러 제한 없이 다른 수입과 상쇄 할수 있으며 아래 두가지의 조건을 충족하면 자격이 가능 합니다.
◇ Hours Requirement (시간 조건):
1. 자신이 하는 일중에 반 이상을 부동산에 관련된 일들을 (Qualified Real Estate Activities) 해야한다.
2. 일년에 750 시간 이상을 부동산에 관련된 일을 해야한다.
질문한 분의 경우 남편은 직업이 있으므로 질문하신 분이 위의 조건을 갖추면 좋을 것 같습니다.
◇부동산에 관련된 일들 (Qualified Real Estate Activities):
'Qualified Real Estate Activities' 란 부동산 개발 재개발 시공 구입 판매 운영 관리 리스 와 판매 등 부동산을 소유하고 운영하는 전반적인 일들을 포함하며 부동산 중개 변호사 융자 업무 등도 해당되고 이 모든 활동에 쓰인 시간이 750 시간 이상이면 됩니다.
질문한 분의 경우처럼 매달 손해가 3000달러 발생하면 1년 동안 약 3만6000달러 정도 실제 손해가 나며 일년 건물 감가상각 경비가 8만달러 이면 세금상 손해는 11만달러가 넘습니다.
현재 캘리포니아 거주인의 최고세율이 약 45%이므로 약 5만달러의 세금을 절약할 수 있습니다.
한가지 중요한 점은 750시간 이상 해당되는 일을 한 기록입니다. 이 기록은 세금 보고시 제출 하는 것은 아니지만 감사시에는 꼭 필요 합니다. 기록은 특정한 양식은 없지만 닐짜 활동 내용 (어디서 누구와 무엇을 왜) 소요 시간 등 을 자세히 기록해서 보관하는 것이 중요합니다.
▷문의:(213)268-9929 이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.
중앙일보 경제 2008-11-24
Thursday, November 13, 2008
LLC 소유권과 1031 교환 – Drop & Swap
LLC 소유권과 1031 교환 – Drop & Swap
Q: 오래전에 형제와 주위분 몇사람이 모여 LLC 를 설립해서 쇼핑센터에 공동으로 투자했습니다. 근래에 투자가 중 몇분이 자신의 지분을 팔고 다른 곳에 투자 하고 싶다고 합니다. 그 동안 쇼핑센터 가격은 많이 올랐지만 재융자로 나가고 싶은 분들의 지분을 갚기에는 충분하지 않습니다.
저는 쇼핑센터를 팔고 난 후에도 계속 1031 교환으로 재투자하고 싶지만 같이 투자 한 분들의 의견은 서로 다릅니다. 이런 경우에는 어떻게하면 세금도 연기하면서 각자의 길을 갈수 있는지요?
A: 귀하의 경우는 Drop & Swap 이라는 개념을 활용하면 투자가들이 각자의 길을 가더라도 1031 교환은 가능 합나다. 공동투자시 시간이 지남에따라 투자가의 형편이나 투자목표가 달라질수 있기에 지속적으로 같은 멤버가 투자에 참여하는 것이 쉽지 않습니다. 귀하의 경우에는 아래에서 보듯이 1031 교환시 지켜야 할 4가지 조건중 마지막 조항에서 문제가 있습니다.
1. 매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다.2. 매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다.3. 매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다.4. 매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다.
귀하의 현재 쇼핑센터 소유권 (Grant Deed) 은 LLC 명의로 되어 있습니다. 그럼으로 LLC가 건물을 소유하고 있는 한 같은 LLC 로 1031 교환을 해야 합니다. Drop & Swap 은 LLC 를 해체하여 (Dissolution) 소유권이 LLC 로 부터 각투자가에게 지분만큼 Grant Deed 를 재 발급함으로 (이과정이 Drop 임) 쇼핑센터의 소유권이 LLC 에서 TIC (Tenancy-in-Common: 각 투자가) 로 바뀌게 됩니다.
TIC 가 되고난 후 각 투자가는 자신의 지분만큼 1031 교환을 통해 재투자를 하여 세금을 연기 할수도 있고 (이 과정이 Swap 임) 또 해당세금을 내고 현금을 사용 할수도 있습니다. 근래에 TIC 형태의 공동투자가 인기가 있는 이유도 이런 유연성 때문 입니다.
공동투자 방법중에 LLC 와 파트너쉽은 Drop & Swap 을 통해 세금을 연기하며 1031 교환이 가능하지만 주식회사 형태로 건물을 소유핬을 경우에는 가능하지 않습니다. 이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문입니다.
이런 이유로 사업은 주식회사로 하되 부동산 소유는 주식회사로 하지 않음이 세법상 유리 합니다.반면 LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 'Pass-Through Entity' 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산에서 생긴 양도소득이 개인 소유주에게 이월되어 세금이 연기 됩니다.
LLC 해체는 소유건물의 매매계약 이전에 하는 것이 바람직하며 IRC 761(a) 를 통해 국세청 (IRS) 에 더이상 LLC 가 아니라는 것을 알리는 것도 중요 합니다.
문의: (213) 427-1123 (이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.)
Q: 오래전에 형제와 주위분 몇사람이 모여 LLC 를 설립해서 쇼핑센터에 공동으로 투자했습니다. 근래에 투자가 중 몇분이 자신의 지분을 팔고 다른 곳에 투자 하고 싶다고 합니다. 그 동안 쇼핑센터 가격은 많이 올랐지만 재융자로 나가고 싶은 분들의 지분을 갚기에는 충분하지 않습니다.
저는 쇼핑센터를 팔고 난 후에도 계속 1031 교환으로 재투자하고 싶지만 같이 투자 한 분들의 의견은 서로 다릅니다. 이런 경우에는 어떻게하면 세금도 연기하면서 각자의 길을 갈수 있는지요?
A: 귀하의 경우는 Drop & Swap 이라는 개념을 활용하면 투자가들이 각자의 길을 가더라도 1031 교환은 가능 합나다. 공동투자시 시간이 지남에따라 투자가의 형편이나 투자목표가 달라질수 있기에 지속적으로 같은 멤버가 투자에 참여하는 것이 쉽지 않습니다. 귀하의 경우에는 아래에서 보듯이 1031 교환시 지켜야 할 4가지 조건중 마지막 조항에서 문제가 있습니다.
1. 매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다.2. 매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다.3. 매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다.4. 매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다.
귀하의 현재 쇼핑센터 소유권 (Grant Deed) 은 LLC 명의로 되어 있습니다. 그럼으로 LLC가 건물을 소유하고 있는 한 같은 LLC 로 1031 교환을 해야 합니다. Drop & Swap 은 LLC 를 해체하여 (Dissolution) 소유권이 LLC 로 부터 각투자가에게 지분만큼 Grant Deed 를 재 발급함으로 (이과정이 Drop 임) 쇼핑센터의 소유권이 LLC 에서 TIC (Tenancy-in-Common: 각 투자가) 로 바뀌게 됩니다.
TIC 가 되고난 후 각 투자가는 자신의 지분만큼 1031 교환을 통해 재투자를 하여 세금을 연기 할수도 있고 (이 과정이 Swap 임) 또 해당세금을 내고 현금을 사용 할수도 있습니다. 근래에 TIC 형태의 공동투자가 인기가 있는 이유도 이런 유연성 때문 입니다.
공동투자 방법중에 LLC 와 파트너쉽은 Drop & Swap 을 통해 세금을 연기하며 1031 교환이 가능하지만 주식회사 형태로 건물을 소유핬을 경우에는 가능하지 않습니다. 이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문입니다.
이런 이유로 사업은 주식회사로 하되 부동산 소유는 주식회사로 하지 않음이 세법상 유리 합니다.반면 LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 'Pass-Through Entity' 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산에서 생긴 양도소득이 개인 소유주에게 이월되어 세금이 연기 됩니다.
LLC 해체는 소유건물의 매매계약 이전에 하는 것이 바람직하며 IRC 761(a) 를 통해 국세청 (IRS) 에 더이상 LLC 가 아니라는 것을 알리는 것도 중요 합니다.
문의: (213) 427-1123 (이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.)
Friday, October 24, 2008
모텔 매각과 1031
[부동산 투자] 모텔 매각과 1031
차비호 CPA/부동산 브로커
Q= 시애틀 근교에서 오랫동안 모텔을 운영했습니다. 이제 은퇴를 하고 싶은데 자녀들은 타주에서 살며 모텔 사업에 관심이 없습니다. 그래서 모텔을 팔고 기후가 좋은 타주로 이사하려 합니다.
이 모텔은 그동안 1031로 한번 익스체인지 했고 시가가 올라 세금문제가 중요할 것으로 생각됩니다. 모텔을 팔고 타주에 있는 부동산에 재투자해 1031 혜택을 볼 수 있는지요?
A= 있습니다. 1031은 미국 어느 지역에 있는 부동산과도 교환이 가능합니다.
시애틀에 있는 모텔을 팔고 캘리포니아의 상가로 교환해도 되고 텍사스의 대학생 아파트와 교환해도 되며 두 곳에 나누어 분산투자해도 됩니다.
또 2002년 이후 많이 활용되고 있는 TIC 부동산 공동투자로 안전하게 1031을 할 수 있습니다.
재투자하는 부동산이 있는 주에 본인이 거주할 필요는 없습니다. 그러나 외국에 있는 부동산과는 익스체인지가 가능하지 않습니다. 즉 미국 부동산을 팔고 한국에 있는 부동산에 재투자하면 익스체인지가 성립되지 않습니다.
모텔은 일반 부동산과 한가지 다른 점이 있습니다. 사업과 부동산이 같이 있다는 점입니다.
규모가 적은 모텔인 경우 바이어의 동의하에 사업과 부동산을 따로 구분하지 않고 매매할 수 있습니다. 그러나 바이어가 구분을 요구하거나 규모가 큰 경우에는 부동산과 사업체를 따로 분리해 에스크로가 진행됩니다.
사업체로 분리된 금액은 동산으로 취급돼 1031이 가능하지 않습니다.
예를들어 모텔을 600만달러에 팔 때 부동산 500만달러 모텔사업 100만달러로 구분해 매각하면 부동산 부분(500만달러)은 1031를 통해 세금 유예혜택이 가능하지만 사업체 부분(100만만달러)에 대해서는 세금을 내야 합니다.
그러므로 파는 사람의 입장에서 부동산에 되도록 많은 금액이 책정되는 것이 세금상 유리 합니다.
일반적으로 부동산 투자에서 나오는 임대 수입은 감가상각 혜택으로 세금을 내지 않습니다.
그러나 1031으로 재투자할 경우 발생하는 임대수입의 일부는 세금 대상이 될 수 있습니다.
이유는 재투자된 건물의 감가상각 중 일부는 예전 건물의 택스 베이시스(Tax Basis)를 사용해야 하기 때문입니다.
이 경우 절세할 수 있는 방법은 재투자 건물을 비용분할(Cost Segregation)하는 것입니다. 비용분할 리포트는 재투자한 건물을 여러 분류로 나눠 조사한 보고서로 감가상각을 최대화시켜 합법적으로 절세할 수 있게 해 줍니다.
1031을 전문적으로 취급하는 TIC 공동투자에서 많이 활용되고 있습니다.
▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2008. 02. 04
수정시간 :2008. 2. 3 21: 30
ⓒ KoreaDaily.com 미주중앙일보 All rights reserved.
차비호 CPA/부동산 브로커
Q= 시애틀 근교에서 오랫동안 모텔을 운영했습니다. 이제 은퇴를 하고 싶은데 자녀들은 타주에서 살며 모텔 사업에 관심이 없습니다. 그래서 모텔을 팔고 기후가 좋은 타주로 이사하려 합니다.
이 모텔은 그동안 1031로 한번 익스체인지 했고 시가가 올라 세금문제가 중요할 것으로 생각됩니다. 모텔을 팔고 타주에 있는 부동산에 재투자해 1031 혜택을 볼 수 있는지요?
A= 있습니다. 1031은 미국 어느 지역에 있는 부동산과도 교환이 가능합니다.
시애틀에 있는 모텔을 팔고 캘리포니아의 상가로 교환해도 되고 텍사스의 대학생 아파트와 교환해도 되며 두 곳에 나누어 분산투자해도 됩니다.
또 2002년 이후 많이 활용되고 있는 TIC 부동산 공동투자로 안전하게 1031을 할 수 있습니다.
재투자하는 부동산이 있는 주에 본인이 거주할 필요는 없습니다. 그러나 외국에 있는 부동산과는 익스체인지가 가능하지 않습니다. 즉 미국 부동산을 팔고 한국에 있는 부동산에 재투자하면 익스체인지가 성립되지 않습니다.
모텔은 일반 부동산과 한가지 다른 점이 있습니다. 사업과 부동산이 같이 있다는 점입니다.
규모가 적은 모텔인 경우 바이어의 동의하에 사업과 부동산을 따로 구분하지 않고 매매할 수 있습니다. 그러나 바이어가 구분을 요구하거나 규모가 큰 경우에는 부동산과 사업체를 따로 분리해 에스크로가 진행됩니다.
사업체로 분리된 금액은 동산으로 취급돼 1031이 가능하지 않습니다.
예를들어 모텔을 600만달러에 팔 때 부동산 500만달러 모텔사업 100만달러로 구분해 매각하면 부동산 부분(500만달러)은 1031를 통해 세금 유예혜택이 가능하지만 사업체 부분(100만만달러)에 대해서는 세금을 내야 합니다.
그러므로 파는 사람의 입장에서 부동산에 되도록 많은 금액이 책정되는 것이 세금상 유리 합니다.
일반적으로 부동산 투자에서 나오는 임대 수입은 감가상각 혜택으로 세금을 내지 않습니다.
그러나 1031으로 재투자할 경우 발생하는 임대수입의 일부는 세금 대상이 될 수 있습니다.
이유는 재투자된 건물의 감가상각 중 일부는 예전 건물의 택스 베이시스(Tax Basis)를 사용해야 하기 때문입니다.
이 경우 절세할 수 있는 방법은 재투자 건물을 비용분할(Cost Segregation)하는 것입니다. 비용분할 리포트는 재투자한 건물을 여러 분류로 나눠 조사한 보고서로 감가상각을 최대화시켜 합법적으로 절세할 수 있게 해 줍니다.
1031을 전문적으로 취급하는 TIC 공동투자에서 많이 활용되고 있습니다.
▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2008. 02. 04
수정시간 :2008. 2. 3 21: 30
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투자 종류별 수익 알아보니…TIC > 아파트 > 은행 CD
[재테크]
투자 종류별 수익 알아보니…TIC > 아파트 > 은행 CD
TIC(Tenant in Common), 관리도 대형 투자사가 다 해줘, 익스체인지 허용된 2002년부터 활기
▶최근들어 한인사회서도 TIC에 대한 투자 관심이 높아지고 있다.
아파트,수입은 적어도 가치상승 기대은행 CD, 안정적이지만 이자 수입뿐지난해부터 타운에 본격적으로 선보이기 시작한 TIC(Tenant in Common)투자에 한인들의 관심이 쏠리고 있다.
TIC투자는 타이틀 등기의 한 형태로 공동투자자 개인한테 Grand Deed가 발급된다.미 주류사회서 TIC투자는 2002년부터 시작됐다.
IRS(국세청)에서 개인의 TIC투자에 대해 1031 익스체인지(세금 연기)가 가능하도록 가이드 라인을 정하고 부터다.
TIC투자의 장점은 일정액의 최소 투자금액(보통 20만달러~30만달러)으로 수천만달러짜리 초대형 샤핑센터나 아파트 등을 다른 사람들과 공동으로 구입할 수 있다는데 있다.
TIC투자를 다른 투자종목과 비교해 봤다.
투자금액은 100만달러. 투자종목은 은행 CD와 10유닛 아파트, TIC투자 등 3가지다.(표 참조)은행 CD는 타운서 가장 이자율이 높은 은행을 선택했고 아파트는 현재 Loopnet(아파트 리스팅 서비스)에 올라있는 물건이다.
TIC는 애리조나에 있는 대학촌 아파트와 오클라호마에 위치한 브라이언트 사핑센터다.
▲은행:1년간 1백만달러를 CD로 예치할 경우 이자율은 5.1%다. 투자금액이 1백만달러이므로 1년후 5만1천달러의 이자수입을 올린다.
은행 CD는 부동산과 달리 별도의 운영비가 없다. 따라서 이자수입은 100% 예금주의 몫이다. 그러나 여기서 세금을 빼면 수익금은 확 줄어 든다.대략 30%의 소득세율을 적용하면 손에 쥐는 돈은 3만5700달러가 된다.
5년차까지 같은 이자율을 받는다고 하면 총 소득은 17만8500달러다. 하지만 은행 CD의 수입은 여기까지다.
5년이 아니라 10년이 지나도 이자수입 이외에 가치 상승 이라는 것이 없다.
▲10유닛 아파트:리스팅 가격이 2백만달러인 아파트를 1백만달러 다운하고 나머지 금액에 대해 융자를 받았다.
이자율은 변동 8.5%로 계산했다.렌트 수입은 현재 건물주가 거둬들이는 실제금액으로 1년에 13만달러다.
아파트의 연간 수리비는 4100달러이며 재산세로 2만5000달러가 나간다. 보험료가 연간 2500달러, 관리비가 7000달러, 융자금에 대한 페이먼트가 8만5000달러로 지출 항목중 큰 비중을 차지한다.
렌트 수입에서 여러종류의 지출을 제외하고 나니 남는 금액은 6400달러다. 물론 아파트 상태에 따라 위치는 좋지 않아도 수익이 이보다 많은 곳도 있을 수 있다.
아파트는 세금보고시 감가 상각을 할 수 있으므로 렌트수입 6400달러는 사실상 거의 현금 수입이라고 해도 된다.
5년후 렌트수입은 3만2000달러다.아파트 투자는 은행 CD에 비해 현금 수입은 적지만 부동산은 수년후 가치 상승이라는 것이 있기 때문에 전세는 바로 역전된다.
만약 아파트 가치상승을 연간 4%만 잡아도 투자 첫해 2백만달러 아파트는 2백8만달러가 된다. 2년후는 2백16만3000달러, 3년후 2백25만달러, 4년후 2백34만달러, 5년후 2백43만달러가 된다.
상승률이 더 높다면 투자 수익도 그만큼 늘어난다.즉 아파트 투자는 매년 렌트수입 이외에 5년후 43만달러의 가치상승을 얻게 된다.
또 매년 렌트비를 인상할 수 있어 현금수입을 올라가게 만든다. 총 수익은 43만달러+3만2000달러=46만2000달러인 셈이다.
▲ TIC 투자:애리조나 투산에 위치한 대학촌 아파트(구입가격 3000만달러)와 오클라호마에 소재한 브라이언트 샤핑센터(구입가격 2500만달러)에 각각 50만달러를 나눠 투자했다.
두 곳의 현금 수익률은 첫해 6.5%이며 5년 평균치는 8%가 된다. 입주자의 렌트비가 매년 인상되기 때문이다.
TIC투자는 상가의 경우 전국적인 브랜드의 프랜차이즈가 장기 리스로 입점하고 있어 렌트비 인상은 규칙적으로 실행된다.
우선 1년후 현금 수입은 6만5000달러다. 이 금액 역시 아파트 투자처럼 감가상각 공제로 제로나 마이너스 수입이 된다.
당연히 6만5000달러를 고스란히 주머니에 넣을 수 있다.
2년차부터 5년까지 수익률을 8%로 잡으면 4년간 현금수입은 32만달러가 된다. 이 금액은 월단위로 나뉘어져 매월 꼬박꼬박 투자자의 은행으로 입금된다.
5년간 현금수입 합계는 38만5000달러다.5년후 건물가치 상승을 고려하면 1백만달러 투자에 대해 45만달러의 수익분이 발생한다. 여기에다 현금수입을 더하면 5년후 수익은 83만5000달러가 된다.
비교된 세가지 투자 종목중에서 수익률이 가장 앞섰다. TIC투자의 장점은 개인이 A급 클래스의 대형 건물을 소유할 수 있다는 점이다. 또 건물관리를 전문회사가 하게되므로 고칠 곳이 생겨도 수리업자를 찾으러 다닐 필요가 없다.
TIC투자는 대형 회사가 투자 진단을 내리기 때문에 일반 소형 건물을 살때보다 훨씬 안전하다.
박원득 기자 wonpark@koreadaily.com 신문발행일 :2007. 01. 18
수정시간 :2007. 1. 17 17: 6
ⓒ KoreaDaily.com 미주중앙일보 All rights reserved.
투자 종류별 수익 알아보니…TIC > 아파트 > 은행 CD
TIC(Tenant in Common), 관리도 대형 투자사가 다 해줘, 익스체인지 허용된 2002년부터 활기
▶최근들어 한인사회서도 TIC에 대한 투자 관심이 높아지고 있다.
아파트,수입은 적어도 가치상승 기대은행 CD, 안정적이지만 이자 수입뿐지난해부터 타운에 본격적으로 선보이기 시작한 TIC(Tenant in Common)투자에 한인들의 관심이 쏠리고 있다.
TIC투자는 타이틀 등기의 한 형태로 공동투자자 개인한테 Grand Deed가 발급된다.미 주류사회서 TIC투자는 2002년부터 시작됐다.
IRS(국세청)에서 개인의 TIC투자에 대해 1031 익스체인지(세금 연기)가 가능하도록 가이드 라인을 정하고 부터다.
TIC투자의 장점은 일정액의 최소 투자금액(보통 20만달러~30만달러)으로 수천만달러짜리 초대형 샤핑센터나 아파트 등을 다른 사람들과 공동으로 구입할 수 있다는데 있다.
TIC투자를 다른 투자종목과 비교해 봤다.
투자금액은 100만달러. 투자종목은 은행 CD와 10유닛 아파트, TIC투자 등 3가지다.(표 참조)은행 CD는 타운서 가장 이자율이 높은 은행을 선택했고 아파트는 현재 Loopnet(아파트 리스팅 서비스)에 올라있는 물건이다.
TIC는 애리조나에 있는 대학촌 아파트와 오클라호마에 위치한 브라이언트 사핑센터다.
▲은행:1년간 1백만달러를 CD로 예치할 경우 이자율은 5.1%다. 투자금액이 1백만달러이므로 1년후 5만1천달러의 이자수입을 올린다.
은행 CD는 부동산과 달리 별도의 운영비가 없다. 따라서 이자수입은 100% 예금주의 몫이다. 그러나 여기서 세금을 빼면 수익금은 확 줄어 든다.대략 30%의 소득세율을 적용하면 손에 쥐는 돈은 3만5700달러가 된다.
5년차까지 같은 이자율을 받는다고 하면 총 소득은 17만8500달러다. 하지만 은행 CD의 수입은 여기까지다.
5년이 아니라 10년이 지나도 이자수입 이외에 가치 상승 이라는 것이 없다.
▲10유닛 아파트:리스팅 가격이 2백만달러인 아파트를 1백만달러 다운하고 나머지 금액에 대해 융자를 받았다.
이자율은 변동 8.5%로 계산했다.렌트 수입은 현재 건물주가 거둬들이는 실제금액으로 1년에 13만달러다.
아파트의 연간 수리비는 4100달러이며 재산세로 2만5000달러가 나간다. 보험료가 연간 2500달러, 관리비가 7000달러, 융자금에 대한 페이먼트가 8만5000달러로 지출 항목중 큰 비중을 차지한다.
렌트 수입에서 여러종류의 지출을 제외하고 나니 남는 금액은 6400달러다. 물론 아파트 상태에 따라 위치는 좋지 않아도 수익이 이보다 많은 곳도 있을 수 있다.
아파트는 세금보고시 감가 상각을 할 수 있으므로 렌트수입 6400달러는 사실상 거의 현금 수입이라고 해도 된다.
5년후 렌트수입은 3만2000달러다.아파트 투자는 은행 CD에 비해 현금 수입은 적지만 부동산은 수년후 가치 상승이라는 것이 있기 때문에 전세는 바로 역전된다.
만약 아파트 가치상승을 연간 4%만 잡아도 투자 첫해 2백만달러 아파트는 2백8만달러가 된다. 2년후는 2백16만3000달러, 3년후 2백25만달러, 4년후 2백34만달러, 5년후 2백43만달러가 된다.
상승률이 더 높다면 투자 수익도 그만큼 늘어난다.즉 아파트 투자는 매년 렌트수입 이외에 5년후 43만달러의 가치상승을 얻게 된다.
또 매년 렌트비를 인상할 수 있어 현금수입을 올라가게 만든다. 총 수익은 43만달러+3만2000달러=46만2000달러인 셈이다.
▲ TIC 투자:애리조나 투산에 위치한 대학촌 아파트(구입가격 3000만달러)와 오클라호마에 소재한 브라이언트 샤핑센터(구입가격 2500만달러)에 각각 50만달러를 나눠 투자했다.
두 곳의 현금 수익률은 첫해 6.5%이며 5년 평균치는 8%가 된다. 입주자의 렌트비가 매년 인상되기 때문이다.
TIC투자는 상가의 경우 전국적인 브랜드의 프랜차이즈가 장기 리스로 입점하고 있어 렌트비 인상은 규칙적으로 실행된다.
우선 1년후 현금 수입은 6만5000달러다. 이 금액 역시 아파트 투자처럼 감가상각 공제로 제로나 마이너스 수입이 된다.
당연히 6만5000달러를 고스란히 주머니에 넣을 수 있다.
2년차부터 5년까지 수익률을 8%로 잡으면 4년간 현금수입은 32만달러가 된다. 이 금액은 월단위로 나뉘어져 매월 꼬박꼬박 투자자의 은행으로 입금된다.
5년간 현금수입 합계는 38만5000달러다.5년후 건물가치 상승을 고려하면 1백만달러 투자에 대해 45만달러의 수익분이 발생한다. 여기에다 현금수입을 더하면 5년후 수익은 83만5000달러가 된다.
비교된 세가지 투자 종목중에서 수익률이 가장 앞섰다. TIC투자의 장점은 개인이 A급 클래스의 대형 건물을 소유할 수 있다는 점이다. 또 건물관리를 전문회사가 하게되므로 고칠 곳이 생겨도 수리업자를 찾으러 다닐 필요가 없다.
TIC투자는 대형 회사가 투자 진단을 내리기 때문에 일반 소형 건물을 살때보다 훨씬 안전하다.
박원득 기자 wonpark@koreadaily.com 신문발행일 :2007. 01. 18
수정시간 :2007. 1. 17 17: 6
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임대수입 개런티
임대수입 개런티
차비호 CPA / R.E. Broker (3/2008)
213-268-9929 bihocha@bihochacpa.com
한국에서 미국 부동산 투자를 고려 하시는 분이 이런 질문을 해왔습니다.
Q: 이곳 한국에서는 새로 짓는 복합 상가건물에 지분 소유로 함께 참여시키고 경영자가 운영수익을 분배
하여주겠다고 계약한후 적자라고 수익금을 분배치않는 사례가 많아요. 미국에서는 이런경우는없는지요?
A: 말씀 하시는 케이스는 새로 짓는 복합 상가건물 입니다. 모든 투자는 정도의 차이 이지만 위험부담이 따릅니다. 신축 건물에 투자 할경우 추가 위험은 수입, 지출 내용이 예상치는 있어도 실지 기록은 없다는 점 입니다.
입주 예정자들도 완공후 각자의 사업에 대한 구상은 있겠지만 실제로 입주해서 사업을 해보지 않은 상태이기 때문에 테넌트들의 사업성도 검증이 되지 않은 상태 입니다.. 그럼으로 신축후에 건물에서 나오는 임대수입이 예상보다 못할수도 있고 지출이 예상보다 많을 수도 있습니다. 그리고 실제 입주율도 기대와 다를수 있습니다.
지은지 2년에서 10년 정도 된 상가나 아파트는 수입 지출의 기록이 있고 입주자들의 크레딧 상태와 입주 기간 계약이 있기에 투자 결정에 중요한 참고가 됩니다.
이런 이유로 미국의 유수 TIC 부동산 투자회사들은 지은지 2년이 넘은 건물을 선호 합니다. 투자 가치를 결정 할수 있는 조사, 즉Due Diligence 를 할 실질적인 자료가 있는 것이지요. 물론 지난 몇해의 수익율이 앞으로도 같을 것이라는 보장은 없지만 과거의 자료와 현 상태를 잘 비교 분석 함으로 앞으로의 예상 수익율에 그만큼 신빙성이 생기는 것 입니다.
만약 신축 건물에 투자 할 경우에는 대부분의 경우 건물 개발업자로부터 18 개월에서 24 개월 정도 Rent Guarantee (임대수입 개런티)를 받습니다. 그 기간내에 입주율이 예상치보다 못하면 이 개런티에서 모자리는 임대 수입을 발생 시키는 계약 입니다.
예를들어 Verdae Village Shopping Center 는 1987 에 지어 졌으나 2007에 완전히 재개발된 샤핑센터인데 재개발이 끝나고 TIC 스폰서 회사가 인수 할때 입주율이 90% 였습니다. 이 TIC회사는 셀러 (개발업자)에게 건물을 산 날짜로부터 18개월간 100% 입주율로 가정하고 그에 상당하는 금액을 (약 50만 달러) Rent Guarantee 로 에스크로에 묶어 두었습니다. 앞으로 18개월동안 건물의 입주율이 100% 되지 않으면 그에 상당한 금액을 매달 에스크로에서 받는 계약 입니다. 투자가들에게 수익율을 년 6-9% 주기위한 방법이라고 보면 됩니다.
주위에 이 샤핑센터와 비슷한 다섯 건물들의 입주율을 조사해보면 약 99% 정도가 되기에 18개월 이내에 입주율이 100% 정도 될 것이라는 판단 이며 이 사실을 투자가들에게 미리 설명을 합니다.
물론 18개월 후에 100% 입주하지 않을수도 있습니다. 이점을 TIC 스폰서는 사전에 철처히 분석 하지만 투자가들이 공동으로 안고있는 위험 이기도 합니다.
또한 투자가의 지분소유가 건물을 직접 소유하고 있느지 아니면 건물을 소유하고 있는 회사형태의 지분을 소유하고 있는지에 따라 관리의 투명성, 법률, 세금의 적용 여부가 달라 집니다.
현재 미국에서는 주식회사, 파트너쉽, LLC, TIC 형태로 부동산 지분투자가 가능 합니다. 처음 세가지 형태는 투자회사의 지분을 소유하며 TIC (Tenants-in-Common) 형태는 투자가가 자신의 지분만큼 Grant Deed (소유증서) 와 Title Insurance (소유증서보험) 을 갖는 것입니다. TIC 투자가 다른 형태보다 안전하다는 보장은 없습니다. 그러나 건물에 대한 직접 소유권을 가지고 있슴으로 양도와 1031 교환이 유리 합니다.
차비호 CPA / R.E. Broker (3/2008)
213-268-9929 bihocha@bihochacpa.com
한국에서 미국 부동산 투자를 고려 하시는 분이 이런 질문을 해왔습니다.
Q: 이곳 한국에서는 새로 짓는 복합 상가건물에 지분 소유로 함께 참여시키고 경영자가 운영수익을 분배
하여주겠다고 계약한후 적자라고 수익금을 분배치않는 사례가 많아요. 미국에서는 이런경우는없는지요?
A: 말씀 하시는 케이스는 새로 짓는 복합 상가건물 입니다. 모든 투자는 정도의 차이 이지만 위험부담이 따릅니다. 신축 건물에 투자 할경우 추가 위험은 수입, 지출 내용이 예상치는 있어도 실지 기록은 없다는 점 입니다.
입주 예정자들도 완공후 각자의 사업에 대한 구상은 있겠지만 실제로 입주해서 사업을 해보지 않은 상태이기 때문에 테넌트들의 사업성도 검증이 되지 않은 상태 입니다.. 그럼으로 신축후에 건물에서 나오는 임대수입이 예상보다 못할수도 있고 지출이 예상보다 많을 수도 있습니다. 그리고 실제 입주율도 기대와 다를수 있습니다.
지은지 2년에서 10년 정도 된 상가나 아파트는 수입 지출의 기록이 있고 입주자들의 크레딧 상태와 입주 기간 계약이 있기에 투자 결정에 중요한 참고가 됩니다.
이런 이유로 미국의 유수 TIC 부동산 투자회사들은 지은지 2년이 넘은 건물을 선호 합니다. 투자 가치를 결정 할수 있는 조사, 즉Due Diligence 를 할 실질적인 자료가 있는 것이지요. 물론 지난 몇해의 수익율이 앞으로도 같을 것이라는 보장은 없지만 과거의 자료와 현 상태를 잘 비교 분석 함으로 앞으로의 예상 수익율에 그만큼 신빙성이 생기는 것 입니다.
만약 신축 건물에 투자 할 경우에는 대부분의 경우 건물 개발업자로부터 18 개월에서 24 개월 정도 Rent Guarantee (임대수입 개런티)를 받습니다. 그 기간내에 입주율이 예상치보다 못하면 이 개런티에서 모자리는 임대 수입을 발생 시키는 계약 입니다.
예를들어 Verdae Village Shopping Center 는 1987 에 지어 졌으나 2007에 완전히 재개발된 샤핑센터인데 재개발이 끝나고 TIC 스폰서 회사가 인수 할때 입주율이 90% 였습니다. 이 TIC회사는 셀러 (개발업자)에게 건물을 산 날짜로부터 18개월간 100% 입주율로 가정하고 그에 상당하는 금액을 (약 50만 달러) Rent Guarantee 로 에스크로에 묶어 두었습니다. 앞으로 18개월동안 건물의 입주율이 100% 되지 않으면 그에 상당한 금액을 매달 에스크로에서 받는 계약 입니다. 투자가들에게 수익율을 년 6-9% 주기위한 방법이라고 보면 됩니다.
주위에 이 샤핑센터와 비슷한 다섯 건물들의 입주율을 조사해보면 약 99% 정도가 되기에 18개월 이내에 입주율이 100% 정도 될 것이라는 판단 이며 이 사실을 투자가들에게 미리 설명을 합니다.
물론 18개월 후에 100% 입주하지 않을수도 있습니다. 이점을 TIC 스폰서는 사전에 철처히 분석 하지만 투자가들이 공동으로 안고있는 위험 이기도 합니다.
또한 투자가의 지분소유가 건물을 직접 소유하고 있느지 아니면 건물을 소유하고 있는 회사형태의 지분을 소유하고 있는지에 따라 관리의 투명성, 법률, 세금의 적용 여부가 달라 집니다.
현재 미국에서는 주식회사, 파트너쉽, LLC, TIC 형태로 부동산 지분투자가 가능 합니다. 처음 세가지 형태는 투자회사의 지분을 소유하며 TIC (Tenants-in-Common) 형태는 투자가가 자신의 지분만큼 Grant Deed (소유증서) 와 Title Insurance (소유증서보험) 을 갖는 것입니다. TIC 투자가 다른 형태보다 안전하다는 보장은 없습니다. 그러나 건물에 대한 직접 소유권을 가지고 있슴으로 양도와 1031 교환이 유리 합니다.
부동산 투자와 인플레이션
[부동산] 중앙일보 컬럼
[부동산 투자] 부동산 투자와 인플레이션
차비호 CPA / TIC 부동산 전문 브로커
인플레이션이란 물건이나 서비스의 가격이 시간이 지남에 따라 상승함을 가르킨다.
같은 뜻으로 돈의 가치는 시간이 지남에 따라 하락한다는 말이다. 오늘 100달러로 기름 한통을 살 수 있으면 같은 100달러로 5년이나 10년후에는 반통 정도밖에 못사는 경우다.
오늘 은행 CD에 10만 달러가 있고 연평균 인플레이션이 4% 이면 5년후에 돈의 가치는 약 20%인 2만달러가 줄어든 8만달러 정도 될수 있다는 것이다.
은행에서 이자를 받아도 세금을 내고나면 인플레이션도 못따라가는 경우가 대부분이다. 그래서 원금을 보장하는 CD는 단기적으로 안전하지만 장기적으로는 손해가 확실하다는 말이 인플레이션 결과로 나온 말이다.
금화은화를 돈으로 사용했던 고대에는 인플레이션이 없었다. 그러나 숫자적으로 상징적인 가치만을 지닌 지폐나 채권을 사용하면서 인플레이션이 생겨나게 되었고 그 영향력은 재산 관리에 중요한 요소가 되었다.
부동산 가치와 인플레이션은 어떤 관계가 있을까?
많은 사람들이 부동산은 인플레이션 헤지(Hedge)라고 하는 이유는 무엇인가? 대답은 부동산이란 말 자체에서 찿을수 있다.
부동산은 기본적으로 땅과 건물인데 10년전에 100만달러로 지은 건물을 다시 지으려면 그동안 오른 땅값 건물 자재값 인건비 보험료 등 여러 비용을 오른만큼 지불해야 같은 건물을 지을수 있다.
특별한 경우가 있을 수도 있으나 일반적으로는 10년간의 인플레이션이 자동적으로 건물의 싯가 상승에 작용되어 있다는 점이다.
건물의 가치를 결정하는 임대 수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자물가지수) 정도 상승한다. 이점이 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다.
그러나 부동산의 싯가는 지역에 따라 인플레이션 만큼 상승하지 않을수도 있다.
첫째는 건물이 낡아지거나 사용용도가 변경될 수 있다는 것이다.
둘째로 더욱 일반적인 이유는 수요와 공급의 불균형인데 이 불균형을 초래하는 것은 인구의 증가율과 지역 경제 규모의 변화이다.
지난 약 20여년간 미국의 인구 증가는 선벨트(Sunbelt) 지역 (남쪽 따뜻한 지역 캘리포니아 애리조나플로리다 등) 지역과 대도시 근처에 치중되고 있으며 이런 추세는 해당지역의 부동산 가격을 평균이상 상승 시켰고 인구가 줄거나 늘지 않은 북쪽 지역 여러 곳은 부동산 시가상승이 평균 이하이거나 하락하는 추세를 보이고 있다.
인구가 늘어나는 곳이 자연히 지역경제 규모가 커지며 이에따른 부동산 수요가 많아지고 이런 지역에 있는 부동산은 인플레이션을 포함한 시가상승이 유리해진다.
또 현재 이러한 추세는 베이비부머 세대가 은퇴를 시작한 2000년 초부터 가속화되어 앞으로 수십년간 지속될 전망이다.
은행 CD 채권 주식 뮤츄얼 펀드는 물건이 아닌 숫자적인 상징이다. 이 상징들은 나름대로 법적인 권리가 있어 가치가 있고 수요와 공급에 의해 시가가 변하기도 한다.
워렌 버펫이 이야기하는 좋은 기업의 주식은 장기적으로 시가 상승이 유리한 것도 확실하다. 그러나 부동산의 경우처럼 시중의 물건 가격이 인플레이션으로 상승 한다고 그 주식이 동반 상승하는 것은 아니다.
▷문의:213-268-9929
신문발행일 :2008. 06. 02
수정시간 :2008. 6. 1 22: 43
ⓒ KoreaDaily.com 미주중앙일보 All rights reserved.
[부동산 투자] 부동산 투자와 인플레이션
차비호 CPA / TIC 부동산 전문 브로커
인플레이션이란 물건이나 서비스의 가격이 시간이 지남에 따라 상승함을 가르킨다.
같은 뜻으로 돈의 가치는 시간이 지남에 따라 하락한다는 말이다. 오늘 100달러로 기름 한통을 살 수 있으면 같은 100달러로 5년이나 10년후에는 반통 정도밖에 못사는 경우다.
오늘 은행 CD에 10만 달러가 있고 연평균 인플레이션이 4% 이면 5년후에 돈의 가치는 약 20%인 2만달러가 줄어든 8만달러 정도 될수 있다는 것이다.
은행에서 이자를 받아도 세금을 내고나면 인플레이션도 못따라가는 경우가 대부분이다. 그래서 원금을 보장하는 CD는 단기적으로 안전하지만 장기적으로는 손해가 확실하다는 말이 인플레이션 결과로 나온 말이다.
금화은화를 돈으로 사용했던 고대에는 인플레이션이 없었다. 그러나 숫자적으로 상징적인 가치만을 지닌 지폐나 채권을 사용하면서 인플레이션이 생겨나게 되었고 그 영향력은 재산 관리에 중요한 요소가 되었다.
부동산 가치와 인플레이션은 어떤 관계가 있을까?
많은 사람들이 부동산은 인플레이션 헤지(Hedge)라고 하는 이유는 무엇인가? 대답은 부동산이란 말 자체에서 찿을수 있다.
부동산은 기본적으로 땅과 건물인데 10년전에 100만달러로 지은 건물을 다시 지으려면 그동안 오른 땅값 건물 자재값 인건비 보험료 등 여러 비용을 오른만큼 지불해야 같은 건물을 지을수 있다.
특별한 경우가 있을 수도 있으나 일반적으로는 10년간의 인플레이션이 자동적으로 건물의 싯가 상승에 작용되어 있다는 점이다.
건물의 가치를 결정하는 임대 수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자물가지수) 정도 상승한다. 이점이 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다.
그러나 부동산의 싯가는 지역에 따라 인플레이션 만큼 상승하지 않을수도 있다.
첫째는 건물이 낡아지거나 사용용도가 변경될 수 있다는 것이다.
둘째로 더욱 일반적인 이유는 수요와 공급의 불균형인데 이 불균형을 초래하는 것은 인구의 증가율과 지역 경제 규모의 변화이다.
지난 약 20여년간 미국의 인구 증가는 선벨트(Sunbelt) 지역 (남쪽 따뜻한 지역 캘리포니아 애리조나플로리다 등) 지역과 대도시 근처에 치중되고 있으며 이런 추세는 해당지역의 부동산 가격을 평균이상 상승 시켰고 인구가 줄거나 늘지 않은 북쪽 지역 여러 곳은 부동산 시가상승이 평균 이하이거나 하락하는 추세를 보이고 있다.
인구가 늘어나는 곳이 자연히 지역경제 규모가 커지며 이에따른 부동산 수요가 많아지고 이런 지역에 있는 부동산은 인플레이션을 포함한 시가상승이 유리해진다.
또 현재 이러한 추세는 베이비부머 세대가 은퇴를 시작한 2000년 초부터 가속화되어 앞으로 수십년간 지속될 전망이다.
은행 CD 채권 주식 뮤츄얼 펀드는 물건이 아닌 숫자적인 상징이다. 이 상징들은 나름대로 법적인 권리가 있어 가치가 있고 수요와 공급에 의해 시가가 변하기도 한다.
워렌 버펫이 이야기하는 좋은 기업의 주식은 장기적으로 시가 상승이 유리한 것도 확실하다. 그러나 부동산의 경우처럼 시중의 물건 가격이 인플레이션으로 상승 한다고 그 주식이 동반 상승하는 것은 아니다.
▷문의:213-268-9929
신문발행일 :2008. 06. 02
수정시간 :2008. 6. 1 22: 43
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부동산 투자로 절세하는 방법중 한가지 – Real Estate Professional Designation (감가상각을 통한 절세)
[재테크]
[부동산 투자] 부동산 투자로 절세하는 방법중 한가지 – Real Estate Professional Designation (감가상각을 통한 절세)
차비호 CPA
지난 번 칼럼에서 언급한 바와 같이 감가상각(depreciation)을 활용해 세법상 생기는 손해로 다른 일반 수입 사업상 이득이나 월급 등을 상쇄할 수 있으면 더 많은 세금 혜택을 볼 수 있다.
그러나 현 세법은 연간 수입 10만달러(AGI 기준)까지는 부동산 투자에서 생기는 2만5000달러까지를 손해로 인정하기 때문에 세금 혜택을 누릴 수 있으나 AGI가 15만달러를 넘는 사람은 이 손해를 공제하지 못하고 그 다음해로 이월하게 정해져 있다.
따라서 세금 혜택을 보려면 수입이 감소하거나 해당 부동산을 팔 때까지 기다려야 한다.
예를 들어 연간 수입이 25만달러인 사업가가 100달러짜리 부동산을 20만달러 다운하고 구입했다고 가정하자.
그리고 이 부동산 투자에서 나오는 임대료에서 모든 경비와 은행 이자를 지불하고 첫해에 남는 현금 수입이 1만달러라고 가정하면 투자액 20만달러의 5% (cash-on-cash yield)가 수입이다.
첫해 감가상각이 2만5000달러이므로 세법상으론 1만5000달러의 손해가 발생한다.캐시플로는 1만달러 이익이지만 세금상으로는 건물에 대한 감가상각이 경비로 취급되기 때문에 오히려 손해가 발생하는 것이다.
위에서 말한 경비는 부동산 투자시 생길 수 있는 모든 경비와 관리상 일어나는 경비를 포함한 것이다. 은행융자 부동산 세금 보험 관리인 비용 수리 비용 뿐만 아니라 전문 컨설팅 비용 여행 경비 자동차 경비 홈오피스 경비 등이 해당된다.
그러므로 1만달러 현금 수입에 대한 세금을 내지 않아도 되는데 만약 1만5000달러의 세금상 손해를 25만달러의 사업상 수입과 상쇄하면 현행 세법상 약 45%인 6750달러의 세금을 추가로 줄일 수 있다.
즉 1만달러 현금 수입에 6750달러의 세금을 줄여 합계 1만6750달러의 현금 혜택을 볼 수 있는 것이다.
그러나 passive loss limitation 규정상 해당 연도에 다른 수입과 상쇄할 수 없어 계속 이월되다가 그 부동산이 팔릴 때 한꺼번에 수입에서 공제하게 돼 있다.
한가지 방법은 자신이나 배우자 중 한사람이 '부동산 전문가(real estate professional)'로 간주되는 길이다.
세법에서는 부동산 투자업을 전문으로 하는 사람은 손해의 크고 작음에 상관없이 연말 세금보고 정산시 다른 수입과 상쇄할 수 있게 해준다.
부부의 경우에는 세금상 창출된 부동산 손해를 가지고 배우자의 수입에서 세금 혜택을 볼 수도 있다는 것이다.
위의 경우 1만5000달러의 손해를 25만달러의 사업상 수입에서 상쇄하는 것이 가능하다. 현 세법에서 정의하는 부동산 전문가는 부동산을 구입 관리 처분하기 위해 자신이 하는 일 가운데 51% 이상을 부동산에 관계된 활동에 사용해야 하며 연 751시간 이상을 기록으로 남겨야 하는 등 규정이 까다롭다.
그러나 이 규정들을 잘 이해하고 사전에 계획한다면 부동산 투자로 절세와 증식을 동시에 꾀할 수 있다.
▷문의: (213)427-1123
신문발행일 :2007. 10. 01
수정시간 :2007. 9. 30 17: 34
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[부동산 투자] 부동산 투자로 절세하는 방법중 한가지 – Real Estate Professional Designation (감가상각을 통한 절세)
차비호 CPA
지난 번 칼럼에서 언급한 바와 같이 감가상각(depreciation)을 활용해 세법상 생기는 손해로 다른 일반 수입 사업상 이득이나 월급 등을 상쇄할 수 있으면 더 많은 세금 혜택을 볼 수 있다.
그러나 현 세법은 연간 수입 10만달러(AGI 기준)까지는 부동산 투자에서 생기는 2만5000달러까지를 손해로 인정하기 때문에 세금 혜택을 누릴 수 있으나 AGI가 15만달러를 넘는 사람은 이 손해를 공제하지 못하고 그 다음해로 이월하게 정해져 있다.
따라서 세금 혜택을 보려면 수입이 감소하거나 해당 부동산을 팔 때까지 기다려야 한다.
예를 들어 연간 수입이 25만달러인 사업가가 100달러짜리 부동산을 20만달러 다운하고 구입했다고 가정하자.
그리고 이 부동산 투자에서 나오는 임대료에서 모든 경비와 은행 이자를 지불하고 첫해에 남는 현금 수입이 1만달러라고 가정하면 투자액 20만달러의 5% (cash-on-cash yield)가 수입이다.
첫해 감가상각이 2만5000달러이므로 세법상으론 1만5000달러의 손해가 발생한다.캐시플로는 1만달러 이익이지만 세금상으로는 건물에 대한 감가상각이 경비로 취급되기 때문에 오히려 손해가 발생하는 것이다.
위에서 말한 경비는 부동산 투자시 생길 수 있는 모든 경비와 관리상 일어나는 경비를 포함한 것이다. 은행융자 부동산 세금 보험 관리인 비용 수리 비용 뿐만 아니라 전문 컨설팅 비용 여행 경비 자동차 경비 홈오피스 경비 등이 해당된다.
그러므로 1만달러 현금 수입에 대한 세금을 내지 않아도 되는데 만약 1만5000달러의 세금상 손해를 25만달러의 사업상 수입과 상쇄하면 현행 세법상 약 45%인 6750달러의 세금을 추가로 줄일 수 있다.
즉 1만달러 현금 수입에 6750달러의 세금을 줄여 합계 1만6750달러의 현금 혜택을 볼 수 있는 것이다.
그러나 passive loss limitation 규정상 해당 연도에 다른 수입과 상쇄할 수 없어 계속 이월되다가 그 부동산이 팔릴 때 한꺼번에 수입에서 공제하게 돼 있다.
한가지 방법은 자신이나 배우자 중 한사람이 '부동산 전문가(real estate professional)'로 간주되는 길이다.
세법에서는 부동산 투자업을 전문으로 하는 사람은 손해의 크고 작음에 상관없이 연말 세금보고 정산시 다른 수입과 상쇄할 수 있게 해준다.
부부의 경우에는 세금상 창출된 부동산 손해를 가지고 배우자의 수입에서 세금 혜택을 볼 수도 있다는 것이다.
위의 경우 1만5000달러의 손해를 25만달러의 사업상 수입에서 상쇄하는 것이 가능하다. 현 세법에서 정의하는 부동산 전문가는 부동산을 구입 관리 처분하기 위해 자신이 하는 일 가운데 51% 이상을 부동산에 관계된 활동에 사용해야 하며 연 751시간 이상을 기록으로 남겨야 하는 등 규정이 까다롭다.
그러나 이 규정들을 잘 이해하고 사전에 계획한다면 부동산 투자로 절세와 증식을 동시에 꾀할 수 있다.
▷문의: (213)427-1123
신문발행일 :2007. 10. 01
수정시간 :2007. 9. 30 17: 34
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부동산 상속과 절세 방법
[부동산] 중앙일보 6-30-2008
[부동산 투자] 부동산 상속과 절세 방법
차비호 CPA/부동산 브로커
Q=부동산을 상속할 경우 세금은 어떻게 계산이 되는지요.
A=상속세 (Estate Tax)는 본인이 사망하면서 남긴 모든 재산 즉 부동산 사업체 차 현금 자동차 생명 보험 등에서 부채를 빼고 순재산에 대해서 부과됩니다.
2008년에 사망한 경우는 순재산의 200만달러까지는 상속세가 면제되며 넘는 부분에 대한 세율은 45%입니다.
2010 년에는 상속세 면제액이 무한정이어서 아무리 많은 재산을 남겨도 상속세금은 없습니다. 그러나 2011 부터는 면제액이 100만 달러로 줄어들게 됩니다.
부부인 경우는 리빙트러스트를 활용해서 면제액을 200만달러에서 400만달러로 증가 시킬수 있으며 아래 도표와 같이 상속세를 줄일수 있습니다.〈표참조〉
도표에서 볼수 있듯이 400만달러가 넘는 순재산을 남기면 상속계획을 해도 상속세를 내게되며 재산이 많을 경우에는 상속세를 내기 위해서 부동산이나 사업체를 급히 팔아야 할 경우가 생깁니다.
이런 경우 상속세를 내기위한 생명보험을 따로 갗고 있는 것이 유리 할수 있으며 이 목적을 위한 생명보험은 Irrevocable Trust 로 설정하셔야 보험액이 상속 재산에 포함되지 않습니다.(자세한 내용은 상속전문 변호사와 상의하시기 바랍니다.)
리빙트러스트의 다른 장점으로는 유언검증(Probate) 과정과 그에 따른 변호사 경비를 피할 수 있다는 점입니다.
리빙트러스트가 없이 사망하면 남긴 재산을 자녀에게 넘기는 과정을 법원에서 관리하게 됩니다. 이 과정 유언검증(Probate)은 보통 1년 이상 소요 될수 있으며 변호사 경비는 남긴 재산 전체 금액에 대해 책정 됩니다.
상속세는 부채를 제외한 순재산에 의해 부과되지만 유언검증 변호사 경비는 부채를 포함한 전체 금액에 대해 내게 됩니다.
그러나 리빙트로스트를 만들면 재산 분배와 분배 과정을 관리할 관리인(Trustee)을 설정해 놓은 상태임으로 시간도 적게 들고 또 유언검증을 할 필요가 없어지는 것입니다.
부동산을 유산으로 남기는 경우 생전에 발생한 시가 상승에 대해서는 세금이 부과되지 않습니다.
예를들어 100만달러에 산 상가를 유산으로 남겼는데 시가가 300만달러 였으면 200만달러 시가 상승에 대해서는 세금이 나오지 않습니다. 그러나 위에 언급한 상속세 대상이 됩니다.
1031 교환으로 부동산 재산을 증식시킨 경우에도 같은 세법이 적용 됩니다. 만약 자녀분이 300만달러에 상가를 상속 받아서 일년후에 350만달러에 팔면 50만달러의 양도 소득에 대한 세금을 내게되며 자녀분이 1031 교환을 통해 재투자하면 이 세금 마저도 연기 혹은 면제 받을수 있습니다.
상속법과 관련된 세법은 자주 변경되며 개인마다 다른 필요성이 있음으로 꼭 전문인과 상의 하시기 바랍니다.
▷문의: (213)427-1123 bihocha@bihochacpa.com
신문발행일 :2008. 06. 30
수정시간 :2008. 6. 29 18: 25
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[부동산 투자] 부동산 상속과 절세 방법
차비호 CPA/부동산 브로커
Q=부동산을 상속할 경우 세금은 어떻게 계산이 되는지요.
A=상속세 (Estate Tax)는 본인이 사망하면서 남긴 모든 재산 즉 부동산 사업체 차 현금 자동차 생명 보험 등에서 부채를 빼고 순재산에 대해서 부과됩니다.
2008년에 사망한 경우는 순재산의 200만달러까지는 상속세가 면제되며 넘는 부분에 대한 세율은 45%입니다.
2010 년에는 상속세 면제액이 무한정이어서 아무리 많은 재산을 남겨도 상속세금은 없습니다. 그러나 2011 부터는 면제액이 100만 달러로 줄어들게 됩니다.
부부인 경우는 리빙트러스트를 활용해서 면제액을 200만달러에서 400만달러로 증가 시킬수 있으며 아래 도표와 같이 상속세를 줄일수 있습니다.〈표참조〉
도표에서 볼수 있듯이 400만달러가 넘는 순재산을 남기면 상속계획을 해도 상속세를 내게되며 재산이 많을 경우에는 상속세를 내기 위해서 부동산이나 사업체를 급히 팔아야 할 경우가 생깁니다.
이런 경우 상속세를 내기위한 생명보험을 따로 갗고 있는 것이 유리 할수 있으며 이 목적을 위한 생명보험은 Irrevocable Trust 로 설정하셔야 보험액이 상속 재산에 포함되지 않습니다.(자세한 내용은 상속전문 변호사와 상의하시기 바랍니다.)
리빙트러스트의 다른 장점으로는 유언검증(Probate) 과정과 그에 따른 변호사 경비를 피할 수 있다는 점입니다.
리빙트러스트가 없이 사망하면 남긴 재산을 자녀에게 넘기는 과정을 법원에서 관리하게 됩니다. 이 과정 유언검증(Probate)은 보통 1년 이상 소요 될수 있으며 변호사 경비는 남긴 재산 전체 금액에 대해 책정 됩니다.
상속세는 부채를 제외한 순재산에 의해 부과되지만 유언검증 변호사 경비는 부채를 포함한 전체 금액에 대해 내게 됩니다.
그러나 리빙트로스트를 만들면 재산 분배와 분배 과정을 관리할 관리인(Trustee)을 설정해 놓은 상태임으로 시간도 적게 들고 또 유언검증을 할 필요가 없어지는 것입니다.
부동산을 유산으로 남기는 경우 생전에 발생한 시가 상승에 대해서는 세금이 부과되지 않습니다.
예를들어 100만달러에 산 상가를 유산으로 남겼는데 시가가 300만달러 였으면 200만달러 시가 상승에 대해서는 세금이 나오지 않습니다. 그러나 위에 언급한 상속세 대상이 됩니다.
1031 교환으로 부동산 재산을 증식시킨 경우에도 같은 세법이 적용 됩니다. 만약 자녀분이 300만달러에 상가를 상속 받아서 일년후에 350만달러에 팔면 50만달러의 양도 소득에 대한 세금을 내게되며 자녀분이 1031 교환을 통해 재투자하면 이 세금 마저도 연기 혹은 면제 받을수 있습니다.
상속법과 관련된 세법은 자주 변경되며 개인마다 다른 필요성이 있음으로 꼭 전문인과 상의 하시기 바랍니다.
▷문의: (213)427-1123 bihocha@bihochacpa.com
신문발행일 :2008. 06. 30
수정시간 :2008. 6. 29 18: 25
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부동산 공동투자와 1031 익스체인지
[부동산 투자상식] 부동산 공동투자와 1031 익스체인지
-차비호 CPA-
부동산 공동투자는 파트너십, 코퍼레이션, LLC(Limited Liability Company), TIC(Tenancy-in-Common) 등이 대표적인 형태이다.
옛말에 '뭉치면 산다'고 했다. 부동산 투자도 마찬가지여서 여러명이 자금을 모으면 다음과 같은 시너지 효과를 꾀할 수 있다.첫째 크고 좋은 부동산을 살 수 있다.
투자용 부동산은 A B C D급으로 나눌 수 있는데 A B급의 장점은 좋은 위치에 위치한 새 건물에 신용이 좋은 테넌트들이 입주해 있어 안전하고 수입이 안정돼 있다는 점이다.
보통 기관투자가나 보험회사에서 주로 구입한다. 일반 개인은 혼자 구입하기 어렵지만 공동으로 힘을 모으면 가능하다.
둘째 은행 융자조건이 유리하다. 좋은 위치 좋은 테넌트들이 있기에 은행들이 융자를 좋은 조건에 해준다.
예를들어 부동산 투자전문회사인 SCI에서는 뉴저지의 샤핑센터를 6900만달러에 구입하고 4200만달러를 융자받았는데 조건은 10년 고정에 이자율 5.83%이었다. 당시 프라임 이자율이 8.25%이었던 점을 감안할 때 개인 투자가가 얻기 힘든 좋은 융자 조건임을 알 수 있다.
셋째 관리회사를 따로 둬 편리하다. 어떤 귀한 물건과 마찬가지로 구입만큼 관리가 중요하다. 특히 입주자의 권리가 강한 미국의 투자용 부동산은 외부관리를 잘 하는 것도 중요하지만 테넌트 관리도 못지 않게 조심스럽다.
공동투자해서 크고 좋은 부동산을 구입하면 일반적으로 그 건물에 걸맞는 전문 관리회사를 고용하기 때문에 개인은 관리부담에서 벗어날 수 있다.
넷째 매달 수익율이 개인투자에 비해 높다. 부동산 투자시 기대할 수 있는 수익은 매달받는 임대 수입과 시가 상승이다.
그리고 이 두가지를 합한 것이 총수입이며 두가지 중 어느 하나도 무시할 수없이 중요하다. 일부 투자가들은 매달 수입은 별로 없어도 나중에 시가가 상승하면 만족하다고 하는데 이와 반대로 전문 부동산 투자회사는 매달 수익과 시가 상승을 동시에 기대한다.
이렇듯 공동투자는 여러모로 유리하지만 자신의 지분을 마음대로 팔거나 1031 익스체인지를 하기 어려워 많은 투자가들이 외면해 왔다.
예를 들어 투자가 10명이 자금을 모아 파트너십 주식회사 LLC 형태로 건물을 사면 Grant Deed 와 타이틀보험이 그 단체(entity) 명의로 등록된다.
투자가는 단체의 일부를 소유하지만 건물을 직접 소유하는 것은 아니다. 연방 국세청(IRS)에서는 이를 간접 소유권(Indirect Ownership Interest)이라 칭한다.
그러므로 10명중 한명이 형편상 자신의 소유지분을 팔고 싶을 때 나머지 9명이 건물 전체를 팔고싶지 않는 한 매각에 어려움을 겪을 수 있으며 1031 익스체인지도 불가능하다.
이러한 단점을 보완한 방법이 IRS에서 Revenue Procedure 2002-22를 통해 발표한 TIC 공동투자이다.
TIC로 부동산에 공동투자하면 자신의 지분만큼 Grant Deed와 타이틀보험을 투자가가 직접 소유하게 된다.
또 IRS에서 TIC 소유권을 일반 부동산과 동일하게 취급하기에 소유지분의 판매가 자유롭고 다른 어느 부동산과도 1031 익스체인지가 가능하다.
▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2007. 07. 30 - 중앙일보
수정시간 :2007. 7. 29 17: 26
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-차비호 CPA-
부동산 공동투자는 파트너십, 코퍼레이션, LLC(Limited Liability Company), TIC(Tenancy-in-Common) 등이 대표적인 형태이다.
옛말에 '뭉치면 산다'고 했다. 부동산 투자도 마찬가지여서 여러명이 자금을 모으면 다음과 같은 시너지 효과를 꾀할 수 있다.첫째 크고 좋은 부동산을 살 수 있다.
투자용 부동산은 A B C D급으로 나눌 수 있는데 A B급의 장점은 좋은 위치에 위치한 새 건물에 신용이 좋은 테넌트들이 입주해 있어 안전하고 수입이 안정돼 있다는 점이다.
보통 기관투자가나 보험회사에서 주로 구입한다. 일반 개인은 혼자 구입하기 어렵지만 공동으로 힘을 모으면 가능하다.
둘째 은행 융자조건이 유리하다. 좋은 위치 좋은 테넌트들이 있기에 은행들이 융자를 좋은 조건에 해준다.
예를들어 부동산 투자전문회사인 SCI에서는 뉴저지의 샤핑센터를 6900만달러에 구입하고 4200만달러를 융자받았는데 조건은 10년 고정에 이자율 5.83%이었다. 당시 프라임 이자율이 8.25%이었던 점을 감안할 때 개인 투자가가 얻기 힘든 좋은 융자 조건임을 알 수 있다.
셋째 관리회사를 따로 둬 편리하다. 어떤 귀한 물건과 마찬가지로 구입만큼 관리가 중요하다. 특히 입주자의 권리가 강한 미국의 투자용 부동산은 외부관리를 잘 하는 것도 중요하지만 테넌트 관리도 못지 않게 조심스럽다.
공동투자해서 크고 좋은 부동산을 구입하면 일반적으로 그 건물에 걸맞는 전문 관리회사를 고용하기 때문에 개인은 관리부담에서 벗어날 수 있다.
넷째 매달 수익율이 개인투자에 비해 높다. 부동산 투자시 기대할 수 있는 수익은 매달받는 임대 수입과 시가 상승이다.
그리고 이 두가지를 합한 것이 총수입이며 두가지 중 어느 하나도 무시할 수없이 중요하다. 일부 투자가들은 매달 수입은 별로 없어도 나중에 시가가 상승하면 만족하다고 하는데 이와 반대로 전문 부동산 투자회사는 매달 수익과 시가 상승을 동시에 기대한다.
이렇듯 공동투자는 여러모로 유리하지만 자신의 지분을 마음대로 팔거나 1031 익스체인지를 하기 어려워 많은 투자가들이 외면해 왔다.
예를 들어 투자가 10명이 자금을 모아 파트너십 주식회사 LLC 형태로 건물을 사면 Grant Deed 와 타이틀보험이 그 단체(entity) 명의로 등록된다.
투자가는 단체의 일부를 소유하지만 건물을 직접 소유하는 것은 아니다. 연방 국세청(IRS)에서는 이를 간접 소유권(Indirect Ownership Interest)이라 칭한다.
그러므로 10명중 한명이 형편상 자신의 소유지분을 팔고 싶을 때 나머지 9명이 건물 전체를 팔고싶지 않는 한 매각에 어려움을 겪을 수 있으며 1031 익스체인지도 불가능하다.
이러한 단점을 보완한 방법이 IRS에서 Revenue Procedure 2002-22를 통해 발표한 TIC 공동투자이다.
TIC로 부동산에 공동투자하면 자신의 지분만큼 Grant Deed와 타이틀보험을 투자가가 직접 소유하게 된다.
또 IRS에서 TIC 소유권을 일반 부동산과 동일하게 취급하기에 소유지분의 판매가 자유롭고 다른 어느 부동산과도 1031 익스체인지가 가능하다.
▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2007. 07. 30 - 중앙일보
수정시간 :2007. 7. 29 17: 26
ⓒ KoreaDaily.com 미주중앙일보 All rights reserved.
미국 부동산 투자시 한국세법
[재테크]
[부동산 투자] 미국 부동산 투자시 한국세법
차비호 CPA
한국인들의 미국 부동산 투자 문의가 점점 늘어나고 있다. 2007년부터 개인은 300만달러까지 해외 부동산에 투자할 수 있고 2009년에는 규제가 완전히 없어지기 때문에 한국인들의 미국 부동산 투자는 점차 증가할 것으로 보인다.
한국인이 미국에 있는 부동산을 소유했을 때 일반적으로 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)와 함께 미국과 한국의 세무협정(US Tax Treaty with Republic of South Korea)이 동시에 적용된다. 그
리고 연방세법과 부동산이 위치한 주의 세법이 같이 관련된다. 예를 들어 한국인이 캘리포니아에서 주택이나 상가를 소유하고 임대를 했을 경우 그 수입은 매년 연방 국세청(IRS)과 캘리포니아 주정부에 보고해야 한다.
미국과 한국의 세무협정은 일단 이중과세를 하지 않는 것을 전제로 하고 있다. 그래서 한국인이 미국 부동산에 투자해 임대수입이나 양도소득이 발생했을 때 미국법에 따른 세금을 먼저 내고 이 세금은 한국세금 계산에서 공제해 준다.
그럼으로 한국세금이 미국보다 많지 않은 이상 더이상 세금을 낼 필요가 없다. 그리고 미국법에 의한 세금은 미국 시민권자와 동일하다. 즉 한국인이 100만달러를 투자해 연간 임대 순수입이 7만달러라고 가정할 때 해당되는 연방세와 주정부 세금은 미국인이 100만달러를 투자해서 번 7만달러와 같다는 말이다.
미국 세법에서는 임대 순수입에서 감가상각을 경비로 상쇄할 수 있어 실제로 받는 수입에 대한 세금이 없을 경우가 대부분이다. 다만 외국인 투자가의 경우 수입의 30%는 세금 예납 명목으로 IRS에 보내야 하는데 From W8-ECI를 활용하면 예납하지 않아도 된다.
그리고 이 임대 순수입을 한국으로 가져가도 한국에서 세금 대상이 되지 않는다. 연간 수입은 물론 외국인이 부동산을 팔아서 생긴 이득도 일단 예납해야 한다.
부동산을 매각할 경우 IRS에 내야 하는 예납세금은 판매금액의 10%이고 또 주정부 세금을 예납해야하는 경우도 있다.
그러나 세법 조항 1031 익스체인지를 활용하면 미국인과 마찬가지로 세금을 유보내지 말소시킬 수 있다.
미국에는 부동산 소유주에게 많은 세금 혜택이 있는데 그중 대표적인 것이 'IRC Section 1031 Tax Deferred Exchange'이다.
IRC(Internal Revenue Code)는 IRS의 세법 전서이며 이중 조항 1031에 의해 부동산 팔 때 생기는 양도소득을 그 다음 부동산에 투자할 경우 세금을 유보해 주며 계속 유보하다가 유산으로 남기면 양도소득세를 전액 면제받을 수 있다.
미국의 부동산 부자들 대부분이 이 세법을 활용해 재산을 키웠다고 해도 과언이 아닐만큼 1031 익스체인지는 오랫동안 널리 사용돼 왔다.
그리고 1031은 외국인 투자가에게도 적용돼 부동산 증식과정에서 똑같은 혜택을 누릴수 있다. 문제는 한국 세법이다. 한국의 현행 세법은 양도이득에 대해 미국의 1031 익스체인지와 같이 연기나 말소를 해주는 제도가 없다.
▷문의: (213)268-9929 www.sciproperties.com/rds/bihocha
신문발행일 :2007. 08. 13
수정시간 :2007. 8. 12 19: 57
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[부동산 투자] 미국 부동산 투자시 한국세법
차비호 CPA
한국인들의 미국 부동산 투자 문의가 점점 늘어나고 있다. 2007년부터 개인은 300만달러까지 해외 부동산에 투자할 수 있고 2009년에는 규제가 완전히 없어지기 때문에 한국인들의 미국 부동산 투자는 점차 증가할 것으로 보인다.
한국인이 미국에 있는 부동산을 소유했을 때 일반적으로 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)와 함께 미국과 한국의 세무협정(US Tax Treaty with Republic of South Korea)이 동시에 적용된다. 그
리고 연방세법과 부동산이 위치한 주의 세법이 같이 관련된다. 예를 들어 한국인이 캘리포니아에서 주택이나 상가를 소유하고 임대를 했을 경우 그 수입은 매년 연방 국세청(IRS)과 캘리포니아 주정부에 보고해야 한다.
미국과 한국의 세무협정은 일단 이중과세를 하지 않는 것을 전제로 하고 있다. 그래서 한국인이 미국 부동산에 투자해 임대수입이나 양도소득이 발생했을 때 미국법에 따른 세금을 먼저 내고 이 세금은 한국세금 계산에서 공제해 준다.
그럼으로 한국세금이 미국보다 많지 않은 이상 더이상 세금을 낼 필요가 없다. 그리고 미국법에 의한 세금은 미국 시민권자와 동일하다. 즉 한국인이 100만달러를 투자해 연간 임대 순수입이 7만달러라고 가정할 때 해당되는 연방세와 주정부 세금은 미국인이 100만달러를 투자해서 번 7만달러와 같다는 말이다.
미국 세법에서는 임대 순수입에서 감가상각을 경비로 상쇄할 수 있어 실제로 받는 수입에 대한 세금이 없을 경우가 대부분이다. 다만 외국인 투자가의 경우 수입의 30%는 세금 예납 명목으로 IRS에 보내야 하는데 From W8-ECI를 활용하면 예납하지 않아도 된다.
그리고 이 임대 순수입을 한국으로 가져가도 한국에서 세금 대상이 되지 않는다. 연간 수입은 물론 외국인이 부동산을 팔아서 생긴 이득도 일단 예납해야 한다.
부동산을 매각할 경우 IRS에 내야 하는 예납세금은 판매금액의 10%이고 또 주정부 세금을 예납해야하는 경우도 있다.
그러나 세법 조항 1031 익스체인지를 활용하면 미국인과 마찬가지로 세금을 유보내지 말소시킬 수 있다.
미국에는 부동산 소유주에게 많은 세금 혜택이 있는데 그중 대표적인 것이 'IRC Section 1031 Tax Deferred Exchange'이다.
IRC(Internal Revenue Code)는 IRS의 세법 전서이며 이중 조항 1031에 의해 부동산 팔 때 생기는 양도소득을 그 다음 부동산에 투자할 경우 세금을 유보해 주며 계속 유보하다가 유산으로 남기면 양도소득세를 전액 면제받을 수 있다.
미국의 부동산 부자들 대부분이 이 세법을 활용해 재산을 키웠다고 해도 과언이 아닐만큼 1031 익스체인지는 오랫동안 널리 사용돼 왔다.
그리고 1031은 외국인 투자가에게도 적용돼 부동산 증식과정에서 똑같은 혜택을 누릴수 있다. 문제는 한국 세법이다. 한국의 현행 세법은 양도이득에 대해 미국의 1031 익스체인지와 같이 연기나 말소를 해주는 제도가 없다.
▷문의: (213)268-9929 www.sciproperties.com/rds/bihocha
신문발행일 :2007. 08. 13
수정시간 :2007. 8. 12 19: 57
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따져 볼 본국인 투자
[최신기사]
[프로페셔널 라인] 따져 볼 본국인 투자
차비호 공인회계사
본국인들의 투자용 해외부동산 취득한도가 올해부터 종전 100만달러에서 300만달러로 상향 조정된 이후 미국 부동산에 관심이 높아졌고 문의도 부쩍 늘었다.
그러나 정작 투자를 하려 해도 마땅한 부동산을 찾기 어려운 것이 현실이다.다른 분야 전문의들과 상의한 결과 아래와 같은 이유 때문에 한국인의 미국부동산 투자에 어려움을 겪고 있다고 생각된다.
우선 투자자와 투자금액이 한국에 있다는 것이다. 부동산 소유주가 건물을 팔 때 가장 원하는 사람은 '돈이 마련되어 있고 투자의 목표가 뚜렷하며 구매 여부를 즉각 결정을 할 수 있는' 준비된 바이어이다.
셀러는 가격이 비록 조금 낮더라도 매매를 빨리 진행시킬 수 있는 바이어를 선호한다. 투자자는 당연히 물건을 보고 결정하고 싶은데 '좋은 물건'은 한국인이 와서 보고 결정할 때까지 기다려 주지 않는다.
한국인의 경우 여건상 '준비된 바이어'가 되기 힘들다. 잠깐 미국을 방문해서 투자를 결정하고 에스크로가 끝날 때까지 미국에 머무르는 것은 현실적으로 어렵기 때문이다.
또 외국인이라 은행 융자도 까다롭고 관리 문제도 해결해야 한다.
수익률도 따져야 한다. 투자이득은 크게 임대 수입과 싯가 상승분이다. 그러나 투자이득은 세금과 직결되는 문제임을 명심해야 한다.
만약 임대 수입이 투자액에 7%라도 세금이 비싸면 큰 득이 없다. 가격이 많이 올라도 세금으로 30%-40% 뺏기면 곤란하다.
다행히 미국은 부동산 소유주에게 세금 등 많은 혜택을 부여하고 있다.
반면 입주자의 권리도 상당히 많음으로 법적으로 신경써야 할 부분이다.
투자 영역 역시 생각해 볼 문제다. 한국인들은 주택 투자에만 집중하는 것 같고 또 투자 지역도 다소 친숙한 캘리포니아나 뉴욕 정도만 고려하는 것 같다.
그러나 투자는 감정적인 결정보다는 좀 더 이성적인 목표에 의해 이루어져야 한다.부동산 매입 후 관리 상속 등 도 중요한 사안이다.
필자는 번듯한 부동산을 매입하고도 관리 소홀로 소송 등 어려움에 처하자 헐값으로 처분하는 경우를 많이 보아왔다. 미국인이 조차 관리하기가 힘든데 하물며 한국인의 미국 부동산 관리는 얼마나 더 어려울 지 쉽게 상상할 수 있을 것이다.
많은 사람들이 중개인이 부동산을 관리해 주길 기대하지만 부동산 관리는 전문 회사에 의뢰하는 게 바람직하다.
또 부동산 처분에 따른 양도소득에 대한 세금을 유보해주는 '1031 교환' 조항도 잘 활용해야 한다. 실제로 미국의 부동산 부자 90%는 '1031 교환'을 활용해 부동산 재산을 키웠다고 해도 과언이 아니다.
마지막으로 투자 자체를 전문화시킬 필요가 있다. 미국은 부동산 소유 등 투자 방법이 매우 다양하다. 혼자 주택이나 단독 건물을 사서 소유 할 수도 있고 공동으로 투자하는 방법도 많다.
특히 공동 투자는 시너지 효과를 누릴 수 있다. 일단 돈을 모아 대형 부동산을 살 수 있고 건물이 크고 좋으니 은행 융자를 개인보다 유리한 조건에 얻을 수 있다. 여기에 안전하고 안정된 투자도 기대할 수 있다.
물론 공동 투자가 무조건 좋다는 것은 아니다. 사안별로 고려할 수 있다는 말이다. 본국인들이 미국 부동산에 투자하는 것은 이 처럼 쉬운 일이 아니다. 한국과 환경과 법이 다른 만큼 이를 자세히 확인한 뒤 관련 전문가들과 상의 추진해야 할 것이다.
신문발행일 :2007. 05. 08
수정시간 :2007. 5. 7 23: 11
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[프로페셔널 라인] 따져 볼 본국인 투자
차비호 공인회계사
본국인들의 투자용 해외부동산 취득한도가 올해부터 종전 100만달러에서 300만달러로 상향 조정된 이후 미국 부동산에 관심이 높아졌고 문의도 부쩍 늘었다.
그러나 정작 투자를 하려 해도 마땅한 부동산을 찾기 어려운 것이 현실이다.다른 분야 전문의들과 상의한 결과 아래와 같은 이유 때문에 한국인의 미국부동산 투자에 어려움을 겪고 있다고 생각된다.
우선 투자자와 투자금액이 한국에 있다는 것이다. 부동산 소유주가 건물을 팔 때 가장 원하는 사람은 '돈이 마련되어 있고 투자의 목표가 뚜렷하며 구매 여부를 즉각 결정을 할 수 있는' 준비된 바이어이다.
셀러는 가격이 비록 조금 낮더라도 매매를 빨리 진행시킬 수 있는 바이어를 선호한다. 투자자는 당연히 물건을 보고 결정하고 싶은데 '좋은 물건'은 한국인이 와서 보고 결정할 때까지 기다려 주지 않는다.
한국인의 경우 여건상 '준비된 바이어'가 되기 힘들다. 잠깐 미국을 방문해서 투자를 결정하고 에스크로가 끝날 때까지 미국에 머무르는 것은 현실적으로 어렵기 때문이다.
또 외국인이라 은행 융자도 까다롭고 관리 문제도 해결해야 한다.
수익률도 따져야 한다. 투자이득은 크게 임대 수입과 싯가 상승분이다. 그러나 투자이득은 세금과 직결되는 문제임을 명심해야 한다.
만약 임대 수입이 투자액에 7%라도 세금이 비싸면 큰 득이 없다. 가격이 많이 올라도 세금으로 30%-40% 뺏기면 곤란하다.
다행히 미국은 부동산 소유주에게 세금 등 많은 혜택을 부여하고 있다.
반면 입주자의 권리도 상당히 많음으로 법적으로 신경써야 할 부분이다.
투자 영역 역시 생각해 볼 문제다. 한국인들은 주택 투자에만 집중하는 것 같고 또 투자 지역도 다소 친숙한 캘리포니아나 뉴욕 정도만 고려하는 것 같다.
그러나 투자는 감정적인 결정보다는 좀 더 이성적인 목표에 의해 이루어져야 한다.부동산 매입 후 관리 상속 등 도 중요한 사안이다.
필자는 번듯한 부동산을 매입하고도 관리 소홀로 소송 등 어려움에 처하자 헐값으로 처분하는 경우를 많이 보아왔다. 미국인이 조차 관리하기가 힘든데 하물며 한국인의 미국 부동산 관리는 얼마나 더 어려울 지 쉽게 상상할 수 있을 것이다.
많은 사람들이 중개인이 부동산을 관리해 주길 기대하지만 부동산 관리는 전문 회사에 의뢰하는 게 바람직하다.
또 부동산 처분에 따른 양도소득에 대한 세금을 유보해주는 '1031 교환' 조항도 잘 활용해야 한다. 실제로 미국의 부동산 부자 90%는 '1031 교환'을 활용해 부동산 재산을 키웠다고 해도 과언이 아니다.
마지막으로 투자 자체를 전문화시킬 필요가 있다. 미국은 부동산 소유 등 투자 방법이 매우 다양하다. 혼자 주택이나 단독 건물을 사서 소유 할 수도 있고 공동으로 투자하는 방법도 많다.
특히 공동 투자는 시너지 효과를 누릴 수 있다. 일단 돈을 모아 대형 부동산을 살 수 있고 건물이 크고 좋으니 은행 융자를 개인보다 유리한 조건에 얻을 수 있다. 여기에 안전하고 안정된 투자도 기대할 수 있다.
물론 공동 투자가 무조건 좋다는 것은 아니다. 사안별로 고려할 수 있다는 말이다. 본국인들이 미국 부동산에 투자하는 것은 이 처럼 쉬운 일이 아니다. 한국과 환경과 법이 다른 만큼 이를 자세히 확인한 뒤 관련 전문가들과 상의 추진해야 할 것이다.
신문발행일 :2007. 05. 08
수정시간 :2007. 5. 7 23: 11
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REIT 와 TIC의 차이점
[재테크] 중앙일보 11-12-2007
[부동산 투자상식] REIT와 TIC의 차이점
차비호 CPA / 부동산 투자 컨설턴트
REIT(Real Estate Investment Trust)는 여러 투자가의 돈을 뮤추얼펀드 형식으로 모아 아파트나 상가 오피스 건물 등에 투자하는 회사를 지칭한다.
현재 미국 증권시장에 상장돼 있는 REIT 회사는 약 200개 비상장 사모펀드는 800개 정도다.REIT를 부동산 투자라고 생각하는 사람들이 있는데 사실은 증권투자다.
REIT 회사는 여러 투자가에게 증권을 발행하고 돈을 모아 부동산에 투자해 생기는 수익을 주식배당 형태로 나눠 준다.
건물의 시가상승에 따른 주가상승이 투자가의 수익이 되는 셈이다.그러므로 REIT 회사에 투자해 발생한 이익에 대한 세금은 부동산에 투자했을 때와는 다르다.
예를 들어 100만달러를 REIT 회사에 투자했을 경우 연평균 4% 정도 주식배당을 받는다면 4만달러의 소득이 생긴다.
소득세율 40%를 적용했을 때 실제로 투자가에게 남는 수입은 2만4000달러 정도다.그리고 몇년이 지나 소유 주식을 팔고 다시 REIT나 뮤추얼펀드에 재투자할 경우 시가상승에 대한 세금을 내야 한다.
이와는 반대로 100만달러를 다운페이하고 200만달러 가치의 TIC(Tenancy-in-Common) 부동산에 투자하면 다음과 같은 세금혜택을 누릴 수 있다.〈아래표 참조>
첫째 대부분의 TIC 투자는 5년 소유시 연평균 7% 정도의 수익을 배당받는다.100만달러를 투자했다면 연간 약 7만달러를 현금으로 받게 되지만 감가상각을 적용하면 세금을 내지 않을 경우가 대부분이다.
그러므로 7만달러의 현금 수입을 재투자 등의 방식으로 고스란히 활용할 수 있다.둘째 REIT에 100만달러를 투자할 경우 은행은 증권을 담보로 융자해 주지 않는다.
결국 100만달러를 투자해 100만달러 가치의 증권을 소유하는 것에 불과하다.그러나 TIC 투자는 은행에서 적어도 100만달러의 융자를 받아 200만달러 가치의 건물을 살 수 있기 때문에 시가 상승시 이익의 폭이 크다.
셋째 REIT 등 한 종류의 주식이나 뮤추얼펀드에서 다른 종목으로 바꾸거나 분산하는 경우 팔아서 생기는 이득에 대해선 세금을 내야 그 다음에 재투자가 가능하다.
그러나 TIC 부동산 투자는 1031 익스체인지를 활용하면 더 큰 부동산에 투자할 수 있으며 세금을 유보 내지는 면제받아 재산증식에 유리하다.
이렇듯 REIT와 TIC는 부동산에 투자한다는 공통점을 갖고 있지만 세금적용과 재산증식 속도에 많은 차이가 있다.
▷문의: (213)427-1123
신문발행일 :2007. 11. 12
수정시간 :2007. 11. 11 13: 43
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[부동산 투자상식] REIT와 TIC의 차이점
차비호 CPA / 부동산 투자 컨설턴트
REIT(Real Estate Investment Trust)는 여러 투자가의 돈을 뮤추얼펀드 형식으로 모아 아파트나 상가 오피스 건물 등에 투자하는 회사를 지칭한다.
현재 미국 증권시장에 상장돼 있는 REIT 회사는 약 200개 비상장 사모펀드는 800개 정도다.REIT를 부동산 투자라고 생각하는 사람들이 있는데 사실은 증권투자다.
REIT 회사는 여러 투자가에게 증권을 발행하고 돈을 모아 부동산에 투자해 생기는 수익을 주식배당 형태로 나눠 준다.
건물의 시가상승에 따른 주가상승이 투자가의 수익이 되는 셈이다.그러므로 REIT 회사에 투자해 발생한 이익에 대한 세금은 부동산에 투자했을 때와는 다르다.
예를 들어 100만달러를 REIT 회사에 투자했을 경우 연평균 4% 정도 주식배당을 받는다면 4만달러의 소득이 생긴다.
소득세율 40%를 적용했을 때 실제로 투자가에게 남는 수입은 2만4000달러 정도다.그리고 몇년이 지나 소유 주식을 팔고 다시 REIT나 뮤추얼펀드에 재투자할 경우 시가상승에 대한 세금을 내야 한다.
이와는 반대로 100만달러를 다운페이하고 200만달러 가치의 TIC(Tenancy-in-Common) 부동산에 투자하면 다음과 같은 세금혜택을 누릴 수 있다.〈아래표 참조>
첫째 대부분의 TIC 투자는 5년 소유시 연평균 7% 정도의 수익을 배당받는다.100만달러를 투자했다면 연간 약 7만달러를 현금으로 받게 되지만 감가상각을 적용하면 세금을 내지 않을 경우가 대부분이다.
그러므로 7만달러의 현금 수입을 재투자 등의 방식으로 고스란히 활용할 수 있다.둘째 REIT에 100만달러를 투자할 경우 은행은 증권을 담보로 융자해 주지 않는다.
결국 100만달러를 투자해 100만달러 가치의 증권을 소유하는 것에 불과하다.그러나 TIC 투자는 은행에서 적어도 100만달러의 융자를 받아 200만달러 가치의 건물을 살 수 있기 때문에 시가 상승시 이익의 폭이 크다.
셋째 REIT 등 한 종류의 주식이나 뮤추얼펀드에서 다른 종목으로 바꾸거나 분산하는 경우 팔아서 생기는 이득에 대해선 세금을 내야 그 다음에 재투자가 가능하다.
그러나 TIC 부동산 투자는 1031 익스체인지를 활용하면 더 큰 부동산에 투자할 수 있으며 세금을 유보 내지는 면제받아 재산증식에 유리하다.
이렇듯 REIT와 TIC는 부동산에 투자한다는 공통점을 갖고 있지만 세금적용과 재산증식 속도에 많은 차이가 있다.
▷문의: (213)427-1123
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수정시간 :2007. 11. 11 13: 43
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드롭 & 스왑 (Drop & Swap) 과 1031 익스체인지
[부동산 투자] 드롭 & 스왑 과 1031 익스체인지
차비호 CPA / 부동산 브로커
Q=몇년 전 친구 5명이 파트너십 형태로 아파트에 투자 했습니다. 그동안 시가가 올라 투자이익이 발생했지만 파트너들 사이의 의견 차이와 관리상 어려움으로 인해 아파트를 팔려고 합니다.
그런데 투자자들의 일부는 파트너십으로 재투자 하기보다는 각자의 길을 가기를 원합니다. 이런 경우 양도 소득세를 내지 않고 1031 익스체인지가 가능한지요?
A=결론적으로 1031 익스체인지가 가능합니다. 'Drop & Swap'이라는 방법을 활용하면 됩니다. 현행 1031 익스체인지는 아래와 같은 조건을 충족시켜야 합니다.
1. 매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다.
2. 매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다.
3. 매각 부동산의 은행 융자액이 재투자된 부동산의 융자액보다 적어야 한다.
4. 매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다.
5. 매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다.
귀하의 경우는 5번째 조건에서 문제가 생깁니다. 파트너십 자체가 아파트 소유권(Grant Deed)를 가지고 있기 때문에 재투자하는 건물도 같은 파트너십이 소유해야 1031 익스체인지가 가능합니다.
그러나 파트너 중 일부는 따로 가고 싶어 하기에 같은 파트너십으로는 1031 재투자가 불가능합니다.
Drop & Swap은 일단 파트너십을 해체(Drop)해서 각 파트너의 지분 만큼 TIC(Tenants-in-Common)로 만드는 것 입니다. 일단 TIC가 되고 난 후에는 TIC 각자가 재투자(Swap)할 부동산을 따로 결정해도 위에 있는 조건을 충족시키면 됩니다.
몇명의 TIC가 모여 새로운 파트너십을 만들어도 상관없고 독립적으로 재투자하고 싶은 사람만 빠져 나가면 됩니다.
근래에 TIC 부동산 투자가 인기를 끄는 이유도 이런 유연성 때문입니다.참고할 점은 파트너들이 헤어질 것을 결정했다면 가능한 빨리 파트너십을 해체해 TIC가 되는 것이 유리합니다.
또 IRC 761(a)를 활용해 연방 국세청(IRS)에 더이상 파트너십이 아니라는 사실을 알리는 것도 중요합니다.
공동으로 부동산에 투자할 수 있는 형태는 파트너십 외에도 주식회사와 LLC(Limited Liability Company) TIC가 있습니다.
TIC의 경우 소유주는 언제든지 자신의 지분을 팔고 1031 익스체인지가 가능합니다. 파트너십이나 LLC의 경우도 Drop & Swap을 사용해 TIC로 바꾸면 세금을 내지 않고 재투자가 가능합니다.
그러나 주식회사의 경우는 C 코퍼레이션이나 S 코퍼레이션에 상관없이 세금 문제가 생깁니다.이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문입니다.
반면 LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 'pass-through entity' 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산에서 생긴 양도소득이 개인 소유주에게 이월됩니다. 파트너십을 해체하고 TIC가 된 이후에 위에 명시된 조건으로 1031 익스체인지를 하지 않으면 양도소득에 대한 세금을 내야 합니다.
▷문의: (213)268-9929
신문발행일 :2008. 01. 07
수정시간 :2008. 1. 6 16: 54
ⓒ KoreaDaily.com 미주중앙일보 All rights reserved
차비호 CPA / 부동산 브로커
Q=몇년 전 친구 5명이 파트너십 형태로 아파트에 투자 했습니다. 그동안 시가가 올라 투자이익이 발생했지만 파트너들 사이의 의견 차이와 관리상 어려움으로 인해 아파트를 팔려고 합니다.
그런데 투자자들의 일부는 파트너십으로 재투자 하기보다는 각자의 길을 가기를 원합니다. 이런 경우 양도 소득세를 내지 않고 1031 익스체인지가 가능한지요?
A=결론적으로 1031 익스체인지가 가능합니다. 'Drop & Swap'이라는 방법을 활용하면 됩니다. 현행 1031 익스체인지는 아래와 같은 조건을 충족시켜야 합니다.
1. 매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다.
2. 매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다.
3. 매각 부동산의 은행 융자액이 재투자된 부동산의 융자액보다 적어야 한다.
4. 매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다.
5. 매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다.
귀하의 경우는 5번째 조건에서 문제가 생깁니다. 파트너십 자체가 아파트 소유권(Grant Deed)를 가지고 있기 때문에 재투자하는 건물도 같은 파트너십이 소유해야 1031 익스체인지가 가능합니다.
그러나 파트너 중 일부는 따로 가고 싶어 하기에 같은 파트너십으로는 1031 재투자가 불가능합니다.
Drop & Swap은 일단 파트너십을 해체(Drop)해서 각 파트너의 지분 만큼 TIC(Tenants-in-Common)로 만드는 것 입니다. 일단 TIC가 되고 난 후에는 TIC 각자가 재투자(Swap)할 부동산을 따로 결정해도 위에 있는 조건을 충족시키면 됩니다.
몇명의 TIC가 모여 새로운 파트너십을 만들어도 상관없고 독립적으로 재투자하고 싶은 사람만 빠져 나가면 됩니다.
근래에 TIC 부동산 투자가 인기를 끄는 이유도 이런 유연성 때문입니다.참고할 점은 파트너들이 헤어질 것을 결정했다면 가능한 빨리 파트너십을 해체해 TIC가 되는 것이 유리합니다.
또 IRC 761(a)를 활용해 연방 국세청(IRS)에 더이상 파트너십이 아니라는 사실을 알리는 것도 중요합니다.
공동으로 부동산에 투자할 수 있는 형태는 파트너십 외에도 주식회사와 LLC(Limited Liability Company) TIC가 있습니다.
TIC의 경우 소유주는 언제든지 자신의 지분을 팔고 1031 익스체인지가 가능합니다. 파트너십이나 LLC의 경우도 Drop & Swap을 사용해 TIC로 바꾸면 세금을 내지 않고 재투자가 가능합니다.
그러나 주식회사의 경우는 C 코퍼레이션이나 S 코퍼레이션에 상관없이 세금 문제가 생깁니다.이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문입니다.
반면 LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 'pass-through entity' 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산에서 생긴 양도소득이 개인 소유주에게 이월됩니다. 파트너십을 해체하고 TIC가 된 이후에 위에 명시된 조건으로 1031 익스체인지를 하지 않으면 양도소득에 대한 세금을 내야 합니다.
▷문의: (213)268-9929
신문발행일 :2008. 01. 07
수정시간 :2008. 1. 6 16: 54
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부동산 원가 분리 (Cost Segregation)
부동산 원가 분리 (Cost Segregation)
Q: 오랫동안 소유하고 있던 아파트를 팔고 1031 교환으로 상가를 구입 했습니다. 상가에서 나오는 임대수입을 감가상각 (Depreciation) 경비로 상쇄해서 세금을 최소화 하고 싶은데 판 아파트의 원가 일부가 상가로 이전되어 감가상각이 기대보다 적어 졌습니다. 감가상각을 좀 더 크게 창출 할수 있는 방법이 있는지요?
A: 있습니다. Cost Segregation, 즉, 부동산 원가 분리 방법을 사용하면 감가상각 경비를 합법적으로 증가시켜 절세 할수 있습니다.
감가상각이란 소유하고 있는 부동산이 세월이 지남에 따라 가치가 하락 한다는 가정하에 건물 가격의 일부를 매년 경비로 취급 할수 있는 세법 입니다. 상가인 경우는 땅을 제외한 건물을 39년간 나누어 경비화 할수 있으며 아파트나 주택등은 27.5년을 사용할수 있습니다. 감가상각은 부동산 가치가 상승할 경우에도 적용되며 임대수입에서 발생 할수 있는 세금을 최소화 할수 있는 방법으로 부동산 소유주에게는 아주 유리한 세법입니다.
소유하고 있던 부동산을 팔고 1031 교환으로 더 큰 부동산에 재투자 할경우에는 판건물에서 생긴 양도소득 (Capital Gain) 과 그동안 감가상각 혜택을 본 금액에 대한 세금을 내지 않고 다음 부동산 (Replacement Property) 에 재투자 됩니다. 그런데 이 과정에서 재투자 한 건물에 대한 새로운 감가상각 경비가 줄어들수 있습니다.
예를들어 2백만 달러에 산 아파트를 10년 소유한 후에 3백만 달러에 팔고 1031 교환으로 4백만 달러의 상가로 재투자 할 경우를 보겠습니다. 1031 교환이 아닌 경우는 4백만 달러의 상가는 땅을 제외한 금액으로 감가상각을 할수 있으나 1031 인 경우는 상가의 가격에서 아파트 매도시 세금을 연기한 양도소득 금액과 감가상각으로 혜택을 본 액수를 빼고난 금액에 대해서만 새로이 감가 상각을 할수 있습니다. 그럼으로 상가에 대한 감가상각은 4백만 달러가 아닌 약250 만 달러에 대해서만 해야 할 경우가 생깁니다. (400만 달러에서 100만달러 양도소득과 약 50만 달러 10년간 감가상각 한 금액을 뺀 액수)
이럴경우 새로이 늘어난 임대수입에 비해 감가상각 경비는 상대적으로 줄어들어 세금산출에 불리해 집니다. Cost Segregation (부동산 원가분리) 방법은 이런 경우와 감가상각을 더욱 필요한 다른 경우에도 유리하게 적용될수 있습니다.
부동산 원가분리란 건물을 부동산 (IRC Section 1250) 과 유형동산 (IRC Section 1245) 로 세분화해서 부동산으로 측정된 금액에 대해서는 상가 39년 아파트 27.5년을 적용하고 유형동산인 부분에 대해서는 5년, 7년, 15년 등 부동산 보다 짫은 기간에 감가상각을 할수 있게 됨으로 감가상각비를 가속화하여 세금을 줄이는 방법입니다.
예를들어 TIC 부동산 투자를 전문으로 하는 SCI (LLC)에서 뉴저지에 있는 샤핑센터를 4800만달러(땅을 제외한 건물 값)을 주고 샀는데 이 건물을 원가분리 한 결과 450만달러는 5년 프로퍼티 650만달러는 15년 프로퍼티 나머지 3700만달러는 39년 프로퍼티로 책정되었습니다.이 때문에 첫해에 약 100만달러 이상 감가상각이 더 창출됐고 개인 투자가들은 자신의 지분 소유율에 따라 세금을 더 줄일 수 있는 선택권을 같게 되었습니다.
원가분리는 복잡한 분야이며 잘못 사용시 불리한 점이 있을수 있슴으로 반드시 사전에 전문인과 상의 하기를 바랍니다.
차비호 CPA / R.E. Broker, (213)427-1123, bihocha@bihochacpa.com
Q: 오랫동안 소유하고 있던 아파트를 팔고 1031 교환으로 상가를 구입 했습니다. 상가에서 나오는 임대수입을 감가상각 (Depreciation) 경비로 상쇄해서 세금을 최소화 하고 싶은데 판 아파트의 원가 일부가 상가로 이전되어 감가상각이 기대보다 적어 졌습니다. 감가상각을 좀 더 크게 창출 할수 있는 방법이 있는지요?
A: 있습니다. Cost Segregation, 즉, 부동산 원가 분리 방법을 사용하면 감가상각 경비를 합법적으로 증가시켜 절세 할수 있습니다.
감가상각이란 소유하고 있는 부동산이 세월이 지남에 따라 가치가 하락 한다는 가정하에 건물 가격의 일부를 매년 경비로 취급 할수 있는 세법 입니다. 상가인 경우는 땅을 제외한 건물을 39년간 나누어 경비화 할수 있으며 아파트나 주택등은 27.5년을 사용할수 있습니다. 감가상각은 부동산 가치가 상승할 경우에도 적용되며 임대수입에서 발생 할수 있는 세금을 최소화 할수 있는 방법으로 부동산 소유주에게는 아주 유리한 세법입니다.
소유하고 있던 부동산을 팔고 1031 교환으로 더 큰 부동산에 재투자 할경우에는 판건물에서 생긴 양도소득 (Capital Gain) 과 그동안 감가상각 혜택을 본 금액에 대한 세금을 내지 않고 다음 부동산 (Replacement Property) 에 재투자 됩니다. 그런데 이 과정에서 재투자 한 건물에 대한 새로운 감가상각 경비가 줄어들수 있습니다.
예를들어 2백만 달러에 산 아파트를 10년 소유한 후에 3백만 달러에 팔고 1031 교환으로 4백만 달러의 상가로 재투자 할 경우를 보겠습니다. 1031 교환이 아닌 경우는 4백만 달러의 상가는 땅을 제외한 금액으로 감가상각을 할수 있으나 1031 인 경우는 상가의 가격에서 아파트 매도시 세금을 연기한 양도소득 금액과 감가상각으로 혜택을 본 액수를 빼고난 금액에 대해서만 새로이 감가 상각을 할수 있습니다. 그럼으로 상가에 대한 감가상각은 4백만 달러가 아닌 약250 만 달러에 대해서만 해야 할 경우가 생깁니다. (400만 달러에서 100만달러 양도소득과 약 50만 달러 10년간 감가상각 한 금액을 뺀 액수)
이럴경우 새로이 늘어난 임대수입에 비해 감가상각 경비는 상대적으로 줄어들어 세금산출에 불리해 집니다. Cost Segregation (부동산 원가분리) 방법은 이런 경우와 감가상각을 더욱 필요한 다른 경우에도 유리하게 적용될수 있습니다.
부동산 원가분리란 건물을 부동산 (IRC Section 1250) 과 유형동산 (IRC Section 1245) 로 세분화해서 부동산으로 측정된 금액에 대해서는 상가 39년 아파트 27.5년을 적용하고 유형동산인 부분에 대해서는 5년, 7년, 15년 등 부동산 보다 짫은 기간에 감가상각을 할수 있게 됨으로 감가상각비를 가속화하여 세금을 줄이는 방법입니다.
예를들어 TIC 부동산 투자를 전문으로 하는 SCI (LLC)에서 뉴저지에 있는 샤핑센터를 4800만달러(땅을 제외한 건물 값)을 주고 샀는데 이 건물을 원가분리 한 결과 450만달러는 5년 프로퍼티 650만달러는 15년 프로퍼티 나머지 3700만달러는 39년 프로퍼티로 책정되었습니다.이 때문에 첫해에 약 100만달러 이상 감가상각이 더 창출됐고 개인 투자가들은 자신의 지분 소유율에 따라 세금을 더 줄일 수 있는 선택권을 같게 되었습니다.
원가분리는 복잡한 분야이며 잘못 사용시 불리한 점이 있을수 있슴으로 반드시 사전에 전문인과 상의 하기를 바랍니다.
차비호 CPA / R.E. Broker, (213)427-1123, bihocha@bihochacpa.com
Wednesday, October 22, 2008
개미군단의 부동산 공동투자
개미군단의 부동산 공동투자
“한인 '개미투자자' 110명, 1640만달러 쇼핑몰 샀다.”
이 제목은 9월 12일 중앙일보 뉴욕판에 실린 글로 한국계 부동산 공동투자회사 Withinvestors, LLC 가 소액 투자가들을 모아 8차 부동산공동투자 한 내용을 기사화 한 것이다.
1640만달러 중 650만달러를 110명이 다운(투자) 했으니 개인 투자가는 평균 약 6만달러씩 투자한 셈이다.
투자가들이 연평균 투자대비수익율 (Cash-on-Cash rate) 을 6-8% 을 기대할수 있는 이 8차투자는 2006년에 회사가 설립된 후 가장 큰 규모로 Withinvestors 가 신뢰 할수있는 부동산투자회사로서 자리매김을 하는데 중요한 전환점이다.
이 회사를 창립자이자 현재 대표인 N교수는 부동산 공동투자와 분산투자를 통해 한인들에게 진정한 부자가 될수 있는 방법을 교육하고 미국에 살면서 현실적으로 투자 할수 있는 길을 마련해 주고 싶다고 했다.
(웹사이트 www.withinvestors.com 참고)
부동산 공동투자가 개인소유와 비교할때 장점이 무엇일까?
첫째 적은액수로 부동산 투자에 참여 할수 있다는 점이다. 둘째 적은 돈으로 참여 할수 있어 분산투자가 가능하여 위험 부담을 줄일수 있다는 것이다. 세째는 여러 투자가들로부터 자본금을 모아 개인이 살수 있는 건물보다 크고 좋은 부동산에 투자 할수 있다는 점이다. 네째는 크고 좋은 부동산에 투자 함으로 은행융자 조건이 개인보다 유리 하다는 점이다. 다섯번째는 공동투자시 주최 측에서 관리를 맡거나 전문 관리인을 고용하기에 부동산 투자에서 가장 어려운 관리의 어려움에서 벗어 날수 있다는 것이다.
그렇다고 공동투자가 장점만 있는 것은 아니다. 아래와 같은 단점도 고려해야한다.
첫째 투자건물 선택과 관리 그리고 매매를 제삼자에게 의존하기에 개인 투자가의 의사가 직접 반영되지 않을수 있다. 한마디로 내 마음대로 할수 없고 팔고 싶어도 다른 투자가와 합의한 내용을 따라야 한다는 것이다. 둘째는 서류가 복잡 할수 있다는 것이다. 혼자서 건물을 사고 팔면 매매 계약 서류가 대부분이지만 공동투자시에는 투자가들의 합의서가 필요하고 은행서류도 복잡해진다. 세째는 신뢰 할수 있는 공동투자 주최측, 즉 Syndication 혹은 Sponsor 를 찿아야 사기를 피할수 있다는 것이다.
세상에 크고 좋은 것은 대부분 공동소유이다. 마이크로소프트 회사도 수백만명의 투자가가 주식 형태로 공동으로 소유하고 있고 윌셔에 있는 고급 사무실 건물들 대부분도 여러 투자가가 공동으로 소유하고 있다.
‘한국사람들은 파트너쉽 안돼’ 하는 말 수없이 듣는다. 미국같이 공동소유가 진보된 나라에 살면서도 장단점을 따져 보지도 않고 결론부터 내리는 경우가 많다. 그리고 공동투자에 참여 하면서도 주최측의 뒷 배경이나 Track Records (투자결과), 합의서 내용을 조사하지 않고 감정에 치우치거나 제시된 수익율만 보고 선뜻 투자 결정하는 경우도 본다.
이젠 Withinvestors 같이 신뢰 할수 있는 한국계 부동산 공동투자회사가 뉴욕만 아니고 LA 등 여러 곳에서 생겨 열심히 일하는 한인들에게 좋은 부동산투자로 Financial Freedom (재정적 자유) 를 마련해 줄 수 있을 때가 되었다고 생각한다.
문의: (213) 427-1123, 이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.
“한인 '개미투자자' 110명, 1640만달러 쇼핑몰 샀다.”
이 제목은 9월 12일 중앙일보 뉴욕판에 실린 글로 한국계 부동산 공동투자회사 Withinvestors, LLC 가 소액 투자가들을 모아 8차 부동산공동투자 한 내용을 기사화 한 것이다.
1640만달러 중 650만달러를 110명이 다운(투자) 했으니 개인 투자가는 평균 약 6만달러씩 투자한 셈이다.
투자가들이 연평균 투자대비수익율 (Cash-on-Cash rate) 을 6-8% 을 기대할수 있는 이 8차투자는 2006년에 회사가 설립된 후 가장 큰 규모로 Withinvestors 가 신뢰 할수있는 부동산투자회사로서 자리매김을 하는데 중요한 전환점이다.
이 회사를 창립자이자 현재 대표인 N교수는 부동산 공동투자와 분산투자를 통해 한인들에게 진정한 부자가 될수 있는 방법을 교육하고 미국에 살면서 현실적으로 투자 할수 있는 길을 마련해 주고 싶다고 했다.
(웹사이트 www.withinvestors.com 참고)
부동산 공동투자가 개인소유와 비교할때 장점이 무엇일까?
첫째 적은액수로 부동산 투자에 참여 할수 있다는 점이다. 둘째 적은 돈으로 참여 할수 있어 분산투자가 가능하여 위험 부담을 줄일수 있다는 것이다. 세째는 여러 투자가들로부터 자본금을 모아 개인이 살수 있는 건물보다 크고 좋은 부동산에 투자 할수 있다는 점이다. 네째는 크고 좋은 부동산에 투자 함으로 은행융자 조건이 개인보다 유리 하다는 점이다. 다섯번째는 공동투자시 주최 측에서 관리를 맡거나 전문 관리인을 고용하기에 부동산 투자에서 가장 어려운 관리의 어려움에서 벗어 날수 있다는 것이다.
그렇다고 공동투자가 장점만 있는 것은 아니다. 아래와 같은 단점도 고려해야한다.
첫째 투자건물 선택과 관리 그리고 매매를 제삼자에게 의존하기에 개인 투자가의 의사가 직접 반영되지 않을수 있다. 한마디로 내 마음대로 할수 없고 팔고 싶어도 다른 투자가와 합의한 내용을 따라야 한다는 것이다. 둘째는 서류가 복잡 할수 있다는 것이다. 혼자서 건물을 사고 팔면 매매 계약 서류가 대부분이지만 공동투자시에는 투자가들의 합의서가 필요하고 은행서류도 복잡해진다. 세째는 신뢰 할수 있는 공동투자 주최측, 즉 Syndication 혹은 Sponsor 를 찿아야 사기를 피할수 있다는 것이다.
세상에 크고 좋은 것은 대부분 공동소유이다. 마이크로소프트 회사도 수백만명의 투자가가 주식 형태로 공동으로 소유하고 있고 윌셔에 있는 고급 사무실 건물들 대부분도 여러 투자가가 공동으로 소유하고 있다.
‘한국사람들은 파트너쉽 안돼’ 하는 말 수없이 듣는다. 미국같이 공동소유가 진보된 나라에 살면서도 장단점을 따져 보지도 않고 결론부터 내리는 경우가 많다. 그리고 공동투자에 참여 하면서도 주최측의 뒷 배경이나 Track Records (투자결과), 합의서 내용을 조사하지 않고 감정에 치우치거나 제시된 수익율만 보고 선뜻 투자 결정하는 경우도 본다.
이젠 Withinvestors 같이 신뢰 할수 있는 한국계 부동산 공동투자회사가 뉴욕만 아니고 LA 등 여러 곳에서 생겨 열심히 일하는 한인들에게 좋은 부동산투자로 Financial Freedom (재정적 자유) 를 마련해 줄 수 있을 때가 되었다고 생각한다.
문의: (213) 427-1123, 이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.
Tuesday, October 21, 2008
TIC 수익률과 세금 계산
TIC 수익률과 세금 계산
[부동산 투자] 기사입력: 10.10.08 19:36 [LA중앙일보]
얼마전 있었던 '1031 교환 TIC 부동산 투자 세미나' 에 참석하신 분의 질문입니다.
Q.TIC 부동산 투자의 투자대비 수익률(Cash-on-Cash rate) 이 년 6~8% 또 수익에 대한 세금을 내지 않을수 있다고 했는데 수익률은 어떻게 산정되며 왜 세금을 내지 않는지요.
A.가장 많이 받는 질문 중 하나는 투자가가 개인적으로 부동산에 투자하면 임대수입에서 재산세와 보험 등의 경비를 내고 은행융자를 갚고나면 수익률이 거의 없거나 마이너스인데 어떻게 TIC 투자는 수익률을 6% 이상 낼수 있느냐 입니다.
우선 TIC 스폰서 회사마다 투자하는 건물의 종류와 수익률 그리고 투자위험 정도가 다를 수 있다는 것을 아실 필요가 있습니다.
사업수익이 위주인 호텔이나 골프장 양로원 등에 공동투자할 경우는 사업을 잘 운영해야 수익률이 발생합니다.
이 운영 위험 부담은 임대수입에 의존하는 아파트 대학생 아파트 상가 등에 공동투자 할 경우보다 일반적으로 높기 때문에 투자가들이 높은 수익률을 요구하는 것이 보통입니다.
TIC 스폰서가 CAP rate (건물수익율) 이 7%인 아파트에 투자 한다는 뜻은 이 건물에서 발생하는 임대수입에서 건물 소유와 운영에 필요한 모든 경비를 제외하고 남는 순수익 (NOI: 감가상각 경비는 포함되지 않은 금액) 이 건물가격의 7%가 된다는 말입니다.
예를 들면 1000만달러 시가의 아파트가 CAP 7 이면 이 아파트에서 발생하는 임대수입에서 소유와 관리에 필요한 경비를 지불하고 난 후에 투자가의 손에 남는 현금수입이 1000만달러의 7% 즉 70만 달러가 남는다는 뜻입니다.
CAP rate은 건물의 수익률을 대표하는 수치이며 산출시에는 은행융자는 없다는 가정하에 계산 됩니다. 이유는 바이어가 어떤 조건의 융자를 할지 모르기 때문 입니다..
투자대비수익률은 (Cash-on-Cash rate)은 은행융자액을 갚고난 후 수익을 투자액 (다운) 에 나눈 수치이며 Cash Flow 라는 명칭을 쓰기도 하고 투자가에게는 가장 중요한 수치 입니다.
만약 40%를 다운(투자)하고 60% 인 600만달러를 은행융자 하면서 이자율이 CAP rarte과 같은 경우는 은행융자를 갚고 난후 투자가의 손에 남는 수익률(Cash-on-Cash rate: 투자대비 수익율) 이 CAP 과 같게 됩니다.
이 경우는 7% 입니다. 그러나 은행이자율이 CAP 보다 높으면 투자대비 수익률이 상대적으로 낮아지고 은행이자가 CAP 보다 낮으면 투자대비 수익률이 높아 집니다.
TIC 스폰서가 투자대비수익률을 6% 이상 줄 수 있는 이유는 건물 구입 후 CAP rate 을 미리 계산하고 또 개인 보다는 유리한 조건의 은행융자를 얻기 때문입니다.
그러나 이 수익률은 예상치(pro-forma)이며 건물 소유 기간 동안 여러 이유로 실수익률은 더욱 좋을 수도 나쁠 수도 있습니다.
TIC 투자에서 받은 수입이 세금을 내지 않는 이유는 감가상각 (Depreciation)의 혜택 때문입니다. 예를 들어 40만달러를 투자해서 연 6% 수익률을 받으면 수입은 2만4000달러 입니다.
현금은 받았지만 연말 세금보고시 감가상각 계산은 투자한 건물가격 (다운 40만달러 은행융자 60만달러 전체 100만달러)에 대해 산출함으로 수입 2만4000 달러보다 더 큰 경우가 대부분 입니다.
그러나 1031 교환으로 TIC 투자 한 경우는 세금계산이 달라질수 있슴으로 본인의 CPA 와 상의 하심이 바람직합니다.
▷문의:(213)427-1123 (이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.)
[부동산 투자] 기사입력: 10.10.08 19:36 [LA중앙일보]
얼마전 있었던 '1031 교환 TIC 부동산 투자 세미나' 에 참석하신 분의 질문입니다.
Q.TIC 부동산 투자의 투자대비 수익률(Cash-on-Cash rate) 이 년 6~8% 또 수익에 대한 세금을 내지 않을수 있다고 했는데 수익률은 어떻게 산정되며 왜 세금을 내지 않는지요.
A.가장 많이 받는 질문 중 하나는 투자가가 개인적으로 부동산에 투자하면 임대수입에서 재산세와 보험 등의 경비를 내고 은행융자를 갚고나면 수익률이 거의 없거나 마이너스인데 어떻게 TIC 투자는 수익률을 6% 이상 낼수 있느냐 입니다.
우선 TIC 스폰서 회사마다 투자하는 건물의 종류와 수익률 그리고 투자위험 정도가 다를 수 있다는 것을 아실 필요가 있습니다.
사업수익이 위주인 호텔이나 골프장 양로원 등에 공동투자할 경우는 사업을 잘 운영해야 수익률이 발생합니다.
이 운영 위험 부담은 임대수입에 의존하는 아파트 대학생 아파트 상가 등에 공동투자 할 경우보다 일반적으로 높기 때문에 투자가들이 높은 수익률을 요구하는 것이 보통입니다.
TIC 스폰서가 CAP rate (건물수익율) 이 7%인 아파트에 투자 한다는 뜻은 이 건물에서 발생하는 임대수입에서 건물 소유와 운영에 필요한 모든 경비를 제외하고 남는 순수익 (NOI: 감가상각 경비는 포함되지 않은 금액) 이 건물가격의 7%가 된다는 말입니다.
예를 들면 1000만달러 시가의 아파트가 CAP 7 이면 이 아파트에서 발생하는 임대수입에서 소유와 관리에 필요한 경비를 지불하고 난 후에 투자가의 손에 남는 현금수입이 1000만달러의 7% 즉 70만 달러가 남는다는 뜻입니다.
CAP rate은 건물의 수익률을 대표하는 수치이며 산출시에는 은행융자는 없다는 가정하에 계산 됩니다. 이유는 바이어가 어떤 조건의 융자를 할지 모르기 때문 입니다..
투자대비수익률은 (Cash-on-Cash rate)은 은행융자액을 갚고난 후 수익을 투자액 (다운) 에 나눈 수치이며 Cash Flow 라는 명칭을 쓰기도 하고 투자가에게는 가장 중요한 수치 입니다.
만약 40%를 다운(투자)하고 60% 인 600만달러를 은행융자 하면서 이자율이 CAP rarte과 같은 경우는 은행융자를 갚고 난후 투자가의 손에 남는 수익률(Cash-on-Cash rate: 투자대비 수익율) 이 CAP 과 같게 됩니다.
이 경우는 7% 입니다. 그러나 은행이자율이 CAP 보다 높으면 투자대비 수익률이 상대적으로 낮아지고 은행이자가 CAP 보다 낮으면 투자대비 수익률이 높아 집니다.
TIC 스폰서가 투자대비수익률을 6% 이상 줄 수 있는 이유는 건물 구입 후 CAP rate 을 미리 계산하고 또 개인 보다는 유리한 조건의 은행융자를 얻기 때문입니다.
그러나 이 수익률은 예상치(pro-forma)이며 건물 소유 기간 동안 여러 이유로 실수익률은 더욱 좋을 수도 나쁠 수도 있습니다.
TIC 투자에서 받은 수입이 세금을 내지 않는 이유는 감가상각 (Depreciation)의 혜택 때문입니다. 예를 들어 40만달러를 투자해서 연 6% 수익률을 받으면 수입은 2만4000달러 입니다.
현금은 받았지만 연말 세금보고시 감가상각 계산은 투자한 건물가격 (다운 40만달러 은행융자 60만달러 전체 100만달러)에 대해 산출함으로 수입 2만4000 달러보다 더 큰 경우가 대부분 입니다.
그러나 1031 교환으로 TIC 투자 한 경우는 세금계산이 달라질수 있슴으로 본인의 CPA 와 상의 하심이 바람직합니다.
▷문의:(213)427-1123 (이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.)
Wednesday, September 24, 2008
금융위기와 장래 (9-24-2008)
금융위기와 장래
Q: ‘위기의 금융시장’ ‘부실정리기구’ ‘미국식 자본주의의 끝’ ….연일 쏟아져 나오는 뉴스에 혼돈스럽고 불안 합니다. 왜 이런일이 생겼고 미 정부는 어떻게 조치하고 있으며 앞으로는 어떻게 될 것이지 궁금 합니다.
A: 발단 – 2000 년대 초부터 시작된 부동산 호황과 낮은 이자율은 모게지 대출 확대를 부추겼습니다. 대출 중에 약 90%는 우량대출 (Prime) 이었지만 나머지는 비우량대출 즉 서브프라임 (Sub-Prime) 이었습니다. 문제는 급격히 올랐던 집값이 2006 년 부터 하락했고 동시에 금리가 오르면서 대출받은 사람들이 원리금을 제대로 상환하지 못했기 때문 입니다.
전개 – 만약 비유량대출을 해준 은행이 모게지를 소유하고 있는 상태에서 집값이 하락하여 그 주택이 차압으로 끝이 났으면 부동산시장의 침체와 모게지 소유 은행의 손해는 있었겠지만 현재와 같은 전반적인 금융위기까지는 오지 않았을 것입니다.
그러나 서브프라임 대출을 한 금융회사들은 주택 차압시 손해 볼수있는 위험을 피하기 위하여 서브프라임 모게지를 모아 주택저당증권 (MBS: Mortgage-Backed-Security) 를 만들어 금융시장에 팔았습니다. 여기서 끝난 것이 아니고 이런 MBS 를 기초자산으로 해서 다른 파생상품인 채무담보부증권 (CDO: Collateralized Debt Obligations) 이 발행되었고 수익율을 최대화 하려는 Investment Banks (IB: 리먼브라더스 나 모건스탠리 같은 투자은행) 와 헤지펀드 들이 이런 증권을 사고 여기에 개인이나 기관이 합세하게 되면서 지렛대 (Leverage) 효과로 이런 파생상품이 원가치보다 훨씬 부풀려진 거품을 유도하였습니다.
또 CDO 투자가들은 사들인 채권이 기업의 도산시 손해에 대비한 신용파산스왑 (CDS: Credit Default Swap) 라는 보험을 들었는데 이 보험권리를 사고 팔면서 투기적인 수단으로 변형되어 서브프라임을 기초로한 자산에 부실이 생기자 이를 기반으로해서 만든 CDO 와 CDS 에 연쇄적으로 문제가 생긴 것입니다.
결과 – 은행은 크게 상업은행 (CB: Commercial Bank) 와 투자은행 (IB: Investment Bank) 로 나눌수 있는데 CB 는 고객의 예금을 받아 이를 대출하면서 수입을 얻는 것이 주 업무이고 IB 는 주식이나 채권에 투자하거나 거래를 중개하면서 이익을 내는 회사입니다.
IB 는 이익을 극대화 하기 위해서 복잡한 파생금융상품에 관려했고 서브프라임이 터지면서 큰 손실을 냈습니다. 또 고객예금을 받지못해 신용도가 하락해서 자금조달이 더욱 어려워졌습니다. 그래서 미국의 최대은행들 (Bank of America 혹은 Citi Bank) 등은 아직도 건재 하지만 최대 투자은행들은 도산 하거나 합병하는 등 어려움을 겪고 있습니다.
정부조치 – ‘대마불사’ ‘모럴헤저드’ 등 미정부의 구제 방안에 찬반 의견이 분분 합니다. 그러나 제가 보기에는 미국정부의 구제금융 조치여부는 개별 금융회사의 위기인지 금융시장 전체 시스템을 위협하는지가 기준인 것 같습니다. 그래서 프래디맥 과 AIG 는 살아났고 리먼브라더스는 파산했다고 고려 됩니다.
장래 – 비 온 뒤 땅이 더 단단 합니다. FRB (Federal Reserve Board) 는 서브프라임 같은 파동을 예방하고 주택을 담보로 한 금융상품들을 모니터 하기위해 FHFA (Federal Housing Finance Agency) 를 2008년 7월에 출범시켰습니다. 남은 2대 IB 은행 (골맨삭스 와 모건스탠리) 을 증권회사에서 더욱 규제가 강한 은행지주회사로 전환시켰습니다. 그리고 금융회사의 부실채권을 사들인 뒤 합병, 증자를 통해 경영 정상화를 추진 할수 있도록 정리신탁공사 (RTS: Resolution Trust Corporation) 을 1995년 이후 다시 출범 시킬 예정입니다.
자본주의 시장경제가 숱한 우여곡절과 위기를 겪으며 발전해 왔듯이 미국은 이런 여러 조치를 통해 금융회사의 탐욕을 막고 정부의 방만한 관리제도를 강화시켜 금융위기를 극복 할 것이라고 생각 합니다.
문의: (213) 427-1123, bihocha@sciproperties.com
(이 글은 http://www.bihocha.blogspot.com/ 에서 다시 보실수 있습니다.)
Q: ‘위기의 금융시장’ ‘부실정리기구’ ‘미국식 자본주의의 끝’ ….연일 쏟아져 나오는 뉴스에 혼돈스럽고 불안 합니다. 왜 이런일이 생겼고 미 정부는 어떻게 조치하고 있으며 앞으로는 어떻게 될 것이지 궁금 합니다.
A: 발단 – 2000 년대 초부터 시작된 부동산 호황과 낮은 이자율은 모게지 대출 확대를 부추겼습니다. 대출 중에 약 90%는 우량대출 (Prime) 이었지만 나머지는 비우량대출 즉 서브프라임 (Sub-Prime) 이었습니다. 문제는 급격히 올랐던 집값이 2006 년 부터 하락했고 동시에 금리가 오르면서 대출받은 사람들이 원리금을 제대로 상환하지 못했기 때문 입니다.
전개 – 만약 비유량대출을 해준 은행이 모게지를 소유하고 있는 상태에서 집값이 하락하여 그 주택이 차압으로 끝이 났으면 부동산시장의 침체와 모게지 소유 은행의 손해는 있었겠지만 현재와 같은 전반적인 금융위기까지는 오지 않았을 것입니다.
그러나 서브프라임 대출을 한 금융회사들은 주택 차압시 손해 볼수있는 위험을 피하기 위하여 서브프라임 모게지를 모아 주택저당증권 (MBS: Mortgage-Backed-Security) 를 만들어 금융시장에 팔았습니다. 여기서 끝난 것이 아니고 이런 MBS 를 기초자산으로 해서 다른 파생상품인 채무담보부증권 (CDO: Collateralized Debt Obligations) 이 발행되었고 수익율을 최대화 하려는 Investment Banks (IB: 리먼브라더스 나 모건스탠리 같은 투자은행) 와 헤지펀드 들이 이런 증권을 사고 여기에 개인이나 기관이 합세하게 되면서 지렛대 (Leverage) 효과로 이런 파생상품이 원가치보다 훨씬 부풀려진 거품을 유도하였습니다.
또 CDO 투자가들은 사들인 채권이 기업의 도산시 손해에 대비한 신용파산스왑 (CDS: Credit Default Swap) 라는 보험을 들었는데 이 보험권리를 사고 팔면서 투기적인 수단으로 변형되어 서브프라임을 기초로한 자산에 부실이 생기자 이를 기반으로해서 만든 CDO 와 CDS 에 연쇄적으로 문제가 생긴 것입니다.
결과 – 은행은 크게 상업은행 (CB: Commercial Bank) 와 투자은행 (IB: Investment Bank) 로 나눌수 있는데 CB 는 고객의 예금을 받아 이를 대출하면서 수입을 얻는 것이 주 업무이고 IB 는 주식이나 채권에 투자하거나 거래를 중개하면서 이익을 내는 회사입니다.
IB 는 이익을 극대화 하기 위해서 복잡한 파생금융상품에 관려했고 서브프라임이 터지면서 큰 손실을 냈습니다. 또 고객예금을 받지못해 신용도가 하락해서 자금조달이 더욱 어려워졌습니다. 그래서 미국의 최대은행들 (Bank of America 혹은 Citi Bank) 등은 아직도 건재 하지만 최대 투자은행들은 도산 하거나 합병하는 등 어려움을 겪고 있습니다.
정부조치 – ‘대마불사’ ‘모럴헤저드’ 등 미정부의 구제 방안에 찬반 의견이 분분 합니다. 그러나 제가 보기에는 미국정부의 구제금융 조치여부는 개별 금융회사의 위기인지 금융시장 전체 시스템을 위협하는지가 기준인 것 같습니다. 그래서 프래디맥 과 AIG 는 살아났고 리먼브라더스는 파산했다고 고려 됩니다.
장래 – 비 온 뒤 땅이 더 단단 합니다. FRB (Federal Reserve Board) 는 서브프라임 같은 파동을 예방하고 주택을 담보로 한 금융상품들을 모니터 하기위해 FHFA (Federal Housing Finance Agency) 를 2008년 7월에 출범시켰습니다. 남은 2대 IB 은행 (골맨삭스 와 모건스탠리) 을 증권회사에서 더욱 규제가 강한 은행지주회사로 전환시켰습니다. 그리고 금융회사의 부실채권을 사들인 뒤 합병, 증자를 통해 경영 정상화를 추진 할수 있도록 정리신탁공사 (RTS: Resolution Trust Corporation) 을 1995년 이후 다시 출범 시킬 예정입니다.
자본주의 시장경제가 숱한 우여곡절과 위기를 겪으며 발전해 왔듯이 미국은 이런 여러 조치를 통해 금융회사의 탐욕을 막고 정부의 방만한 관리제도를 강화시켜 금융위기를 극복 할 것이라고 생각 합니다.
문의: (213) 427-1123, bihocha@sciproperties.com
(이 글은 http://www.bihocha.blogspot.com/ 에서 다시 보실수 있습니다.)
Friday, September 19, 2008
TIC 투자 건물 as of 9-15-2008 (3)
‘크고 좋은 부동산투자’ 전문회사인 SCI Real Estate Investments, LLC 와 TIC 투자 할수 있는 건물 들 :
1. (New) Preserve at Arbor Hills 아파트 – Plano (달라스), 택사스
- 330 유닛, 2000 년 완공
- 전채가격 $32 Million, 전체 투자액 $15 Million, 최소 투자액 35만달러, 첫해 예상 현금수익
배당 6.25% 와 건물 시가상승
- 근처 가구당 수입 20만 달러가 넘는 부촌에 위치, 2000 에서 2007년 사이 인구 증가율
150%
- 주위에 큰 병원과 큰 회사들이 많아 직업 창출이 좋은 지역
- 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산 투자
- http://www.sciproperties.com/summaries/thepreserve/bihocha/d/2p 를 클릭 하시면 더
욱 자세히 보실수 있습니다.
2. ITC North Shopping Center (뉴저지):
- 뉴욕시에서 약 50 마일 떨어져 있으며 가구당 수입이 13 만달러가 넘는 부촌에 위치
- 전체가격 $24 Million, 투자액 $12 Million, 최소 투자액은 $25 만달러, 첫해 예상 수익율은
(현금 배당) 약 6.5% 이며 시가상승도 기대
- 2002 년에 완공 했으며 Staples 와 Sam’s Club 등 여러 테넌트 (97% 입주율)
- ITC South Shopping Center (같은 지역) 는 SCI 에서 2006 에 $69 Million 에 구입한 건물
로 현재 잘 운영 되고 있슴
- 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산 투자
http://www.sciproperties.com/summaries/itcnorth/bihocha/d/2p 를 클릭 하시면 더욱 자
세히 보실수 있습니다.
3. King’s Cove 아파트 (휴스턴, 택사스):
A. 인구 성장율이 높고 가구당 14만 달러가 넘는 부촌에 위치한 Class A 192 유닛 아파트
단지
B. 2008년 완공 현재 94% 입주율
C. 전체가격 $22 Million, 전체 투자액 $10 Million, 최소 투자액 25만달러, 첫해 수익율
6.5% (예상) 과 시가상승
D. Kings Harbor Waterfront Village 에 위치
E. 좋은 학군과 좋은 집들 근처에 위치
F. 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산투자
http://www.sciproperties.com/summaries/kingscove/bihocha/d/2p 를 클릭하면 더욱 자
세한 내용을 보실수 있습니다.
고맙습니다.
차비호
Biho Cha (차비호)
CPA / R.E. Broker
President, WISDOM Real Estate Investments, LLC
Regional Director, SCI Real Estate Investments, LLC
www.sciproperties.com/rds/bihocha
3700 Wilshire Blvd. #455
Los Angeles, CA. 90010
Tel: 213-427-1123
Fax: 213-427-0328
1. (New) Preserve at Arbor Hills 아파트 – Plano (달라스), 택사스
- 330 유닛, 2000 년 완공
- 전채가격 $32 Million, 전체 투자액 $15 Million, 최소 투자액 35만달러, 첫해 예상 현금수익
배당 6.25% 와 건물 시가상승
- 근처 가구당 수입 20만 달러가 넘는 부촌에 위치, 2000 에서 2007년 사이 인구 증가율
150%
- 주위에 큰 병원과 큰 회사들이 많아 직업 창출이 좋은 지역
- 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산 투자
- http://www.sciproperties.com/summaries/thepreserve/bihocha/d/2p 를 클릭 하시면 더
욱 자세히 보실수 있습니다.
2. ITC North Shopping Center (뉴저지):
- 뉴욕시에서 약 50 마일 떨어져 있으며 가구당 수입이 13 만달러가 넘는 부촌에 위치
- 전체가격 $24 Million, 투자액 $12 Million, 최소 투자액은 $25 만달러, 첫해 예상 수익율은
(현금 배당) 약 6.5% 이며 시가상승도 기대
- 2002 년에 완공 했으며 Staples 와 Sam’s Club 등 여러 테넌트 (97% 입주율)
- ITC South Shopping Center (같은 지역) 는 SCI 에서 2006 에 $69 Million 에 구입한 건물
로 현재 잘 운영 되고 있슴
- 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산 투자
http://www.sciproperties.com/summaries/itcnorth/bihocha/d/2p 를 클릭 하시면 더욱 자
세히 보실수 있습니다.
3. King’s Cove 아파트 (휴스턴, 택사스):
A. 인구 성장율이 높고 가구당 14만 달러가 넘는 부촌에 위치한 Class A 192 유닛 아파트
단지
B. 2008년 완공 현재 94% 입주율
C. 전체가격 $22 Million, 전체 투자액 $10 Million, 최소 투자액 25만달러, 첫해 수익율
6.5% (예상) 과 시가상승
D. Kings Harbor Waterfront Village 에 위치
E. 좋은 학군과 좋은 집들 근처에 위치
F. 1031 교환이 가능하며 일반 부동산 투자로 세금 혜택을 누릴수 있는 TIC 부동산투자
http://www.sciproperties.com/summaries/kingscove/bihocha/d/2p 를 클릭하면 더욱 자
세한 내용을 보실수 있습니다.
고맙습니다.
차비호
Biho Cha (차비호)
CPA / R.E. Broker
President, WISDOM Real Estate Investments, LLC
Regional Director, SCI Real Estate Investments, LLC
www.sciproperties.com/rds/bihocha
3700 Wilshire Blvd. #455
Los Angeles, CA. 90010
Tel: 213-427-1123
Fax: 213-427-0328
Sunday, September 14, 2008
아파트 매각과 1031 익스체인지
아파트 매각과 1031 익스체인지
(중앙일보 2-18-2008)
차비호 CPA / TIC 투자 전문
Q: 1990 년에 남가주에 있는 아파트를 50만 달러 주고 샀습니다. 그동안 모게지는 다 갚아서 현재 아파트에는 빛이 없습니다. 이제 은퇴도 하고 관리도 힘들어서 팔고 싶습니다. 만약 2백만 달러에 팔면 세금은 어느 정도 되는지요? 1031 익스체인지로 재투자를 하면 세금을 연기 혹은 면제 받는다고 하는데 은퇴 후에도 가능한지요?
A: 가능 합니다. 우선 팔고 1031 으로 재투자 하지 않는 경우 세금 계산은 다음과 갚습니다.
첫째는 양도 소득세 입니다. 판 가격 2백만 달러에서 산가격 50만 달러를 빼면 150만 달러의 양도 소득 (Capital Gain) 이 생깁니다. 이 150만 달러에 대한 세금은 연방정부 15% 그리고 캘리포니아 주정부 9.3%, 합쳐서 24.3%, 약 37만 달러를 내셔야 합니다.
둘째는 그동안 감가상각으로 세금혜택을 본 금액에 대한 세금입니다. 50만달러 아파트 산가격을 만약 10만은 땅가치로 그리고 40만달러는 건물 가치로 책정 했다면 지난 17년 소유기간 동안 감가상각 혜택을 본 금액이 약 25만 달러 입니다. (아파트 건물가격 40만 나누기 27.5년 곱하기 17년). 이 뜻은 지난 17년간 아파트를 소유하고 계시는 동안 임대 수입에서 25만달러를 감가상각 경비로 제공해서 수입세를 내지 않았다는 뜻 입니다.
현행 세법은 이금액을 Depreciation Recapture 라고 부르며 연방 세율은 최고 25% 입니다. 캘리포니아 세율은 9.3% 로 동일합니다. 그러므로 50만 달러에 대해서는 합 34.3% 의 세율이 적용되어 약 9만 달러의 세금이 부과 됩니다.
만약 1031 익스체인지를 하지 않으면 이 두가지의 세금을 내어야 하며 전체는 약 46만 달러가 됩니다. 2백만달러에 팔아서 46만 달러 세금을 내고 약 154만 달러를 갖게 됩니다. 만약 건물에 모게지가 남았다면 154만 달러에서 모게지를 갚아야 합니다.
세금 계산은 소유 건물에 현재 모게지 금액이 얼마 있던지 상관 없이 양도 소득세와 Depreciation Recapture 로 계산 됩니다.
1031 익스체인지로 재투자를 할 경우에는 46만 달러의 세금을 내실 필요 없이 2백만 달러 전체가 그 다음 부동산에 투자 됩니다. 예를들어 2백만달러를 TIC (Tenancy-in-Common) 부동산에 1031 익스체인지하면 약 5백만달러 정도의 부동산을 소유할수 있으며 관리 걱정없이 연 약 7% 정도의 투자액대비 수익배당을 (약 14만 달러) 기대할수 있습니다.
이 과정에서의 세금 혜택은 면제가 아니고 연기이며 일생동안 1031을 할수 있는 횟수에는 제한이 없습니다.
그러나 대부분의 부동산 소유주가 그렇듯이 이 재투자한 부동산을 유산으로 남기게 되면 위에 언급한 두가지의 세금이 일시에 말소가 됩니다. 또 사망시 유산금액이 상속세 한정액 보다 적으면 자녀들은 아무런 세금을 낼 필요가 없으며 재산이 많을 경우에도 생명보험으로 상속세를 대신 할수 있음으로 자녀들에게는 더 큰 재산을 남길수 있습니다.
(중앙일보 웹사이트 www.koreadaily.com 에서 검색어 ‘차비호’ 로 저의 컬럼을 보실수 있습니다)
(중앙일보 2-18-2008)
차비호 CPA / TIC 투자 전문
Q: 1990 년에 남가주에 있는 아파트를 50만 달러 주고 샀습니다. 그동안 모게지는 다 갚아서 현재 아파트에는 빛이 없습니다. 이제 은퇴도 하고 관리도 힘들어서 팔고 싶습니다. 만약 2백만 달러에 팔면 세금은 어느 정도 되는지요? 1031 익스체인지로 재투자를 하면 세금을 연기 혹은 면제 받는다고 하는데 은퇴 후에도 가능한지요?
A: 가능 합니다. 우선 팔고 1031 으로 재투자 하지 않는 경우 세금 계산은 다음과 갚습니다.
첫째는 양도 소득세 입니다. 판 가격 2백만 달러에서 산가격 50만 달러를 빼면 150만 달러의 양도 소득 (Capital Gain) 이 생깁니다. 이 150만 달러에 대한 세금은 연방정부 15% 그리고 캘리포니아 주정부 9.3%, 합쳐서 24.3%, 약 37만 달러를 내셔야 합니다.
둘째는 그동안 감가상각으로 세금혜택을 본 금액에 대한 세금입니다. 50만달러 아파트 산가격을 만약 10만은 땅가치로 그리고 40만달러는 건물 가치로 책정 했다면 지난 17년 소유기간 동안 감가상각 혜택을 본 금액이 약 25만 달러 입니다. (아파트 건물가격 40만 나누기 27.5년 곱하기 17년). 이 뜻은 지난 17년간 아파트를 소유하고 계시는 동안 임대 수입에서 25만달러를 감가상각 경비로 제공해서 수입세를 내지 않았다는 뜻 입니다.
현행 세법은 이금액을 Depreciation Recapture 라고 부르며 연방 세율은 최고 25% 입니다. 캘리포니아 세율은 9.3% 로 동일합니다. 그러므로 50만 달러에 대해서는 합 34.3% 의 세율이 적용되어 약 9만 달러의 세금이 부과 됩니다.
만약 1031 익스체인지를 하지 않으면 이 두가지의 세금을 내어야 하며 전체는 약 46만 달러가 됩니다. 2백만달러에 팔아서 46만 달러 세금을 내고 약 154만 달러를 갖게 됩니다. 만약 건물에 모게지가 남았다면 154만 달러에서 모게지를 갚아야 합니다.
세금 계산은 소유 건물에 현재 모게지 금액이 얼마 있던지 상관 없이 양도 소득세와 Depreciation Recapture 로 계산 됩니다.
1031 익스체인지로 재투자를 할 경우에는 46만 달러의 세금을 내실 필요 없이 2백만 달러 전체가 그 다음 부동산에 투자 됩니다. 예를들어 2백만달러를 TIC (Tenancy-in-Common) 부동산에 1031 익스체인지하면 약 5백만달러 정도의 부동산을 소유할수 있으며 관리 걱정없이 연 약 7% 정도의 투자액대비 수익배당을 (약 14만 달러) 기대할수 있습니다.
이 과정에서의 세금 혜택은 면제가 아니고 연기이며 일생동안 1031을 할수 있는 횟수에는 제한이 없습니다.
그러나 대부분의 부동산 소유주가 그렇듯이 이 재투자한 부동산을 유산으로 남기게 되면 위에 언급한 두가지의 세금이 일시에 말소가 됩니다. 또 사망시 유산금액이 상속세 한정액 보다 적으면 자녀들은 아무런 세금을 낼 필요가 없으며 재산이 많을 경우에도 생명보험으로 상속세를 대신 할수 있음으로 자녀들에게는 더 큰 재산을 남길수 있습니다.
(중앙일보 웹사이트 www.koreadaily.com 에서 검색어 ‘차비호’ 로 저의 컬럼을 보실수 있습니다)
부동산 투자와 복리 이자
부동산 투자와 복리 이자
차비호 CPA·부동산 브로커
예로부터 투자원리를 이해하려면 복리 이자(compound interest)의 개념을 잘 알아야 한다고 했다.
UCLA 앤더슨 경영대학원을 설립한 앤더슨은 "재산 축척에서 가장 중요한 개념은 복리이자와 1031 익스체인지"라고 말했을 정도로 복리이자는 재산을 증식하는 과정에서 가장 기본적인 개념이다.
'룰 오브 72'는 복리 계산을 쉽게하는 방정식으로 일정 금액이 두배로 증식 되는데 걸리는 기간과 필요한 수익율을 산출하는데 도움이 된다.예를들어 10만달러가 연 6% 수익율을 내고 이 수익이 다시 재투자돼 20만달러가 되는데 몇년이 걸릴까?
이 방정식을 사용하면 72/6%로 계산해 12년이 걸린다는 결론이 나온다. 단순금리의 경우 약 17년이 지나야 두배가 되지만 복리의 경우는 12년만에 배가 된다.
같은 원리로 10만달러를 5년만에 두배로 증식하기 위해서는 매년 약 15% 정도(72/5년)의 수익율이 필요하다. 같은 투자액이 복리로 증식될 때 가장 중요한 요소는 수익율과 시간이다.
10만달러를 투자해 연 10%씩 복리로 증가하면 7.2년 후에 20만달러가 되고 15년 후에 40만달러가 되며 22년 후에는 80만달러 30년 후에는 160만달러가 된다. 오래 투자할수록 복리의 힘이 점점 크게 작용한다.
한가지 고려해야 할 점은 세금이다. 만약 10만달러를 투자해 10%를 벌어 세금을 4% 내야 한다면 수익율은 6%로 낮아진다.
이 경우 10만달러가 20만달러가 되는데 12년이 걸리며 40만달러가 되는데 24년이 걸리고 80만달러가 되는데 36년 그리고 160만달러가 되는데 48년이 걸린다.
세금을 내지않고 10%를 벌 때 48년 후에 800만달러가 되는 것과는 많은 차이가 있다. 세금을 내지 않거나 혹은 최소화하면서 재산을 증식할 수 있는 방법은 없을까?
은행 CD에 돈을 예치해 이자를 발생하면 세금을 내야 한다. 주식이나 뮤추얼펀드에 투자할 때 주식배당은 매년 세금 대상이 되고 양도소득 역시 매각한 해에 수익으로 간주돼 세금을 내야 한다.
그러나 부동산 투자는 매년 임대수익이 생겨도 대부분의 경우 감가상각이라는 합법적인 공제로 세금을 내지 않아도 된다.
그리고 소유하고 있던 부동산을 팔아 재투자할 때도 1031 익스체인지를 활용하면 세금을 내지 않고 더 큰 재산을 형성할 수 있다.
예를들어 2002년부터 인기를 얻고 있는 TIC 부동산 투자의 경우 약 20만달러를 투자하면 5년의 소유기간 동안 연평균 7% 정도의 현금 수익율과 시가상승을 기대할 수 있다. 그
러나 20만달러의 투자로 50만달러 상당의 부동산을 소유하게 됨으로 창출되는 감가상각이 수익율(7%)보다 더 많아 세금을 낼 필요가 없다.
그리고 50만달러의 부동산이 시가상승해 이 것을 팔고 더 큰 부동산으로 재투자해도 1031 익스체인지를 활용하면 세금을 내지않아도 돼 복리 이자의 효과를 최대한 활용할 수 있다.
▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2008. 01. 21
수정시간 :2008. 1. 20 17: 52
ⓒ KoreaDaily.com 미주중앙일보 All rights reserved.
차비호 CPA·부동산 브로커
예로부터 투자원리를 이해하려면 복리 이자(compound interest)의 개념을 잘 알아야 한다고 했다.
UCLA 앤더슨 경영대학원을 설립한 앤더슨은 "재산 축척에서 가장 중요한 개념은 복리이자와 1031 익스체인지"라고 말했을 정도로 복리이자는 재산을 증식하는 과정에서 가장 기본적인 개념이다.
'룰 오브 72'는 복리 계산을 쉽게하는 방정식으로 일정 금액이 두배로 증식 되는데 걸리는 기간과 필요한 수익율을 산출하는데 도움이 된다.예를들어 10만달러가 연 6% 수익율을 내고 이 수익이 다시 재투자돼 20만달러가 되는데 몇년이 걸릴까?
이 방정식을 사용하면 72/6%로 계산해 12년이 걸린다는 결론이 나온다. 단순금리의 경우 약 17년이 지나야 두배가 되지만 복리의 경우는 12년만에 배가 된다.
같은 원리로 10만달러를 5년만에 두배로 증식하기 위해서는 매년 약 15% 정도(72/5년)의 수익율이 필요하다. 같은 투자액이 복리로 증식될 때 가장 중요한 요소는 수익율과 시간이다.
10만달러를 투자해 연 10%씩 복리로 증가하면 7.2년 후에 20만달러가 되고 15년 후에 40만달러가 되며 22년 후에는 80만달러 30년 후에는 160만달러가 된다. 오래 투자할수록 복리의 힘이 점점 크게 작용한다.
한가지 고려해야 할 점은 세금이다. 만약 10만달러를 투자해 10%를 벌어 세금을 4% 내야 한다면 수익율은 6%로 낮아진다.
이 경우 10만달러가 20만달러가 되는데 12년이 걸리며 40만달러가 되는데 24년이 걸리고 80만달러가 되는데 36년 그리고 160만달러가 되는데 48년이 걸린다.
세금을 내지않고 10%를 벌 때 48년 후에 800만달러가 되는 것과는 많은 차이가 있다. 세금을 내지 않거나 혹은 최소화하면서 재산을 증식할 수 있는 방법은 없을까?
은행 CD에 돈을 예치해 이자를 발생하면 세금을 내야 한다. 주식이나 뮤추얼펀드에 투자할 때 주식배당은 매년 세금 대상이 되고 양도소득 역시 매각한 해에 수익으로 간주돼 세금을 내야 한다.
그러나 부동산 투자는 매년 임대수익이 생겨도 대부분의 경우 감가상각이라는 합법적인 공제로 세금을 내지 않아도 된다.
그리고 소유하고 있던 부동산을 팔아 재투자할 때도 1031 익스체인지를 활용하면 세금을 내지 않고 더 큰 재산을 형성할 수 있다.
예를들어 2002년부터 인기를 얻고 있는 TIC 부동산 투자의 경우 약 20만달러를 투자하면 5년의 소유기간 동안 연평균 7% 정도의 현금 수익율과 시가상승을 기대할 수 있다. 그
러나 20만달러의 투자로 50만달러 상당의 부동산을 소유하게 됨으로 창출되는 감가상각이 수익율(7%)보다 더 많아 세금을 낼 필요가 없다.
그리고 50만달러의 부동산이 시가상승해 이 것을 팔고 더 큰 부동산으로 재투자해도 1031 익스체인지를 활용하면 세금을 내지않아도 돼 복리 이자의 효과를 최대한 활용할 수 있다.
▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2008. 01. 21
수정시간 :2008. 1. 20 17: 52
ⓒ KoreaDaily.com 미주중앙일보 All rights reserved.
워런 버펫과 부동산 투자
워런 버펫과 부동산 투자
주식투자의 귀재 워런 버핏이 얼마전 자사인 Berkshire Hathaway 의 연래 투자보고에서 한국의 포스코사에 $540 million 이 투자 되었다는 사실을 밝히면서 그날 하루에 포스코 주식이 3% 이상 폭등했다. 이는 3월 1일 미국과 한국 주식시장이 중국 증시 영향으로 폭락을 거듭하고 있던 시점 이어서 더욱 의미가 있다.
버펫의 투자 원칙은 ‘좋은 기업 주식 장기 보유’ 인데 포스코 주식도 약 4년에 걸쳐 Cost Averaging 방법으로 점차적으로 구입한것으로 알려 졌다. 그가 투자한 좋은 기업은 포스코 외에도 Wells Fargo, Proctor & Gamble , PetroChina 등 세계 여러 유수 기업이 있으며 이 회사들의 주식을 장기 보유 하는 투자 전략 으로 바펫은 세계적인 명성을 얻고 있다.
그런데 버펫의 주식 투자가 부동산 투자와는 어떻게 비교가 되는가?
그는 좋은 기업에 투자 한다고 했는데 이를 부동산 으로 말하면 좋은 부동산이다. 버펫에 의하면 좋은 투자대상 기업은 크고, 수입 실적이 꾸준하며, 빚이 별로 없고, 신뢰할수 있는 중역들이 있어야하며, 이해하기 간단한 사업 이라는 것이다.
이를 부동산으로 말하면 건물이 크고 위치가 좋아 크레딧이 좋은 테넌트들을 유치해 임대 수입이 꾸준하며 은행융자 가 고정 이자이고 싯가의 65%를 넘지 않고 신뢰할수 있는 관리회사가 관리하는 것이다. 그리고 부동산 만큼 이해하기 간단한 사업도 드물것이다. 주식 투자에서는 이런 기업을 우량주라고 부르고 부동산 투자에서는 이런 건물을 Institutional Grade (기관 투자급) 혹은 Class A 건물이라 부른다.
여러 기업에 투자한다는 것이다. 한마디로 위험 부담을 줄이기 위해 분산투자 하는 개념이다. 한기업에 투자율이 전채의 6%는 넘지 않는다. 그리고 산업 종류도 한가지에 치중하지 않고 철강, 금융, 소비자 재품, utility, 기술, 통신등 다양하게 분산한다.
부동산 투자시도 분산투자는 필요하다. 종류로는 retail (상가건물), residential (아파트), office (사무실), industrial (공장), lodging (호텔 모텔)그리고 땅 등으로 구분할수 있으며 지역적으로도 다양해 질수가 있다. 가능하다면 한건물에 큰재산을 묻어 두는것보다 지역적으로나 건물 종류상 분산 하는것이 위험을 줄일수 있는 길이다.
장기투자 한다. 버펫이 포스코에 투자하기 4년전쯤 좋은 투자라는 확신이 생겼을때 그는 $450 million을 한꺼번에 투자하지 않았다. 일정양의 주식을 4년에 걸쳐 꾸준히 매입 했는데 그동안 주식가격이 내려갈때도 있었고 올라갈때도 있었지만 좋은 기업 이라는 확신이 있었기에 consistent 하고 persistent 하게 장기투자 했던 것이다.
부동산 투자는 더욱 장기투자가 요구되는데 그 이유중 하나는 주식보다Business Cycle 이 길기 때문이다. 그래서 전문 부동산 투자회사는 건물 매입시 은행융자를 10년 고정이자로 묶어둔다. 10년간 지출이 고정되어 있고 좋은 테넌트를 두어 매년 임대료 상승을 기대할수 있으며 Down Pay (Equity Investment) 을 약 40% 함으로 혹시나 올지 모르는 어려운 일들에 대한 준비를 잘 해둠으로 장기투자가 가능한 것이다.
이 세가지를 지킬수 있으면 주식이나 부동산 투자에 성공적일수 있다. 그리고 아래의 세가지를 이해하면 부동산 투자가 주식투자보다 유리 하다는 것도 알수 있다.
Leverage (은행융자). 버펫이 포스코에 $450 million 투자할때 은행에서 포스코 주식을 담보로 융자를 해주지는 않는다. 이에 반해 좋은 부동산에 투자하면 은행에서 적어도 부동산 싯가의 60%는 융자해 준다. $450 million 투자해서 $1125 million 가치의 건물을 살수 있는 것이다.
만약에 포스코 주식이 50% 상승하면 버펫은 $225 million 의 이익이 생긴다. 그러나 같은 돈으로 투자한 건물의 싯가가 50% 상승하면 $563 million 을 벌게 된다. 이것이 부동산 투자시 남의돈 (은행돈)을 활용해서 얻는 혜택이다.
Depreciation (감가상각). 버펫이 현재 투자하고 있는 주식중 Wells Fargo 은행은 현재 주식배당을 약 3% 준다. 백만불을 투자 했을때 년 약 3만불의 주식배당을 받게되며 이중 약 40%는 세금을 내어야한다. 그러므로 순수입은 약 만 3천불 정도이다.
A급 부동산에 같은 백만불을 투자했을경우 임대 순수입 배당은 6%인 6만불 이상을 기대할수 있으며 세금 계산상 6만불 수입은 감가상각 경비로 상쇄되어 대부분의 경우 세금을 내지 않게 된다. 또 Cost Segregation Study 라는 방법을 활용하면 합법적으로 세금상의 손해를 창출할수 있고 이 손해는 딴 수입과 상쇄되어 더 많은 절세의 효과를 누릴수 있다.
IRC 1031 Exchange. 위에 경우와 같이 버펫이 포스코 주식에서 $225 million 을 벌면 팔아서 세금을 내고 나서야 그다음 주식에 투자할수 있다. 그러나 부동산에 투자해서 $563 million 을 벌었다면 이 부동산을 팔고 딴 부동산에 투자할때 세금을 연기할수 있어 훨씬 더 크게 혹은 분산해서 투자 할수 있다.
그리고 이 연기된 세금은 죽어서 유산으로 남길때 자연 말소됨으로 가족에게 더욱 큰 재산으로 남는다. UCLA 의 Anderson Business School 을 창립한 Mr. Anderson 은 “재산 축척에 가장 중요한 개념은 복리 이자 (compound interest) 와 1031 exchange 이다.” 라는 명언을 남겼을 정도로 1031 Exchange 는 미 주류 사회에서 널리 활용되고 있다.
사람이 재정적인 자유를 얻으려면 소유하고 있는 재산에서 끝임없이 흘러들어오는 수입이 생활비로 충분 해야 하고 그 소유재산의 가치가 유지 되어야 한다고 고대 바빌론 사람들은 가르쳤다.
또 그만큼의 소유재산을 모으기 위해서는 자신의 수입 일부를 저축하고 현명하게 투자해서 그러한 부를 창출 해야 한다고 했다. 버펫이 이야기하는 주식투자도 부를 창출 하는 좋은 방법이지만 미국에 사는 한인 동포에게는 신뢰할수 있는 부동산 투자가 더욱 유리 하다고 생각한다.
차비호 CPA / 부동산 공동투자 컨설턴트
Los Angeles, Ca.
www.sciproperties.com/rds/bihocha
3-3-2007
주식투자의 귀재 워런 버핏이 얼마전 자사인 Berkshire Hathaway 의 연래 투자보고에서 한국의 포스코사에 $540 million 이 투자 되었다는 사실을 밝히면서 그날 하루에 포스코 주식이 3% 이상 폭등했다. 이는 3월 1일 미국과 한국 주식시장이 중국 증시 영향으로 폭락을 거듭하고 있던 시점 이어서 더욱 의미가 있다.
버펫의 투자 원칙은 ‘좋은 기업 주식 장기 보유’ 인데 포스코 주식도 약 4년에 걸쳐 Cost Averaging 방법으로 점차적으로 구입한것으로 알려 졌다. 그가 투자한 좋은 기업은 포스코 외에도 Wells Fargo, Proctor & Gamble , PetroChina 등 세계 여러 유수 기업이 있으며 이 회사들의 주식을 장기 보유 하는 투자 전략 으로 바펫은 세계적인 명성을 얻고 있다.
그런데 버펫의 주식 투자가 부동산 투자와는 어떻게 비교가 되는가?
그는 좋은 기업에 투자 한다고 했는데 이를 부동산 으로 말하면 좋은 부동산이다. 버펫에 의하면 좋은 투자대상 기업은 크고, 수입 실적이 꾸준하며, 빚이 별로 없고, 신뢰할수 있는 중역들이 있어야하며, 이해하기 간단한 사업 이라는 것이다.
이를 부동산으로 말하면 건물이 크고 위치가 좋아 크레딧이 좋은 테넌트들을 유치해 임대 수입이 꾸준하며 은행융자 가 고정 이자이고 싯가의 65%를 넘지 않고 신뢰할수 있는 관리회사가 관리하는 것이다. 그리고 부동산 만큼 이해하기 간단한 사업도 드물것이다. 주식 투자에서는 이런 기업을 우량주라고 부르고 부동산 투자에서는 이런 건물을 Institutional Grade (기관 투자급) 혹은 Class A 건물이라 부른다.
여러 기업에 투자한다는 것이다. 한마디로 위험 부담을 줄이기 위해 분산투자 하는 개념이다. 한기업에 투자율이 전채의 6%는 넘지 않는다. 그리고 산업 종류도 한가지에 치중하지 않고 철강, 금융, 소비자 재품, utility, 기술, 통신등 다양하게 분산한다.
부동산 투자시도 분산투자는 필요하다. 종류로는 retail (상가건물), residential (아파트), office (사무실), industrial (공장), lodging (호텔 모텔)그리고 땅 등으로 구분할수 있으며 지역적으로도 다양해 질수가 있다. 가능하다면 한건물에 큰재산을 묻어 두는것보다 지역적으로나 건물 종류상 분산 하는것이 위험을 줄일수 있는 길이다.
장기투자 한다. 버펫이 포스코에 투자하기 4년전쯤 좋은 투자라는 확신이 생겼을때 그는 $450 million을 한꺼번에 투자하지 않았다. 일정양의 주식을 4년에 걸쳐 꾸준히 매입 했는데 그동안 주식가격이 내려갈때도 있었고 올라갈때도 있었지만 좋은 기업 이라는 확신이 있었기에 consistent 하고 persistent 하게 장기투자 했던 것이다.
부동산 투자는 더욱 장기투자가 요구되는데 그 이유중 하나는 주식보다Business Cycle 이 길기 때문이다. 그래서 전문 부동산 투자회사는 건물 매입시 은행융자를 10년 고정이자로 묶어둔다. 10년간 지출이 고정되어 있고 좋은 테넌트를 두어 매년 임대료 상승을 기대할수 있으며 Down Pay (Equity Investment) 을 약 40% 함으로 혹시나 올지 모르는 어려운 일들에 대한 준비를 잘 해둠으로 장기투자가 가능한 것이다.
이 세가지를 지킬수 있으면 주식이나 부동산 투자에 성공적일수 있다. 그리고 아래의 세가지를 이해하면 부동산 투자가 주식투자보다 유리 하다는 것도 알수 있다.
Leverage (은행융자). 버펫이 포스코에 $450 million 투자할때 은행에서 포스코 주식을 담보로 융자를 해주지는 않는다. 이에 반해 좋은 부동산에 투자하면 은행에서 적어도 부동산 싯가의 60%는 융자해 준다. $450 million 투자해서 $1125 million 가치의 건물을 살수 있는 것이다.
만약에 포스코 주식이 50% 상승하면 버펫은 $225 million 의 이익이 생긴다. 그러나 같은 돈으로 투자한 건물의 싯가가 50% 상승하면 $563 million 을 벌게 된다. 이것이 부동산 투자시 남의돈 (은행돈)을 활용해서 얻는 혜택이다.
Depreciation (감가상각). 버펫이 현재 투자하고 있는 주식중 Wells Fargo 은행은 현재 주식배당을 약 3% 준다. 백만불을 투자 했을때 년 약 3만불의 주식배당을 받게되며 이중 약 40%는 세금을 내어야한다. 그러므로 순수입은 약 만 3천불 정도이다.
A급 부동산에 같은 백만불을 투자했을경우 임대 순수입 배당은 6%인 6만불 이상을 기대할수 있으며 세금 계산상 6만불 수입은 감가상각 경비로 상쇄되어 대부분의 경우 세금을 내지 않게 된다. 또 Cost Segregation Study 라는 방법을 활용하면 합법적으로 세금상의 손해를 창출할수 있고 이 손해는 딴 수입과 상쇄되어 더 많은 절세의 효과를 누릴수 있다.
IRC 1031 Exchange. 위에 경우와 같이 버펫이 포스코 주식에서 $225 million 을 벌면 팔아서 세금을 내고 나서야 그다음 주식에 투자할수 있다. 그러나 부동산에 투자해서 $563 million 을 벌었다면 이 부동산을 팔고 딴 부동산에 투자할때 세금을 연기할수 있어 훨씬 더 크게 혹은 분산해서 투자 할수 있다.
그리고 이 연기된 세금은 죽어서 유산으로 남길때 자연 말소됨으로 가족에게 더욱 큰 재산으로 남는다. UCLA 의 Anderson Business School 을 창립한 Mr. Anderson 은 “재산 축척에 가장 중요한 개념은 복리 이자 (compound interest) 와 1031 exchange 이다.” 라는 명언을 남겼을 정도로 1031 Exchange 는 미 주류 사회에서 널리 활용되고 있다.
사람이 재정적인 자유를 얻으려면 소유하고 있는 재산에서 끝임없이 흘러들어오는 수입이 생활비로 충분 해야 하고 그 소유재산의 가치가 유지 되어야 한다고 고대 바빌론 사람들은 가르쳤다.
또 그만큼의 소유재산을 모으기 위해서는 자신의 수입 일부를 저축하고 현명하게 투자해서 그러한 부를 창출 해야 한다고 했다. 버펫이 이야기하는 주식투자도 부를 창출 하는 좋은 방법이지만 미국에 사는 한인 동포에게는 신뢰할수 있는 부동산 투자가 더욱 유리 하다고 생각한다.
차비호 CPA / 부동산 공동투자 컨설턴트
Los Angeles, Ca.
www.sciproperties.com/rds/bihocha
3-3-2007
대학가 아파트에 투자 몰린다 – 한국일보
대학가 아파트에 투자 몰린다 – 한국일보
입력일자:2007-02-08
최근 몇 년간 부동산 투자자들에게 대학촌 아파트 매입이 열기를 띠고 있다.
부동산 경기, 특히 주택 경기가 전반적인 침체 양상을 보이고 있는 가운데 수요가 급증하고 있는 렌탈 아파트 마켓으로 투자자금이 몰리고 있는 것이다.
렌탈 아파트 마켓 중에서도 대학생을 겨냥한 아파트가 새로운 인기 투자대상으로 떠오르고 있다.
기숙사 태부족에 학교주변 수요 넘쳐부모가 계약서 사인, 렌트수입도 ‘안전’“일반 아파트의 두배정도 수익 가능”
▲대학교 아파트에 투자가 몰리는 이유:
이처럼 대학 캠퍼스 인근에 위치한 아파트에 부동산 투자자들이 몰리는 까닭은 간단하게 수요에 비해 공급이 턱없이 모자라기 때문이다.
전국 대학생 숫자는 1995년 1,400만명에서 오는 2012년 1,800만명으로 급증할 것으로 예상되지만 학교 당국의 예산 부족으로 학생들을 수용할 수 있는 기숙사 시설은 턱없이 부족하기 때문이다.
지난해 ‘칼리지 플래닝 & 매니지먼트 매거진’이 127개 대학을 대상으로 실시한 기숙사 현황 자료에 따르면 전체 재학생중 30.1%만이 기숙사에 입주할 수 있었다.
그러나 주립대학의 경우 조사대상 73개 주립대의 기숙사 수용률은 20.6%에 불과했다.한인 학생들이 많이 재학 중인 UCLA의 경우만 해도 2004년 현재 3만7,500여명의 재학생 가운데 학교 기숙사 수용 비율은 19.2%인 7,200명에 불과했다.
기숙사 시설이 워낙 부족해 UCLA 인근의 주택이나 아파트를 임대하는 것은 하늘의 별을 따는 것처럼 경쟁이 치열하고 렌트도 부르는 게 값일 정도이다.
기존 일반인을 겨냥한 아파트나 주택을 겨냥했던 개발업자들이 대학생 아파트의 시장성을 인정하면서 대학교 근처에 학생 아파트를 앞 다퉈 짓기 시작하고 있다.
여기에 부동산 투자자나 개인 투자자들도 대학교 캠퍼스 인근 아파트 매입에 적극 나서고 있어 앞으로의 투자전망을 밝게 하고 있다.
대학생 아파트 투자의 장점은 학부모들이 학생들을 대신해 리스 계약에 사인하기 때문에 안전한 렌트 수입을 기대할 수 있다는 것이다.
여기에 매년 20~30%의 입주 학생들이 졸업하고 그 자리를 신입생들이 채우면서 매년 일반 아파트에 비해 훨씬 높은 렌트비 인상을 기대할 수 있다.
<투자유망 대학교 주변>
자료: 프라임 프라퍼티 투자자, Inc.
▲대학생 아파트 투자 방법
전문가들은 투자에 가장 좋은 대학교 아파트를 고르려면 기숙사 수용률을 살펴보라고 권한다. 총학생수 대비 기숙사 베드 수를 계산해 보면 되는데 전문가들은 기숙사 수용률이 30%이하면 좋은 투자라고 말한다.
또 매년 학생수가 2~3%라도 꾸준히 증가추세에 있는 대학교를 선별하는 것이 성공의 지름길이다. 대학교도 주립대나 대형 명문대가 학생 수가 많다보니 투자율이나 안전성 면에서 좋은 투자라고 할 수 있다.
미국에서도 망하는 대학들이 종종 있기 때문에 무조건 아무런 대학 아파트라고 다 투자하는 것은 위험하다.
공동투자(TIC: Tenants in Common) 전문회사로 최근 대학생 아파트를 집중 매입하고 있는 ‘SCI’(www.sciproperties.com/rds/bihocha )사의 디렉터 차비호 CPA 는 “대부분의 학생 아파트는 방학기간을 빼고 10개월간 운영 이익으로 시가가 정해지는데 일부 학생 아파트는 연중 내내 입주자들이 많다”며 “운영의 묘를 살리면 단기간에 일반 아파트보다 훨씬 높은 운영 수익을 낼 수 있다”고 말했다. www.sciproperties.com/rds/bihocha <조환동 기자>
▲ 기숙사 부족으로 대학생들을 겨냥한 아파트 투자가 안전성과 수익성으로 인해 새롭게 떠오르고 있다.
입력일자:2007-02-08
최근 몇 년간 부동산 투자자들에게 대학촌 아파트 매입이 열기를 띠고 있다.
부동산 경기, 특히 주택 경기가 전반적인 침체 양상을 보이고 있는 가운데 수요가 급증하고 있는 렌탈 아파트 마켓으로 투자자금이 몰리고 있는 것이다.
렌탈 아파트 마켓 중에서도 대학생을 겨냥한 아파트가 새로운 인기 투자대상으로 떠오르고 있다.
기숙사 태부족에 학교주변 수요 넘쳐부모가 계약서 사인, 렌트수입도 ‘안전’“일반 아파트의 두배정도 수익 가능”
▲대학교 아파트에 투자가 몰리는 이유:
이처럼 대학 캠퍼스 인근에 위치한 아파트에 부동산 투자자들이 몰리는 까닭은 간단하게 수요에 비해 공급이 턱없이 모자라기 때문이다.
전국 대학생 숫자는 1995년 1,400만명에서 오는 2012년 1,800만명으로 급증할 것으로 예상되지만 학교 당국의 예산 부족으로 학생들을 수용할 수 있는 기숙사 시설은 턱없이 부족하기 때문이다.
지난해 ‘칼리지 플래닝 & 매니지먼트 매거진’이 127개 대학을 대상으로 실시한 기숙사 현황 자료에 따르면 전체 재학생중 30.1%만이 기숙사에 입주할 수 있었다.
그러나 주립대학의 경우 조사대상 73개 주립대의 기숙사 수용률은 20.6%에 불과했다.한인 학생들이 많이 재학 중인 UCLA의 경우만 해도 2004년 현재 3만7,500여명의 재학생 가운데 학교 기숙사 수용 비율은 19.2%인 7,200명에 불과했다.
기숙사 시설이 워낙 부족해 UCLA 인근의 주택이나 아파트를 임대하는 것은 하늘의 별을 따는 것처럼 경쟁이 치열하고 렌트도 부르는 게 값일 정도이다.
기존 일반인을 겨냥한 아파트나 주택을 겨냥했던 개발업자들이 대학생 아파트의 시장성을 인정하면서 대학교 근처에 학생 아파트를 앞 다퉈 짓기 시작하고 있다.
여기에 부동산 투자자나 개인 투자자들도 대학교 캠퍼스 인근 아파트 매입에 적극 나서고 있어 앞으로의 투자전망을 밝게 하고 있다.
대학생 아파트 투자의 장점은 학부모들이 학생들을 대신해 리스 계약에 사인하기 때문에 안전한 렌트 수입을 기대할 수 있다는 것이다.
여기에 매년 20~30%의 입주 학생들이 졸업하고 그 자리를 신입생들이 채우면서 매년 일반 아파트에 비해 훨씬 높은 렌트비 인상을 기대할 수 있다.
<투자유망 대학교 주변>
자료: 프라임 프라퍼티 투자자, Inc.
▲대학생 아파트 투자 방법
전문가들은 투자에 가장 좋은 대학교 아파트를 고르려면 기숙사 수용률을 살펴보라고 권한다. 총학생수 대비 기숙사 베드 수를 계산해 보면 되는데 전문가들은 기숙사 수용률이 30%이하면 좋은 투자라고 말한다.
또 매년 학생수가 2~3%라도 꾸준히 증가추세에 있는 대학교를 선별하는 것이 성공의 지름길이다. 대학교도 주립대나 대형 명문대가 학생 수가 많다보니 투자율이나 안전성 면에서 좋은 투자라고 할 수 있다.
미국에서도 망하는 대학들이 종종 있기 때문에 무조건 아무런 대학 아파트라고 다 투자하는 것은 위험하다.
공동투자(TIC: Tenants in Common) 전문회사로 최근 대학생 아파트를 집중 매입하고 있는 ‘SCI’(www.sciproperties.com/rds/bihocha )사의 디렉터 차비호 CPA 는 “대부분의 학생 아파트는 방학기간을 빼고 10개월간 운영 이익으로 시가가 정해지는데 일부 학생 아파트는 연중 내내 입주자들이 많다”며 “운영의 묘를 살리면 단기간에 일반 아파트보다 훨씬 높은 운영 수익을 낼 수 있다”고 말했다. www.sciproperties.com/rds/bihocha <조환동 기자>
▲ 기숙사 부족으로 대학생들을 겨냥한 아파트 투자가 안전성과 수익성으로 인해 새롭게 떠오르고 있다.
Friday, September 12, 2008
부동산 투자와 타이밍 (Timing)
부동산 투자와 타이밍 (Timing)
CPA 사무실을 운영할때 가장 많이 받는 질문 중 하나는 ‘차선생님, 요즘 어떤 사업이 좋습니까?’ 였다. 이제 부동산 투자업을 하면서 가장 많이 받는 질문은 ‘언제가 투자 하기 좋을 시기 입니까? 좀 더 기다리는 것이 좋을까요?’ 라는 질문이다.
CPA 일만 할때는 ‘제 생각에는 사업의 종류 보다는 사업주의 능력이 더욱 중요 한 것 같습니다’ 라고 대답했고 요즘 부동산 투자 타이밍에 대한 질문은 ‘제 생각에는 부동산 투자에 가장 좋은 시점은 당신이 준비 되었을 때 입니다’ 라고 대답한다.
세상에 그 무엇도 모든 사람을 만족시킬수는 없기에 내 대답에 공감 하는 사람도 있고 또 그렇지 않은 사람도 많을수 있다는 것을 안다.
만약 사업의 종류가 성사를 가름 한다면 일정 사업은 항상 잘되어야 한다. 그러나 우리가 너무나도 잘 알듯이 같은 종류의 식당을 운영해도 어떤 사람은 성공하고 어떤 사람은 실패한다. 잘되는 식당을 사서 망쳐 놓은 사람이 있고 또 망해가는 식당을 인수해서 성공하는 사업체로 키우는 사람도 있다. 많은 사업가를 대해 왔지만 능력있는 사업가는 경기 상태에 그렇게 민감하지 않은 것 같다.
부동산에 투자하는 고객도 마찬가지 인것 같다. 어떤 사람은 손해를 보고 어떤 사람은 크게 돈을 번다. 왜 그럴까?
모든 사람의 생각이 같지 않기에 어떤 대답도 일율적으로 맞지는 않겠지만 투자가의 준비 상태가 가장 큰 이유인 것같다. 필자는 1985 년에 CPA 사무실을 시작하면서 1986 년에 Fourplex 아파트를 투자용으로 산적이 있다. 고객 중에 여러분이 부동산 소유로 이미 재산을 형성한 것을 보았고 부동산에 대한 관대한 세법도 활용 하려고 부동산에 투자 한 것이다. 아이디어는 좋았는데 실제로 결과는 손해였다. 이유는 내가 아파트 관리가 어려울 수 있다는 것을 전혀 생각하지 못했기 때문이다.
1988 년 택스시즌에 필자는 CPA 일을 하느라고 무척 바쁜 중 이었는데 아파트 테넌트들이 화장실이 고장났다, 다음 주에 이사 나가겠다, 옆 아파트에서 너무 시꺼러워 잠을 잘수 없다 등 여러 연락이 왔고 택스시즌 중에 이런 관리의 어려움을 극복 하지 못한채 결국 싸게라도 팔아버린 것이다. 부동산 투자는 장기 투자인데 2년도 소유 못하고 팔았으니 손해 보는 것은 당연했다. 나는 아파트에 투자할 자금 여력은 있었지만 관리 할 준비가 안되어 있었던 것이다.
부동산 투자가 관리의 어려움으로 실패 할수도 있지만 Cash-Flow (현금흐름) 의 어려움으로 실패할 경우는 더욱 많다. 다운페이를 너무 적게 했다든지 입주자들이 렌트를 제대로 내지 않거나 구입후 공실율이 높은 경우 또 은행 융자가 변동이자여서 이자율이 상승하여 매달 페이먼트가 많아 지는 경우도 있고 예상치 못했던 수리나 법적인 비용이 발생 하면 현금부족으로 더 이상 견딜수가 없게되고 결국은 차압 당하거나 싸게 팔게 된다. 땅에다 투자 한 경우는 수입이 전혀 없이 지출만 발생 하기에 더욱 어려울 수가 있다.
이러한 어려움들을 투자하기 전에 조사하고 대처 방법을 생각해 놓을수 있으면 그 자체가 나는 준비된 상태라고 생각하며 이 시점이 부동산에 투자하기 가장 좋은 시점이라 생각한다.. 사업을 운영 하거나 전문직이여서 바쁜 사람들에게는 더욱 준비된 상태가 중요하고 은퇴 후 안전하게 돈을 관리해야하는 분들에게는 더더욱 중요하다.
25 여년 동안 CPA, Financial Planner 그리고 부동산업을 겪으며 여러 경우를 보았는데 경기에 따라 또는 감정에 치우쳐 부동산이나 주식을 사고파는 사람중에 큰 재산을 모으는 분은 별로 보지 못했다. 좋은 부동산 좋은 주식도 항상 좋을수는 없다. 어려운 시점이 있을수 있다는 것을 이해하고 준비하는 사람이 가장 현명한 투자가라고 생각한다.
문의 (213) 268-9929, bihocha@sciproperties.com
CPA 사무실을 운영할때 가장 많이 받는 질문 중 하나는 ‘차선생님, 요즘 어떤 사업이 좋습니까?’ 였다. 이제 부동산 투자업을 하면서 가장 많이 받는 질문은 ‘언제가 투자 하기 좋을 시기 입니까? 좀 더 기다리는 것이 좋을까요?’ 라는 질문이다.
CPA 일만 할때는 ‘제 생각에는 사업의 종류 보다는 사업주의 능력이 더욱 중요 한 것 같습니다’ 라고 대답했고 요즘 부동산 투자 타이밍에 대한 질문은 ‘제 생각에는 부동산 투자에 가장 좋은 시점은 당신이 준비 되었을 때 입니다’ 라고 대답한다.
세상에 그 무엇도 모든 사람을 만족시킬수는 없기에 내 대답에 공감 하는 사람도 있고 또 그렇지 않은 사람도 많을수 있다는 것을 안다.
만약 사업의 종류가 성사를 가름 한다면 일정 사업은 항상 잘되어야 한다. 그러나 우리가 너무나도 잘 알듯이 같은 종류의 식당을 운영해도 어떤 사람은 성공하고 어떤 사람은 실패한다. 잘되는 식당을 사서 망쳐 놓은 사람이 있고 또 망해가는 식당을 인수해서 성공하는 사업체로 키우는 사람도 있다. 많은 사업가를 대해 왔지만 능력있는 사업가는 경기 상태에 그렇게 민감하지 않은 것 같다.
부동산에 투자하는 고객도 마찬가지 인것 같다. 어떤 사람은 손해를 보고 어떤 사람은 크게 돈을 번다. 왜 그럴까?
모든 사람의 생각이 같지 않기에 어떤 대답도 일율적으로 맞지는 않겠지만 투자가의 준비 상태가 가장 큰 이유인 것같다. 필자는 1985 년에 CPA 사무실을 시작하면서 1986 년에 Fourplex 아파트를 투자용으로 산적이 있다. 고객 중에 여러분이 부동산 소유로 이미 재산을 형성한 것을 보았고 부동산에 대한 관대한 세법도 활용 하려고 부동산에 투자 한 것이다. 아이디어는 좋았는데 실제로 결과는 손해였다. 이유는 내가 아파트 관리가 어려울 수 있다는 것을 전혀 생각하지 못했기 때문이다.
1988 년 택스시즌에 필자는 CPA 일을 하느라고 무척 바쁜 중 이었는데 아파트 테넌트들이 화장실이 고장났다, 다음 주에 이사 나가겠다, 옆 아파트에서 너무 시꺼러워 잠을 잘수 없다 등 여러 연락이 왔고 택스시즌 중에 이런 관리의 어려움을 극복 하지 못한채 결국 싸게라도 팔아버린 것이다. 부동산 투자는 장기 투자인데 2년도 소유 못하고 팔았으니 손해 보는 것은 당연했다. 나는 아파트에 투자할 자금 여력은 있었지만 관리 할 준비가 안되어 있었던 것이다.
부동산 투자가 관리의 어려움으로 실패 할수도 있지만 Cash-Flow (현금흐름) 의 어려움으로 실패할 경우는 더욱 많다. 다운페이를 너무 적게 했다든지 입주자들이 렌트를 제대로 내지 않거나 구입후 공실율이 높은 경우 또 은행 융자가 변동이자여서 이자율이 상승하여 매달 페이먼트가 많아 지는 경우도 있고 예상치 못했던 수리나 법적인 비용이 발생 하면 현금부족으로 더 이상 견딜수가 없게되고 결국은 차압 당하거나 싸게 팔게 된다. 땅에다 투자 한 경우는 수입이 전혀 없이 지출만 발생 하기에 더욱 어려울 수가 있다.
이러한 어려움들을 투자하기 전에 조사하고 대처 방법을 생각해 놓을수 있으면 그 자체가 나는 준비된 상태라고 생각하며 이 시점이 부동산에 투자하기 가장 좋은 시점이라 생각한다.. 사업을 운영 하거나 전문직이여서 바쁜 사람들에게는 더욱 준비된 상태가 중요하고 은퇴 후 안전하게 돈을 관리해야하는 분들에게는 더더욱 중요하다.
25 여년 동안 CPA, Financial Planner 그리고 부동산업을 겪으며 여러 경우를 보았는데 경기에 따라 또는 감정에 치우쳐 부동산이나 주식을 사고파는 사람중에 큰 재산을 모으는 분은 별로 보지 못했다. 좋은 부동산 좋은 주식도 항상 좋을수는 없다. 어려운 시점이 있을수 있다는 것을 이해하고 준비하는 사람이 가장 현명한 투자가라고 생각한다.
문의 (213) 268-9929, bihocha@sciproperties.com
1031 교환시 TIC 와 LLC 의 다른 점
1031 교환시 TIC 와 LLC 의 다른 점
Q: 파트너들 몇명이 모여서 부동산에 투자하려 합니다. 장기적인 투자를 계획하고 있으며 1031 교환으로 계속 키워가고 싶습니다. LLC (Limited Liability Company) 형태로 투자 할때와 TIC (Tenancy-in-Common) 형태로 할때 1031 교환시 차이가 무엇 인지요?
A: 우선 공동투자 방법으로는 파트너쉽, 주식회사, LLC, TIC 등의 방법이 있는데 TIC 형태가 다른 형태보다 가장 특이한 점은 각 투자가들이 투자지분 만큼 건물 소유권 (Grant Deed 등)과 Title Insurance 를 가질수 있다는 것입니다. 세법에서는 이런 TIC 소유 형태를 부동산 직접소유권 (Direct Ownership Interest) 으로 인정 합니다.
TIC 를 제외한 다른 형태는 각 투자가가 건물을 직접 소유하는 대신 투자회사의 지분을 소유하게 됩니다. Grant Deed 대신 LLC 회사의 소유권을 일부 갖게 되는 것이며 세법에서는 이런 상황을 간접 소유권 (Indirect Ownership Interest) 으로 정의 합니다.
1031 교환시 지켜야 할 조건 중 하나는 부동산 대 부동산 즉 ‘Like-Kind’ (동종) 과 교환을 해야 하는 것인데 TIC 소유권은 부동산을 직접 소유한 것으로 동종으로 인정이 되나 다른 공동투자 형태의 소유권은 간접 소유한 것으로 부동산이 아닌 Security (증권등 동산) 으로 구분되어 교환이 성립되지 않는 것입니다.
이 말은 LLC 회사 전체로는 1031 교환이 가능하나 LLC 지분 소유주는 자기 지분을 따로 1031 교환 할수 없고 TIC 지분소유주는 가능 합니다. 이 점은 파트너쉽이나 주식회사도 마찬가지 입니다.
한가지 유용한 점은 주식회사를 제외한 LLC 와 파트너쉽은 투자가들이 각자의 길을 가고 싶으면 Drop & Swap 이라는 방법을 적용해서 회사를 Dissolve (해체) 한 후에 TIC 형태로 되어서 세금을 내지않고 각자가 다른 길로 1031 교환을 할수 있습니다.
TIC (Tenants-in-Common) 형태로 부동산을 공동소유, 관리, 투자 하는 형태는 오래된 방법이지만 2002년 미국세청 (IRS) 에서 TIC 부동산이 1031 교환시 ‘Like-Kind’ (동종) 부동산으로 인정 하면서 활용도가 급성장 하게 되었습니다.
LLC 회사는 투자가들이 동의한 Operating Agreement (운영합의서) 로 운영되며 TIC 도 이와 비슷한 TIC Agreement 로 운영이 됩니다. TIC 형태로 소유시 한가지 주의 할 점은 투자가중에 한명이 파산을 신청 할때 입니다. 이럴 경우 TIC 특성상 건물 전체와 다른 투자가들도 파산에 휘말릴 수 있습니다. 그럼으로 각 TIC 투자가들이 SMLLC (Single Member LLC) 와 SPLLC (Single Purpose LLC) 를 구성해서 TIC 가 됨으로 이런 위험을 사전에 예방 할수 있습니다.
공동투자는 여러 장점이 많지만 한인들이 파트너쉽은 어렵다고 피하는 이유는 합의서를 처음에 제대로 작성하지 않고 또 파트너들이 합의서 내용을 잘 이해하지 못한 경우가 대부분 인것 같습니다.
합의서의 기본은 Formation (시작), Operation (운영) 그리고 Dissolution (해체) 입니다. 많은 경우 시작은 파트너들이 이해하고 동의하지만 운영과 해체에서 분쟁이 많은 것 같습니다. 그러므로 공동투자를 하기전에 전문가와 상의해서 합의서를 만들고 또 투자가 모두가 합의서 내용을 잘 이해하는 것이 파트너쉽 성공의 기초라고 생각 됩니다.
문의 (213) 268-9929 bihocha@sciproperties.com
(이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 보실수 있습니다.)
Q: 파트너들 몇명이 모여서 부동산에 투자하려 합니다. 장기적인 투자를 계획하고 있으며 1031 교환으로 계속 키워가고 싶습니다. LLC (Limited Liability Company) 형태로 투자 할때와 TIC (Tenancy-in-Common) 형태로 할때 1031 교환시 차이가 무엇 인지요?
A: 우선 공동투자 방법으로는 파트너쉽, 주식회사, LLC, TIC 등의 방법이 있는데 TIC 형태가 다른 형태보다 가장 특이한 점은 각 투자가들이 투자지분 만큼 건물 소유권 (Grant Deed 등)과 Title Insurance 를 가질수 있다는 것입니다. 세법에서는 이런 TIC 소유 형태를 부동산 직접소유권 (Direct Ownership Interest) 으로 인정 합니다.
TIC 를 제외한 다른 형태는 각 투자가가 건물을 직접 소유하는 대신 투자회사의 지분을 소유하게 됩니다. Grant Deed 대신 LLC 회사의 소유권을 일부 갖게 되는 것이며 세법에서는 이런 상황을 간접 소유권 (Indirect Ownership Interest) 으로 정의 합니다.
1031 교환시 지켜야 할 조건 중 하나는 부동산 대 부동산 즉 ‘Like-Kind’ (동종) 과 교환을 해야 하는 것인데 TIC 소유권은 부동산을 직접 소유한 것으로 동종으로 인정이 되나 다른 공동투자 형태의 소유권은 간접 소유한 것으로 부동산이 아닌 Security (증권등 동산) 으로 구분되어 교환이 성립되지 않는 것입니다.
이 말은 LLC 회사 전체로는 1031 교환이 가능하나 LLC 지분 소유주는 자기 지분을 따로 1031 교환 할수 없고 TIC 지분소유주는 가능 합니다. 이 점은 파트너쉽이나 주식회사도 마찬가지 입니다.
한가지 유용한 점은 주식회사를 제외한 LLC 와 파트너쉽은 투자가들이 각자의 길을 가고 싶으면 Drop & Swap 이라는 방법을 적용해서 회사를 Dissolve (해체) 한 후에 TIC 형태로 되어서 세금을 내지않고 각자가 다른 길로 1031 교환을 할수 있습니다.
TIC (Tenants-in-Common) 형태로 부동산을 공동소유, 관리, 투자 하는 형태는 오래된 방법이지만 2002년 미국세청 (IRS) 에서 TIC 부동산이 1031 교환시 ‘Like-Kind’ (동종) 부동산으로 인정 하면서 활용도가 급성장 하게 되었습니다.
LLC 회사는 투자가들이 동의한 Operating Agreement (운영합의서) 로 운영되며 TIC 도 이와 비슷한 TIC Agreement 로 운영이 됩니다. TIC 형태로 소유시 한가지 주의 할 점은 투자가중에 한명이 파산을 신청 할때 입니다. 이럴 경우 TIC 특성상 건물 전체와 다른 투자가들도 파산에 휘말릴 수 있습니다. 그럼으로 각 TIC 투자가들이 SMLLC (Single Member LLC) 와 SPLLC (Single Purpose LLC) 를 구성해서 TIC 가 됨으로 이런 위험을 사전에 예방 할수 있습니다.
공동투자는 여러 장점이 많지만 한인들이 파트너쉽은 어렵다고 피하는 이유는 합의서를 처음에 제대로 작성하지 않고 또 파트너들이 합의서 내용을 잘 이해하지 못한 경우가 대부분 인것 같습니다.
합의서의 기본은 Formation (시작), Operation (운영) 그리고 Dissolution (해체) 입니다. 많은 경우 시작은 파트너들이 이해하고 동의하지만 운영과 해체에서 분쟁이 많은 것 같습니다. 그러므로 공동투자를 하기전에 전문가와 상의해서 합의서를 만들고 또 투자가 모두가 합의서 내용을 잘 이해하는 것이 파트너쉽 성공의 기초라고 생각 됩니다.
문의 (213) 268-9929 bihocha@sciproperties.com
(이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 보실수 있습니다.)
부동산 투자와 수익율
부동산 투자와 수익률
차비호 CPA / R.E. Broker
부동산에 투자해서 돈을 벌 수 있는 방법은 두가지다.하나는 임대수입에서 나오는 현금 수입(cash flow)이며 두번째는 건물의 시가 상승이다.
현금 수입은 매달 임대 수입에서 건물 소유와 관리에 필요한 모든 경비를 빼고 투자가에게 남는 순이익이다. 예를 들어 A가 100만달러를 투자하고 은행융자 150만달러를 빌려서 250만달러짜리 아파트를 샀다고 하자. 매달 아파트에서 나오는 임대 수입에서 유틸리티 수리 비용 부동산 세금 보험 관리인 비용 등 모든 경비를 지불하고 남는 금액이 운영수입 즉 NOI(net operating income)이다.
NOI에서 은행 융자금을 갚고 난 후 순수히 A에게 남는 수입이 현금 수입이고 이 수입과 자신의 투자 금액을 비율로 표시할 때 'cash-on-cash return'이라는 용어를 쓴다.
A의 경우 100만달러를 투자해 일년에 현금 수입이 6만달러면 cash-on-cash return은 6%가 된다. 전통적으로 cash-on-cash return 은 투자액에 약 6~9%가 되는 것이 바람직하며 만약 5년간 건물을 소유하고 있는 동안 연평균 8%씩 현금 수입 수익율이 생기면 투자가는 자신이 투자한 금액의 40%를 벌 수 있는 것이다.
일반 투자가들이 건물을 고를때 캡레이트(CAP rate)을 잘 보는 것도 중요하지만 실질적으로는 cash-on-cash return 수익률이 더 중요하다.
부동산 투자시 세법상 특혜는 현금 수입에 대한 세금을 내지 않을 수 있다는 점이다. 부동산에 투자할 때 장기적으로는 시가 상승(appreciation)을 기대할 수 있지만 세법에서는 건물의 사용으로 시간이 지남에 따라 낡는다고 가정하기에 감가상각(depreciation)이라는 세법상의 경비가 생기고 이 경비는 현금 수입과 상쇄된다.
대부분의 경우 수입 전액를 비과세 처리할 수 있어 6% 부동산 수익율은 세금을 내어야 하는 다른 종류 투자의 10% 수익율과 동등하다.어떤 투자가들은 현금 수입이 없어도 시가 상승만 있으면 된다고 생각하지만 이것은 투기에 가까운 위험한 생각이다.
부동산 투자는 단기적으로는 현금 수입을 기대하지만 장기적으로는 시가 상승도 기대할 수 있다.상승폭은 부동산 경기 사이클에 영향을 받지만 아파트 위치가 괜찮고 테넌트가 좋으며 건물 상태가 양호한 경우 평균적으로 매년 3~7%씩 시가가 상승한다.
위에 예를 든 A의 경우 매년 4%씩 시가가 상승한다고 가정하면 5년후 약 20%의 시가 상승을 올릴 수 있다.언뜻 보기에는 큰 이득이 없는 것 처럼 보이나 실지로 50만달러 시가 상승은 자신이 투자한 100만달러에 비해 50%가 오른 금액이다.
5년에 50%가 올랐으니 연 평균 10%씩 시가 상승에서 번 셈이다.은행돈을 활용해서 이렇게 많은 수익을 남길 수 있는 투자는 부동산에 한정돼 있으며 많은 부동산 부자들은 이 방법(leverage)을 잘 이해하고 활용하고 있다.조심할 점은 현금 수입이다.
다운페이를 적게 하고 은행 융자를 많이 할 경우는 임대 수입이 조금만 적게 들어와도 운영상 크게 어려워 질 수 있다. 또 이자율이 변동일 경우 이자가 올라가면 매달 페이먼트 부담도 크게 올라간다. 그
럼으로 투자시 현금 수입을 잘 조사하고 만약 임대 수입이 좀 줄더라도 견뎌 나갈 수 있는 장기적인 계획을 세우는 것이 바람직하다.
▷문의: (213)268-9929
중앙일보 신문발행일 :2007. 06. 18 / 수정시간 :2007. 6. 18 16: 5
차비호 CPA / R.E. Broker
부동산에 투자해서 돈을 벌 수 있는 방법은 두가지다.하나는 임대수입에서 나오는 현금 수입(cash flow)이며 두번째는 건물의 시가 상승이다.
현금 수입은 매달 임대 수입에서 건물 소유와 관리에 필요한 모든 경비를 빼고 투자가에게 남는 순이익이다. 예를 들어 A가 100만달러를 투자하고 은행융자 150만달러를 빌려서 250만달러짜리 아파트를 샀다고 하자. 매달 아파트에서 나오는 임대 수입에서 유틸리티 수리 비용 부동산 세금 보험 관리인 비용 등 모든 경비를 지불하고 남는 금액이 운영수입 즉 NOI(net operating income)이다.
NOI에서 은행 융자금을 갚고 난 후 순수히 A에게 남는 수입이 현금 수입이고 이 수입과 자신의 투자 금액을 비율로 표시할 때 'cash-on-cash return'이라는 용어를 쓴다.
A의 경우 100만달러를 투자해 일년에 현금 수입이 6만달러면 cash-on-cash return은 6%가 된다. 전통적으로 cash-on-cash return 은 투자액에 약 6~9%가 되는 것이 바람직하며 만약 5년간 건물을 소유하고 있는 동안 연평균 8%씩 현금 수입 수익율이 생기면 투자가는 자신이 투자한 금액의 40%를 벌 수 있는 것이다.
일반 투자가들이 건물을 고를때 캡레이트(CAP rate)을 잘 보는 것도 중요하지만 실질적으로는 cash-on-cash return 수익률이 더 중요하다.
부동산 투자시 세법상 특혜는 현금 수입에 대한 세금을 내지 않을 수 있다는 점이다. 부동산에 투자할 때 장기적으로는 시가 상승(appreciation)을 기대할 수 있지만 세법에서는 건물의 사용으로 시간이 지남에 따라 낡는다고 가정하기에 감가상각(depreciation)이라는 세법상의 경비가 생기고 이 경비는 현금 수입과 상쇄된다.
대부분의 경우 수입 전액를 비과세 처리할 수 있어 6% 부동산 수익율은 세금을 내어야 하는 다른 종류 투자의 10% 수익율과 동등하다.어떤 투자가들은 현금 수입이 없어도 시가 상승만 있으면 된다고 생각하지만 이것은 투기에 가까운 위험한 생각이다.
부동산 투자는 단기적으로는 현금 수입을 기대하지만 장기적으로는 시가 상승도 기대할 수 있다.상승폭은 부동산 경기 사이클에 영향을 받지만 아파트 위치가 괜찮고 테넌트가 좋으며 건물 상태가 양호한 경우 평균적으로 매년 3~7%씩 시가가 상승한다.
위에 예를 든 A의 경우 매년 4%씩 시가가 상승한다고 가정하면 5년후 약 20%의 시가 상승을 올릴 수 있다.언뜻 보기에는 큰 이득이 없는 것 처럼 보이나 실지로 50만달러 시가 상승은 자신이 투자한 100만달러에 비해 50%가 오른 금액이다.
5년에 50%가 올랐으니 연 평균 10%씩 시가 상승에서 번 셈이다.은행돈을 활용해서 이렇게 많은 수익을 남길 수 있는 투자는 부동산에 한정돼 있으며 많은 부동산 부자들은 이 방법(leverage)을 잘 이해하고 활용하고 있다.조심할 점은 현금 수입이다.
다운페이를 적게 하고 은행 융자를 많이 할 경우는 임대 수입이 조금만 적게 들어와도 운영상 크게 어려워 질 수 있다. 또 이자율이 변동일 경우 이자가 올라가면 매달 페이먼트 부담도 크게 올라간다. 그
럼으로 투자시 현금 수입을 잘 조사하고 만약 임대 수입이 좀 줄더라도 견뎌 나갈 수 있는 장기적인 계획을 세우는 것이 바람직하다.
▷문의: (213)268-9929
중앙일보 신문발행일 :2007. 06. 18 / 수정시간 :2007. 6. 18 16: 5
Friday, September 5, 2008
내가 부동산에 투자하는 9가지 이유
A. 부동산이 돈이 되는9 가지 이유
Introduction: 노력에 비해 가장 믿을수 있는 돈버는 방법이다
1. 세금 혜택이 크다. (Depreciation & Other Tax Benefits)
2. 재산 증식에 유리하다. (IRC Section 1031 Exchange)
3. 매입 가격의 전부를 현금으로 줄 필료가 없다 – (Leverage)
4. 싯가 보다 싸게 살수있는 기회가 있다
5. 간단한 수리, 현명한 관리로 가치를 크게 상승 시킬수 있다.
6. 팔지 않고도 싯가 상승의 이익을 누릴수 있다.
7. 다른 투자보다 이득이 많다. (부동산 투자 vs. 주식투자vs. 은행CD)
8. 임대 수입 상승과 부동산 가치 상승을 예상 할수있다.
9. 싯가 상승이 평균보다 높은 위치를 쉽게 파악 할수 있다.
B. 부동산 투자의 단점 9 가지
1. 부동산 투자도 사업인데 일반인들은 다른 업종에 종사하기에 시간이 없다.
2. 관리하기가 어렵고 법적인 책임이 클수가 있다.
3. 투자하기에 좋은 부동산을 찿기가 어렵고 1031 Exchange 시 시간이 너무 촉박하다.
4. 투자한 금액이나 싯가상승한 equity 비해 임대수입이 너무 적다.
5. 은행 융자가 변동이자일 경우 이자 상승시 불안하다.
6. 투자액을 현금화 하는데 시간이 오래 걸린다. (Liquidity).
7. 싯가 하락시 Leverage 가 반대로 작용해 손해가 클수도있다.
8. Due Diligence (투자가치를 결정하기 위한 조사) 가 생소하고 어렵다.
9. 투자시 목돈이 필요하며 분산투자가 어렵다.
.
C. 개인 투자와 공동 투자
개인투자와 공동 투자의 비교
공동투자의 종류와 장단점
부동산 소유 형태와 장단점
Introduction: 노력에 비해 가장 믿을수 있는 돈버는 방법이다
1. 세금 혜택이 크다. (Depreciation & Other Tax Benefits)
2. 재산 증식에 유리하다. (IRC Section 1031 Exchange)
3. 매입 가격의 전부를 현금으로 줄 필료가 없다 – (Leverage)
4. 싯가 보다 싸게 살수있는 기회가 있다
5. 간단한 수리, 현명한 관리로 가치를 크게 상승 시킬수 있다.
6. 팔지 않고도 싯가 상승의 이익을 누릴수 있다.
7. 다른 투자보다 이득이 많다. (부동산 투자 vs. 주식투자vs. 은행CD)
8. 임대 수입 상승과 부동산 가치 상승을 예상 할수있다.
9. 싯가 상승이 평균보다 높은 위치를 쉽게 파악 할수 있다.
B. 부동산 투자의 단점 9 가지
1. 부동산 투자도 사업인데 일반인들은 다른 업종에 종사하기에 시간이 없다.
2. 관리하기가 어렵고 법적인 책임이 클수가 있다.
3. 투자하기에 좋은 부동산을 찿기가 어렵고 1031 Exchange 시 시간이 너무 촉박하다.
4. 투자한 금액이나 싯가상승한 equity 비해 임대수입이 너무 적다.
5. 은행 융자가 변동이자일 경우 이자 상승시 불안하다.
6. 투자액을 현금화 하는데 시간이 오래 걸린다. (Liquidity).
7. 싯가 하락시 Leverage 가 반대로 작용해 손해가 클수도있다.
8. Due Diligence (투자가치를 결정하기 위한 조사) 가 생소하고 어렵다.
9. 투자시 목돈이 필요하며 분산투자가 어렵다.
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C. 개인 투자와 공동 투자
개인투자와 공동 투자의 비교
공동투자의 종류와 장단점
부동산 소유 형태와 장단점
1031 교환 - 조건과 응용법
1031 교환 - 조건과 응용법
부동산에 투자해서 재산을 증식 시키는데 가장 중요한 방법중 하나는 1031 교환 (Exchange) 이다. 1031 교환은 투자용 부동산을 팔고 더 큰 부동산으로 재투자 할 경우 양도소득과 그동안 세금 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 되기에 더욱 큰 부동산에 재투자 될수 있고 이 효과가 시간이 지남에 따라 투자가들에게는 복리이자 형태의 수익율로 돌아와 더욱 큰 재산을 형성 할수 있는 것이다.
1031 교환은 부동산 투자에서만 누릴수 있는 감가상각 혜택과 은행돈을 이용 (Leverage) 할수 있는 등 3대 장점중의 하나로 대부분의 부동산 부자들은 1031 교환으로 부자가 되었다고 해도 과언이 아닐정도로 널리 활용되고 있다.
1031 교환은 회수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해왔던 양도소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 동시에 말소 됨으로 자손들에게 더 큰 재산을 남길수 있다.
이렇듯 유리한 세법이지만 교환을 합법적으로 하려면 아래와 같은 까다로운 조건을 충족해야 한다.
1. 부동산을 팔고 (close of escrow) 45일 이내로 대체용 부동산을 찿아야하며 180일 이내로
재투자를 완결해야 한다. 이 조건이 가장 어렵다. 45일 이내로 투자 할만한 부동산을 찿고 필요한 조사 과정을 마친다는 것이 어떤 경우는 비현실적이기 때문이다.
다행히 세법은 대채 부동산을 3개까지 지정 할수 있도록 허용하며 그 중에 하나만 선택해도 교환이 성립된다. 근래에 인기 있는 방법은 3개 중에 하나를 TIC 부동산 으로 지정해 놓으면 다른 건물들이 조사과정 (Due Diligence) 에서 마음에 들지 않거나 또 45일 이내에 찿을수 없는 경우에도 TIC로 무난히 교환을 성취할수 있다는 점이다.
2. 판 부동산의 소유주와 재투자하는 부동산의 소유주가 같아야 한다. 예를들어 홍길동 부부가 공동명의로 부동산을 소유 했었다면 재투자하는 건물의 소유주도 홍길동 부부 여야 한다. 둘 중 한사람이 빠지거나 자녀의 이름을 추가 하는등의 소유주 변경이 있으면 교환은 성립되지 않는다.
여러 사람이 모여 파트너쉽이나 LLC 형태로 투자했던 경우 건물을 팔고 파트너끼리 각자의 길을 가기를 원할수도 있다. 이런 경우는 파트너쉽을 해체 (Dissolution) 하고 TIC 가 된 후에 각자가 따로 1031 교환을 할수 있다. 주식회사로 부동신을 소유했을 경우는 해체하는 방법이 가능하지 않다.
3. 판 부동산에서 나오는 현금 모두가 그 다음 건물에 투자 되어야 한다. 만약 현금의 일부를 재투자하지 않고 다른 용도로 사용하게 되면 그만큼에 대한 세금이 추징된다. 판 건물에 에쿼티가 많아서 일부를 활용하고 싶은 경우는 팔기전에 재융자를 하면된다.
부동산은 다른 투자와는 달리 시가상승에 대한 에쿼티 대출이 가능하고 대출금액에 대한 과세도 없다. 세금 계산은 건물이 담보로된 대출액을 기준으로 산출되는 것이 아니고 판가격과 산가격 그리고 감가상각 혜택 여부에 따라 결정되기 때문이다.
4. 판 부동산 가격보다 같거나 더 큰 부동산에 재투자 되어야 한다. 당연한 것 같지만 경우에 따라서 그렇지 않을수가 더 많다. 예를들어 2백만 달러에 판건물에 100만달러 모게지가 있었다면 에쿼티는 100만 달러이다.
재투자하는 건물의 시가가 3백만 달러라면 100만달러 에쿼티를 빼고 2백만달러 은행융자를 해야하나 건물 감정가격이나 부동산 시장의 사정등으로 은행에서 융자를 거부할수도 있다. 이런 경우 자신의 돈을 더 투자해야 한다. TIC 투자인 경우에는 최소투자가 약 30만달러에 시작하고 소유지분이 유연하기에 이런 어려움들이 거의 없다.
1031 교환이 어려워서 차라리 세금을 내겠다고 하는 소리를 가끔 듣는다. 또 어차피 연기해주는 세금 언젠가는 내어야 하는데 이번에 내겠다는 소리도 가끔 듣는다. 그러나 대부분의 경우에는 세금을 일단 연기해야 더 큰 자금으로 더 큰 부동산에 투자해서 복리 증식의 효과를 누릴수 있다. 그
리고 대부분의 부동산 소유주들은 유산으로 부동산을 남기며 이때에 그동안 연기 되었던 세금이 말소되기 때문에 더 큰 재산을 가족에게 남길수 있는 것이다.
차비호 CPA / R.E. Broker
2-25-2008
bihocha@bihochacpa.com
부동산에 투자해서 재산을 증식 시키는데 가장 중요한 방법중 하나는 1031 교환 (Exchange) 이다. 1031 교환은 투자용 부동산을 팔고 더 큰 부동산으로 재투자 할 경우 양도소득과 그동안 세금 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 되기에 더욱 큰 부동산에 재투자 될수 있고 이 효과가 시간이 지남에 따라 투자가들에게는 복리이자 형태의 수익율로 돌아와 더욱 큰 재산을 형성 할수 있는 것이다.
1031 교환은 부동산 투자에서만 누릴수 있는 감가상각 혜택과 은행돈을 이용 (Leverage) 할수 있는 등 3대 장점중의 하나로 대부분의 부동산 부자들은 1031 교환으로 부자가 되었다고 해도 과언이 아닐정도로 널리 활용되고 있다.
1031 교환은 회수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해왔던 양도소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 동시에 말소 됨으로 자손들에게 더 큰 재산을 남길수 있다.
이렇듯 유리한 세법이지만 교환을 합법적으로 하려면 아래와 같은 까다로운 조건을 충족해야 한다.
1. 부동산을 팔고 (close of escrow) 45일 이내로 대체용 부동산을 찿아야하며 180일 이내로
재투자를 완결해야 한다. 이 조건이 가장 어렵다. 45일 이내로 투자 할만한 부동산을 찿고 필요한 조사 과정을 마친다는 것이 어떤 경우는 비현실적이기 때문이다.
다행히 세법은 대채 부동산을 3개까지 지정 할수 있도록 허용하며 그 중에 하나만 선택해도 교환이 성립된다. 근래에 인기 있는 방법은 3개 중에 하나를 TIC 부동산 으로 지정해 놓으면 다른 건물들이 조사과정 (Due Diligence) 에서 마음에 들지 않거나 또 45일 이내에 찿을수 없는 경우에도 TIC로 무난히 교환을 성취할수 있다는 점이다.
2. 판 부동산의 소유주와 재투자하는 부동산의 소유주가 같아야 한다. 예를들어 홍길동 부부가 공동명의로 부동산을 소유 했었다면 재투자하는 건물의 소유주도 홍길동 부부 여야 한다. 둘 중 한사람이 빠지거나 자녀의 이름을 추가 하는등의 소유주 변경이 있으면 교환은 성립되지 않는다.
여러 사람이 모여 파트너쉽이나 LLC 형태로 투자했던 경우 건물을 팔고 파트너끼리 각자의 길을 가기를 원할수도 있다. 이런 경우는 파트너쉽을 해체 (Dissolution) 하고 TIC 가 된 후에 각자가 따로 1031 교환을 할수 있다. 주식회사로 부동신을 소유했을 경우는 해체하는 방법이 가능하지 않다.
3. 판 부동산에서 나오는 현금 모두가 그 다음 건물에 투자 되어야 한다. 만약 현금의 일부를 재투자하지 않고 다른 용도로 사용하게 되면 그만큼에 대한 세금이 추징된다. 판 건물에 에쿼티가 많아서 일부를 활용하고 싶은 경우는 팔기전에 재융자를 하면된다.
부동산은 다른 투자와는 달리 시가상승에 대한 에쿼티 대출이 가능하고 대출금액에 대한 과세도 없다. 세금 계산은 건물이 담보로된 대출액을 기준으로 산출되는 것이 아니고 판가격과 산가격 그리고 감가상각 혜택 여부에 따라 결정되기 때문이다.
4. 판 부동산 가격보다 같거나 더 큰 부동산에 재투자 되어야 한다. 당연한 것 같지만 경우에 따라서 그렇지 않을수가 더 많다. 예를들어 2백만 달러에 판건물에 100만달러 모게지가 있었다면 에쿼티는 100만 달러이다.
재투자하는 건물의 시가가 3백만 달러라면 100만달러 에쿼티를 빼고 2백만달러 은행융자를 해야하나 건물 감정가격이나 부동산 시장의 사정등으로 은행에서 융자를 거부할수도 있다. 이런 경우 자신의 돈을 더 투자해야 한다. TIC 투자인 경우에는 최소투자가 약 30만달러에 시작하고 소유지분이 유연하기에 이런 어려움들이 거의 없다.
1031 교환이 어려워서 차라리 세금을 내겠다고 하는 소리를 가끔 듣는다. 또 어차피 연기해주는 세금 언젠가는 내어야 하는데 이번에 내겠다는 소리도 가끔 듣는다. 그러나 대부분의 경우에는 세금을 일단 연기해야 더 큰 자금으로 더 큰 부동산에 투자해서 복리 증식의 효과를 누릴수 있다. 그
리고 대부분의 부동산 소유주들은 유산으로 부동산을 남기며 이때에 그동안 연기 되었던 세금이 말소되기 때문에 더 큰 재산을 가족에게 남길수 있는 것이다.
차비호 CPA / R.E. Broker
2-25-2008
bihocha@bihochacpa.com
Thursday, September 4, 2008
부동산 투자와 인플레이션
부동산 투자와 인플레이션
차비호 CPA / TIC 부동산 전문 브로커
인플레이션이란 물건이나 서비스의 가격이 시간이 지남에 따라 상승함을 가르킨다. 같은 뜻으로 돈의 가치는 시간이 지남에 따라 하락한다는 말이다.
오늘 100달러로 기름 한통을 살 수 있으면 같은 100달러로 5년이나 10년후에는 반통 정도밖에 못사는 경우다. 오늘 은행 CD에 10만 달러가 있고 연평균 인플레이션이 4% 이면 5년후에 돈의 가치는 약 20%인 2만달러가 줄어든 8만달러 정도 될수 있다는 것이다. 은행에서 이자를 받아도 세금을 내고나면 인플레이션도 못따라가는 경우가 대부분이다. 그래서 원금을 보장하는 CD는 단기적으로 안전하지만 장기적으로는 손해가 확실하다는 말이 인플레이션 결과로 나온 말이다.
금화은화를 돈으로 사용했던 고대에는 인플레이션이 없었다. 그러나 숫자적으로 상징적인 가치만을 지닌 지폐나 채권을 사용하면서 인플레이션이 생겨나게 되었고 그 영향력은 재산 관리에 중요한 요소가 되었다.
부동산 가치와 인플레이션은 어떤 관계가 있을까? 많은 사람들이 부동산은 인플레이션 헤지(Hedge)라고 하는 이유는 무엇인가? 대답은 부동산이란 말 자체에서 찿을수 있다.
부동산은 기본적으로 땅과 건물인데 10년전에 100만달러로 지은 건물을 다시 지으려면 그동안 오른 땅값 건물 자재값 인건비 보험료 등 여러 비용을 오른만큼 지불해야 같은 건물을 지을수 있다.
특별한 경우가 있을 수도 있으나 일반적으로는 10년간의 인플레이션이 자동적으로 건물의 싯가 상승에 작용되어 있다는 점이다. 건물의 가치를 결정하는 임대 수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자물가지수) 정도 상승한다. 이점이 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다.
그러나 부동산의 싯가는 지역에 따라 인플레이션 만큼 상승하지 않을수도 있다.
첫째는 건물이 낡아지거나 사용용도가 변경될 수 있다는 것이다.
둘째로 더욱 일반적인 이유는 수요와 공급의 불균형인데 이 불균형을 초래하는 것은 인구의 증가율과 지역 경제 규모의 변화이다. 지난 약 20여년간 미국의 인구 증가는 선벨트(Sunbelt) 지역 (남쪽 따뜻한 지역 캘리포니아 애리조나플로리다 등) 지역과 대도시 근처에 치중되고 있으며 이런 추세는 해당지역의 부동산 가격을 평균이상 상승 시켰고 인구가 줄거나 늘지 않은 북쪽 지역 여러 곳은 부동산 시가상승이 평균 이하이거나 하락하는 추세를 보이고 있다.
인구가 늘어나는 곳이 자연히 지역경제 규모가 커지며 이에따른 부동산 수요가 많아지고 이런 지역에 있는 부동산은 인플레이션을 포함한 시가상승이 유리해진다. 또 현재 이러한 추세는 베이비부머 세대가 은퇴를 시작한 2000년 초부터 가속화되어 앞으로 수십년간 지속될 전망이다.
은행 CD 채권 주식 뮤츄얼 펀드는 물건이 아닌 숫자적인 상징이다. 이 상징들은 나름대로 법적인 권리가 있어 가치가 있고 수요와 공급에 의해 시가가 변하기도 한다. 워렌 버펫이 이야기하는 좋은 기업의 주식은 장기적으로 시가 상승이 유리한 것도 확실하다.
그러나 부동산의 경우처럼 시중의 물건 가격이 인플레이션으로 상승 한다고 그 주식이 동반 상승하는 것은 아니다.
▷문의:213-268-9929 신문발행일 :2008. 06. 02
수정시간 :2008. 6. 1 22: 43
ⓒ KoreaDaily.com 미주중앙일보 All rights reserved.
차비호 CPA / TIC 부동산 전문 브로커
인플레이션이란 물건이나 서비스의 가격이 시간이 지남에 따라 상승함을 가르킨다. 같은 뜻으로 돈의 가치는 시간이 지남에 따라 하락한다는 말이다.
오늘 100달러로 기름 한통을 살 수 있으면 같은 100달러로 5년이나 10년후에는 반통 정도밖에 못사는 경우다. 오늘 은행 CD에 10만 달러가 있고 연평균 인플레이션이 4% 이면 5년후에 돈의 가치는 약 20%인 2만달러가 줄어든 8만달러 정도 될수 있다는 것이다. 은행에서 이자를 받아도 세금을 내고나면 인플레이션도 못따라가는 경우가 대부분이다. 그래서 원금을 보장하는 CD는 단기적으로 안전하지만 장기적으로는 손해가 확실하다는 말이 인플레이션 결과로 나온 말이다.
금화은화를 돈으로 사용했던 고대에는 인플레이션이 없었다. 그러나 숫자적으로 상징적인 가치만을 지닌 지폐나 채권을 사용하면서 인플레이션이 생겨나게 되었고 그 영향력은 재산 관리에 중요한 요소가 되었다.
부동산 가치와 인플레이션은 어떤 관계가 있을까? 많은 사람들이 부동산은 인플레이션 헤지(Hedge)라고 하는 이유는 무엇인가? 대답은 부동산이란 말 자체에서 찿을수 있다.
부동산은 기본적으로 땅과 건물인데 10년전에 100만달러로 지은 건물을 다시 지으려면 그동안 오른 땅값 건물 자재값 인건비 보험료 등 여러 비용을 오른만큼 지불해야 같은 건물을 지을수 있다.
특별한 경우가 있을 수도 있으나 일반적으로는 10년간의 인플레이션이 자동적으로 건물의 싯가 상승에 작용되어 있다는 점이다. 건물의 가치를 결정하는 임대 수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자물가지수) 정도 상승한다. 이점이 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다.
그러나 부동산의 싯가는 지역에 따라 인플레이션 만큼 상승하지 않을수도 있다.
첫째는 건물이 낡아지거나 사용용도가 변경될 수 있다는 것이다.
둘째로 더욱 일반적인 이유는 수요와 공급의 불균형인데 이 불균형을 초래하는 것은 인구의 증가율과 지역 경제 규모의 변화이다. 지난 약 20여년간 미국의 인구 증가는 선벨트(Sunbelt) 지역 (남쪽 따뜻한 지역 캘리포니아 애리조나플로리다 등) 지역과 대도시 근처에 치중되고 있으며 이런 추세는 해당지역의 부동산 가격을 평균이상 상승 시켰고 인구가 줄거나 늘지 않은 북쪽 지역 여러 곳은 부동산 시가상승이 평균 이하이거나 하락하는 추세를 보이고 있다.
인구가 늘어나는 곳이 자연히 지역경제 규모가 커지며 이에따른 부동산 수요가 많아지고 이런 지역에 있는 부동산은 인플레이션을 포함한 시가상승이 유리해진다. 또 현재 이러한 추세는 베이비부머 세대가 은퇴를 시작한 2000년 초부터 가속화되어 앞으로 수십년간 지속될 전망이다.
은행 CD 채권 주식 뮤츄얼 펀드는 물건이 아닌 숫자적인 상징이다. 이 상징들은 나름대로 법적인 권리가 있어 가치가 있고 수요와 공급에 의해 시가가 변하기도 한다. 워렌 버펫이 이야기하는 좋은 기업의 주식은 장기적으로 시가 상승이 유리한 것도 확실하다.
그러나 부동산의 경우처럼 시중의 물건 가격이 인플레이션으로 상승 한다고 그 주식이 동반 상승하는 것은 아니다.
▷문의:213-268-9929 신문발행일 :2008. 06. 02
수정시간 :2008. 6. 1 22: 43
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Friday, July 18, 2008
투자용 부동산 종류와 수익율
투자용 부동산 종류와 수익율
투자용 부동산 종류를 살펴보면 임대수입을 창출하는 부동산과 사업상 수익을 창출하는 부동산으로 나눌수 있으며 종류에 따라 수익율과 투자 위험성도 다르다. 일반적으로 투자용 부동산은 아파트, 상가, 오피스빌딩, 상업용 건물, 호텔/모텔 (Lodging Service), 빈땅 정도로 구분할수 있으며 골프장이나 Nursing Home (양로원) 등 특별한 경우도 있다.
임대수입 부동산
아파트: 임대수입과 싯가 상승을 기대 할수 있으며 여러 입주자가 있고 새입주가가 들어 올 경우 고급 아파트 일수록 TI (Tenant Improvements) 등 큰 경비가 들지 않아 가장 안정된 수입을 기대 할수 있다. 이런 이유로 대부분의 경우 은행 융자가 가장 유리하다. 대학생 아파트도 이런 경우에 속한다.,
상가: 아파트와 같이 순수 임대 수입과 시가 상승에 전체 수익율을 의지하며 많은 경우 장기리스이며 입주자가 자신의 사업에 맞게 TI (Tenant Improvements) 를 하고 Triple Net 리스 계약인 경우가 많아 건물 유지 경비를 테넌트가 부담함으로 Cash Flow 가 유리하다. 그러나 여러 테넌트가 아니고 단독 테넌트인 경우는 한 테넌트에 수입을 의존 해야함으로 위험 부담이 높아진다. 이런 이유로 대부분의 경우 Multi-Tenants 가 Single-Tenant 보다 위험부담도 낮고 은행 융자도 유리하다.
오피스빌딩: 아파트나 상가와 같이 임대를 할수 있는 부동산이나 새로운 테넌트가 들어올 경우 TI (Tenant Improvements) 를 건물주가 해주는 경우가 대부분이다. 이런 이유로 상가보다 테넌트가 나가기가 쉽고 리스기간도 상가 테넌트보다 일반적으로 짧아서 잘 운영되지 않으면 공실율이 높을 가능성이 많다.
상업용 건물: 주로 공장이나 창고등 특정 산업이 있는 곳에 위치해 있슴으로 건물의 로케이션이 바람직하지 않을수가 있다. 또 특정산업이 불황일 경우에는 테넌트 유치가 다른 임대용 부동산보다 불리할수 있으며 임대용 부동산으로서는 일반적으로 위험부담이 가장 큰 경우라 할수 있다. 이런 이유로 대부분의 경우 자신의 사업용으로 구입할 경우가 많다.
사업수익 부동산
호텔/모텔: 임대수입 보다는 사업의 운영에 의해 수익율이 결정되며 비슷한 호텔이여도 사업수익에 따라 가격 차이가 크게 날수 있다. 이런 이유로 CAP (가격대비 수익율) 이 임대수익 부동산 보다 높으며 은행 이자도 일반적으로 임대수익 부동산 보다 비싸다..
골프장: 골프장의 수익여부도 임대수입 보다는 골프장 운영에 의해 좌우된다. 그러므로 임대수입에 의존하는 부동산 보다는 수익율이 높을수가 있으나 그만큼 위험 부담도 높다.
양로원 (Nursing Home): 양로원은 입주자들에게 제공하는 서비스 정도에따라 몇가지로 구분될수 있다. 간호원이 있거나 의료 책임을 져야하는 경우는 임대 사업보다 규정도 까다롭고 법적 책임이 클수도 있다. 은퇴 인구가 늘어 나면서 양로원 사업이 장래성은 있지만 서비스 정도에 따라 수익성과 법적 책임을 자세히 알아보는 것이 바람직하다.
땅에 투자하는 경우는 임대수입이나 사업수익이 없으면서 재산세와 보험등 유지 경비는 계속 발생하는 경우이다. 이런 이유로 빈땅은 은행 융자 받기가 어려우며 직접 개발을 계획하는 경우나 아주 장기간 소유 할 계획이 아니면 일반 투자가들에게는 가장 불리한 투자로 고려된다.
부동산이든 주식이든 투자에서 가장 중요한 것은 안전성이다. 그리고 부동산 투자는 Cash Flow 가 이 안전성을 유지 할수 있는 가장 중요한 요소중 하나이다. 사업을 포함한 부동산의 수익율이 임대 부동산 수입보다 높아야 하는 것이 당연한 것은 그만큼 위험 부담도 크기 때문이다.
투자에 앞서 합리적으로 계산하고 자신이 변수에 적응할 준비가 되어 있는지를 따져보며 개인의 감정이나 표면적인 수익율에 치우치지 않는것이 현명한 투자가의 자세인것 같다.
차비호 CPA / R.E. Broker, bihocha@sciproperties.com
투자용 부동산 종류를 살펴보면 임대수입을 창출하는 부동산과 사업상 수익을 창출하는 부동산으로 나눌수 있으며 종류에 따라 수익율과 투자 위험성도 다르다. 일반적으로 투자용 부동산은 아파트, 상가, 오피스빌딩, 상업용 건물, 호텔/모텔 (Lodging Service), 빈땅 정도로 구분할수 있으며 골프장이나 Nursing Home (양로원) 등 특별한 경우도 있다.
임대수입 부동산
아파트: 임대수입과 싯가 상승을 기대 할수 있으며 여러 입주자가 있고 새입주가가 들어 올 경우 고급 아파트 일수록 TI (Tenant Improvements) 등 큰 경비가 들지 않아 가장 안정된 수입을 기대 할수 있다. 이런 이유로 대부분의 경우 은행 융자가 가장 유리하다. 대학생 아파트도 이런 경우에 속한다.,
상가: 아파트와 같이 순수 임대 수입과 시가 상승에 전체 수익율을 의지하며 많은 경우 장기리스이며 입주자가 자신의 사업에 맞게 TI (Tenant Improvements) 를 하고 Triple Net 리스 계약인 경우가 많아 건물 유지 경비를 테넌트가 부담함으로 Cash Flow 가 유리하다. 그러나 여러 테넌트가 아니고 단독 테넌트인 경우는 한 테넌트에 수입을 의존 해야함으로 위험 부담이 높아진다. 이런 이유로 대부분의 경우 Multi-Tenants 가 Single-Tenant 보다 위험부담도 낮고 은행 융자도 유리하다.
오피스빌딩: 아파트나 상가와 같이 임대를 할수 있는 부동산이나 새로운 테넌트가 들어올 경우 TI (Tenant Improvements) 를 건물주가 해주는 경우가 대부분이다. 이런 이유로 상가보다 테넌트가 나가기가 쉽고 리스기간도 상가 테넌트보다 일반적으로 짧아서 잘 운영되지 않으면 공실율이 높을 가능성이 많다.
상업용 건물: 주로 공장이나 창고등 특정 산업이 있는 곳에 위치해 있슴으로 건물의 로케이션이 바람직하지 않을수가 있다. 또 특정산업이 불황일 경우에는 테넌트 유치가 다른 임대용 부동산보다 불리할수 있으며 임대용 부동산으로서는 일반적으로 위험부담이 가장 큰 경우라 할수 있다. 이런 이유로 대부분의 경우 자신의 사업용으로 구입할 경우가 많다.
사업수익 부동산
호텔/모텔: 임대수입 보다는 사업의 운영에 의해 수익율이 결정되며 비슷한 호텔이여도 사업수익에 따라 가격 차이가 크게 날수 있다. 이런 이유로 CAP (가격대비 수익율) 이 임대수익 부동산 보다 높으며 은행 이자도 일반적으로 임대수익 부동산 보다 비싸다..
골프장: 골프장의 수익여부도 임대수입 보다는 골프장 운영에 의해 좌우된다. 그러므로 임대수입에 의존하는 부동산 보다는 수익율이 높을수가 있으나 그만큼 위험 부담도 높다.
양로원 (Nursing Home): 양로원은 입주자들에게 제공하는 서비스 정도에따라 몇가지로 구분될수 있다. 간호원이 있거나 의료 책임을 져야하는 경우는 임대 사업보다 규정도 까다롭고 법적 책임이 클수도 있다. 은퇴 인구가 늘어 나면서 양로원 사업이 장래성은 있지만 서비스 정도에 따라 수익성과 법적 책임을 자세히 알아보는 것이 바람직하다.
땅에 투자하는 경우는 임대수입이나 사업수익이 없으면서 재산세와 보험등 유지 경비는 계속 발생하는 경우이다. 이런 이유로 빈땅은 은행 융자 받기가 어려우며 직접 개발을 계획하는 경우나 아주 장기간 소유 할 계획이 아니면 일반 투자가들에게는 가장 불리한 투자로 고려된다.
부동산이든 주식이든 투자에서 가장 중요한 것은 안전성이다. 그리고 부동산 투자는 Cash Flow 가 이 안전성을 유지 할수 있는 가장 중요한 요소중 하나이다. 사업을 포함한 부동산의 수익율이 임대 부동산 수입보다 높아야 하는 것이 당연한 것은 그만큼 위험 부담도 크기 때문이다.
투자에 앞서 합리적으로 계산하고 자신이 변수에 적응할 준비가 되어 있는지를 따져보며 개인의 감정이나 표면적인 수익율에 치우치지 않는것이 현명한 투자가의 자세인것 같다.
차비호 CPA / R.E. Broker, bihocha@sciproperties.com
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