부동산 도매업 (Wholesale)

[부동산 투자] 부동산 도매업(Wholesale)···투자자 요구 만족시켜야 성공[LA중앙일보]

차비호/CPA·WISDOM 부동산투자 대표
기사입력: 12.07.08 15:34


우리가 소비하는 대부분의 물건들은 생산 유통 소비라는 단계을 거친다. 식품점에서 구입하는 한국 농산물도 한국에서 생산되고 수입이라는 유통(도매업)을 거치고 소매상을 통해 식탁에 올라오게 된다.

이는 식품 뿐만 아니고 금융 교육 기술 등 생활 전 분야에 적용되며 각 과정에서 종사하는 사업체는 이윤을 남기는 것이 목표이다.

이 과정중에 중요한 핵심은 마지막 단계인 소비자의 필요성(needs)을 이해하고 적당한(affordable) 가격에 제공해야 하는 점이다.

요즘 파산위기에 몰려있는 미국 자동차산업도 시작 할때는 소비자의 필요성을 적당한 가격에 충족시켜 크게 발전했지만 100여년이 지나면서 자기성취감에 도태해 후발주자인 일본이나 한국에게 소비자를 빼앗긴 상태이다. 그렇다고 자동차의 필요성이 없어진 것은 아니다.

부동산도 자동차와 같이 우리 생활에 꼭 필요하다.

다른 점이 있다면 부동산은 자동차나 컴퓨터같이 소모용으로 끝나는 것이 아니고 대부분의 경우 세월이 지나면서 오히려 가치가 증가되는 투자용이 될 수 있다는 점이다.

단기적인 경기사이클로 손해를 볼 수도 있겠지만 인간이 기본으로 추구하는 'Improving Standards of Living' 을 고려할 때 한정된 땅에서 늘어나는 인구와 경제규모 확대로 부동산 수요는 더욱 증가하여 장기적으로는 가치가 상승한다는 것이다.

가치증가 뿐만 아니라 부동산에만 주어지는 세금혜택과 은행자금이용(Leverage)은 미국에서 부동산투자시 누릴 수 있는 특혜다.

이런 투자혜택을 잘 개발하면 부동산 도매업이 가능하다.실력있고 자금력 있는 부동산전문업체가 가치가 높은 부동산을 도매 가격에 구입해서 적당한 이윤을 남기고 소비자들 즉 부동산투자가들에게 소매가격으로 파는 형태이다.

이 과정에서 부동산투자의 가장 어려운 점 중 하나인 관리 문제를 해결해 줄 수 있으면 개인투자가들에게는 더욱 바람직한 투자상품이 될 수 있다.

이런 부동산 도매업 개념이 사실 많이 있다.큰 자본력을 가지고 좋은 시기에 부동산을 묶어서(portfolio) 싼 가격에 사서 하나씩 나누어 파는 회사도 있고 또 LLC TIC Limited Partnership 혹은 주식회사를 통해 개인들의 자본을 모아 신디케이션(Syndication)을 만들어 이익을 배당하기도 하며 REIT (Real Estate Investment Trust) 같은 뮤츄얼펀드 회사로 공동이익을 추구하기도 한다.

어떤 형태로 부동산 도매업을 운영하든지 궁극적으로는 소비자(투자가)의 필요성을 장기적으로 만족시켜야 성공할 수 있다.

투자의 수익 가능성과 그에 비교한 안전도을 고려해야 하며 투자금액 정도와 필요할 경우 회수성 세금혜택과 법적 책임 등을 투명하게 밝히고 투자가의 권리와 의무를 사전에 교육 시키면 '묻지마 투자' 에서 생기는 폐단을 대부분 방지 할수 있는 부동산 도매업을 할 수 있을 것이다.▷문의:(213)268-9929