부동산 도매업(2)…규모 크면 TIC•LLC 병행 바람직

안녕하십니까.

여러분 모두 좋은 연말연시를 맞으시길 바랍니다.
이번주 저의 컬럼은 현재 미국에서 부동산 도매업을 할수 있는 가장 유리한 구조를 설명했습니다.
제가 창업한 WISDOM 부동산투자회사도 이런 구조로 개인 투자가들에게 남가주 (Orange & Los Angeles 카운티) 에 있는 상가건물에 투자 할수 있는 기회를 마련하고 있습니다.
남가주 이외 지역은 제가 Marketing Director 로 있는 SCI 와 지속적으로 관계를 유지하고 있습니다.

부동산투자는 재정적 자유를 가지기에 가장 현명한 방법입니다.
그러나 개인이 소액으로 부동산에 투자해서 성공 하기에는 많은 어려움이 있습니다.
WISDOM (위즈덤) 은 시너지 효과를 낼수 있는 공동투자를 통하여 부동산투자의 장점은 살리고 단점을 보완하기위해 많은 노력을 하고 있습니다.

앞으로도 여러분의 많은 성원 부탁드리며 부동산투자에 관한 질문이 있으면 언제든 연락 주십시오.
고맙습니다.

Happy Holidays!!!!!

차비호 드림


부동산 도매업(2)…규모 크면 TIC·LLC 병행 바람직

차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표

Q. 오랫동안 상가에 투자해 왔습니다. 지난 칼럼에서 LLC 혹은 TIC 형태로 부동산 도매업을 할 수 있다고 했는데 마침 좋은 상가를 좋은 가격에 매입 할 수 있는 기회가 생겼습니다.

만약 구입한 후에 TIC 혹은 LLC 형태로 지분을 쪼개서 개인 투자가들에게 소매가격 형태로 팔면 어떤 형태가 더욱 유리 한지요.

또 현재 소유하고 있는 건물도 이런 방법으로 소유권을 나누어서 팔수 있는지요.

A. 현재 가장 많이 사용되고 있는 형태는 LLC 입니다. 이유는 구성 과정에서 유연성이 많고 세금 혜택이 유리하기 때문입니다.

그러나 LLC의 단점은 해당 건물의 소유권(Grant Deed) 명의가 LLC 이름으로 되어 있기에 개인투자가들은 투자 과정과 건물의 판매 과정에서 1031 교환의 혜택을 누릴 수 없고 또 투자가 모집 과정에서 증권법(Security Law)에 저촉 될 수도 있다는 것입니다.

이 단점을 보완할 수 있는 방법이 TIC 입니다.

TIC 형태는 각 개인투자가들 지분만큼 소유권(Grant Deed)이 발급됨으로 처음에 투자 과정과 나중에 건물이 팔릴때 투자가 각자가 1031 교환을 자유롭게 할 수 있고 또 부동산으로 취급되어 제대로 조직되면 증권법에도 저촉을 받지 않을 수 있습니다.

그러나 세법에 의해 투자가 숫자가 35명 이하로 제한되어 있으며 한 TIC 소유권자가 파산을 할 경우 다른 TIC 소유주들에게 영향을 미칠 수 있으므로 SPLLC (Single Purpose LLC) 등이 고려 되어야 합니다.

가장 바람직한 형태는 TIC와 LLC를 병행하는 방법입니다.

소액 투자가 여러명이 LLC를 만들어서 이 LLC가 하나의 TIC가 되고 큰 금액 투자가는 35명 이하의 TIC로 구성되는 형태입니다.

이 방법은 35명 제한을 피할 수 있어 여러명의 소액 투자가들이 참여할 수 있고 또 투자가가 자신의 건물을 팔고 1031 교환으로 참여 할 수 있기에 많은 호응을 받고 있습니다.

그러나 조직이 복잡하고 법적인 책임이 클 수 있기에 규모가 적은 부동산투자에는 적합하지 않습니다.

현재 소유하고 있는 건물도 위의 방법으로 할 수 있습니다. 그러나 어떤 형태로 하든 개인 투자가들 사이에 건물 소유와 운영에 관한 합의서가 필요 합니다.

그럼으로 건물을 완전히 파는 경우보다 소유권의 일부를 팔아 재투자를 위한 자금확보 방법으로 많이 고려되고 있습니다.

참고로 CAP 7에 건물을 사서 개인투자가들에게 CAP 6에 쪼개 팔면 수익률은 약 17% 입니다.이는 은행융자가 없을 경우를 가정한 것인데 만약 건물가격의 50% 은행융자 했으면 레버리지(Leverage) 효과로 수익률은 30% 이상이 될 수 있습니다.

CAP 8 에 건물을 50% 융자해서 사서 CAP 6에 팔면 수익률은 60% 이상이 될 수도 있습니다.

부동산 도매업은 이처럼 수익성이 높은 사업이 될수 있지만 부동산법 세법 계약법 등 여러 분야에 전문성이 필요하고 부동산 경기 변화에 대처 할수 있는 자금력이나 전문 인력이 필요합니다.

▷문의:(213)268-9929 이글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.


Biho Cha (차비호)
CPA / WISDOM 부동산투자 대표
부동산투자 컬럼 (미주중앙일보): www.bihocha.blogspot.com
TIC 부동산투자 건물: www.sciproperties.com/rds/bihocha
Tel: 213-268-9929
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