투자용 부동산과 은행융자

부동산투자시 가장 중요한 부분 중 하나는 Financing (은행융자) 입니다.
돈을 빌려주는 은행의 융자심사 기준을 이해 할수 있으면 더욱 현명한 투자가가 될수 있습니다.
이번 저의 컬럼은 융자시 가장 중요한 지표들을 설명 했습니다.

1-19-2009 년 중앙일보 경제면은 ‘(상업용) 부동산 경기 (2009) 가을에 바닥’ 이라는 기사를 남가주 주요 경제학자들의 말을 인용해서 실었습니다.
저도 이 내용에 동의하며 2009년 6월에서 12월 사이가 상가 등 부동산 투자에 좋은 시점이라고 봅니다.

이 기회를 활용 할려면 준비된 바이어가 되어야하고 Acquisition Marketing 을 지금부터 시작 하는 것이 좋다고 생각 됩니다.
Acquisition Marketing 이란 투자 할 건물의 종류, 수익율, 지역, 규모 등 Acquisition Criteria 를 미리 정하고 건물주와 실력있는 리스팅 브로커 들에게 알리는 일 입니다.

WISDOM 은 Los Angeles 와 Orange County 에 있는 상가 (시가 약 $10 Million 정도) 소유주 600명 의 리스트를 확보하고 이들에게 WISDOM 이 준비된 바이어 임을
정기적으로 알려서 좋은 건물을 확보하고 있습니다.

부동산 세법과 투자에 관해 상의 하실점 있으면 언제든 연락 주십시오.
고맙습니다.

차비호 드림
1-19-2009


투자용 부동산과 은행융자

차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표

2009년 1월 현재 투자용부동산 융자가 전례없이 어렵다. 지난주 미 최대 은행중 하나가 상가융자 가이드라인을 대폭 불리한 방향으로 조정해 중소은행들을 긴장하게 만들었고 가뜩이나 얼어붙은 투자심리는 융자의 까다로움으로 더욱 위축되고 있다.그

리고 건물 소유주들도 다가오는 융자 만기 시점에 재융자의 조건이 더욱 불리해 질수 있다는 우려 때문에 상업용 부동산 시장은 큰 어려움을 겪을 것이라는 전망이다.

은행에서 상용건물 융자를 심사할때 많은 자료를 참고 하지만 아래 세가지 지표가 중요하다.

1. LTV (Loan-to-Value): LTV 란 은행이 특정 건물에 융자할수 있는 한도금액을 뜻하며 계산방법은 Loan Amount (융자액) 나누기 Appraised Value (감정가격)이다. 경기가 평균이거나 좋을 때는 건물가격의 약 70% - 80% 를 융자해 주는 것이 일반적이다.

그러나 위 은행의 경우 경기 위축으로 입주자가 폐업하거나 렌트비를 줄여 주어야 할 경우가 많아질 것을 예상하여 융자액을 건물 감정가의 50%로 한정한다는 것이다. 이렇게 LTV가 낮아지면 건물을 팔아야 하는 경우 바이어가 다운을 많이해야 함으로 상대적으로 팔기가 어려워진다.

그리고 많은 경우 상용건물 융자는 5년 혹은 7년 후 융자액을 상환해야 하는데 건물 구입시 50% 다운을 하지 않았으면 재융자시 다운을 더 해야하는 경우가 생겨 건물주에게 큰 부담을 줄 수가 있다.

2. DCR (Debt-Coverage-Ratio): 건물에서 발생하는 수입이 건물운영 경비를 제외하고 은행융자를 갚기에 충분한가를 가늠하는 수치이다. 임대수입에서 재산세 보험 수리비 관리비 등 경비를 빼면 운영수입(NOI: Net Operating Income)이 나온다.

DCR 은 이 운영수입이 은행융자를 갚는데 얼마나 충분한가를 나타내며 운영수입을 은행 페이먼트로 나눈 수치이다. 일반적으로 상용건물은 운영수입이 은행 페이먼트의 1.3배 정도 이상 됨이 바람직하다.

위 은행의 경우 앞으로의 경제 상태가 부정적이라는 예상하에 DCR 을 1.4배 이상으로 바꾸었고 또 융자 상환 기간을 보통 25년에서 15년으로 줄여 매달 페이먼트 액수가 늘어남으로 실질적으로는 DCR 을 1.5배 이상 요구한 것이나 마찬가지가 되어 결국은 융자를 극히 제한 한다는 방침이다.

3. Break-Even Occupancy Ratio: 은행이 융자를 해주면서 꼭 알고 싶은 점은 건물 입주율이 어느 정도에서 은행 페이먼트에 문제가 생기는가 하는 계산이다.입주율이 100%이면 페이먼트에 문제가 없겠지만 80% 혹은 70% 로 떨어지면 운영수입도 낮아져서 페이먼트가 어려워진다.

운영경비와 은행융자를 갚을수 있는 수입이 들어오는 정도의 입주율을 Break-Even Occupancy Ratio 라고 하며 계산방법은 아래와 같다.

a. Operating Expenses (운영경비) + Debt Service (은행 페이먼트) = Break-Even Rental Income

b. Break-Even Rental Income 나누기 Gross Potential Income = Break-Even Economic Occupancy Ratio

일반적으로 약 75% 의 입주율로 운영경비와 은행 융자를 갚을 수 있으면 즉 Break-Even 이 되면 융자시 유리하다.

부동산투자에서 은행융자는 꼭 필요하다. 그리고 위에서 보다시피 은행은 아주 보수적인 대출업자다. 이는 은행이 요구하는 조건을 충족시킬수 있는 부동산은 그만큼 안전하다는 말도 된다.

건물을 매입하거나 재융자를 할때 위에 있는 지표들을 사전에 이해하면 은행과 좋은 관계유지에 도움이 되고 나아가 재산증식에 활용할 수 있다.

대부분의 전문가들은 2009년 부동산 경기가 어려울 것으로 예측한다. 그러나 이런 어려운 시기가 모두에게 나쁜 것만은 아니다.

오히려 준비된 바이어에게는 이런 위기 상태가 좋은 기회가 될수 있다는 점이 아주 중요하다.

[부동산투자] 위기가 기회

새해 복 많이 받으십시오!!!

여러분도 저도 많이 웃을수 있는 좋은 한해가 되길 바랍니다.
2009년은 부동산투자의 좋은 시점이 될 수 있다고 생각 됩니다.
이번 저의 컬럼은 이런 기회를 활용할수 있는 아이디어를 적었습니다.

실제 저에게도 많은 건물이 소개되어오며 WISDOM 과 같이 공동으로 투자할 사람들을 모집하고 있습니다.
WISDOM 은 Los Angeles 와 Orange 카운티에 있는 상가, $8 - $15 Million 가치, 의 건물에 전문적으로 투자하고 있습니다.
타주에 있는 부동산은 SCI Real Estate Investments, LLC, www.sciproperties.com/rds/bihocha 에서 보실수 있습니다.

부동산투자와 세법에 관한 의문이 있으시면 언제든 연락 주십시오.
여러분과 같이 성장할수 있는 좋은 부동산투자회사가 될수 있도록 노력 하겠습니다.
고맙습니다.

차비호 드림


[부동산투자] 위기가 기회

차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표

2008년 말 현재 미국을 포함한 세계경제가 위기에 빠져 있다는 것은 모두 잘 알고 있다. 서브프라임 주택융자로 불거진 경제 침체이기에 부동산시장은 다른 어느 산업보다 더욱 큰 어려움를 겪고 있고 아직도 주택거래의 많은 부분이 차압물건이며 상업용 부동산도 은행에서 대출을 꺼리고 있어 더욱 경색될 전망이다.

이렇듯 위기라는 말은 위험한 고비나 시기를 가르키는데 요즘같은 불안한 경기가 부동산 투자가에게는 어떻게 기회가 될수 있을까? 한가지 대답은 잘 알려진 명언대로 '기회는 준비된 자에게 주어진다' 는 것이다.

부동산 시장에 현재같은 불경기가 오면 셀러는 많아지고 바이어는 적어진다. 바이어가 건물을 사고 싶어도 감정가격이 제대로 나오지 않고 은행융자가 까다로워지기에 매매는 경색된다. 더우기 시간이 지남에따라 가격이 더 떨어지기를 기다리는 바이어 심리도 작용해 부동산 거래는 더욱 줄어들게 된다.

그런데 무슨 이유든지 부동산을 꼭 팔아야하는 경우가 있다. 가장 흔한 예로는 DDD (Death (죽음) Divorce (이혼) & Dispute (분쟁))인 경우나 은퇴후 건강악화로 부동산 관리가 어려워 팔아야 하는 경우 개발업자가 개발이 끝난 후 파는 경우 은행이 차압한 건물 또는 보험회사나 뮤츄얼펀드 회사가 소유하고 있다가 재정상 꼭 팔아야 하는 경우 등 많은 이유로 부동산은 항상 시중에 공급된다.

부동산 경기가 평균이거나 호황일 때는 수요가 많고 은행융자도 풍부해 이런 공급이 적절한 가격에 소화된다. 그러나 지금같은 극심한 불경기에는 상황이 다르다. 꼭 팔아야하는 셀러는 많은데 준비된 바이어는 숫자가 극히 한정되어 있기 때문이다.

이런 부동산 불경기 위기상황이 준비된 바이어에게 기회를 제공하는 것이다.

그렇다면 이런 기회를 잘 활용할 수 있는 준비된 바이어는 누구인가? 대답은 건물을 팔아야하는 셀러가 원하는 바이어인데 일반적으로 Ready & Willing Buyer 라는 말을 쓴다. 이뜻은 바이어가 건물을 살 돈이 준비 되어있고 가격이 맞으면 계약을 할 의도와 권리가 있는 상태를 가르킨다.

건물을 꼭 팔아야하는 셀러에게는 바이어의 능력과 의도가 가격보다 우선이다. 그럼으로 준비된 바이어는 더욱 좋은 가격에 건물을 살 수 있는 것이다.

이렇듯 위기속에 기회가 있는 것은 확실한데 어려운 일은 경제 불황으로 투자할 자본력이 없다는 것이다.

한가지 해결책은 여러사람의 자본을 합치는 방법이다. 나에게 개인적으로 20만달러가 있어도 이돈으로 투자할 수 있는 부동산은 한계가 있다. 그러나 나같은 사람 20명이 모이면 자본력은 400만달러가 된다. 400만달러 자본금에 은행융자 400만달러를 할 수 있으면 전체 투자액은 800만달러가 된다.

이렇게 800만달러가 준비된 상태에서 원하는 부동산 종류와 수익률 위치 등을 건물주와 리스팅브로커들에게 알리면 요즈음 같은 부동산 불경기에는 하루에도 수십개씩 팔려는 건물들을 받아 볼 수 있고 또 가격을 흥정할 수 있는 힘도 생긴다.

이것이 위기속에 기회인 것이다. 만약 투자가중 일부가 자신은 건물을 보고난 후에 마음에 들면 투자를 하겠다면 준비된 바이어가 되기 어렵다.

조심스러운 것은 이렇게 공동으로 돈을모아 투자하는 신디케이션(Syndication)이 좋은 기회가 될수도 있지만 잘못하면 사기를 당하거나 법적인 분쟁이 될수도 있으니 철처한 사전조사가 필요하다.

▷문의:(213)427-1123 이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼 수 있습니다.