TIC 부동산 투자

TIC 부동산 투자

차비호 CPA / R.E. Broker

TIC(Tenant-In-Common) 부동산 투자가 주류사회에서 크게 각광받기 시작한 것은 2002년 연방 국세청(IRS)이 Revenue Procedure 2002-22를 발표하고 TIC 투자가 1031 익스체인지 대상에 포함될 수 있도록 가이드라인을 내면서 부터다.

TIC 산업규모는 2006년 현재 200억달러를 상회할 정도로 급성장하고 있다.

미국 세법이 동종 부동산 교환(Like-Kind-Exchange)을 허용하기 시작한 것은 1920년부터인데 IRC Section 1031에는 아래와 같은 조항이 있다.

1. 부동산을 팔고 45일 안에 대체할 부동산을 찾아야 한다.

2. 대체 부동산을 원래 부동산을 매각한 날짜에서 180일 안에 사야 한다.

3. 매각한 부동산에서 나오는 현금 전부는 대체 부동산에 재투자되어야 한다.

4. 대체 부동산의 가격이 매각한 부동산과 같거나 커야한다.

5. 대체 부동산의 은행 융자가 매각한 부동산과 같거나 커야 한다.

위 조항 중에서 가장 어려운 문제는 45일 안에 마음에 드는 좋은 부동산을 찾기가 힘들다는 점이다. 이 때문에 익스체인지가 이뤄지지 않아 양도소득세를 내거나 세금을 피하려다 마음에도 없는 부동산을 사는 경우도 허다하다.

부동산 관리가 너무 번거로워 부동산 투자에서 은퇴하고 싶어도 매각후 세금 문제 때문에 억지로 가지고 있는 경우도 종종 있다.

TIC 부동산 투자는 35명 이하의 소유주가 자신이 소유한 지분만큼 이익배당 세금혜택(tax shelters) 그리고 시가상승 지분을 받게 되는 투자방식이다.

파트너십이나 주식회사와는 달리 개인 소유주에게 증서(grant deed)와 타이틀보험이 주어진다.

TIC 부동산에 입주해 있는 테넌트 대부분은 유수 기업이다. 렌트 수입이 안정돼 대부분 TIC 투자자들은 투자금액의 6~9%의 수익배당을 매달 받는다.

TIC 부동산은 전문 관리회사가 운영하기 때문에 본인이 직접 관리할 때 발생하는 골치 아픈 일들이 거의 없다.

TIC는 주로 보험회사나 연금기관 REIT 등 기관투자가들이 투자하는 등급의 부동산에 투자하기 때문에 최상급의 부동산을 소유할 수 있는 기회가 있다.최저 투자금액이 20만달러에서 시작하므로 분산투자가 가능하고 위험부담을 줄일 수 있다.

TIC 투자가는 소유지분 만큼 부동산이 담보된 모기지를 분담받는다. 그러나 이 모기지는 사전에 합의된 non-recourse 융자다. 즉 빌딩이 차압돼도 개인에게는 투자금액 이상의 책임이 없다.

TIC 투자는 아래와 같은 해결책을 원하는 투자자들에게 가장 적합하다.

-1031 익스체인지를 턴-키 해결방식으로 쉽게 하고 싶은 경우-빌딩 관리 걱정에서 해방되고 싶은 경우

-매달 정기적이며 안정된 수입을 기대하는 경우

-크레딧이 가장 좋은 테넌트를 갖고 싶은 경우

-위험부담을 줄이기 위해 분산투자를 하고 싶은 경우

TIC 부동산 투자는 장기투자이기 때문에 공동 투자자들은 건물이 팔릴 때까지(보통 4~7년) 투자하는 것이 바람직하다.

가끔은 개인 투자자가 중간에 자신의 지분을 팔아야 할 경우가 생긴다. 대부분의 경우 다른 투자자들이나 스폰서가 지분을 매입하지만 가격이 합의되지 않으면 투자자자는 중개인을 고용하거나 광고를 통해 최고의 가격을 받고 지분을 매각할 수 있다.

▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2007. 12. 10
수정시간 :2007. 12. 9 19: 58
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