투자용 부동산 종류와 수익율

투자용 부동산 종류와 수익율

투자용 부동산 종류를 살펴보면 임대수입을 창출하는 부동산과 사업상 수익을 창출하는 부동산으로 나눌수 있으며 종류에 따라 수익율과 투자 위험성도 다르다. 일반적으로 투자용 부동산은 아파트, 상가, 오피스빌딩, 상업용 건물, 호텔/모텔 (Lodging Service), 빈땅 정도로 구분할수 있으며 골프장이나 Nursing Home (양로원) 등 특별한 경우도 있다.

임대수입 부동산

아파트: 임대수입과 싯가 상승을 기대 할수 있으며 여러 입주자가 있고 새입주가가 들어 올 경우 고급 아파트 일수록 TI (Tenant Improvements) 등 큰 경비가 들지 않아 가장 안정된 수입을 기대 할수 있다. 이런 이유로 대부분의 경우 은행 융자가 가장 유리하다. 대학생 아파트도 이런 경우에 속한다.,

상가: 아파트와 같이 순수 임대 수입과 시가 상승에 전체 수익율을 의지하며 많은 경우 장기리스이며 입주자가 자신의 사업에 맞게 TI (Tenant Improvements) 를 하고 Triple Net 리스 계약인 경우가 많아 건물 유지 경비를 테넌트가 부담함으로 Cash Flow 가 유리하다. 그러나 여러 테넌트가 아니고 단독 테넌트인 경우는 한 테넌트에 수입을 의존 해야함으로 위험 부담이 높아진다. 이런 이유로 대부분의 경우 Multi-Tenants 가 Single-Tenant 보다 위험부담도 낮고 은행 융자도 유리하다.

오피스빌딩: 아파트나 상가와 같이 임대를 할수 있는 부동산이나 새로운 테넌트가 들어올 경우 TI (Tenant Improvements) 를 건물주가 해주는 경우가 대부분이다. 이런 이유로 상가보다 테넌트가 나가기가 쉽고 리스기간도 상가 테넌트보다 일반적으로 짧아서 잘 운영되지 않으면 공실율이 높을 가능성이 많다.

상업용 건물: 주로 공장이나 창고등 특정 산업이 있는 곳에 위치해 있슴으로 건물의 로케이션이 바람직하지 않을수가 있다. 또 특정산업이 불황일 경우에는 테넌트 유치가 다른 임대용 부동산보다 불리할수 있으며 임대용 부동산으로서는 일반적으로 위험부담이 가장 큰 경우라 할수 있다. 이런 이유로 대부분의 경우 자신의 사업용으로 구입할 경우가 많다.

사업수익 부동산

호텔/모텔: 임대수입 보다는 사업의 운영에 의해 수익율이 결정되며 비슷한 호텔이여도 사업수익에 따라 가격 차이가 크게 날수 있다. 이런 이유로 CAP (가격대비 수익율) 이 임대수익 부동산 보다 높으며 은행 이자도 일반적으로 임대수익 부동산 보다 비싸다..

골프장: 골프장의 수익여부도 임대수입 보다는 골프장 운영에 의해 좌우된다. 그러므로 임대수입에 의존하는 부동산 보다는 수익율이 높을수가 있으나 그만큼 위험 부담도 높다.

양로원 (Nursing Home): 양로원은 입주자들에게 제공하는 서비스 정도에따라 몇가지로 구분될수 있다. 간호원이 있거나 의료 책임을 져야하는 경우는 임대 사업보다 규정도 까다롭고 법적 책임이 클수도 있다. 은퇴 인구가 늘어 나면서 양로원 사업이 장래성은 있지만 서비스 정도에 따라 수익성과 법적 책임을 자세히 알아보는 것이 바람직하다.

땅에 투자하는 경우는 임대수입이나 사업수익이 없으면서 재산세와 보험등 유지 경비는 계속 발생하는 경우이다. 이런 이유로 빈땅은 은행 융자 받기가 어려우며 직접 개발을 계획하는 경우나 아주 장기간 소유 할 계획이 아니면 일반 투자가들에게는 가장 불리한 투자로 고려된다.

부동산이든 주식이든 투자에서 가장 중요한 것은 안전성이다. 그리고 부동산 투자는 Cash Flow 가 이 안전성을 유지 할수 있는 가장 중요한 요소중 하나이다. 사업을 포함한 부동산의 수익율이 임대 부동산 수입보다 높아야 하는 것이 당연한 것은 그만큼 위험 부담도 크기 때문이다.

투자에 앞서 합리적으로 계산하고 자신이 변수에 적응할 준비가 되어 있는지를 따져보며 개인의 감정이나 표면적인 수익율에 치우치지 않는것이 현명한 투자가의 자세인것 같다.

차비호 CPA / R.E. Broker, bihocha@sciproperties.com