Q: 2008년 3월에 개인명의로 소유하고 있던 아파트를 팔고 TIC 부동산투자로 1031교환을 했습니다.
분산투자를 하기 위해 아파트 판 금액의 50%는 상가건물 TIC로 다른 50%는 아파트 TIC로 했으며 매달 이익배당을 받고 있습니다.
근래에 TIC 건물관리회사에서 2008년 세금보고용으로 건물의 수입과 지출 내용 보고서를 보내어 왔는데 저의 세금보고를 담당하시는 분이 K-1이 필요하다고 합니다. TIC 투자인 경우는 세금보고를 어떻게 해야하는지요?
A:결론부터 말하면 TIC 소유자의 형태로 보고합니다. 귀하와 같이 개인이 TIC 소유주이면 일반부동산 소유와 마찬가지로 Form 1040 스켸쥴 E로 보고하며 LLC나 S코퍼레이션이 TIC 소유주이면 K-1을 받게 됩니다.
그런데 개인이 TIC를 소유해도 SMLLC(Single Member LLC)를 만들고 이 SMLLC를 개인투자가가 소유하는 형태로 조직함으로 K-1이 필요한 것이 아닌가 하는 생각을 하게 됩니다.
SMLLC를 만드는 이유는 TIC 투자가의 일부가 파산 신청을 할 경우 다른 TIC를 보호하기 위한 방법입니다. 그러나 세법상 SMLLC은 pass-through entity로 취급되어 주식회사와 같이 따로 세금을 내거나 세금보고를 하지 않으며 소유주가 직접 세금을 내게 됩니다.
그럼으로 귀하께서는 TIC 투자하기 전에 소유하고 있던 아파트를 Form 1040에 보고하셨듯이 TIC도 같은 방법으로 Schedule E에 보고하면 됩니다.
대부분의 TIC 건물 관리회사는 건물의 전체 수입지출 내용서와 TIC 투자가들의 지분 보고서를 같이 제공합니다. 만약 지분보고서를 따로받지 못한 경우에는 전체에서 자신의 지분만 적용하면 됩니다. 자신의 TIC 투자지분은 양도증서에서 찾을 수 있으며 이 양도증서(Grant Deed) 서류와 타이틀 보험이 건물을 직접 소유하고 있다는 증거 입니다.
그리고 TIC 투자와 관리를 하기위해 변호사 경비나 여행경비 홈오피스 경비 등이 발생 했으면 추가로 공제가 가능합니다.
한가지 수입지출 보고서에 나오지 않는 항목은 감가상각 경비 입니다. 이유는 TIC 투자가가 1031 교환으로 투자했는지 아니면 현금으로 투자했는지에 따라 감가상각 계산이 달라지기 때문입니다.
귀하와 같이 아파트를 팔고 1031 교환으로 TIC 투자한 경우는 세법에 의해 현금으로 투자한 사람보다 감각상각 경비가 훨씬 적을수가 있습니다. 그리고 아파트는 27.5년 감가상각 기간이나 상가는 39년 이라는 점도 염두에 둬야 합니다.
현금으로 투자한 경우는 매달 받는 임대수입이 감가상각 경비 공제로 세금을 내지 않는 경우가 대부분입니다. 그러나 팔았던 아파트를 오래 소유하고 있어서 감가상각 경비가 적거나 다른 부동산에서 임대 수입이 있을 경우는 부동산 원가분리를 활용해서 감가상각 경비를 임의로 많이 발생시킴으로 임대수입에서 상쇄하는 것이 절세에 유리합니다.
부동산 원가분리는 건물의 내용물들을 성격에 따라 동산과 부동산으로 나누어 각기 다른 감가상각 기간을 적용함으로 소유 초기에 더욱 많은 경비를 발생시킬 수 있는 방법입니다. 그러나 전문적인 지식을 요구하고 잘못 적용될 경우 역효과가 날 수도 있음으로 사전에 장단점을 잘 아는것이 바람직 합니다.
세금은 연기할 수록 재산증식에 유리하며 합법적으로 안낼 수 있으면 더욱 좋습니다. 부동산투자는 1031 교환으로 세금을 무한연기할 수 있으며 상속시 Step-up Basis라는 세법을 활용해 그동안 증식해왔던 이익에 대해서도 세금을 말소 시킬수 있음으로 재산증식과 상속계획에 중요한 역활을 합니다.
Sunday, March 8, 2009
Wednesday, February 18, 2009
복리이자와 레버리지
안녕하십니까.
일전에 반기문 UN총장께서 연설 중에 ‘준비하는 자만이 새로운 미래를 만든다’ 라고 하셨습니다.
그분은 다른 scope 에서 하신 말이지만 Financial Freedom 을 추구하는 일반인들에게도 적용 된다고 생각 합니다.
저의 이번 컬럼은 재정적 자유를 준비함에 가장 기본적인 concept 인 복리와 레버리지를 부동산투자에 적용해 보았습니다.
우리모두 지금의 경제위기를 기회로 삼을수 있는 준비를 할수 있길 바랍니다.
고맙습니다.
차비호 드림
복리이자와 레버리지
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자 대표
서울 강남에 있는 은마아파트 32평이 1985년에 3000만원 정도였다고 하는데 20년이 지난 2005년에는 시가가 30배가 상승한 9억원이 되었다.
30배 라는 것은 3000%를 의미하는데 20년동안 3000%가 올랐으니 언뜻 들으면 매년 상승율이 150% 정도 되는 것 같다.그
런데 복리이자로 계산을 해보면 연평균 상승율은 18.5% 남짓이다. 다른 말로 은마아파트가 1985년부터 20년간 매년 18.5%씩 꾸준히 상승했으면 2005년에 싯가가 9억이 된다는 것이다. 장기투자와 복리의 힘을 단적으로 보여주는 좋은 예이다.
같은 시절에 캘리포니아 샌호세의 집값을 비교해보자. 1985년 방 3개짜리 일반 주택이 약 15만달러였다. 2005년 같은 집의 시가는 100만달러 정도였으니 외형으로는 약 6.7배가 오른 것이고 금액으로는 85만달러가 올랐다.
그러나 85만달러 이익은 만약 집주인이 다운을 10%인 1만5000달러를 했으면 57배가 오른 것이고 20%인 3만달러를 했으면 28배가 오른 것이다. 레버리지의 힘을 보여주는 좋은 케이스이다.
투자용 부동산에서도 이런 수익이 가능할까? 개인 주거용 주택과 비교할 때 임대 수익율과 관련 세법이 많이 다르지만 아래와 같이 은행융자와 세법을 잘 활용하면 그에 못지않은 재산증식이 가능하다고 생각된다.
2009년 현재 LA에서 1000만달러 정도 건물은 40%인 400만달러를 다운하면 나머지 600만달러는 은행융자로 살 수 있으며 2007년과는 달리 CAP 7.5 정도에 좋은 건물을 살 수 있다.
CAP 7.5 라는 뜻은 은행융자 없이 1000만달러짜리 건물을 사면 연간 임대순수입(NOI)이 75만달러라는 말이다. 600만달러 융자가 6.5% 이자에 25년 상환기간이면 매년 원금과 이자를 합한 상환액이 48만6000달러이다.
75만달러 임대순수입에서 은행융자를 갚고 매년 26만4000달러의 현금수입을 남기면서 25년이 지나면 600만달러 융자액을 다 갚을 수 있다는 계산이다.
현금수입 26만4000달러는 투자액 400만달러의 6.6% 수익율인데 이 수입의 대부분은 감가상각 세금혜택을 통해 일단은 세금을 내지 않게돼 재투자가 가능하다. 만약 매년 26만4000달러를 재투자해서 7% 복리로 증식시킬 수 있다면 25년 후에는 약 1670만달러가 된다. 이 부분은 현금수입에 대한 재산증식이고 시가상승은 따로 계산해야 한다.
임대 순수입이 매년 3%씩 증가한다고 가정하면 25년 후에는 75만달러가 약 157만달러정도 된다. 이 수익에 CAP 7을 적용하면 건물 시가는 약 2250만달러 정도 된다. 그리고 25년 후에는 은행융자를 다 갚은 상태임으로 건물 전체가 자신의 재산인 것이다.
그러므로 현금수입 증식 1670만달러와 건물시가 2250만달러를 합치면 전체 3920만달러가 된다. 이는 처음에 투자한 400만달러의 약 10배 즉 1000%에 상당하는 증식이며 중간에 1031교환이나 재융자를 통한 확장은 고려하지 않은 상태이다.
만약 25년 사이에 1031 교환을 한두번 정도 성공적으로 할 수 있으면 수익율은 위에 언급한 주택 못지않게 높을 수도 있다.
일전에 반기문 UN총장께서 연설 중에 ‘준비하는 자만이 새로운 미래를 만든다’ 라고 하셨습니다.
그분은 다른 scope 에서 하신 말이지만 Financial Freedom 을 추구하는 일반인들에게도 적용 된다고 생각 합니다.
저의 이번 컬럼은 재정적 자유를 준비함에 가장 기본적인 concept 인 복리와 레버리지를 부동산투자에 적용해 보았습니다.
우리모두 지금의 경제위기를 기회로 삼을수 있는 준비를 할수 있길 바랍니다.
고맙습니다.
차비호 드림
복리이자와 레버리지
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자 대표
서울 강남에 있는 은마아파트 32평이 1985년에 3000만원 정도였다고 하는데 20년이 지난 2005년에는 시가가 30배가 상승한 9억원이 되었다.
30배 라는 것은 3000%를 의미하는데 20년동안 3000%가 올랐으니 언뜻 들으면 매년 상승율이 150% 정도 되는 것 같다.그
런데 복리이자로 계산을 해보면 연평균 상승율은 18.5% 남짓이다. 다른 말로 은마아파트가 1985년부터 20년간 매년 18.5%씩 꾸준히 상승했으면 2005년에 싯가가 9억이 된다는 것이다. 장기투자와 복리의 힘을 단적으로 보여주는 좋은 예이다.
같은 시절에 캘리포니아 샌호세의 집값을 비교해보자. 1985년 방 3개짜리 일반 주택이 약 15만달러였다. 2005년 같은 집의 시가는 100만달러 정도였으니 외형으로는 약 6.7배가 오른 것이고 금액으로는 85만달러가 올랐다.
그러나 85만달러 이익은 만약 집주인이 다운을 10%인 1만5000달러를 했으면 57배가 오른 것이고 20%인 3만달러를 했으면 28배가 오른 것이다. 레버리지의 힘을 보여주는 좋은 케이스이다.
투자용 부동산에서도 이런 수익이 가능할까? 개인 주거용 주택과 비교할 때 임대 수익율과 관련 세법이 많이 다르지만 아래와 같이 은행융자와 세법을 잘 활용하면 그에 못지않은 재산증식이 가능하다고 생각된다.
2009년 현재 LA에서 1000만달러 정도 건물은 40%인 400만달러를 다운하면 나머지 600만달러는 은행융자로 살 수 있으며 2007년과는 달리 CAP 7.5 정도에 좋은 건물을 살 수 있다.
CAP 7.5 라는 뜻은 은행융자 없이 1000만달러짜리 건물을 사면 연간 임대순수입(NOI)이 75만달러라는 말이다. 600만달러 융자가 6.5% 이자에 25년 상환기간이면 매년 원금과 이자를 합한 상환액이 48만6000달러이다.
75만달러 임대순수입에서 은행융자를 갚고 매년 26만4000달러의 현금수입을 남기면서 25년이 지나면 600만달러 융자액을 다 갚을 수 있다는 계산이다.
현금수입 26만4000달러는 투자액 400만달러의 6.6% 수익율인데 이 수입의 대부분은 감가상각 세금혜택을 통해 일단은 세금을 내지 않게돼 재투자가 가능하다. 만약 매년 26만4000달러를 재투자해서 7% 복리로 증식시킬 수 있다면 25년 후에는 약 1670만달러가 된다. 이 부분은 현금수입에 대한 재산증식이고 시가상승은 따로 계산해야 한다.
임대 순수입이 매년 3%씩 증가한다고 가정하면 25년 후에는 75만달러가 약 157만달러정도 된다. 이 수익에 CAP 7을 적용하면 건물 시가는 약 2250만달러 정도 된다. 그리고 25년 후에는 은행융자를 다 갚은 상태임으로 건물 전체가 자신의 재산인 것이다.
그러므로 현금수입 증식 1670만달러와 건물시가 2250만달러를 합치면 전체 3920만달러가 된다. 이는 처음에 투자한 400만달러의 약 10배 즉 1000%에 상당하는 증식이며 중간에 1031교환이나 재융자를 통한 확장은 고려하지 않은 상태이다.
만약 25년 사이에 1031 교환을 한두번 정도 성공적으로 할 수 있으면 수익율은 위에 언급한 주택 못지않게 높을 수도 있다.
Monday, February 2, 2009
위기가 기회 (2)
위기가 기회 (2)
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
Q:지난번 컬럼에 현재 부동산 침체가 준비된 바이어가 되면 좋은 가격에 부동산을 구입할수 있는 기회라고 하셨습니다.
저는 약 15년 전에 구입한 상가가 있는데 그동안 은행 융자도 거의 갚았고 싯가도 많이 올라 에쿼티를 활용해서 상가나 아파트를 하나 더 구입하고 싶습니다.
제 건물의 싯가가 어느정도 되는지 또 은행융자는 얼마나 가능한지 어떻게 알수 있습니까?
A:요즈음 상업용 재융자 중 많은 부분이 에쿼티를 활용해서 싼 가격에 부동산을 구입하려는 경우 입니다. 물론 융자가 경색되어 에쿼티가 많은 경우에만 가능 하겠지만 자금을 확보 할수 있으면 더 없이 좋은 투자의 기회라고 생각 됩니다.
저희는 이런경우 'Property Evaluation' 이라는 형식을 통해 고객이 현재 소유하고 있는 부동산의 재정상태를 조사하고 에쿼티를 활용한 투자가 가능한지 조언 합니다.
2009년 1월 현재 상가를 재융자해서 받을수 있는 금액은 싯가에 약 70% 까지를 5년 고정이자 7% 수준에서 받을 수 있습니다. 따라서 고객의 부동산가치에서 70% 까지 재융자를 받아 현재 융자액을 갚고 나머지 에쿼티로 다른 부동산에 투자가 가능합니다.
은행에서 가치를 결정할 때 건물을 appraisal (감정)하게 되지만 사전에 미리 예상치를 뽑아보는 방법은 첫째 현재의 NOI (Net Operating Income)를 정확하게 계산해서 가상치 CAP를 적용해 시가를 가늠하는 것입니다.
다음은 재융자 금액을 갚을 수 있는 능력을 조사하는 DCR (Debt Coverage Ratio) 테스트를 하는 것입니다. DCR 은 NOI 나누기 은행 융자 상환액으로 현재로는 1.25배 이상이 되는 것이 좋습니다.
예를들어 Triple Net 상가의 렌트수입 (NOI) 이 연 70만달러라면 CAP 7을 적용할 경우 시가가 1000만달러 정도되며 CAP 8 을 적용할 경우 시가는 약 875만달러가 됩니다. 정확한 시가는 은행이 요구하는 감정서에서 나오겠지만 만약 건물이 900만달러 정도 된다고 가정할때 70%를 재융자하면 630만달러입니다.
DCR은 연 70만달러의 NOI가 은행융자 상환액의 1.25 배 이상이 되느냐 하는 테스트 입니다. 이는 은행 융자를 갚기에 충분하고 여유가 있는지를 보는 것입니다. 참고로 630만달러를 7%에 25년 융자하면 연 상환액은 약 53만5000달러입니다. 이경우 DCR은 1.31이 되며 (70만 나누기 53만5000) 일반적으로 은행이 요구하는 1.25 배보다 높아 융자 가능성이 좋은 경우 입니다.
융자액이 꼭 시가의 70% 일 필요는 없습니다. 적게 할수록 DCR이 높아져서 상대적으로 융자가 유리하다고 볼 수 있습니다. 위의 경우 시가의 50%만 재융자하면 융자금액은 450만달러입니다. 이에 대한 연 상환액은 38만2000달러가 되며 DCR은 1.8 정도 (70만 나누기 38만2000) 되어 융자가 더욱 가능합니다.
Property Evaluation Form은 에쿼티를 활용해서 부동산 재산 증식을 돕기도 하지만 Zoning 을 조사해 땅과 건물의 최대한 활용도를 찿고 ROI (Return on Investment)와 ROE (Return on Equity) 등을 분석해서 운영을 향상 시킬수 있는 방법을 모색할 수도 있습니다. 감가상각과 1031 교환을 통한 세금 혜택도 조언 할수 있는 등 다각도로 활용되고 있습니다.
▷문의: (213)268-9929 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com에서 다시 볼 수 있습니다
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
Q:지난번 컬럼에 현재 부동산 침체가 준비된 바이어가 되면 좋은 가격에 부동산을 구입할수 있는 기회라고 하셨습니다.
저는 약 15년 전에 구입한 상가가 있는데 그동안 은행 융자도 거의 갚았고 싯가도 많이 올라 에쿼티를 활용해서 상가나 아파트를 하나 더 구입하고 싶습니다.
제 건물의 싯가가 어느정도 되는지 또 은행융자는 얼마나 가능한지 어떻게 알수 있습니까?
A:요즈음 상업용 재융자 중 많은 부분이 에쿼티를 활용해서 싼 가격에 부동산을 구입하려는 경우 입니다. 물론 융자가 경색되어 에쿼티가 많은 경우에만 가능 하겠지만 자금을 확보 할수 있으면 더 없이 좋은 투자의 기회라고 생각 됩니다.
저희는 이런경우 'Property Evaluation' 이라는 형식을 통해 고객이 현재 소유하고 있는 부동산의 재정상태를 조사하고 에쿼티를 활용한 투자가 가능한지 조언 합니다.
2009년 1월 현재 상가를 재융자해서 받을수 있는 금액은 싯가에 약 70% 까지를 5년 고정이자 7% 수준에서 받을 수 있습니다. 따라서 고객의 부동산가치에서 70% 까지 재융자를 받아 현재 융자액을 갚고 나머지 에쿼티로 다른 부동산에 투자가 가능합니다.
은행에서 가치를 결정할 때 건물을 appraisal (감정)하게 되지만 사전에 미리 예상치를 뽑아보는 방법은 첫째 현재의 NOI (Net Operating Income)를 정확하게 계산해서 가상치 CAP를 적용해 시가를 가늠하는 것입니다.
다음은 재융자 금액을 갚을 수 있는 능력을 조사하는 DCR (Debt Coverage Ratio) 테스트를 하는 것입니다. DCR 은 NOI 나누기 은행 융자 상환액으로 현재로는 1.25배 이상이 되는 것이 좋습니다.
예를들어 Triple Net 상가의 렌트수입 (NOI) 이 연 70만달러라면 CAP 7을 적용할 경우 시가가 1000만달러 정도되며 CAP 8 을 적용할 경우 시가는 약 875만달러가 됩니다. 정확한 시가는 은행이 요구하는 감정서에서 나오겠지만 만약 건물이 900만달러 정도 된다고 가정할때 70%를 재융자하면 630만달러입니다.
DCR은 연 70만달러의 NOI가 은행융자 상환액의 1.25 배 이상이 되느냐 하는 테스트 입니다. 이는 은행 융자를 갚기에 충분하고 여유가 있는지를 보는 것입니다. 참고로 630만달러를 7%에 25년 융자하면 연 상환액은 약 53만5000달러입니다. 이경우 DCR은 1.31이 되며 (70만 나누기 53만5000) 일반적으로 은행이 요구하는 1.25 배보다 높아 융자 가능성이 좋은 경우 입니다.
융자액이 꼭 시가의 70% 일 필요는 없습니다. 적게 할수록 DCR이 높아져서 상대적으로 융자가 유리하다고 볼 수 있습니다. 위의 경우 시가의 50%만 재융자하면 융자금액은 450만달러입니다. 이에 대한 연 상환액은 38만2000달러가 되며 DCR은 1.8 정도 (70만 나누기 38만2000) 되어 융자가 더욱 가능합니다.
Property Evaluation Form은 에쿼티를 활용해서 부동산 재산 증식을 돕기도 하지만 Zoning 을 조사해 땅과 건물의 최대한 활용도를 찿고 ROI (Return on Investment)와 ROE (Return on Equity) 등을 분석해서 운영을 향상 시킬수 있는 방법을 모색할 수도 있습니다. 감가상각과 1031 교환을 통한 세금 혜택도 조언 할수 있는 등 다각도로 활용되고 있습니다.
▷문의: (213)268-9929 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com에서 다시 볼 수 있습니다
Monday, January 19, 2009
투자용 부동산과 은행융자
부동산투자시 가장 중요한 부분 중 하나는 Financing (은행융자) 입니다.
돈을 빌려주는 은행의 융자심사 기준을 이해 할수 있으면 더욱 현명한 투자가가 될수 있습니다.
이번 저의 컬럼은 융자시 가장 중요한 지표들을 설명 했습니다.
1-19-2009 년 중앙일보 경제면은 ‘(상업용) 부동산 경기 (2009) 가을에 바닥’ 이라는 기사를 남가주 주요 경제학자들의 말을 인용해서 실었습니다.
저도 이 내용에 동의하며 2009년 6월에서 12월 사이가 상가 등 부동산 투자에 좋은 시점이라고 봅니다.
이 기회를 활용 할려면 준비된 바이어가 되어야하고 Acquisition Marketing 을 지금부터 시작 하는 것이 좋다고 생각 됩니다.
Acquisition Marketing 이란 투자 할 건물의 종류, 수익율, 지역, 규모 등 Acquisition Criteria 를 미리 정하고 건물주와 실력있는 리스팅 브로커 들에게 알리는 일 입니다.
WISDOM 은 Los Angeles 와 Orange County 에 있는 상가 (시가 약 $10 Million 정도) 소유주 600명 의 리스트를 확보하고 이들에게 WISDOM 이 준비된 바이어 임을
정기적으로 알려서 좋은 건물을 확보하고 있습니다.
부동산 세법과 투자에 관해 상의 하실점 있으면 언제든 연락 주십시오.
고맙습니다.
차비호 드림
1-19-2009
투자용 부동산과 은행융자
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
2009년 1월 현재 투자용부동산 융자가 전례없이 어렵다. 지난주 미 최대 은행중 하나가 상가융자 가이드라인을 대폭 불리한 방향으로 조정해 중소은행들을 긴장하게 만들었고 가뜩이나 얼어붙은 투자심리는 융자의 까다로움으로 더욱 위축되고 있다.그
리고 건물 소유주들도 다가오는 융자 만기 시점에 재융자의 조건이 더욱 불리해 질수 있다는 우려 때문에 상업용 부동산 시장은 큰 어려움을 겪을 것이라는 전망이다.
은행에서 상용건물 융자를 심사할때 많은 자료를 참고 하지만 아래 세가지 지표가 중요하다.
1. LTV (Loan-to-Value): LTV 란 은행이 특정 건물에 융자할수 있는 한도금액을 뜻하며 계산방법은 Loan Amount (융자액) 나누기 Appraised Value (감정가격)이다. 경기가 평균이거나 좋을 때는 건물가격의 약 70% - 80% 를 융자해 주는 것이 일반적이다.
그러나 위 은행의 경우 경기 위축으로 입주자가 폐업하거나 렌트비를 줄여 주어야 할 경우가 많아질 것을 예상하여 융자액을 건물 감정가의 50%로 한정한다는 것이다. 이렇게 LTV가 낮아지면 건물을 팔아야 하는 경우 바이어가 다운을 많이해야 함으로 상대적으로 팔기가 어려워진다.
그리고 많은 경우 상용건물 융자는 5년 혹은 7년 후 융자액을 상환해야 하는데 건물 구입시 50% 다운을 하지 않았으면 재융자시 다운을 더 해야하는 경우가 생겨 건물주에게 큰 부담을 줄 수가 있다.
2. DCR (Debt-Coverage-Ratio): 건물에서 발생하는 수입이 건물운영 경비를 제외하고 은행융자를 갚기에 충분한가를 가늠하는 수치이다. 임대수입에서 재산세 보험 수리비 관리비 등 경비를 빼면 운영수입(NOI: Net Operating Income)이 나온다.
DCR 은 이 운영수입이 은행융자를 갚는데 얼마나 충분한가를 나타내며 운영수입을 은행 페이먼트로 나눈 수치이다. 일반적으로 상용건물은 운영수입이 은행 페이먼트의 1.3배 정도 이상 됨이 바람직하다.
위 은행의 경우 앞으로의 경제 상태가 부정적이라는 예상하에 DCR 을 1.4배 이상으로 바꾸었고 또 융자 상환 기간을 보통 25년에서 15년으로 줄여 매달 페이먼트 액수가 늘어남으로 실질적으로는 DCR 을 1.5배 이상 요구한 것이나 마찬가지가 되어 결국은 융자를 극히 제한 한다는 방침이다.
3. Break-Even Occupancy Ratio: 은행이 융자를 해주면서 꼭 알고 싶은 점은 건물 입주율이 어느 정도에서 은행 페이먼트에 문제가 생기는가 하는 계산이다.입주율이 100%이면 페이먼트에 문제가 없겠지만 80% 혹은 70% 로 떨어지면 운영수입도 낮아져서 페이먼트가 어려워진다.
운영경비와 은행융자를 갚을수 있는 수입이 들어오는 정도의 입주율을 Break-Even Occupancy Ratio 라고 하며 계산방법은 아래와 같다.
a. Operating Expenses (운영경비) + Debt Service (은행 페이먼트) = Break-Even Rental Income
b. Break-Even Rental Income 나누기 Gross Potential Income = Break-Even Economic Occupancy Ratio
일반적으로 약 75% 의 입주율로 운영경비와 은행 융자를 갚을 수 있으면 즉 Break-Even 이 되면 융자시 유리하다.
부동산투자에서 은행융자는 꼭 필요하다. 그리고 위에서 보다시피 은행은 아주 보수적인 대출업자다. 이는 은행이 요구하는 조건을 충족시킬수 있는 부동산은 그만큼 안전하다는 말도 된다.
건물을 매입하거나 재융자를 할때 위에 있는 지표들을 사전에 이해하면 은행과 좋은 관계유지에 도움이 되고 나아가 재산증식에 활용할 수 있다.
대부분의 전문가들은 2009년 부동산 경기가 어려울 것으로 예측한다. 그러나 이런 어려운 시기가 모두에게 나쁜 것만은 아니다.
오히려 준비된 바이어에게는 이런 위기 상태가 좋은 기회가 될수 있다는 점이 아주 중요하다.
돈을 빌려주는 은행의 융자심사 기준을 이해 할수 있으면 더욱 현명한 투자가가 될수 있습니다.
이번 저의 컬럼은 융자시 가장 중요한 지표들을 설명 했습니다.
1-19-2009 년 중앙일보 경제면은 ‘(상업용) 부동산 경기 (2009) 가을에 바닥’ 이라는 기사를 남가주 주요 경제학자들의 말을 인용해서 실었습니다.
저도 이 내용에 동의하며 2009년 6월에서 12월 사이가 상가 등 부동산 투자에 좋은 시점이라고 봅니다.
이 기회를 활용 할려면 준비된 바이어가 되어야하고 Acquisition Marketing 을 지금부터 시작 하는 것이 좋다고 생각 됩니다.
Acquisition Marketing 이란 투자 할 건물의 종류, 수익율, 지역, 규모 등 Acquisition Criteria 를 미리 정하고 건물주와 실력있는 리스팅 브로커 들에게 알리는 일 입니다.
WISDOM 은 Los Angeles 와 Orange County 에 있는 상가 (시가 약 $10 Million 정도) 소유주 600명 의 리스트를 확보하고 이들에게 WISDOM 이 준비된 바이어 임을
정기적으로 알려서 좋은 건물을 확보하고 있습니다.
부동산 세법과 투자에 관해 상의 하실점 있으면 언제든 연락 주십시오.
고맙습니다.
차비호 드림
1-19-2009
투자용 부동산과 은행융자
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
2009년 1월 현재 투자용부동산 융자가 전례없이 어렵다. 지난주 미 최대 은행중 하나가 상가융자 가이드라인을 대폭 불리한 방향으로 조정해 중소은행들을 긴장하게 만들었고 가뜩이나 얼어붙은 투자심리는 융자의 까다로움으로 더욱 위축되고 있다.그
리고 건물 소유주들도 다가오는 융자 만기 시점에 재융자의 조건이 더욱 불리해 질수 있다는 우려 때문에 상업용 부동산 시장은 큰 어려움을 겪을 것이라는 전망이다.
은행에서 상용건물 융자를 심사할때 많은 자료를 참고 하지만 아래 세가지 지표가 중요하다.
1. LTV (Loan-to-Value): LTV 란 은행이 특정 건물에 융자할수 있는 한도금액을 뜻하며 계산방법은 Loan Amount (융자액) 나누기 Appraised Value (감정가격)이다. 경기가 평균이거나 좋을 때는 건물가격의 약 70% - 80% 를 융자해 주는 것이 일반적이다.
그러나 위 은행의 경우 경기 위축으로 입주자가 폐업하거나 렌트비를 줄여 주어야 할 경우가 많아질 것을 예상하여 융자액을 건물 감정가의 50%로 한정한다는 것이다. 이렇게 LTV가 낮아지면 건물을 팔아야 하는 경우 바이어가 다운을 많이해야 함으로 상대적으로 팔기가 어려워진다.
그리고 많은 경우 상용건물 융자는 5년 혹은 7년 후 융자액을 상환해야 하는데 건물 구입시 50% 다운을 하지 않았으면 재융자시 다운을 더 해야하는 경우가 생겨 건물주에게 큰 부담을 줄 수가 있다.
2. DCR (Debt-Coverage-Ratio): 건물에서 발생하는 수입이 건물운영 경비를 제외하고 은행융자를 갚기에 충분한가를 가늠하는 수치이다. 임대수입에서 재산세 보험 수리비 관리비 등 경비를 빼면 운영수입(NOI: Net Operating Income)이 나온다.
DCR 은 이 운영수입이 은행융자를 갚는데 얼마나 충분한가를 나타내며 운영수입을 은행 페이먼트로 나눈 수치이다. 일반적으로 상용건물은 운영수입이 은행 페이먼트의 1.3배 정도 이상 됨이 바람직하다.
위 은행의 경우 앞으로의 경제 상태가 부정적이라는 예상하에 DCR 을 1.4배 이상으로 바꾸었고 또 융자 상환 기간을 보통 25년에서 15년으로 줄여 매달 페이먼트 액수가 늘어남으로 실질적으로는 DCR 을 1.5배 이상 요구한 것이나 마찬가지가 되어 결국은 융자를 극히 제한 한다는 방침이다.
3. Break-Even Occupancy Ratio: 은행이 융자를 해주면서 꼭 알고 싶은 점은 건물 입주율이 어느 정도에서 은행 페이먼트에 문제가 생기는가 하는 계산이다.입주율이 100%이면 페이먼트에 문제가 없겠지만 80% 혹은 70% 로 떨어지면 운영수입도 낮아져서 페이먼트가 어려워진다.
운영경비와 은행융자를 갚을수 있는 수입이 들어오는 정도의 입주율을 Break-Even Occupancy Ratio 라고 하며 계산방법은 아래와 같다.
a. Operating Expenses (운영경비) + Debt Service (은행 페이먼트) = Break-Even Rental Income
b. Break-Even Rental Income 나누기 Gross Potential Income = Break-Even Economic Occupancy Ratio
일반적으로 약 75% 의 입주율로 운영경비와 은행 융자를 갚을 수 있으면 즉 Break-Even 이 되면 융자시 유리하다.
부동산투자에서 은행융자는 꼭 필요하다. 그리고 위에서 보다시피 은행은 아주 보수적인 대출업자다. 이는 은행이 요구하는 조건을 충족시킬수 있는 부동산은 그만큼 안전하다는 말도 된다.
건물을 매입하거나 재융자를 할때 위에 있는 지표들을 사전에 이해하면 은행과 좋은 관계유지에 도움이 되고 나아가 재산증식에 활용할 수 있다.
대부분의 전문가들은 2009년 부동산 경기가 어려울 것으로 예측한다. 그러나 이런 어려운 시기가 모두에게 나쁜 것만은 아니다.
오히려 준비된 바이어에게는 이런 위기 상태가 좋은 기회가 될수 있다는 점이 아주 중요하다.
Monday, January 5, 2009
[부동산투자] 위기가 기회
새해 복 많이 받으십시오!!!
여러분도 저도 많이 웃을수 있는 좋은 한해가 되길 바랍니다.
2009년은 부동산투자의 좋은 시점이 될 수 있다고 생각 됩니다.
이번 저의 컬럼은 이런 기회를 활용할수 있는 아이디어를 적었습니다.
실제 저에게도 많은 건물이 소개되어오며 WISDOM 과 같이 공동으로 투자할 사람들을 모집하고 있습니다.
WISDOM 은 Los Angeles 와 Orange 카운티에 있는 상가, $8 - $15 Million 가치, 의 건물에 전문적으로 투자하고 있습니다.
타주에 있는 부동산은 SCI Real Estate Investments, LLC, www.sciproperties.com/rds/bihocha 에서 보실수 있습니다.
부동산투자와 세법에 관한 의문이 있으시면 언제든 연락 주십시오.
여러분과 같이 성장할수 있는 좋은 부동산투자회사가 될수 있도록 노력 하겠습니다.
고맙습니다.
차비호 드림
[부동산투자] 위기가 기회
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
2008년 말 현재 미국을 포함한 세계경제가 위기에 빠져 있다는 것은 모두 잘 알고 있다. 서브프라임 주택융자로 불거진 경제 침체이기에 부동산시장은 다른 어느 산업보다 더욱 큰 어려움를 겪고 있고 아직도 주택거래의 많은 부분이 차압물건이며 상업용 부동산도 은행에서 대출을 꺼리고 있어 더욱 경색될 전망이다.
이렇듯 위기라는 말은 위험한 고비나 시기를 가르키는데 요즘같은 불안한 경기가 부동산 투자가에게는 어떻게 기회가 될수 있을까? 한가지 대답은 잘 알려진 명언대로 '기회는 준비된 자에게 주어진다' 는 것이다.
부동산 시장에 현재같은 불경기가 오면 셀러는 많아지고 바이어는 적어진다. 바이어가 건물을 사고 싶어도 감정가격이 제대로 나오지 않고 은행융자가 까다로워지기에 매매는 경색된다. 더우기 시간이 지남에따라 가격이 더 떨어지기를 기다리는 바이어 심리도 작용해 부동산 거래는 더욱 줄어들게 된다.
그런데 무슨 이유든지 부동산을 꼭 팔아야하는 경우가 있다. 가장 흔한 예로는 DDD (Death (죽음) Divorce (이혼) & Dispute (분쟁))인 경우나 은퇴후 건강악화로 부동산 관리가 어려워 팔아야 하는 경우 개발업자가 개발이 끝난 후 파는 경우 은행이 차압한 건물 또는 보험회사나 뮤츄얼펀드 회사가 소유하고 있다가 재정상 꼭 팔아야 하는 경우 등 많은 이유로 부동산은 항상 시중에 공급된다.
부동산 경기가 평균이거나 호황일 때는 수요가 많고 은행융자도 풍부해 이런 공급이 적절한 가격에 소화된다. 그러나 지금같은 극심한 불경기에는 상황이 다르다. 꼭 팔아야하는 셀러는 많은데 준비된 바이어는 숫자가 극히 한정되어 있기 때문이다.
이런 부동산 불경기 위기상황이 준비된 바이어에게 기회를 제공하는 것이다.
그렇다면 이런 기회를 잘 활용할 수 있는 준비된 바이어는 누구인가? 대답은 건물을 팔아야하는 셀러가 원하는 바이어인데 일반적으로 Ready & Willing Buyer 라는 말을 쓴다. 이뜻은 바이어가 건물을 살 돈이 준비 되어있고 가격이 맞으면 계약을 할 의도와 권리가 있는 상태를 가르킨다.
건물을 꼭 팔아야하는 셀러에게는 바이어의 능력과 의도가 가격보다 우선이다. 그럼으로 준비된 바이어는 더욱 좋은 가격에 건물을 살 수 있는 것이다.
이렇듯 위기속에 기회가 있는 것은 확실한데 어려운 일은 경제 불황으로 투자할 자본력이 없다는 것이다.
한가지 해결책은 여러사람의 자본을 합치는 방법이다. 나에게 개인적으로 20만달러가 있어도 이돈으로 투자할 수 있는 부동산은 한계가 있다. 그러나 나같은 사람 20명이 모이면 자본력은 400만달러가 된다. 400만달러 자본금에 은행융자 400만달러를 할 수 있으면 전체 투자액은 800만달러가 된다.
이렇게 800만달러가 준비된 상태에서 원하는 부동산 종류와 수익률 위치 등을 건물주와 리스팅브로커들에게 알리면 요즈음 같은 부동산 불경기에는 하루에도 수십개씩 팔려는 건물들을 받아 볼 수 있고 또 가격을 흥정할 수 있는 힘도 생긴다.
이것이 위기속에 기회인 것이다. 만약 투자가중 일부가 자신은 건물을 보고난 후에 마음에 들면 투자를 하겠다면 준비된 바이어가 되기 어렵다.
조심스러운 것은 이렇게 공동으로 돈을모아 투자하는 신디케이션(Syndication)이 좋은 기회가 될수도 있지만 잘못하면 사기를 당하거나 법적인 분쟁이 될수도 있으니 철처한 사전조사가 필요하다.
▷문의:(213)427-1123 이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼 수 있습니다.
여러분도 저도 많이 웃을수 있는 좋은 한해가 되길 바랍니다.
2009년은 부동산투자의 좋은 시점이 될 수 있다고 생각 됩니다.
이번 저의 컬럼은 이런 기회를 활용할수 있는 아이디어를 적었습니다.
실제 저에게도 많은 건물이 소개되어오며 WISDOM 과 같이 공동으로 투자할 사람들을 모집하고 있습니다.
WISDOM 은 Los Angeles 와 Orange 카운티에 있는 상가, $8 - $15 Million 가치, 의 건물에 전문적으로 투자하고 있습니다.
타주에 있는 부동산은 SCI Real Estate Investments, LLC, www.sciproperties.com/rds/bihocha 에서 보실수 있습니다.
부동산투자와 세법에 관한 의문이 있으시면 언제든 연락 주십시오.
여러분과 같이 성장할수 있는 좋은 부동산투자회사가 될수 있도록 노력 하겠습니다.
고맙습니다.
차비호 드림
[부동산투자] 위기가 기회
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
2008년 말 현재 미국을 포함한 세계경제가 위기에 빠져 있다는 것은 모두 잘 알고 있다. 서브프라임 주택융자로 불거진 경제 침체이기에 부동산시장은 다른 어느 산업보다 더욱 큰 어려움를 겪고 있고 아직도 주택거래의 많은 부분이 차압물건이며 상업용 부동산도 은행에서 대출을 꺼리고 있어 더욱 경색될 전망이다.
이렇듯 위기라는 말은 위험한 고비나 시기를 가르키는데 요즘같은 불안한 경기가 부동산 투자가에게는 어떻게 기회가 될수 있을까? 한가지 대답은 잘 알려진 명언대로 '기회는 준비된 자에게 주어진다' 는 것이다.
부동산 시장에 현재같은 불경기가 오면 셀러는 많아지고 바이어는 적어진다. 바이어가 건물을 사고 싶어도 감정가격이 제대로 나오지 않고 은행융자가 까다로워지기에 매매는 경색된다. 더우기 시간이 지남에따라 가격이 더 떨어지기를 기다리는 바이어 심리도 작용해 부동산 거래는 더욱 줄어들게 된다.
그런데 무슨 이유든지 부동산을 꼭 팔아야하는 경우가 있다. 가장 흔한 예로는 DDD (Death (죽음) Divorce (이혼) & Dispute (분쟁))인 경우나 은퇴후 건강악화로 부동산 관리가 어려워 팔아야 하는 경우 개발업자가 개발이 끝난 후 파는 경우 은행이 차압한 건물 또는 보험회사나 뮤츄얼펀드 회사가 소유하고 있다가 재정상 꼭 팔아야 하는 경우 등 많은 이유로 부동산은 항상 시중에 공급된다.
부동산 경기가 평균이거나 호황일 때는 수요가 많고 은행융자도 풍부해 이런 공급이 적절한 가격에 소화된다. 그러나 지금같은 극심한 불경기에는 상황이 다르다. 꼭 팔아야하는 셀러는 많은데 준비된 바이어는 숫자가 극히 한정되어 있기 때문이다.
이런 부동산 불경기 위기상황이 준비된 바이어에게 기회를 제공하는 것이다.
그렇다면 이런 기회를 잘 활용할 수 있는 준비된 바이어는 누구인가? 대답은 건물을 팔아야하는 셀러가 원하는 바이어인데 일반적으로 Ready & Willing Buyer 라는 말을 쓴다. 이뜻은 바이어가 건물을 살 돈이 준비 되어있고 가격이 맞으면 계약을 할 의도와 권리가 있는 상태를 가르킨다.
건물을 꼭 팔아야하는 셀러에게는 바이어의 능력과 의도가 가격보다 우선이다. 그럼으로 준비된 바이어는 더욱 좋은 가격에 건물을 살 수 있는 것이다.
이렇듯 위기속에 기회가 있는 것은 확실한데 어려운 일은 경제 불황으로 투자할 자본력이 없다는 것이다.
한가지 해결책은 여러사람의 자본을 합치는 방법이다. 나에게 개인적으로 20만달러가 있어도 이돈으로 투자할 수 있는 부동산은 한계가 있다. 그러나 나같은 사람 20명이 모이면 자본력은 400만달러가 된다. 400만달러 자본금에 은행융자 400만달러를 할 수 있으면 전체 투자액은 800만달러가 된다.
이렇게 800만달러가 준비된 상태에서 원하는 부동산 종류와 수익률 위치 등을 건물주와 리스팅브로커들에게 알리면 요즈음 같은 부동산 불경기에는 하루에도 수십개씩 팔려는 건물들을 받아 볼 수 있고 또 가격을 흥정할 수 있는 힘도 생긴다.
이것이 위기속에 기회인 것이다. 만약 투자가중 일부가 자신은 건물을 보고난 후에 마음에 들면 투자를 하겠다면 준비된 바이어가 되기 어렵다.
조심스러운 것은 이렇게 공동으로 돈을모아 투자하는 신디케이션(Syndication)이 좋은 기회가 될수도 있지만 잘못하면 사기를 당하거나 법적인 분쟁이 될수도 있으니 철처한 사전조사가 필요하다.
▷문의:(213)427-1123 이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼 수 있습니다.
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