위기가 기회 (2)

위기가 기회 (2)

차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표

Q:지난번 컬럼에 현재 부동산 침체가 준비된 바이어가 되면 좋은 가격에 부동산을 구입할수 있는 기회라고 하셨습니다.

저는 약 15년 전에 구입한 상가가 있는데 그동안 은행 융자도 거의 갚았고 싯가도 많이 올라 에쿼티를 활용해서 상가나 아파트를 하나 더 구입하고 싶습니다.

제 건물의 싯가가 어느정도 되는지 또 은행융자는 얼마나 가능한지 어떻게 알수 있습니까?

A:요즈음 상업용 재융자 중 많은 부분이 에쿼티를 활용해서 싼 가격에 부동산을 구입하려는 경우 입니다. 물론 융자가 경색되어 에쿼티가 많은 경우에만 가능 하겠지만 자금을 확보 할수 있으면 더 없이 좋은 투자의 기회라고 생각 됩니다.

저희는 이런경우 'Property Evaluation' 이라는 형식을 통해 고객이 현재 소유하고 있는 부동산의 재정상태를 조사하고 에쿼티를 활용한 투자가 가능한지 조언 합니다.

2009년 1월 현재 상가를 재융자해서 받을수 있는 금액은 싯가에 약 70% 까지를 5년 고정이자 7% 수준에서 받을 수 있습니다. 따라서 고객의 부동산가치에서 70% 까지 재융자를 받아 현재 융자액을 갚고 나머지 에쿼티로 다른 부동산에 투자가 가능합니다.

은행에서 가치를 결정할 때 건물을 appraisal (감정)하게 되지만 사전에 미리 예상치를 뽑아보는 방법은 첫째 현재의 NOI (Net Operating Income)를 정확하게 계산해서 가상치 CAP를 적용해 시가를 가늠하는 것입니다.

다음은 재융자 금액을 갚을 수 있는 능력을 조사하는 DCR (Debt Coverage Ratio) 테스트를 하는 것입니다. DCR 은 NOI 나누기 은행 융자 상환액으로 현재로는 1.25배 이상이 되는 것이 좋습니다.

예를들어 Triple Net 상가의 렌트수입 (NOI) 이 연 70만달러라면 CAP 7을 적용할 경우 시가가 1000만달러 정도되며 CAP 8 을 적용할 경우 시가는 약 875만달러가 됩니다. 정확한 시가는 은행이 요구하는 감정서에서 나오겠지만 만약 건물이 900만달러 정도 된다고 가정할때 70%를 재융자하면 630만달러입니다.

DCR은 연 70만달러의 NOI가 은행융자 상환액의 1.25 배 이상이 되느냐 하는 테스트 입니다. 이는 은행 융자를 갚기에 충분하고 여유가 있는지를 보는 것입니다. 참고로 630만달러를 7%에 25년 융자하면 연 상환액은 약 53만5000달러입니다. 이경우 DCR은 1.31이 되며 (70만 나누기 53만5000) 일반적으로 은행이 요구하는 1.25 배보다 높아 융자 가능성이 좋은 경우 입니다.

융자액이 꼭 시가의 70% 일 필요는 없습니다. 적게 할수록 DCR이 높아져서 상대적으로 융자가 유리하다고 볼 수 있습니다. 위의 경우 시가의 50%만 재융자하면 융자금액은 450만달러입니다. 이에 대한 연 상환액은 38만2000달러가 되며 DCR은 1.8 정도 (70만 나누기 38만2000) 되어 융자가 더욱 가능합니다.

Property Evaluation Form은 에쿼티를 활용해서 부동산 재산 증식을 돕기도 하지만 Zoning 을 조사해 땅과 건물의 최대한 활용도를 찿고 ROI (Return on Investment)와 ROE (Return on Equity) 등을 분석해서 운영을 향상 시킬수 있는 방법을 모색할 수도 있습니다. 감가상각과 1031 교환을 통한 세금 혜택도 조언 할수 있는 등 다각도로 활용되고 있습니다.

▷문의: (213)268-9929 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com에서 다시 볼 수 있습니다