부동산 도매업(2)…규모 크면 TIC•LLC 병행 바람직

안녕하십니까.

여러분 모두 좋은 연말연시를 맞으시길 바랍니다.
이번주 저의 컬럼은 현재 미국에서 부동산 도매업을 할수 있는 가장 유리한 구조를 설명했습니다.
제가 창업한 WISDOM 부동산투자회사도 이런 구조로 개인 투자가들에게 남가주 (Orange & Los Angeles 카운티) 에 있는 상가건물에 투자 할수 있는 기회를 마련하고 있습니다.
남가주 이외 지역은 제가 Marketing Director 로 있는 SCI 와 지속적으로 관계를 유지하고 있습니다.

부동산투자는 재정적 자유를 가지기에 가장 현명한 방법입니다.
그러나 개인이 소액으로 부동산에 투자해서 성공 하기에는 많은 어려움이 있습니다.
WISDOM (위즈덤) 은 시너지 효과를 낼수 있는 공동투자를 통하여 부동산투자의 장점은 살리고 단점을 보완하기위해 많은 노력을 하고 있습니다.

앞으로도 여러분의 많은 성원 부탁드리며 부동산투자에 관한 질문이 있으면 언제든 연락 주십시오.
고맙습니다.

Happy Holidays!!!!!

차비호 드림


부동산 도매업(2)…규모 크면 TIC·LLC 병행 바람직

차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표

Q. 오랫동안 상가에 투자해 왔습니다. 지난 칼럼에서 LLC 혹은 TIC 형태로 부동산 도매업을 할 수 있다고 했는데 마침 좋은 상가를 좋은 가격에 매입 할 수 있는 기회가 생겼습니다.

만약 구입한 후에 TIC 혹은 LLC 형태로 지분을 쪼개서 개인 투자가들에게 소매가격 형태로 팔면 어떤 형태가 더욱 유리 한지요.

또 현재 소유하고 있는 건물도 이런 방법으로 소유권을 나누어서 팔수 있는지요.

A. 현재 가장 많이 사용되고 있는 형태는 LLC 입니다. 이유는 구성 과정에서 유연성이 많고 세금 혜택이 유리하기 때문입니다.

그러나 LLC의 단점은 해당 건물의 소유권(Grant Deed) 명의가 LLC 이름으로 되어 있기에 개인투자가들은 투자 과정과 건물의 판매 과정에서 1031 교환의 혜택을 누릴 수 없고 또 투자가 모집 과정에서 증권법(Security Law)에 저촉 될 수도 있다는 것입니다.

이 단점을 보완할 수 있는 방법이 TIC 입니다.

TIC 형태는 각 개인투자가들 지분만큼 소유권(Grant Deed)이 발급됨으로 처음에 투자 과정과 나중에 건물이 팔릴때 투자가 각자가 1031 교환을 자유롭게 할 수 있고 또 부동산으로 취급되어 제대로 조직되면 증권법에도 저촉을 받지 않을 수 있습니다.

그러나 세법에 의해 투자가 숫자가 35명 이하로 제한되어 있으며 한 TIC 소유권자가 파산을 할 경우 다른 TIC 소유주들에게 영향을 미칠 수 있으므로 SPLLC (Single Purpose LLC) 등이 고려 되어야 합니다.

가장 바람직한 형태는 TIC와 LLC를 병행하는 방법입니다.

소액 투자가 여러명이 LLC를 만들어서 이 LLC가 하나의 TIC가 되고 큰 금액 투자가는 35명 이하의 TIC로 구성되는 형태입니다.

이 방법은 35명 제한을 피할 수 있어 여러명의 소액 투자가들이 참여할 수 있고 또 투자가가 자신의 건물을 팔고 1031 교환으로 참여 할 수 있기에 많은 호응을 받고 있습니다.

그러나 조직이 복잡하고 법적인 책임이 클 수 있기에 규모가 적은 부동산투자에는 적합하지 않습니다.

현재 소유하고 있는 건물도 위의 방법으로 할 수 있습니다. 그러나 어떤 형태로 하든 개인 투자가들 사이에 건물 소유와 운영에 관한 합의서가 필요 합니다.

그럼으로 건물을 완전히 파는 경우보다 소유권의 일부를 팔아 재투자를 위한 자금확보 방법으로 많이 고려되고 있습니다.

참고로 CAP 7에 건물을 사서 개인투자가들에게 CAP 6에 쪼개 팔면 수익률은 약 17% 입니다.이는 은행융자가 없을 경우를 가정한 것인데 만약 건물가격의 50% 은행융자 했으면 레버리지(Leverage) 효과로 수익률은 30% 이상이 될 수 있습니다.

CAP 8 에 건물을 50% 융자해서 사서 CAP 6에 팔면 수익률은 60% 이상이 될 수도 있습니다.

부동산 도매업은 이처럼 수익성이 높은 사업이 될수 있지만 부동산법 세법 계약법 등 여러 분야에 전문성이 필요하고 부동산 경기 변화에 대처 할수 있는 자금력이나 전문 인력이 필요합니다.

▷문의:(213)268-9929 이글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.


Biho Cha (차비호)
CPA / WISDOM 부동산투자 대표
부동산투자 컬럼 (미주중앙일보): www.bihocha.blogspot.com
TIC 부동산투자 건물: www.sciproperties.com/rds/bihocha
Tel: 213-268-9929
Fax: 213-427-0328
3700 Wilshire Blvd. #455
Los Angeles, CA 90010

부동산 도매업 (Wholesale)

[부동산 투자] 부동산 도매업(Wholesale)···투자자 요구 만족시켜야 성공[LA중앙일보]

차비호/CPA·WISDOM 부동산투자 대표
기사입력: 12.07.08 15:34


우리가 소비하는 대부분의 물건들은 생산 유통 소비라는 단계을 거친다. 식품점에서 구입하는 한국 농산물도 한국에서 생산되고 수입이라는 유통(도매업)을 거치고 소매상을 통해 식탁에 올라오게 된다.

이는 식품 뿐만 아니고 금융 교육 기술 등 생활 전 분야에 적용되며 각 과정에서 종사하는 사업체는 이윤을 남기는 것이 목표이다.

이 과정중에 중요한 핵심은 마지막 단계인 소비자의 필요성(needs)을 이해하고 적당한(affordable) 가격에 제공해야 하는 점이다.

요즘 파산위기에 몰려있는 미국 자동차산업도 시작 할때는 소비자의 필요성을 적당한 가격에 충족시켜 크게 발전했지만 100여년이 지나면서 자기성취감에 도태해 후발주자인 일본이나 한국에게 소비자를 빼앗긴 상태이다. 그렇다고 자동차의 필요성이 없어진 것은 아니다.

부동산도 자동차와 같이 우리 생활에 꼭 필요하다.

다른 점이 있다면 부동산은 자동차나 컴퓨터같이 소모용으로 끝나는 것이 아니고 대부분의 경우 세월이 지나면서 오히려 가치가 증가되는 투자용이 될 수 있다는 점이다.

단기적인 경기사이클로 손해를 볼 수도 있겠지만 인간이 기본으로 추구하는 'Improving Standards of Living' 을 고려할 때 한정된 땅에서 늘어나는 인구와 경제규모 확대로 부동산 수요는 더욱 증가하여 장기적으로는 가치가 상승한다는 것이다.

가치증가 뿐만 아니라 부동산에만 주어지는 세금혜택과 은행자금이용(Leverage)은 미국에서 부동산투자시 누릴 수 있는 특혜다.

이런 투자혜택을 잘 개발하면 부동산 도매업이 가능하다.실력있고 자금력 있는 부동산전문업체가 가치가 높은 부동산을 도매 가격에 구입해서 적당한 이윤을 남기고 소비자들 즉 부동산투자가들에게 소매가격으로 파는 형태이다.

이 과정에서 부동산투자의 가장 어려운 점 중 하나인 관리 문제를 해결해 줄 수 있으면 개인투자가들에게는 더욱 바람직한 투자상품이 될 수 있다.

이런 부동산 도매업 개념이 사실 많이 있다.큰 자본력을 가지고 좋은 시기에 부동산을 묶어서(portfolio) 싼 가격에 사서 하나씩 나누어 파는 회사도 있고 또 LLC TIC Limited Partnership 혹은 주식회사를 통해 개인들의 자본을 모아 신디케이션(Syndication)을 만들어 이익을 배당하기도 하며 REIT (Real Estate Investment Trust) 같은 뮤츄얼펀드 회사로 공동이익을 추구하기도 한다.

어떤 형태로 부동산 도매업을 운영하든지 궁극적으로는 소비자(투자가)의 필요성을 장기적으로 만족시켜야 성공할 수 있다.

투자의 수익 가능성과 그에 비교한 안전도을 고려해야 하며 투자금액 정도와 필요할 경우 회수성 세금혜택과 법적 책임 등을 투명하게 밝히고 투자가의 권리와 의무를 사전에 교육 시키면 '묻지마 투자' 에서 생기는 폐단을 대부분 방지 할수 있는 부동산 도매업을 할 수 있을 것이다.▷문의:(213)268-9929