'부동산 전문가' 되면 절세 자격

부동산 소유주 - 부동산 전문가 되면 절세 자격


Q:약 3년전 부동산 경기가 좋을때 상가를 구입했습니다. 그런데 올해들어 두명의 테넌트가 장사가 되지 않는다며 렌트를 못내고 있으며 오히려 렌트비를 깎아서 재계약을 하자고 요구하고 있습니다. 주위에 상가들도 비슷한 입장이여서 나가라고 하기가 두렵습니다.

그리고 은행이자도 변동으로 했기에 많이 올라 매달 페이먼트 시 많은 손해를 보고 있습니다. 다행이 남편이 오래 의사생활을 했기에 미국병원에서 많은 월급을 받고 있어 페이먼트는 하고 있지만 상가에서 매달 생기는 손해는 의사 월급이 많다는 이유로 세금혜택을 받지 못하고 있습니다.

이런 경우 상가 운영시 발생하는 손해에 대한 세금혜택을 받을수 있는 방법이 있는지요.


A:방법은 있습니다. 두분 중 한분이 세법이 허락하는 '부동산 전문가(Real Estate Professional)' 자격을 갖추는 방법입니다.

현 세법은 감가상각을 포함한 임대부동산에서 생기는 손실은 연 2만5000달러까지 일반수입에서 상쇄 할 수 있지만 일반수입이 15만달러가 넘으면 공제 받을 수 없습니다. 이렇게 공제 받지 못한 손해는 그 다음해로 이월하여 수입이 15만달러 이하일 때까지 묶여 있거나 건물을 팔때까지 기다려야 합니다.

그러나 부동산 전문가(Real Estate Professional)로 자격을 갖추면 부동산 소유시 생기는 세금상 손해를 위에 언급한 2만5000달러 제한 없이 다른 수입과 상쇄 할수 있으며 아래 두가지의 조건을 충족하면 자격이 가능 합니다.

◇ Hours Requirement (시간 조건):

1. 자신이 하는 일중에 반 이상을 부동산에 관련된 일들을 (Qualified Real Estate Activities) 해야한다.

2. 일년에 750 시간 이상을 부동산에 관련된 일을 해야한다.

질문한 분의 경우 남편은 직업이 있으므로 질문하신 분이 위의 조건을 갖추면 좋을 것 같습니다.

◇부동산에 관련된 일들 (Qualified Real Estate Activities):

'Qualified Real Estate Activities' 란 부동산 개발 재개발 시공 구입 판매 운영 관리 리스 와 판매 등 부동산을 소유하고 운영하는 전반적인 일들을 포함하며 부동산 중개 변호사 융자 업무 등도 해당되고 이 모든 활동에 쓰인 시간이 750 시간 이상이면 됩니다.

질문한 분의 경우처럼 매달 손해가 3000달러 발생하면 1년 동안 약 3만6000달러 정도 실제 손해가 나며 일년 건물 감가상각 경비가 8만달러 이면 세금상 손해는 11만달러가 넘습니다.

현재 캘리포니아 거주인의 최고세율이 약 45%이므로 약 5만달러의 세금을 절약할 수 있습니다.

한가지 중요한 점은 750시간 이상 해당되는 일을 한 기록입니다. 이 기록은 세금 보고시 제출 하는 것은 아니지만 감사시에는 꼭 필요 합니다. 기록은 특정한 양식은 없지만 닐짜 활동 내용 (어디서 누구와 무엇을 왜) 소요 시간 등 을 자세히 기록해서 보관하는 것이 중요합니다.

▷문의:(213)268-9929 이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.
중앙일보 경제 2008-11-24