LLC 소유권과 1031 교환 – Drop & Swap

LLC 소유권과 1031 교환 – Drop & Swap

Q: 오래전에 형제와 주위분 몇사람이 모여 LLC 를 설립해서 쇼핑센터에 공동으로 투자했습니다. 근래에 투자가 중 몇분이 자신의 지분을 팔고 다른 곳에 투자 하고 싶다고 합니다. 그 동안 쇼핑센터 가격은 많이 올랐지만 재융자로 나가고 싶은 분들의 지분을 갚기에는 충분하지 않습니다.

저는 쇼핑센터를 팔고 난 후에도 계속 1031 교환으로 재투자하고 싶지만 같이 투자 한 분들의 의견은 서로 다릅니다. 이런 경우에는 어떻게하면 세금도 연기하면서 각자의 길을 갈수 있는지요?

A: 귀하의 경우는 Drop & Swap 이라는 개념을 활용하면 투자가들이 각자의 길을 가더라도 1031 교환은 가능 합나다. 공동투자시 시간이 지남에따라 투자가의 형편이나 투자목표가 달라질수 있기에 지속적으로 같은 멤버가 투자에 참여하는 것이 쉽지 않습니다. 귀하의 경우에는 아래에서 보듯이 1031 교환시 지켜야 할 4가지 조건중 마지막 조항에서 문제가 있습니다.

1. 매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다.2. 매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다.3. 매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다.4. 매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다.

귀하의 현재 쇼핑센터 소유권 (Grant Deed) 은 LLC 명의로 되어 있습니다. 그럼으로 LLC가 건물을 소유하고 있는 한 같은 LLC 로 1031 교환을 해야 합니다. Drop & Swap 은 LLC 를 해체하여 (Dissolution) 소유권이 LLC 로 부터 각투자가에게 지분만큼 Grant Deed 를 재 발급함으로 (이과정이 Drop 임) 쇼핑센터의 소유권이 LLC 에서 TIC (Tenancy-in-Common: 각 투자가) 로 바뀌게 됩니다.

TIC 가 되고난 후 각 투자가는 자신의 지분만큼 1031 교환을 통해 재투자를 하여 세금을 연기 할수도 있고 (이 과정이 Swap 임) 또 해당세금을 내고 현금을 사용 할수도 있습니다. 근래에 TIC 형태의 공동투자가 인기가 있는 이유도 이런 유연성 때문 입니다.

공동투자 방법중에 LLC 와 파트너쉽은 Drop & Swap 을 통해 세금을 연기하며 1031 교환이 가능하지만 주식회사 형태로 건물을 소유핬을 경우에는 가능하지 않습니다. 이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문입니다.

이런 이유로 사업은 주식회사로 하되 부동산 소유는 주식회사로 하지 않음이 세법상 유리 합니다.반면 LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 'Pass-Through Entity' 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산에서 생긴 양도소득이 개인 소유주에게 이월되어 세금이 연기 됩니다.

LLC 해체는 소유건물의 매매계약 이전에 하는 것이 바람직하며 IRC 761(a) 를 통해 국세청 (IRS) 에 더이상 LLC 가 아니라는 것을 알리는 것도 중요 합니다.

문의: (213) 427-1123 (이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.)