모텔 매각과 1031

[부동산 투자] 모텔 매각과 1031

차비호 CPA/부동산 브로커

Q= 시애틀 근교에서 오랫동안 모텔을 운영했습니다. 이제 은퇴를 하고 싶은데 자녀들은 타주에서 살며 모텔 사업에 관심이 없습니다. 그래서 모텔을 팔고 기후가 좋은 타주로 이사하려 합니다.
이 모텔은 그동안 1031로 한번 익스체인지 했고 시가가 올라 세금문제가 중요할 것으로 생각됩니다. 모텔을 팔고 타주에 있는 부동산에 재투자해 1031 혜택을 볼 수 있는지요?

A= 있습니다. 1031은 미국 어느 지역에 있는 부동산과도 교환이 가능합니다.

시애틀에 있는 모텔을 팔고 캘리포니아의 상가로 교환해도 되고 텍사스의 대학생 아파트와 교환해도 되며 두 곳에 나누어 분산투자해도 됩니다.

또 2002년 이후 많이 활용되고 있는 TIC 부동산 공동투자로 안전하게 1031을 할 수 있습니다.

재투자하는 부동산이 있는 주에 본인이 거주할 필요는 없습니다. 그러나 외국에 있는 부동산과는 익스체인지가 가능하지 않습니다. 즉 미국 부동산을 팔고 한국에 있는 부동산에 재투자하면 익스체인지가 성립되지 않습니다.

모텔은 일반 부동산과 한가지 다른 점이 있습니다. 사업과 부동산이 같이 있다는 점입니다.

규모가 적은 모텔인 경우 바이어의 동의하에 사업과 부동산을 따로 구분하지 않고 매매할 수 있습니다. 그러나 바이어가 구분을 요구하거나 규모가 큰 경우에는 부동산과 사업체를 따로 분리해 에스크로가 진행됩니다.

사업체로 분리된 금액은 동산으로 취급돼 1031이 가능하지 않습니다.

예를들어 모텔을 600만달러에 팔 때 부동산 500만달러 모텔사업 100만달러로 구분해 매각하면 부동산 부분(500만달러)은 1031를 통해 세금 유예혜택이 가능하지만 사업체 부분(100만만달러)에 대해서는 세금을 내야 합니다.

그러므로 파는 사람의 입장에서 부동산에 되도록 많은 금액이 책정되는 것이 세금상 유리 합니다.

일반적으로 부동산 투자에서 나오는 임대 수입은 감가상각 혜택으로 세금을 내지 않습니다.

그러나 1031으로 재투자할 경우 발생하는 임대수입의 일부는 세금 대상이 될 수 있습니다.

이유는 재투자된 건물의 감가상각 중 일부는 예전 건물의 택스 베이시스(Tax Basis)를 사용해야 하기 때문입니다.

이 경우 절세할 수 있는 방법은 재투자 건물을 비용분할(Cost Segregation)하는 것입니다. 비용분할 리포트는 재투자한 건물을 여러 분류로 나눠 조사한 보고서로 감가상각을 최대화시켜 합법적으로 절세할 수 있게 해 줍니다.

1031을 전문적으로 취급하는 TIC 공동투자에서 많이 활용되고 있습니다.

▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2008. 02. 04
수정시간 :2008. 2. 3 21: 30
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