미국 부동산 투자시 한국세법

[재테크]
[부동산 투자] 미국 부동산 투자시 한국세법

차비호 CPA

한국인들의 미국 부동산 투자 문의가 점점 늘어나고 있다. 2007년부터 개인은 300만달러까지 해외 부동산에 투자할 수 있고 2009년에는 규제가 완전히 없어지기 때문에 한국인들의 미국 부동산 투자는 점차 증가할 것으로 보인다.

한국인이 미국에 있는 부동산을 소유했을 때 일반적으로 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)와 함께 미국과 한국의 세무협정(US Tax Treaty with Republic of South Korea)이 동시에 적용된다. 그

리고 연방세법과 부동산이 위치한 주의 세법이 같이 관련된다. 예를 들어 한국인이 캘리포니아에서 주택이나 상가를 소유하고 임대를 했을 경우 그 수입은 매년 연방 국세청(IRS)과 캘리포니아 주정부에 보고해야 한다.

미국과 한국의 세무협정은 일단 이중과세를 하지 않는 것을 전제로 하고 있다. 그래서 한국인이 미국 부동산에 투자해 임대수입이나 양도소득이 발생했을 때 미국법에 따른 세금을 먼저 내고 이 세금은 한국세금 계산에서 공제해 준다.

그럼으로 한국세금이 미국보다 많지 않은 이상 더이상 세금을 낼 필요가 없다. 그리고 미국법에 의한 세금은 미국 시민권자와 동일하다. 즉 한국인이 100만달러를 투자해 연간 임대 순수입이 7만달러라고 가정할 때 해당되는 연방세와 주정부 세금은 미국인이 100만달러를 투자해서 번 7만달러와 같다는 말이다.

미국 세법에서는 임대 순수입에서 감가상각을 경비로 상쇄할 수 있어 실제로 받는 수입에 대한 세금이 없을 경우가 대부분이다. 다만 외국인 투자가의 경우 수입의 30%는 세금 예납 명목으로 IRS에 보내야 하는데 From W8-ECI를 활용하면 예납하지 않아도 된다.

그리고 이 임대 순수입을 한국으로 가져가도 한국에서 세금 대상이 되지 않는다. 연간 수입은 물론 외국인이 부동산을 팔아서 생긴 이득도 일단 예납해야 한다.

부동산을 매각할 경우 IRS에 내야 하는 예납세금은 판매금액의 10%이고 또 주정부 세금을 예납해야하는 경우도 있다.

그러나 세법 조항 1031 익스체인지를 활용하면 미국인과 마찬가지로 세금을 유보내지 말소시킬 수 있다.

미국에는 부동산 소유주에게 많은 세금 혜택이 있는데 그중 대표적인 것이 'IRC Section 1031 Tax Deferred Exchange'이다.

IRC(Internal Revenue Code)는 IRS의 세법 전서이며 이중 조항 1031에 의해 부동산 팔 때 생기는 양도소득을 그 다음 부동산에 투자할 경우 세금을 유보해 주며 계속 유보하다가 유산으로 남기면 양도소득세를 전액 면제받을 수 있다.

미국의 부동산 부자들 대부분이 이 세법을 활용해 재산을 키웠다고 해도 과언이 아닐만큼 1031 익스체인지는 오랫동안 널리 사용돼 왔다.

그리고 1031은 외국인 투자가에게도 적용돼 부동산 증식과정에서 똑같은 혜택을 누릴수 있다. 문제는 한국 세법이다. 한국의 현행 세법은 양도이득에 대해 미국의 1031 익스체인지와 같이 연기나 말소를 해주는 제도가 없다.

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신문발행일 :2007. 08. 13
수정시간 :2007. 8. 12 19: 57
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