임대수입 개런티

임대수입 개런티
차비호 CPA / R.E. Broker (3/2008)
213-268-9929 bihocha@bihochacpa.com

한국에서 미국 부동산 투자를 고려 하시는 분이 이런 질문을 해왔습니다.

Q: 이곳 한국에서는 새로 짓는 복합 상가건물에 지분 소유로 함께 참여시키고 경영자가 운영수익을 분배
하여주겠다고 계약한후 적자라고 수익금을 분배치않는 사례가 많아요. 미국에서는 이런경우는없는지요?

A: 말씀 하시는 케이스는 새로 짓는 복합 상가건물 입니다. 모든 투자는 정도의 차이 이지만 위험부담이 따릅니다. 신축 건물에 투자 할경우 추가 위험은 수입, 지출 내용이 예상치는 있어도 실지 기록은 없다는 점 입니다.

입주 예정자들도 완공후 각자의 사업에 대한 구상은 있겠지만 실제로 입주해서 사업을 해보지 않은 상태이기 때문에 테넌트들의 사업성도 검증이 되지 않은 상태 입니다.. 그럼으로 신축후에 건물에서 나오는 임대수입이 예상보다 못할수도 있고 지출이 예상보다 많을 수도 있습니다. 그리고 실제 입주율도 기대와 다를수 있습니다.

지은지 2년에서 10년 정도 된 상가나 아파트는 수입 지출의 기록이 있고 입주자들의 크레딧 상태와 입주 기간 계약이 있기에 투자 결정에 중요한 참고가 됩니다.

이런 이유로 미국의 유수 TIC 부동산 투자회사들은 지은지 2년이 넘은 건물을 선호 합니다. 투자 가치를 결정 할수 있는 조사, 즉Due Diligence 를 할 실질적인 자료가 있는 것이지요. 물론 지난 몇해의 수익율이 앞으로도 같을 것이라는 보장은 없지만 과거의 자료와 현 상태를 잘 비교 분석 함으로 앞으로의 예상 수익율에 그만큼 신빙성이 생기는 것 입니다.

만약 신축 건물에 투자 할 경우에는 대부분의 경우 건물 개발업자로부터 18 개월에서 24 개월 정도 Rent Guarantee (임대수입 개런티)를 받습니다. 그 기간내에 입주율이 예상치보다 못하면 이 개런티에서 모자리는 임대 수입을 발생 시키는 계약 입니다.

예를들어 Verdae Village Shopping Center 는 1987 에 지어 졌으나 2007에 완전히 재개발된 샤핑센터인데 재개발이 끝나고 TIC 스폰서 회사가 인수 할때 입주율이 90% 였습니다. 이 TIC회사는 셀러 (개발업자)에게 건물을 산 날짜로부터 18개월간 100% 입주율로 가정하고 그에 상당하는 금액을 (약 50만 달러) Rent Guarantee 로 에스크로에 묶어 두었습니다. 앞으로 18개월동안 건물의 입주율이 100% 되지 않으면 그에 상당한 금액을 매달 에스크로에서 받는 계약 입니다. 투자가들에게 수익율을 년 6-9% 주기위한 방법이라고 보면 됩니다.

주위에 이 샤핑센터와 비슷한 다섯 건물들의 입주율을 조사해보면 약 99% 정도가 되기에 18개월 이내에 입주율이 100% 정도 될 것이라는 판단 이며 이 사실을 투자가들에게 미리 설명을 합니다.

물론 18개월 후에 100% 입주하지 않을수도 있습니다. 이점을 TIC 스폰서는 사전에 철처히 분석 하지만 투자가들이 공동으로 안고있는 위험 이기도 합니다.

또한 투자가의 지분소유가 건물을 직접 소유하고 있느지 아니면 건물을 소유하고 있는 회사형태의 지분을 소유하고 있는지에 따라 관리의 투명성, 법률, 세금의 적용 여부가 달라 집니다.

현재 미국에서는 주식회사, 파트너쉽, LLC, TIC 형태로 부동산 지분투자가 가능 합니다. 처음 세가지 형태는 투자회사의 지분을 소유하며 TIC (Tenants-in-Common) 형태는 투자가가 자신의 지분만큼 Grant Deed (소유증서) 와 Title Insurance (소유증서보험) 을 갖는 것입니다. TIC 투자가 다른 형태보다 안전하다는 보장은 없습니다. 그러나 건물에 대한 직접 소유권을 가지고 있슴으로 양도와 1031 교환이 유리 합니다.