따져 볼 본국인 투자

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[프로페셔널 라인] 따져 볼 본국인 투자

차비호 공인회계사

본국인들의 투자용 해외부동산 취득한도가 올해부터 종전 100만달러에서 300만달러로 상향 조정된 이후 미국 부동산에 관심이 높아졌고 문의도 부쩍 늘었다.

그러나 정작 투자를 하려 해도 마땅한 부동산을 찾기 어려운 것이 현실이다.다른 분야 전문의들과 상의한 결과 아래와 같은 이유 때문에 한국인의 미국부동산 투자에 어려움을 겪고 있다고 생각된다.

우선 투자자와 투자금액이 한국에 있다는 것이다. 부동산 소유주가 건물을 팔 때 가장 원하는 사람은 '돈이 마련되어 있고 투자의 목표가 뚜렷하며 구매 여부를 즉각 결정을 할 수 있는' 준비된 바이어이다.

셀러는 가격이 비록 조금 낮더라도 매매를 빨리 진행시킬 수 있는 바이어를 선호한다. 투자자는 당연히 물건을 보고 결정하고 싶은데 '좋은 물건'은 한국인이 와서 보고 결정할 때까지 기다려 주지 않는다.

한국인의 경우 여건상 '준비된 바이어'가 되기 힘들다. 잠깐 미국을 방문해서 투자를 결정하고 에스크로가 끝날 때까지 미국에 머무르는 것은 현실적으로 어렵기 때문이다.

또 외국인이라 은행 융자도 까다롭고 관리 문제도 해결해야 한다.

수익률도 따져야 한다. 투자이득은 크게 임대 수입과 싯가 상승분이다. 그러나 투자이득은 세금과 직결되는 문제임을 명심해야 한다.

만약 임대 수입이 투자액에 7%라도 세금이 비싸면 큰 득이 없다. 가격이 많이 올라도 세금으로 30%-40% 뺏기면 곤란하다.

다행히 미국은 부동산 소유주에게 세금 등 많은 혜택을 부여하고 있다.

반면 입주자의 권리도 상당히 많음으로 법적으로 신경써야 할 부분이다.

투자 영역 역시 생각해 볼 문제다. 한국인들은 주택 투자에만 집중하는 것 같고 또 투자 지역도 다소 친숙한 캘리포니아나 뉴욕 정도만 고려하는 것 같다.

그러나 투자는 감정적인 결정보다는 좀 더 이성적인 목표에 의해 이루어져야 한다.부동산 매입 후 관리 상속 등 도 중요한 사안이다.

필자는 번듯한 부동산을 매입하고도 관리 소홀로 소송 등 어려움에 처하자 헐값으로 처분하는 경우를 많이 보아왔다. 미국인이 조차 관리하기가 힘든데 하물며 한국인의 미국 부동산 관리는 얼마나 더 어려울 지 쉽게 상상할 수 있을 것이다.

많은 사람들이 중개인이 부동산을 관리해 주길 기대하지만 부동산 관리는 전문 회사에 의뢰하는 게 바람직하다.

또 부동산 처분에 따른 양도소득에 대한 세금을 유보해주는 '1031 교환' 조항도 잘 활용해야 한다. 실제로 미국의 부동산 부자 90%는 '1031 교환'을 활용해 부동산 재산을 키웠다고 해도 과언이 아니다.

마지막으로 투자 자체를 전문화시킬 필요가 있다. 미국은 부동산 소유 등 투자 방법이 매우 다양하다. 혼자 주택이나 단독 건물을 사서 소유 할 수도 있고 공동으로 투자하는 방법도 많다.

특히 공동 투자는 시너지 효과를 누릴 수 있다. 일단 돈을 모아 대형 부동산을 살 수 있고 건물이 크고 좋으니 은행 융자를 개인보다 유리한 조건에 얻을 수 있다. 여기에 안전하고 안정된 투자도 기대할 수 있다.

물론 공동 투자가 무조건 좋다는 것은 아니다. 사안별로 고려할 수 있다는 말이다. 본국인들이 미국 부동산에 투자하는 것은 이 처럼 쉬운 일이 아니다. 한국과 환경과 법이 다른 만큼 이를 자세히 확인한 뒤 관련 전문가들과 상의 추진해야 할 것이다.

신문발행일 :2007. 05. 08
수정시간 :2007. 5. 7 23: 11
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