아파트 매각과 1031 익스체인지

아파트 매각과 1031 익스체인지

(중앙일보 2-18-2008)
차비호 CPA / TIC 투자 전문

Q: 1990 년에 남가주에 있는 아파트를 50만 달러 주고 샀습니다. 그동안 모게지는 다 갚아서 현재 아파트에는 빛이 없습니다. 이제 은퇴도 하고 관리도 힘들어서 팔고 싶습니다. 만약 2백만 달러에 팔면 세금은 어느 정도 되는지요? 1031 익스체인지로 재투자를 하면 세금을 연기 혹은 면제 받는다고 하는데 은퇴 후에도 가능한지요?

A: 가능 합니다. 우선 팔고 1031 으로 재투자 하지 않는 경우 세금 계산은 다음과 갚습니다.

첫째는 양도 소득세 입니다. 판 가격 2백만 달러에서 산가격 50만 달러를 빼면 150만 달러의 양도 소득 (Capital Gain) 이 생깁니다. 이 150만 달러에 대한 세금은 연방정부 15% 그리고 캘리포니아 주정부 9.3%, 합쳐서 24.3%, 약 37만 달러를 내셔야 합니다.

둘째는 그동안 감가상각으로 세금혜택을 본 금액에 대한 세금입니다. 50만달러 아파트 산가격을 만약 10만은 땅가치로 그리고 40만달러는 건물 가치로 책정 했다면 지난 17년 소유기간 동안 감가상각 혜택을 본 금액이 약 25만 달러 입니다. (아파트 건물가격 40만 나누기 27.5년 곱하기 17년). 이 뜻은 지난 17년간 아파트를 소유하고 계시는 동안 임대 수입에서 25만달러를 감가상각 경비로 제공해서 수입세를 내지 않았다는 뜻 입니다.

현행 세법은 이금액을 Depreciation Recapture 라고 부르며 연방 세율은 최고 25% 입니다. 캘리포니아 세율은 9.3% 로 동일합니다. 그러므로 50만 달러에 대해서는 합 34.3% 의 세율이 적용되어 약 9만 달러의 세금이 부과 됩니다.

만약 1031 익스체인지를 하지 않으면 이 두가지의 세금을 내어야 하며 전체는 약 46만 달러가 됩니다. 2백만달러에 팔아서 46만 달러 세금을 내고 약 154만 달러를 갖게 됩니다. 만약 건물에 모게지가 남았다면 154만 달러에서 모게지를 갚아야 합니다.

세금 계산은 소유 건물에 현재 모게지 금액이 얼마 있던지 상관 없이 양도 소득세와 Depreciation Recapture 로 계산 됩니다.

1031 익스체인지로 재투자를 할 경우에는 46만 달러의 세금을 내실 필요 없이 2백만 달러 전체가 그 다음 부동산에 투자 됩니다. 예를들어 2백만달러를 TIC (Tenancy-in-Common) 부동산에 1031 익스체인지하면 약 5백만달러 정도의 부동산을 소유할수 있으며 관리 걱정없이 연 약 7% 정도의 투자액대비 수익배당을 (약 14만 달러) 기대할수 있습니다.

이 과정에서의 세금 혜택은 면제가 아니고 연기이며 일생동안 1031을 할수 있는 횟수에는 제한이 없습니다.

그러나 대부분의 부동산 소유주가 그렇듯이 이 재투자한 부동산을 유산으로 남기게 되면 위에 언급한 두가지의 세금이 일시에 말소가 됩니다. 또 사망시 유산금액이 상속세 한정액 보다 적으면 자녀들은 아무런 세금을 낼 필요가 없으며 재산이 많을 경우에도 생명보험으로 상속세를 대신 할수 있음으로 자녀들에게는 더 큰 재산을 남길수 있습니다.

(중앙일보 웹사이트 www.koreadaily.com 에서 검색어 ‘차비호’ 로 저의 컬럼을 보실수 있습니다)