워런 버펫과 부동산 투자

워런 버펫과 부동산 투자

주식투자의 귀재 워런 버핏이 얼마전 자사인 Berkshire Hathaway 의 연래 투자보고에서 한국의 포스코사에 $540 million 이 투자 되었다는 사실을 밝히면서 그날 하루에 포스코 주식이 3% 이상 폭등했다. 이는 3월 1일 미국과 한국 주식시장이 중국 증시 영향으로 폭락을 거듭하고 있던 시점 이어서 더욱 의미가 있다.

버펫의 투자 원칙은 ‘좋은 기업 주식 장기 보유’ 인데 포스코 주식도 약 4년에 걸쳐 Cost Averaging 방법으로 점차적으로 구입한것으로 알려 졌다. 그가 투자한 좋은 기업은 포스코 외에도 Wells Fargo, Proctor & Gamble , PetroChina 등 세계 여러 유수 기업이 있으며 이 회사들의 주식을 장기 보유 하는 투자 전략 으로 바펫은 세계적인 명성을 얻고 있다.

그런데 버펫의 주식 투자가 부동산 투자와는 어떻게 비교가 되는가?

그는 좋은 기업에 투자 한다고 했는데 이를 부동산 으로 말하면 좋은 부동산이다. 버펫에 의하면 좋은 투자대상 기업은 크고, 수입 실적이 꾸준하며, 빚이 별로 없고, 신뢰할수 있는 중역들이 있어야하며, 이해하기 간단한 사업 이라는 것이다.

이를 부동산으로 말하면 건물이 크고 위치가 좋아 크레딧이 좋은 테넌트들을 유치해 임대 수입이 꾸준하며 은행융자 가 고정 이자이고 싯가의 65%를 넘지 않고 신뢰할수 있는 관리회사가 관리하는 것이다. 그리고 부동산 만큼 이해하기 간단한 사업도 드물것이다. 주식 투자에서는 이런 기업을 우량주라고 부르고 부동산 투자에서는 이런 건물을 Institutional Grade (기관 투자급) 혹은 Class A 건물이라 부른다.

여러 기업에 투자한다는 것이다. 한마디로 위험 부담을 줄이기 위해 분산투자 하는 개념이다. 한기업에 투자율이 전채의 6%는 넘지 않는다. 그리고 산업 종류도 한가지에 치중하지 않고 철강, 금융, 소비자 재품, utility, 기술, 통신등 다양하게 분산한다.

부동산 투자시도 분산투자는 필요하다. 종류로는 retail (상가건물), residential (아파트), office (사무실), industrial (공장), lodging (호텔 모텔)그리고 땅 등으로 구분할수 있으며 지역적으로도 다양해 질수가 있다. 가능하다면 한건물에 큰재산을 묻어 두는것보다 지역적으로나 건물 종류상 분산 하는것이 위험을 줄일수 있는 길이다.

장기투자 한다. 버펫이 포스코에 투자하기 4년전쯤 좋은 투자라는 확신이 생겼을때 그는 $450 million을 한꺼번에 투자하지 않았다. 일정양의 주식을 4년에 걸쳐 꾸준히 매입 했는데 그동안 주식가격이 내려갈때도 있었고 올라갈때도 있었지만 좋은 기업 이라는 확신이 있었기에 consistent 하고 persistent 하게 장기투자 했던 것이다.

부동산 투자는 더욱 장기투자가 요구되는데 그 이유중 하나는 주식보다Business Cycle 이 길기 때문이다. 그래서 전문 부동산 투자회사는 건물 매입시 은행융자를 10년 고정이자로 묶어둔다. 10년간 지출이 고정되어 있고 좋은 테넌트를 두어 매년 임대료 상승을 기대할수 있으며 Down Pay (Equity Investment) 을 약 40% 함으로 혹시나 올지 모르는 어려운 일들에 대한 준비를 잘 해둠으로 장기투자가 가능한 것이다.


이 세가지를 지킬수 있으면 주식이나 부동산 투자에 성공적일수 있다. 그리고 아래의 세가지를 이해하면 부동산 투자가 주식투자보다 유리 하다는 것도 알수 있다.

Leverage (은행융자). 버펫이 포스코에 $450 million 투자할때 은행에서 포스코 주식을 담보로 융자를 해주지는 않는다. 이에 반해 좋은 부동산에 투자하면 은행에서 적어도 부동산 싯가의 60%는 융자해 준다. $450 million 투자해서 $1125 million 가치의 건물을 살수 있는 것이다.

만약에 포스코 주식이 50% 상승하면 버펫은 $225 million 의 이익이 생긴다. 그러나 같은 돈으로 투자한 건물의 싯가가 50% 상승하면 $563 million 을 벌게 된다. 이것이 부동산 투자시 남의돈 (은행돈)을 활용해서 얻는 혜택이다.

Depreciation (감가상각). 버펫이 현재 투자하고 있는 주식중 Wells Fargo 은행은 현재 주식배당을 약 3% 준다. 백만불을 투자 했을때 년 약 3만불의 주식배당을 받게되며 이중 약 40%는 세금을 내어야한다. 그러므로 순수입은 약 만 3천불 정도이다.

A급 부동산에 같은 백만불을 투자했을경우 임대 순수입 배당은 6%인 6만불 이상을 기대할수 있으며 세금 계산상 6만불 수입은 감가상각 경비로 상쇄되어 대부분의 경우 세금을 내지 않게 된다. 또 Cost Segregation Study 라는 방법을 활용하면 합법적으로 세금상의 손해를 창출할수 있고 이 손해는 딴 수입과 상쇄되어 더 많은 절세의 효과를 누릴수 있다.

IRC 1031 Exchange. 위에 경우와 같이 버펫이 포스코 주식에서 $225 million 을 벌면 팔아서 세금을 내고 나서야 그다음 주식에 투자할수 있다. 그러나 부동산에 투자해서 $563 million 을 벌었다면 이 부동산을 팔고 딴 부동산에 투자할때 세금을 연기할수 있어 훨씬 더 크게 혹은 분산해서 투자 할수 있다.

그리고 이 연기된 세금은 죽어서 유산으로 남길때 자연 말소됨으로 가족에게 더욱 큰 재산으로 남는다. UCLA 의 Anderson Business School 을 창립한 Mr. Anderson 은 “재산 축척에 가장 중요한 개념은 복리 이자 (compound interest) 와 1031 exchange 이다.” 라는 명언을 남겼을 정도로 1031 Exchange 는 미 주류 사회에서 널리 활용되고 있다.

사람이 재정적인 자유를 얻으려면 소유하고 있는 재산에서 끝임없이 흘러들어오는 수입이 생활비로 충분 해야 하고 그 소유재산의 가치가 유지 되어야 한다고 고대 바빌론 사람들은 가르쳤다.

또 그만큼의 소유재산을 모으기 위해서는 자신의 수입 일부를 저축하고 현명하게 투자해서 그러한 부를 창출 해야 한다고 했다. 버펫이 이야기하는 주식투자도 부를 창출 하는 좋은 방법이지만 미국에 사는 한인 동포에게는 신뢰할수 있는 부동산 투자가 더욱 유리 하다고 생각한다.

차비호 CPA / 부동산 공동투자 컨설턴트
Los Angeles, Ca.
www.sciproperties.com/rds/bihocha
3-3-2007