부동산 투자와 수익율

부동산 투자와 수익률

차비호 CPA / R.E. Broker

부동산에 투자해서 돈을 벌 수 있는 방법은 두가지다.하나는 임대수입에서 나오는 현금 수입(cash flow)이며 두번째는 건물의 시가 상승이다.

현금 수입은 매달 임대 수입에서 건물 소유와 관리에 필요한 모든 경비를 빼고 투자가에게 남는 순이익이다. 예를 들어 A가 100만달러를 투자하고 은행융자 150만달러를 빌려서 250만달러짜리 아파트를 샀다고 하자. 매달 아파트에서 나오는 임대 수입에서 유틸리티 수리 비용 부동산 세금 보험 관리인 비용 등 모든 경비를 지불하고 남는 금액이 운영수입 즉 NOI(net operating income)이다.

NOI에서 은행 융자금을 갚고 난 후 순수히 A에게 남는 수입이 현금 수입이고 이 수입과 자신의 투자 금액을 비율로 표시할 때 'cash-on-cash return'이라는 용어를 쓴다.

A의 경우 100만달러를 투자해 일년에 현금 수입이 6만달러면 cash-on-cash return은 6%가 된다. 전통적으로 cash-on-cash return 은 투자액에 약 6~9%가 되는 것이 바람직하며 만약 5년간 건물을 소유하고 있는 동안 연평균 8%씩 현금 수입 수익율이 생기면 투자가는 자신이 투자한 금액의 40%를 벌 수 있는 것이다.

일반 투자가들이 건물을 고를때 캡레이트(CAP rate)을 잘 보는 것도 중요하지만 실질적으로는 cash-on-cash return 수익률이 더 중요하다.

부동산 투자시 세법상 특혜는 현금 수입에 대한 세금을 내지 않을 수 있다는 점이다. 부동산에 투자할 때 장기적으로는 시가 상승(appreciation)을 기대할 수 있지만 세법에서는 건물의 사용으로 시간이 지남에 따라 낡는다고 가정하기에 감가상각(depreciation)이라는 세법상의 경비가 생기고 이 경비는 현금 수입과 상쇄된다.

대부분의 경우 수입 전액를 비과세 처리할 수 있어 6% 부동산 수익율은 세금을 내어야 하는 다른 종류 투자의 10% 수익율과 동등하다.어떤 투자가들은 현금 수입이 없어도 시가 상승만 있으면 된다고 생각하지만 이것은 투기에 가까운 위험한 생각이다.

부동산 투자는 단기적으로는 현금 수입을 기대하지만 장기적으로는 시가 상승도 기대할 수 있다.상승폭은 부동산 경기 사이클에 영향을 받지만 아파트 위치가 괜찮고 테넌트가 좋으며 건물 상태가 양호한 경우 평균적으로 매년 3~7%씩 시가가 상승한다.

위에 예를 든 A의 경우 매년 4%씩 시가가 상승한다고 가정하면 5년후 약 20%의 시가 상승을 올릴 수 있다.언뜻 보기에는 큰 이득이 없는 것 처럼 보이나 실지로 50만달러 시가 상승은 자신이 투자한 100만달러에 비해 50%가 오른 금액이다.

5년에 50%가 올랐으니 연 평균 10%씩 시가 상승에서 번 셈이다.은행돈을 활용해서 이렇게 많은 수익을 남길 수 있는 투자는 부동산에 한정돼 있으며 많은 부동산 부자들은 이 방법(leverage)을 잘 이해하고 활용하고 있다.조심할 점은 현금 수입이다.

다운페이를 적게 하고 은행 융자를 많이 할 경우는 임대 수입이 조금만 적게 들어와도 운영상 크게 어려워 질 수 있다. 또 이자율이 변동일 경우 이자가 올라가면 매달 페이먼트 부담도 크게 올라간다. 그

럼으로 투자시 현금 수입을 잘 조사하고 만약 임대 수입이 좀 줄더라도 견뎌 나갈 수 있는 장기적인 계획을 세우는 것이 바람직하다.

▷문의: (213)268-9929
중앙일보 신문발행일 :2007. 06. 18 / 수정시간 :2007. 6. 18 16: 5