부동산 투자와 복리 이자

부동산 투자와 복리 이자

차비호 CPA·부동산 브로커


예로부터 투자원리를 이해하려면 복리 이자(compound interest)의 개념을 잘 알아야 한다고 했다.

UCLA 앤더슨 경영대학원을 설립한 앤더슨은 "재산 축척에서 가장 중요한 개념은 복리이자와 1031 익스체인지"라고 말했을 정도로 복리이자는 재산을 증식하는 과정에서 가장 기본적인 개념이다.

'룰 오브 72'는 복리 계산을 쉽게하는 방정식으로 일정 금액이 두배로 증식 되는데 걸리는 기간과 필요한 수익율을 산출하는데 도움이 된다.예를들어 10만달러가 연 6% 수익율을 내고 이 수익이 다시 재투자돼 20만달러가 되는데 몇년이 걸릴까?

이 방정식을 사용하면 72/6%로 계산해 12년이 걸린다는 결론이 나온다. 단순금리의 경우 약 17년이 지나야 두배가 되지만 복리의 경우는 12년만에 배가 된다.

같은 원리로 10만달러를 5년만에 두배로 증식하기 위해서는 매년 약 15% 정도(72/5년)의 수익율이 필요하다. 같은 투자액이 복리로 증식될 때 가장 중요한 요소는 수익율과 시간이다.

10만달러를 투자해 연 10%씩 복리로 증가하면 7.2년 후에 20만달러가 되고 15년 후에 40만달러가 되며 22년 후에는 80만달러 30년 후에는 160만달러가 된다. 오래 투자할수록 복리의 힘이 점점 크게 작용한다.

한가지 고려해야 할 점은 세금이다. 만약 10만달러를 투자해 10%를 벌어 세금을 4% 내야 한다면 수익율은 6%로 낮아진다.

이 경우 10만달러가 20만달러가 되는데 12년이 걸리며 40만달러가 되는데 24년이 걸리고 80만달러가 되는데 36년 그리고 160만달러가 되는데 48년이 걸린다.

세금을 내지않고 10%를 벌 때 48년 후에 800만달러가 되는 것과는 많은 차이가 있다. 세금을 내지 않거나 혹은 최소화하면서 재산을 증식할 수 있는 방법은 없을까?

은행 CD에 돈을 예치해 이자를 발생하면 세금을 내야 한다. 주식이나 뮤추얼펀드에 투자할 때 주식배당은 매년 세금 대상이 되고 양도소득 역시 매각한 해에 수익으로 간주돼 세금을 내야 한다.

그러나 부동산 투자는 매년 임대수익이 생겨도 대부분의 경우 감가상각이라는 합법적인 공제로 세금을 내지 않아도 된다.

그리고 소유하고 있던 부동산을 팔아 재투자할 때도 1031 익스체인지를 활용하면 세금을 내지 않고 더 큰 재산을 형성할 수 있다.

예를들어 2002년부터 인기를 얻고 있는 TIC 부동산 투자의 경우 약 20만달러를 투자하면 5년의 소유기간 동안 연평균 7% 정도의 현금 수익율과 시가상승을 기대할 수 있다. 그

러나 20만달러의 투자로 50만달러 상당의 부동산을 소유하게 됨으로 창출되는 감가상각이 수익율(7%)보다 더 많아 세금을 낼 필요가 없다.

그리고 50만달러의 부동산이 시가상승해 이 것을 팔고 더 큰 부동산으로 재투자해도 1031 익스체인지를 활용하면 세금을 내지않아도 돼 복리 이자의 효과를 최대한 활용할 수 있다.

▷문의: (213)268-9929 신문발행일 :2008. 01. 21
수정시간 :2008. 1. 20 17: 52
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