부동산 투자와 타이밍 (Timing)

부동산 투자와 타이밍 (Timing)

CPA 사무실을 운영할때 가장 많이 받는 질문 중 하나는 ‘차선생님, 요즘 어떤 사업이 좋습니까?’ 였다. 이제 부동산 투자업을 하면서 가장 많이 받는 질문은 ‘언제가 투자 하기 좋을 시기 입니까? 좀 더 기다리는 것이 좋을까요?’ 라는 질문이다.

CPA 일만 할때는 ‘제 생각에는 사업의 종류 보다는 사업주의 능력이 더욱 중요 한 것 같습니다’ 라고 대답했고 요즘 부동산 투자 타이밍에 대한 질문은 ‘제 생각에는 부동산 투자에 가장 좋은 시점은 당신이 준비 되었을 때 입니다’ 라고 대답한다.

세상에 그 무엇도 모든 사람을 만족시킬수는 없기에 내 대답에 공감 하는 사람도 있고 또 그렇지 않은 사람도 많을수 있다는 것을 안다.
만약 사업의 종류가 성사를 가름 한다면 일정 사업은 항상 잘되어야 한다. 그러나 우리가 너무나도 잘 알듯이 같은 종류의 식당을 운영해도 어떤 사람은 성공하고 어떤 사람은 실패한다. 잘되는 식당을 사서 망쳐 놓은 사람이 있고 또 망해가는 식당을 인수해서 성공하는 사업체로 키우는 사람도 있다. 많은 사업가를 대해 왔지만 능력있는 사업가는 경기 상태에 그렇게 민감하지 않은 것 같다.

부동산에 투자하는 고객도 마찬가지 인것 같다. 어떤 사람은 손해를 보고 어떤 사람은 크게 돈을 번다. 왜 그럴까?

모든 사람의 생각이 같지 않기에 어떤 대답도 일율적으로 맞지는 않겠지만 투자가의 준비 상태가 가장 큰 이유인 것같다. 필자는 1985 년에 CPA 사무실을 시작하면서 1986 년에 Fourplex 아파트를 투자용으로 산적이 있다. 고객 중에 여러분이 부동산 소유로 이미 재산을 형성한 것을 보았고 부동산에 대한 관대한 세법도 활용 하려고 부동산에 투자 한 것이다. 아이디어는 좋았는데 실제로 결과는 손해였다. 이유는 내가 아파트 관리가 어려울 수 있다는 것을 전혀 생각하지 못했기 때문이다.

1988 년 택스시즌에 필자는 CPA 일을 하느라고 무척 바쁜 중 이었는데 아파트 테넌트들이 화장실이 고장났다, 다음 주에 이사 나가겠다, 옆 아파트에서 너무 시꺼러워 잠을 잘수 없다 등 여러 연락이 왔고 택스시즌 중에 이런 관리의 어려움을 극복 하지 못한채 결국 싸게라도 팔아버린 것이다. 부동산 투자는 장기 투자인데 2년도 소유 못하고 팔았으니 손해 보는 것은 당연했다. 나는 아파트에 투자할 자금 여력은 있었지만 관리 할 준비가 안되어 있었던 것이다.

부동산 투자가 관리의 어려움으로 실패 할수도 있지만 Cash-Flow (현금흐름) 의 어려움으로 실패할 경우는 더욱 많다. 다운페이를 너무 적게 했다든지 입주자들이 렌트를 제대로 내지 않거나 구입후 공실율이 높은 경우 또 은행 융자가 변동이자여서 이자율이 상승하여 매달 페이먼트가 많아 지는 경우도 있고 예상치 못했던 수리나 법적인 비용이 발생 하면 현금부족으로 더 이상 견딜수가 없게되고 결국은 차압 당하거나 싸게 팔게 된다. 땅에다 투자 한 경우는 수입이 전혀 없이 지출만 발생 하기에 더욱 어려울 수가 있다.

이러한 어려움들을 투자하기 전에 조사하고 대처 방법을 생각해 놓을수 있으면 그 자체가 나는 준비된 상태라고 생각하며 이 시점이 부동산에 투자하기 가장 좋은 시점이라 생각한다.. 사업을 운영 하거나 전문직이여서 바쁜 사람들에게는 더욱 준비된 상태가 중요하고 은퇴 후 안전하게 돈을 관리해야하는 분들에게는 더더욱 중요하다.

25 여년 동안 CPA, Financial Planner 그리고 부동산업을 겪으며 여러 경우를 보았는데 경기에 따라 또는 감정에 치우쳐 부동산이나 주식을 사고파는 사람중에 큰 재산을 모으는 분은 별로 보지 못했다. 좋은 부동산 좋은 주식도 항상 좋을수는 없다. 어려운 시점이 있을수 있다는 것을 이해하고 준비하는 사람이 가장 현명한 투자가라고 생각한다.

문의 (213) 268-9929, bihocha@sciproperties.com